公房变更承租人的原因和形式

一、承租人将承租权转让他人。

《上海市房屋租赁条例》第38条规定：“承租人在租赁期间将房屋承租权转让给

第三人的，应当书面征得出租人同意，由房屋承租权的受让人继续履行租赁合同，并与出租人签订租赁主体变更合同。”原承租人转让承租权后，公房的承租人依法

变更至转让后的新承租人名下。

二、公房承租人将承租权与他人交换。

《上海市房屋租赁条例》第39条规定：“房屋承租人交换使用各自承租的房屋，

应当征得出租人书面同意，公有居住房屋的出租人无正当理由不得拒绝。”原承租

人将承租权与他人交换后，公房的承租人依法变更至交换后的新承租人名下。

三、公房承租人与该房处有常住户口的同住人协商一致。

《上海市房屋租赁条例》第40条规定：“公有居住房屋承租人与本处有本市常住

户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同

居住人之一的，出租人应予同意。”协商变更后，公房的承租人依法变更至新承租

人名下。

四、公房承租人死亡或户口迁离本市。

《上海市房屋租赁条例》第40条和第41条规定：“公房承租人死亡或户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人经协商一致，要求将承租户名变更为本

处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意；协商不一致的，由出

租人在本处有本市常住户口的共同居住人中确定承租人。”变更后，公房的承租人

依法变更至新承租人名下。

需要注意的是，无论是上述哪种情况的变更，都需要经过公房中的共同居住人一致同意。这里所谓的共同居住人根据《上海市房地资源局关于贯彻实施<上海市房屋

租赁条例>的意见(二)》第12条的规定：是指公有居住房屋的承租人死亡或者变

更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本

市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件

的限制。若未经同住人同意，变更公房承租人的行为将被依法认定为无效。

本文所附案例：未经同住人同意变更公房承租人无效

附：上诉人A因房屋租赁合同纠纷案

案情简介：

A、B、C为姐妹。D为三姐妹之父。E系A之子。

上海市江西XXxxx号底层房屋(以下简称“系争房屋”)为公有居住房屋(使用面积

30.6平方米，全部用于个体开业，非居面积36.2平方米)，原承租人为D之妻F。2003年12月，F过世，系争房屋内户籍在册人口有A、C及其夫盛G三人。

2004年2月17日，D、G(C之子)的户籍迁入系争房屋；2007年7月30日；B 自日本回国，将户籍迁入系争房屋；2012年12月27日，E户籍迁入系争房屋。系争房屋由H姐妹三人用于经营，并以A为经营者设有个体工商户登记，房屋经营收益由三人均分，该状态持续至今。

2007年2月，C向上海XX公司(以下简称“XX置地公司”)提交了内容为“因原租赁户主F母亲已故世，现家人一致同意将租赁户主变更为C”的申请书、个体工商户营业执照、相关同住人的身份证、户口簿等材料。同月，XX置地公司将系争房屋承租户名变更为C。

2011年1月，A注销了系争房屋内原有的个体工商户营业执照，之后，又于2011年2月24日重新注册登记了个体工商户营业执照。

2014年2月28日，D、A、B、E诉至原审法院，请求判令XX置地公司变更C为系争房屋的承租人的行为无效。

关于申请书，A表示其不知情，申请书上“A”的签名非其本人所签；B表示2007年其因回国，根据政策欲将户口迁入系争房屋，出入境部门要求确定新的承租人，并经该承租人同意其迁入户口，故其写了该份申请书并代A签名；D表示申请书上的签名是其自己签的，是B表示要报户口将申请书拿给其签名的。C表示申请书上所有人的签名都是他们自己签的，而且是全部到场的。

关于办理个体工商户营业执照一节，A表示虽营业执照以其名义申领，但2012年3、4月之前的具体事宜都是C去办理的，其曾为注销原执照一事去过工商部门，其也知道2011年办理执照一事，但是具体手续不是其办理的。C则表示2012年之前确实是由其办理具体事宜的，2011年办理执照时，A是经营者，其必须提供租赁凭证，故其应当知道租赁户名已变更。

裁判原文节选：

D在申请书上签名，其再表示不知情，与事实不符，本院不予采信。E的户籍系于原承租人过世后报入，且其在租赁户名变更时尚未成年，其关于系争房屋的民事活动由其监护人A代理。B是在承租户名变更后迁入户籍，2007年承租户名变更无需征得其同意。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：

一、撤销上海市XX区人民法院(2014)XX民四(民)初字第509号民事判决；

二、上海XX置地(集团)有限公司将上海市江西XXxxx号底楼房屋承租户名由“F”变更为“C”的行为无效；

三、D、B、E要求确认上海XX置地(集团)有限公司将本市江西XXxxx号底楼房屋承租户名由“F”变更为“C”的行为无效的诉讼请求，不予支持。本裁定为终审裁定。