广州甲级写字楼场情况

2009年第一季度广州写字楼市场概述

【前言】甲级写字楼的市场表现一直以来都是写字楼市场发展动向的风向标，可以较为准确地反应市场现状。为此，报告中我们选取了甲级写字楼作为代表来表现写字楼市场现状。

一、广州甲级写字楼市场供求情况分析

03-06年广州甲级写字楼市场处于供需相对平衡状态。07年广州甲级写字楼供应激增，年供应量接近80万平方米，市场短期内呈现出供大于求的局面。尽管07年及08上半年都保持较大的吸纳量，但仍难以消化所有新增供应，广州甲级写字楼市场呈现供大于求的情况。

自去年三季度受全球金融风暴影响，在穗跨国企业普遍缩减开支，对办公物业的需求持续减少，使市场吸纳率明显放缓。据第一太平戴维斯《2009年第一季度广州甲级写字楼市场概述》显示，广州甲级写字楼整体空置率为17.6%，而珠江新城写字楼空置率全市最高达36.1%。报告同时预计2009年内，广州市场将至少有24.3万平方米的新增甲级写字楼投入使用，这些写字楼基本集中在珠江新城，有可能令该区入驻率和租金水平进一步走低。

广州写字楼供求关系1996-2008

吸纳量新增供应

量供求平衡800,000

供应高峰，市场需要600,000时间消化，供大于求

供大400,000新增供应紧缺较小，于求供小于求市场趋于平淡,

200,0000

05060708019899000203049796供-200,000小新增供应缓解供应紧缺于求的局面，供需基本平衡-400,000

广州甲级写字楼租金水平分析二、

年上半年，广州甲级写字楼市场延续去年的良好态势，市场仍录得多宗大面积租2008升幅略有放缓。三季度受国际经济形势的影响，租户承租能赁交易，租金保持了上涨走势，力下降，自四季度起广州甲级写字楼租金首季度下跌。125，报下跌2009年第一季度，广州甲级写字楼租金水平延续去年四季度的跌势，3.7%年第四季度时的水平。目前，众多国际化大企业收缩开支、降低月，跌至2006元/平方米/未来一年写字楼尤其是甲级写字楼市场需经营成本的经营策略在近一两年内可能不会改变，求可能持续低迷。

第一季度广州中资企业受租售价格下广州甲级写字楼租售形势略为良好。与京沪相比，而北。个百分点至17.6%市场空置率下降降的利好影响，表现出相对旺盛的市场需求，2.7他们受到国际经济上海甲级写字楼市场需求和新增供应量消化更依赖于国际跨国公司，京、形势的影响更大，京沪写字楼租金下降、空置率上升情况仍持续。08年第四季度-09年第一季度北京、上海、广州甲级写字楼租金比较2312208.0%2501901762006.0%08年Q412912515009年Q14.0%100环比增长2.0%500.0%0广州北京上海

广州甲级写字楼需求特征分析三、

租户需求特征分析概述1、

中小租户（1000平方米以下）所有租户大租户（1000平方米以上）

租户地区分布特征租户地区分布特征租户地区分布特征·平米的大租户··租赁面积广州甲级写字楼租户中，中>1000中小租户的中资企业略多于中，外企略多于中企，占租赁面中资企业与外资企业占比相当，外资企业，占中小

租户的六成比外企在所有租户的6企略多，比例约为：4 积的六成，租户行业分布特征·租户行业分布特征占比提高两成制造业、贸易类企业成为中·金融与保险、制造业、专业服租户行业分布特征相比较大租小租户的主流行业；

与电·金融与保险、房地产、房地产业为主流IT与电讯、务、IT户的统计结果，金融与保险、房讯业为大租户的主流行业行业地产业占比明显下降租户租赁面积特征甲级写字楼超过一半的面积为·而租户数量上则大型租户租用，以小型租户为主

租户地区分布特征2、

分别约占总租户的中资企业数量和租赁面积略大于外资企业，广州甲级写字楼租户中，，其次为日本和21%美资企业数量占比最大，占外企数量的58%和的56%。在外资企业中，19.48%；港澳台等地域临近的企业，分别占数量比例的18.06%和而在广州的办公物业多为办事处或区域经济实力雄厚，外资企业多为跨区域多国公司，平米的小企业100分公司，租赁规模适中。而中资企业租赁面积则参差不齐，租赁面积小于和大面积的总部企业并存。广州甲级写字楼外企租户地区分布（按数

量）

30.00%26.21%25.00%19.48%20.00%18.06%15.00%8.62%10.00%7.56%5.43%3.66%3.66%5.00%2.36%2.13%1.53%1.30%0.00%其他德国新加坡澳大利亚意大利法国瑞士日本美国港澳台英国韩国

3、租户行业分布特征

广州甲级写字楼租户中，从事制造业、专业服务、贸易的企业接近总企业数量的一半，这与珠三角地区制造业为主的经济环境是密不可分的。而从租赁面积来看，金融与保险、制造业和专业服务企业的租赁面积接近甲级写字楼租赁面积的一半。

广州甲级写字楼租户行业分布（按数量广州甲级写字楼租户行业分布（按面积制造17.3920.77金融与保专业服16.31制造14.02贸12.1712.82专业服IT与电11.28IT与电11.58金融与保11.3410.69房地产贸易其他9.28%10.05%7.69%其他物流7.64%物流5.13%房地产7.04%5.05%能源能源5.67%公关管理2.33%公关管理1.77%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0.00%20.00%15.00%5.00%0.00%10.00%租赁面积通过对比各行业租户的数量和租赁面积显示，贸易行业企业多为中小型企业，普遍；金融与保险、房地产类企业平均租赁面积较大。

租户租赁面积分布特征4、

，大、：64：1000平米为租户划分标准，则大、中、小租户数量比为1323平米、按300的中大型租户，其租赁面积占总13%：21。其中，数量占23中、小租户租赁面积比为56：面积的一半以上。以上；小租户其中，大租户数量占比最多的行业为房地产、金融与保险，占比达25%以上；各行业中等租户的占数量占比最多的行业为物流、专业服务、制造业，占比达70%之间。比相差不大，都在20%-30%