(房地产管理)福州市房屋面积计算细则(暂行)

福州市房屋面积计算细则（暂行）

第一章总则

第一条为加强我市房屋面积管理，适应地产业的发展，根据《中华人民共和国房地产管理法》《房产测量规范》，结合我市实际，制定本细则。

第二条本细则适用于本市行政区域内所有房屋计算。

第三条福州市房地产管理局是本市房屋面积管理的行政主管部门。县（市）房地产管理部门在市主管部门指导下负责该行政区域内房屋面积管理工作。

第四条本细则所称房屋面积包括房屋建筑面积，房屋使用面积，房屋产权面积。

第五条房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积总和，包括阳台，挑廊，地下室，室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.20以上（含2.20米）的永久性建筑。

第六条房屋使用面积系指房屋内全部可供使用的面积。

第七条房屋产权面积系业主依法拥有房屋产权面积受国家法律保护。

第二章房屋建筑面积的计算

第八条计算全部建筑面积的范围

1 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2 房屋内夹层，技术层，附属层及其梯间，电梯间，阁楼（包括人字形式斜面结构屋内的永久性建筑物）等，其高度在2。20米以上的部位，按其水平投影计算面积。

3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅，均按一层计算面积。门厅，大厅内的回廊部分，按其水平投影计算面积。

4 楼梯间，电梯（观光梯）井，提物井，垃圾道，管道井，排气井等均按房屋的自然层计算面积。

5 房屋天面上属永久性建筑层高2.2米以上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20以上的部位，按其水平投影面积计算。

6 挑楼，全封闭的阳台按其围护外围最小水平投影面积计算。

7属永久性结构有上盖的室外楼梯，斜坡道，按各自然层水平投影面积计算。

8 与房屋相连有顶盖有柱的走廊，檐廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9房屋间永久性封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积计算。

10 地下室，半地下室及其相应出入口，层高在2。20米以上的，按其外墙（不包括采光井，防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算；出入口为斜坡道，有围护及顶盖的，按其层高在2。20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

11有柱或有墙体围护结构的门廊，门斗，落地橱窗等，按其柱或围护的外围水平投影面积计算。

12玻璃幕墙等直接作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

13属永久性建筑，有柱（双排柱上）的车棚，货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。

14 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构并加以利用，其高度在2。20米以上的部位，按其坡底线及相应的外围水平面积计算。

15有伸缩缝的房屋，若其与室内相通，伸缩缝计算建筑面积。

16 房屋内天蓬（指房屋内屋面整体设计为永久性透明顶蓬覆盖的部分），按其水平投影计算面积。

17 房屋柱间无墙体的部分，按相应位置梁的外围水平投影面积计算。

18通透式围护的房屋，按其底座外围水平投影面积计算。

第九条计算一半建筑面积的范围

1 与房屋相连有上盖无柱的走廊，檐廊，挑廊，两房屋间无柱通廊，按其顶盖与围护结构外围中较小部分的水平投影面积的一半计算。

2 独立性，单排柱的门廊，车棚，货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影响到面积的一半计算。

3 未封闭00的阳台，按其顶盖与围护结构外围中较小部分的水平投影面积的一半计算。

4 无顶盖的室外楼梯，斜坡道，按各自然层水平投影面积的一半计算。

5有顶盖不封闭的架空通廊，按其顶盖和围护结构外围中较小部分的投影面积的一半计算。

第十条不计算建筑面积的范围

1 层高小于2。20米的夹层，技术层，附属层，地下室，半地下室。

2 突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱和装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶等，及其它为建筑物造型而建但无实用功能的部位。

3房屋之间无上盖的架空通廊及无柱门廊，雨蓬，挑檐；台面未高出地坪0。15米的各种廊及底阳台；

上层阳台，挑楼等在地面，平台，退台，露台上的投影面积。

4房屋的天面（天台），挑台，退台，露台，天面上的花园，泳池，水池等。5建筑物内（外）的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱，罐的平面图台。

6骑楼，过街楼的底层作为道路，街巷通行的部分。

7利用引桥，高架路，高桥桥，路面等作为顶盖建造的房屋子；室内或室外楼梯，斜坡道下方再利用的空间。

8活动房屋，临时房屋，简易房屋。

9独立的烟囱，室外和屋顶的各种休闲长廊，各种亭，塔，罐，池，地下的防干，支线等。

10 与室内不相通的房屋间的伸缩缝。

11 检修消防等用途的室外爬梯，室外挂梯，底层室内楼梯踏步伸墙外的部分，走廊外的台阶踏步。

12 房屋内用作通风采光的在井，通天等，房屋内挑空部分。

第三章房屋使用面积的计算

第十一条房屋使用面积计算范围

1 按房屋的内墙面水平投影计算。

2套内楼梯按自然层数计入使用面积。

3 不包括在结构面积内的套内烟囱，通风道，管道井等计入使用面积。

4 内墙面装饰厚度计入使用面积。

第四章房屋产权面积的计算

第一节产权面积

第十二条房屋产权面积是房屋的法定的面积。在实测建筑面积的基础上，依照有关法律，法规的规定，由房地产管理部门按产权确认程序审核确认。

超出建筑红线范围，未经统一设计和规划审批或少批多建的建筑物不计算产权面积。

第十三条房屋产权面积包括私有产权面积（简称私有面积）和共有产权面积（简称共有面积）。

1房屋私有面积系指业主独自享有的产权面积。

2房屋共有面积系指各业主共同占有或使用的产权面积。

第二节房屋墙体归属及计算

第十四条房屋子墙体分为自有墙，共有墙，借墙，自有墙量至墙体外侧；共有墙以墙体中线为界，量至墙体厚度的一半处；借墙量至墙体内侧。

房屋外墙体厚度包括粉刷层，贴面等必要的保护墙面，不包括装饰性的挂体墙。外半墙的面积指清水墙中线至外墙面的水平面积。

架空层，楼层局部无墙体的部分（包括底层楼梯入口处，阳台入口，店面或车库的卷闸门或铁栅门等），其墙外厚度可参照本层其他外墙或承重墙的实体厚度确认，本层无可参照的可套用上层外墙体的厚度确定。玻璃幕墙等作为房屋外墙的，以结构楼板外沿至玻璃幕墙外墙面的间距确定为外墙体厚度。

第十五条单一产权房屋外墙体均为自有墙，全部归入房屋建筑面积内；毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定；成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙，套与公共建筑空间的分隔墙以及公共建筑空间之内的分隔墙均为共有墙。

第十六条成套房屋建筑面积由套内建筑面积和共有建筑面积两部分组成。

套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积；套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套和公共建筑的空间墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计划入套内墙体面积；套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。第三节共有共用面积的处理和分摊公式

第十七条房屋共有共用面积处理原则：

1 产权各方有合法权属分割文件或协议的，且文件或协议内容不侵害其他产权主利益的，按文件或协议执行；