滨州北海绿茵四季花城项目定位及发展建议

壹 绿茵·四季花城 wonderland
➢ 城市空间发展战略
“东优、西延、南跨、北拓”
东部城区优化布局，主要建设好滨州区商业 中心和铁路物流工业园区。 西部新城经过近10年的发展，已然成为滨州 行政中心和城市名片，成为城市规划发展的成 功案例。那么，下一步——
>>北拓，是大势所趋！
北海风景区改造规划已确定，未来将建成滨 城区集休闲、养生、度假于一体的新兴旅游风 景区。
绿茵·四季花城
项目定位及发展建议
2013年2月28日
知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负 ；不知彼，不知己，每战必殆。
——《孙子·谋攻篇
》
目录
壹 知己·本体分析 贰 知彼·市场态势 叁 百战·发展策略
壹 知己·本体分析
➢ 项目区位
行政、居住、文 化、教育中心
商居融合地带
北海片区
四季花城
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➢ 项目SWOT分析
优势
劣势
1. 位于黄河十二路以北，渤海八路路与 渤海七路之间，交通极为便利 2. 北海风景区升级改造以及滨城区政府 搬迁，带来的区域升值潜力巨大
1. 属于旧城改造，与原居住居民混住 2．区位在滨州市场认可度不高，配套 不完善
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➢ 城市规划建设
规划建设手笔恢宏 城市面貌日新月异
➢ 滨州城市规划建设可谓大手笔、大气魄、 大交通、大生态。尤其“黄三角大开发”战 略提出后，城市建设全面提速，面貌日新月 异
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高，尤其较为富裕的博兴与邹平人 ，鲜有在滨城区购房者，“雁南飞
威胁 ”现象明显
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贰 知贰 彼·市场态势
2012年房产宏观调控政策回顾
7月06日，央行年内第二次降息 7月19日，两部委要求坚持房地产市场调控不放松 7月25日，国务院督查组赴16省市督查楼市调控 8月6日,央行：下半年继续加强货币政策预调微调 8月16日，国土部下调20个地区住房土地供应量 9月14日，国土部加强土地市场监测 重点查土地交易高溢价
3. 区域内没有经济开发，生态环境保持
良好。
SWOT
1.1、房产调控政策趋于稳定，未来房地 产市场仍被看好
2、区域内产品户型单一，面积偏大同 质化严重，滨州房产真正的适合年轻人 居住的高档社区还未形成，项目产品符 合客户需求并且供应稀缺
机会
1. 宏观经济影响，地产市场增速放缓； 2. 滨州本地年轻人对滨州发展认可度不
成熟商业中心
项目区位分析
➢ 四季花城项目位于滨城 区东部老城区，黄河十二 路以北，渤海八路与渤海 七路之间，未来北海风景 区内 ➢ 地理位置优越，未来具 有相当的地段升值潜力
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➢ 项目四至 北侧
东侧
西侧
四季花城
南侧
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➢ 项目交通
黄河十五路
渤海八路
渤海七路 渤海八路
四季花城
黄河十四路
四季花城
渤海七路
黄河十四路 黄河十五路
➢ 项目为渤七渤八，黄河十四十五路环绕，道路畅通，交通通达性较好 ➢ 渤海八路紧邻道路的绿化带完善，有效降低车辆噪音 ➢ 后期黄河十四路东扩后，将进一步提升项目通达性 ➢ 项目周边公共交通主要有7路、33路和105路，可连接南部老城区和西部新城区，对 后期客户来源会有一定影响
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房产调控的本质：
主要目的：1、巩固调控成果，遏制房价快速上涨； 2、抑制投资、投机需求，避免对刚性需求造成伤害； 3、少数高房价城市房价进行一定幅度的回调。
坚决遏制部分地区高房价！ 确保房地产行业健康稳定的发展！
房产政策的调控的主要目的不是打压房地产业，是对我国整体经济的发展一种 保护，为经济结构的逐步转型打好基础
作为四线城市的滨州，其房地产市场仍处在起步阶段，以满足自住需求为主， 投资需求稀少；仅4千的房价不可与北上广的万元房价同日而语；因此调控政 策对滨州市场的影响力相当有限！
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➢ 周边配套
南侧沿街商铺
北海风景区
北海明珠小区 滨城区政府大楼
➢ 项目所在的北海片区正 处于政府规划的改造升级 中，周边多为已建成的旧 村改造社区和部分中低端 项目，人气不足，生活配 套缺乏是目前项目周边面 临的主要问题； ➢ 滨城区政府已搬迁至项 目北侧，随着改造的进一 步深入，项目周边的上述 问题将会逐步解决。
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➢ 北海片区规划
北海片区规划简介
➢滨州市北海片区规划西至 渤海十一路，东至渤海五路 ，北至220国道，南至规划 支路。面积222.15公顷， 分为公园景区，还迁安置区 ，住宅开发区等几大分区， 其中住宅开发区占地9.34公 顷。 ➢ 北海片区整体规划建设突 出生态、文化、休闲、健身 、养老、保健、旅游、商业 、服务等方面特色，充分体 现"人"的主题，营造浓厚的 人文氛围和社会服务功能。
2013年新年，房地产调控政策再度升级，政府祭出"国五条"
➢ 2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。 会议确定了五项抑制投机投资购房，加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。 ➢ “国五条”中的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商 品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容
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➢ 城市地理区位
黄三角腹地，山东北大门
城市区位：滨州地处黄河三角洲腹地。北临渤海 ，东接东营，南邻淄博，西同德州和济南搭界， 是山东的北大门。
行政区划：市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化 县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区 两区六县。
人口状况：以本地居民为主，外来及流动人口少 。09年末，全市户籍总人Baidu Nhomakorabea379万，其中，滨城 区人口60余万。