深圳坪山新区发展报告

2014年11月
天峦湖 君御国际
92807.78 33035.28
385878.5 132140
住宅ຫໍສະໝຸດ Baidu住宅
2014年6月 2014年12月
祥祺滨河名苑
14356.21
51883.66
住宅/商业
2015年以后
卓越汤坑旧改 合计
280000 642365.27
600000 2075950.2
城市综合体
2015年以后
Code of this report | 21
新增供应量：未来2-3年坪山约有6个项目入市，在有效缓解前期 供应量不足的同时也给片区带来了消化压力
项目名称
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
物业类型
入市时间
京基御景印象
102166
586048
住宅
2014年6月
六和城
120000
320000
住宅/商业/写字楼/公寓
深圳坪山新区发展报告
Centaline Consultants
坪山新区发展报告思维导图
Code of this report | 2
1
区域概况
2
房地产市场分析
3
典型项目分析
4
报告总结
内容概述：该部分主要包括区域位置、区域交通以及区域概况小 结等六大部分
区域位置
区域交通
区域定位
区域概况小结
社会经济发展 状况
中期目标
＞ 到2020年，新能源产业、生物产业、新一代电子信息产业及先进装备制造业成为拉动坪山 经济发展的核心力量，金融、保税物流等产业规模不断做强做大，第三产业比例超过40%，现 代产业体系日趋完善；
远期目标
＞ 到2040年，成为深圳市重要的城市副中心，深圳跨越与转型发展的先锋城区、战略性新兴 产业和自主创新基地、粤东地区重要的生产性服务中心；
＞ 未来规划：未来开通地铁12号 线、14号线
高铁坪山站
规划中的坪山交通网络 Code of this report | 6
区域定位：根据深圳“十二五”规划，坪山定位为深圳城市副中 心、未来发展分近期、中期、远期三个阶段，着力打造东部新城
近期目标
＞ 到2015年城市建设与特区的差距显著缩小；以新能源、生物等战略性新兴产业为特色建设 坪山东部成片产业园区、以高新技术产业和现代服务业为主体的现代产业体系基本确立；
Code of this report | 9
产业发展规划：自北往南分别发展新能源、生物医药、电子科研 以及生态文化旅游等高新生态产业，布局科学，助力经济发展
① ② ③ ④
1、坑梓片区：深圳市新能源、新 材料研发与生产基地，重点发展新 能源汽车等战略新兴产业；
2、聚龙庄片区：深圳市生物、高 新技术产业研发与生产基地，重点 发展生物医药、程高新技术等产业；
1、临近惠阳中心区：协调互补， 区域合作规划
为惠州地区提供人才和研发设备；
2、毗邻龙岗中心区：借助龙岗生 活服务基础设施，打造坪山区域生 产性服务中心；
3、往罗湖、福田方向：承接中心 区辐射，吸引产业转移，聚集高素 质人才；
4、东部三镇：打造深圳东部生态 旅游区；
5、往大亚湾方向：实现与大亚湾 片区资源共享、创新区域合作制度， 互利共赢
＞ 数据来源：深圳房产信息网
单位：亿元
坪山新区生产总值分析
＞ 坪山新区于2009年6月30日， 当年新区总人口40万人，年生产 总值161.36亿元；
＞ 2012年，新区年生产总值翻 一番，达到345.1亿元，这与政 府加大新区基础设施建设投入密 不可分；
＞ 2013年生产总值达385.12元， 常住人口66万。虽位列深圳各区 末位（盐田408亿），但经济增 长迅速，是势头良好
万科金域缇香
4159.38
34
招商花园
4075.68
43
中粮一品澜山
76252.63
892
合计
165678.6
1880
＞ 2014年楼市行情略为受挫，但在坪山GDP高速增长，整体规划利好的大环境下，片区楼市依然向好，1880套的 存有量预计在14年内便可完成消化，市场消化快 ＞ 数据来源：深圳市规土委
Code of this report | 16
1
区域概况
2
房地产市场分析
3
典型项目分析
4
报告总结
内容概述：该部分主要包括新房成交走势、商业市场分析、写字 楼市场分析以及片区房地产市场小结等七大部分
新房成交走势
热卖楼盘分析
楼市现存有量
房地产市场小结
写字楼市场分析
商业市场分析
新增供应量
Code of this report | 18
楼市现存有量：截至2014年6月，坪山楼市现存有量为16.6万㎡ /1880套，按照13年的消化速度，现有存量14年内便可完全消化
＞ 截至2014年6月4日坪山楼市现存有量
片区
楼盘名称
库存面积（㎡）
库存套数（套）
丹梓龙庭
29755.9
392
嘉宏湾
7505.21
70
金地朗悦
43929.79
449
坪山新区
Code of this report | 5
区域交通：新区远离城市中心，主干道较少，缺少地铁等轨道交 通，公交线路不足，当前交通不够完善，未来规划前景较好
深长高速
＞ 道路交通：坪山道路交通主要 依赖深汕高速以及南坪快速路与深 圳其它片区的交流联系；
＞ 公共交通：公交路线较少，缺 少轨道交通进出坪山仍较为不便；
Code of this report | 13
土地储备量：坪山新区拥有充裕的土地储备量，为区域的规划发 展提供了宝贵空间
排名
区域
土地储备（平方公里）
1
龙岗区（包括大鹏新区）
93.88
2
宝安区（包括龙华新区）
40.26
3
坪山新区
30.10
4
盐田区
21.93
5
光明新区
19.33
6
南山区
14.41
7
福田区
3、坪山中心、田心田头片区：前 者为区域性高端生产性服务业核心 区，后者为电子研发中心；
4、碧岭片区：定位为深圳市影视 文化、旅游服务产业基地，重点发 展电影文化创意设计产业及旅游业
Code of this report | 10
坪山生产总值分析：自2009年成立至2013年，新区经济保持不断 增长势头，实现生产总值385.12亿元，经济状况向好
＞项目位于坪山中心区，靠近龙岗中心城，规划利好以及
地段优势促使其价格上扬的主要原因
单位：元\㎡
＞金地朗悦2013年11月开盘，售价为12800元/㎡； ＞截至今年8月房价已上升至14000元/㎡，涨幅9.4%； ＞项目为于坪山中心区，交通配套以及学区房是其价格 上涨的主要原因
Code of this report | 20
区域规划
Code of this report | 4
区域位置：坪山新区位于深圳市东部，东临惠州市，南连大鹏半 岛和盐田港，西邻龙岗中心区，是深圳东部重要工业基地
东莞市
坪山 新区
坪山新区
＞ 坪山新区于2009年6月30日 挂牌成立，新区位于深圳市东 北部，总面积为168平方公里； ＞ 新区东、北部靠惠州市，南 连大鹏半岛及盐田港，西邻龙 岗中心城； ＞ 坪山剩余可建设用地近30平 方公里，发展潜力巨大，可以 为深圳未来的产业发展提供战 略支撑
2.新 区 规 划
＞ 区域合作规划层面，密切深惠合作，加快产业转型升级；内部空间规划层面，依托未来完善 的交通网络，逐步形成南北两翼，中部核心的发展格局；产业规划层面，产业规划布局合理， 重点发展新能源、生物医药、电子技术研发等高新产业
3.社 会 经 济
＞ 新区自2009年成立以来，年生产总值保持不断上升势头（2013年385亿），固定资产投资 额稳步增长，经济态势良好，发展前景乐观，但目前距离其它片区仍有不小差距（福田2700亿、 罗湖1488亿、盐田408亿）；土地储备量大，发展空间广阔；旧改面积较广，更新压力大
Code of this report | 11
坪山工业产值分析：坪山新区2013年规模以上工业增加值228.95 亿元，较2010年增长52%，规模以上工业增加值呈快速增长态势
＞ 数据来源：深圳房产信息网
单位：亿元
坪山新区工业产值分析
＞ 工业生产为坪山新区的支柱 产业，深圳本地汽车品牌——比 亚迪汽车的研发和生产基地就在 坪山；
＞ 自2014年起未来两到三年内，坪山新区约有六个项目入市，总体供应量预计约为200万㎡； ＞ 从物业形态上看，未来入市的楼盘中既包括单一住宅、有不乏大体量的城市综合体，类型较为丰富； ＞ 未来楼市供应量大幅增加，一方面可有效缓解前期供应不足，另一方面也给片区市场消化带来压力
＞ 数据来源：深圳市规土委
坪山固定资产投资分析
＞数据来源：深圳房产信息网
单位：亿元
＞ 2009年新区成立时，当地固 定资产投资仅为63.9亿元，位居 特区末位；
＞ 自2010年起，政府加快制订 完善新区投资优惠政策，合理规 划产业布局，吸引大量企业入驻；
＞ 截至2013年，新区现有各类 投产企业2300家，包括比亚迪、 塞菲诺、震雄、中集等世界知名 企业
坪山新区旧改项目集中区域 坑梓次中心
坪山中心
＞ 坪山新区旧改项目约有17个， 共计用地面积256万㎡；
＞大部分项目在未来坪山的两大核 心区域，多数项目处于洽谈阶段， 旧改压力大；
＞ 上述旧改项目启动后，对更新 城市面貌，增加楼市供应量等方面 将起到积极效果；
＞ 骤然增加的供应量也加大了当 地楼市的销售压力
金域缇香
Code of this report | 19
热卖楼盘分析：在坪山整体楼市行情向好的大环境下，万科金域 缇香、金地朗悦等楼盘均获热卖，房价持续上涨
＞数据来源：深圳房产信息网
单位：元\㎡
＞万科金域缇香2011年开盘，售价为10500元/㎡；
＞截至2013年房价已上升至13500元/㎡，涨幅28.6%；
＞ 2010年坪山加快产业转型升 级，重点发展新能源、装备制造 等高新产业，工业增加值迅速增 长；
＞ 截至2013年，新区上亿元工 业龙头企业达52家，拥有世界五 百强企业10家
Code of this report | 12
坪山固定资产投资分析：2013年坪山新区实现固定资产投资 203.81亿元，较2009年增长219%，呈高速增长趋势
1.26
8
数据来源：深圳市规土委
罗湖区
0.58
＞ 坪山新区剩余可建设用地30平方公里，居于全市各行政区第3位，充裕的土地储备，为坪山新区的规划发展提 供了坚实基础，也为高科技企业、大型文化产业、大型体育设施和娱乐设施进驻坪山提供了良好的选择空间
Code of this report | 14
旧改现状：旧改项目总面积达256万㎡，且基本集中分布于未来区 域两大中心区，城市更新压力大
新房成交走势：新区成立后，在规划利好等多重因素的作用下，
新房成交量逐年大幅上升，均价也基本保持上涨势头
＞ 新区成立以来，在规划、政策、 基础设施配套等多重利好的作用 下，当地楼市行情看涨 ＞ 早期开盘万科金域缇香及近期 的金地朗悦价格不断上涨，获得 热卖
＞数据来源：深圳房产信息网
单位：套、元/㎡
金地朗悦
Code of this report | 15
区域概况小结：坪山新区位于深圳东部，定位为未来城市副中心 ，目前经济社会发展与其它区域仍有较大差距，但势头良好
1.基 本 信 息
＞ 坪山新区位于深圳市东部，东临惠州市，南连大鹏半岛和盐田港，西邻龙岗中心区，是深圳 东部重要工业基地，定位为深圳城市副中心，交通依赖南坪快速等少数干道，较为不便；
Code of this report | 8
空间发展规划：构建“一核两轴”的城市空间结构，双轴外联， 实现坪山区域空间协同发展
坪山核心区 南部人文创意生活轴
北部现代产业发展轴
空间发展规划
＞ 核心区：未来将依托片区完 善的交通网络，打造区域性高 端生产性服务中心； ＞ 北部：北部依托厦深铁路和 轨道12号线，形成西联龙岗中 心区、东联惠阳中心区的现代 产业发展轴； ＞ 南部：依托坪山河和轨道14 号线，形成西联市中心区、香 港、东联大亚湾中心区及大鹏 半岛的人文创意生活轴
Code of this report | 22
商业市场分析（1/2）：受规划利好等多重因素影响，坪山近年来 商业也成交面积及均价不断上涨，发展态势良好
坪山中心商圈
＞ 数据来源：房地产内参
单位：㎡、元/㎡
＞以坪山文化广场为中心外延3km形成坪山中心商圈； ＞受规划利好、企业入驻、人口增长（40万—78万）等因素影响，坪山商业成交面积及均价不断上涨，前景良好；
＞ 坪山新区未来将通过重点发展新能源等高新产业，拉动区域经济增长，最终打造成深圳重要城市副中心，粤东 生产性服务中心
Code of this report | 7
区域合作规划：以深惠合作示范区为带动，密切与周边区域经济 联系，大力引进资金、人才、技术，推动地区产业转型升级
③往罗湖、福田
⑤往 大 亚 湾 ④东 部 三 镇