绿色建筑的运营管理(程大章)

运营管理（Operations Management）是确 保能成功地向用户提供和传递产品与服务的 科学。 有效的运营管理必须准确把握人、流程、 技术和资金等要素整合在运营系统中创造价 值。运营管理是一个投入、转换、产出的过 程，也是一个价值增值的过程。 现代运营管理涵盖的范围已从传统的制造 业扩大到非制造业。
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绿化灌溉采用高效节水灌 溉方式 循环冷却水系统设置水处 理措施和（或）加药措施
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利用水生动、植物进行水 体净化
采取可调节遮阳措施 设置室内空气质量监控系 统 地下空间设置与排风设备 联动的一氧化碳浓度监测 装置，
种 植 和 投 放 水 生 动 、 水 生 动 、 植 物 的 环境保护 植物 养护费用
同济大学 程大章
Cheng Dazhang （Tongji University）
chengdz@tongji.edu.cn
运营管理的概念
The concept of operations management
人工设施
的DFC
Design For Cost of artificial facilities

运营管理在其生命期相伴而行，是一项长期的
工作与活动，不仅需要持续的人力与资金的投入，
还需要有周详的策划与有力的执行。

如果运营管理存在缺陷，那么人工设施和组织 机构的建设目标是不可能实现的。




按绿色建筑的理念推进建设，采用绿色技术实 施建设，取得绿色建筑的标识认证，已经成为中 国建设业的主流。 有不少项目在设计阶段获得了高星级评价，到 了运营阶段评价时，由于缺乏有效的运营能力和 真实的运行数据，往往达不到预期的绿色目标。 投入了大量的精力和资金建造出的绿色建筑， 为什么达不到预期的目标？ 2013年国务院办公厅（国办发1号文）的《绿色 建筑行动方案》中强调“树立全寿命期理念”和 “建设运营”，这两条关键词语切中了目前绿色 建筑的工作缺陷，需要我们给予高度的重视。
运行措施
运行成本
收益
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同3、4、5、6、7、8、9、 同3、4、5、6、7、 10、11、13、18 8 、 9 、 10 、 11 、 13、18 设备自动监控系统工 设置设备自动监控 设备自动监控系统的检测 节 省 能 耗 ， 降 低 作正常 系统 器、执行器和系统维护费 用 能 成 本 ， 提 高 服务质量和管理 效率 无不达标废气、污水 设置废气、污水处 废气、污水处理设施的检 环境保护 理设施 排放 测器、执行器和系统维护 费，废气和污水的检测费 智能化系统的运行效 设置信息通信、设 智能化系统维护费 改善生活质量， 果 备监控和安全防范 节省能耗，提高 等智能化系统 服务质量和管理 效率 空调通风系统清洗 日常清洗过滤网等， 日常清洗人工费用，风管 提 高 室 内 空 气 品 定期清洗风管 清洗专项费用 质 信息化手段进行物业 设置物业管理信息 物业管理信息系统维护费 系统 管理 无公害病虫害防治 节省能耗，提高 服务质量和管理 效率 选用无公害农药及 无公害农药及生物除虫费 环境保护 生物除虫方法 用

绿色建筑的运营管理分析
Operations management analysis of green building
提高绿色建筑运营水平的对策
Raise the level of green building operational countermeasures

世上的人工设施和组织机构都需要通过精心的 规划与执行，去谋求实现当初立意的目标——功 能、经济收益、非经济的效果和收益。这就是 “运营管理”。


绿色建筑技术分为被动技术和主动技术。 被动绿色技术不使用机械电气设备干预建筑物 运行的技术，如建筑物围护结构的保温隔热、固 定遮阳、隔声降噪、朝向和窗墙比的选择、使用 透水地面材料等。所使用的材料与设施，在建筑 物的运行中养护工作量很少，但也存在一些日常 的加固与修补工作。 主动绿色技术使用机械电气设备来改变建筑物 的运行状态与条件，如暖通空调、雨污水的处理 与回用、智能化系统应用、垃圾处理、绿化无公 害养护、可再生能源应用等。所使用的材料与设 施，则需要在日常运行中使用能源、人力、材料 资源等，以维持有效功能，并且在一定的使用期 后，必须进行更换或升级。
2 认定绿色建筑运行的增量成本。 绿色建筑建设有增量成本，运行相应地也有 增量成本。而绿色建筑在节能和节水方面的经济 收益是有限的，更多应是环境和生态的广义收 益。 建议凡是通过绿色运营标识认证的建筑物， 可按星级适当增加物业管理收费，以弥补其运行 的增量成本，在机制上使绿色建筑的物业管理企 业得到合理的工作回报。
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非传统水源的水质记录
可生物降解垃圾 的收集人员费用 和可生物降解垃 圾处理设施的运 行维护费 设置非传统水源 非传统水源的水 的水表 质检测费
环境保护和减少 垃圾清运量
保证非传统水源 的用水安全
这些运行措施是众所周知的，但是它们的运行成本 与收益，往往因项目的技术与设施特点、管理的具体 情况，而有着各种说法和数据。运行成本尚缺少数据 的积累，收益则难以按每一项措施进行微观分列或宏 观效果评价。
设置可调节遮阳装置 遮阳调节装置和 节省能耗，降低 及控制设备 控制系统维护费 用能成本 设置室内空气质量检 室内空气质量检 改善室内空气品 测器及监控设备 测器和系统维护 质 费 设置一氧化碳检测器 一氧化碳检测器 改善地下空间的 及控制设备 和系统维护费 环境
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标准涉及的内容 17 节能、节水设施工作 正常
运行成本
收益
设置热电冷联供设备 管理人员费、燃 提高能效，降低 及其输配管线 料 费 、 设 备 及 管 用能成本 线维护费 设置太阳能光伏发电、 备 及 管 线维 护 节省 能 耗 ， 降 低 设 用能成本 太阳能热水、风力发 费 电、地源/水源热泵设 备及其输配管线 设置喷灌/微灌设备、 设 备 及 管 道 维 护 节 省 水 耗 ， 降 低 管道及控制设备 费 用水成本 设置水循环和水处理 设备维护费及运 节省水耗，降低 设备 行药剂费 用水成本


全生命期成本分析源自生命期评价LCA （ Life cycle assessment,），是资源和环 境分析REPA（Registered Environmental Property Assessor）的一个组成部分。 LCA 是面向产品系统，对产品或服务进行“从摇篮 到坟墓”的全过程的评价，是一种系统性的、 定量化的评价方法。 全生命期成本LCC（Life Cycle Cost）是 指产品从策划开始，经过论证、研究、设计、 生产、使用一直到最后报废的整个生命期内所 耗费的研究、设计与发展费用、生产费用、使 用和保障费用及最后废弃费用的总和。

为提高我国绿色建筑运营水平，有如下4点建 议。
1 明确绿色建筑管理者的责任与地位。 物业管理机构接手绿色设计标识的建筑，应承 担绿色设施运行正常并达到设计目标的责任，获 得绿色运营标识，物业管理机构应得到80%的荣 誉和不低于50%的奖励。建议建设部节能与科技 司和房地产监管司合作，适时颁发“绿色建筑物 业管理企业”证书，以鼓励重视绿色建筑工作的 物业管理企业。

绿色建筑要进行面向成本的设计DFC，需要绿 色设施和措施的生命期内的成本数据。
绿色建筑建设的平均增量成本概算统计
★ 住宅建筑 公共建筑 30-50元/m2 40-60元/m2 ★★ 50-80元/m2 60-180元/m2 ★★★ 80-150元/m2 180-380元/m2

投入的效益如何？增量成本如何回收？目前有 着各式各样的计算与说法：有些是以理想的计算 值来说明效果（如节能效果分析），有些是忽略 运行投入来得出增量成本的回收期（如非传统水 源利用），有些则是回避了具体的经济分析（如 太阳能光伏发电）……。总之，能准确说明绿色 建筑效益的资料很少。
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为设备诊断和系 统性节能提供数 据 方便用户,节省能 耗，降低用能成 本 排风口设置能量回收 轮转式能量回收器维 节 省 能 耗 ， 降 低 装置 护费 用能成本 设置蓄冷蓄热设备 蓄冷蓄热设备维护费 降低用能成本
标准涉及的内容
8 合理采用分布式热电冷联 供技术 合理利用可再生能源
运行措施
公共建筑Βιβλιοθήκη Baidu生命期成本分析
建设费
15% 修缮费
清洁费 20%
15% 能耗费
27% 设施更新费 23%

绿色建筑的各类绿色系统是由部品、设备、设
施与智能化软件组成，同样具有全生命期的特
征，它们都要经历一个研制开发、调试、测试、
运行、维护、升级、再调试、再测试、运行、维
护、停机、数据保全、拆除和处置的全过程。


面向全生命期成本的设计 上世纪90年代初， 把价值工程引入了产品/项目的成本分析，是以 面向成本的设计DFC（Design For Cost）的形 式提出的。 在满足用户需求的前提下，在分析产品制造过 程、销售、使用、维修、回收、报废处置等产 品全生命期中各阶段成本组成情况的基础上， 进行评价，从中找出原设计影响产品成本过高 的部分，通过修改设计来降低成本。
运行措施
运行成本
收益
设置停车库/场管理系 管理人员费、停车库 方 便 用 户 ， 获 取 统 /场管理系统维护费 停车费 绿化园地日常养护 绿化园地养护费用 提供优美环境 方便用户，节省 能耗，降低用能 成本
设置分室（户）温度 控制系统维护费 调节、控制装置及分 户热计量装置或设施。 设置能耗分项计量系 计 量 仪 表 / 传 感 器 和 统 能耗分项计量系统维 护费 设置照明控制装置 检测器和照明控制系 统维护费
7类运行成本 设施维护费：信息与控制系统一般为造价的2-4%， 机械电气设备一般为造价的2-3%。 设施更新费：信息与控制系统的更新周期一般为 6-8年，机械电气设备的更新周期一般为8-10年。 设施运行消耗：主要为设施本身的能耗和材耗， 如水处理设施运行所需投放的药剂等。 养护费：绿化养护（人工,肥料,农药等）费用。 清洁费：中央空调投运后。其风管需2年清洗一 次。清洗费用为风管展开面积×20-30元/m2。 垃圾分类收集与处理费。 检测费：运行中所排放污水和废气的检测，非传 统水源水质的检测等。
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标准涉及的内容 24 25 植物生长状态良好 有害垃圾单独收集
运行措施 绿化园地日常养 护 设置有害垃圾单 独收集装置与工 作流程 设置可生物降解 垃圾的收集装置 和可生物降解垃 圾的处理设施 同2
运行成本 同2
收益
有 害 垃 圾 单 独 收 环境保护 集工作费用
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可生物降解垃圾的收集与垃 圾处理



国内绿色建筑运营水平不高的原因源于长期来的 “重建轻管”，这里有体制问题，也有操作机制 问题。 我们追求建成了多少绿色建筑，这是建设者 （项目投资方、设计方和施工方）的业绩。但是 要核查绿色建筑的运行效果是否达到了设计目 标，尤其是绿色措施出现问题时，建设者和管理 者往往互相推诿责任，因为建设者不承担运营的 责任，而管理者则是被动地去运行管理绿色建 筑，并不将此作为自己的成就。 从经济核算的角度考虑，绿色措施的运行成本 高于传统建筑，在低物业收益的状态下，不少物 业管理机构其实把绿色建筑视为一种负担，常因 某些理由不时地停用一些绿色设施。
标准涉及的内容 1 2 3 合理设置停车场所 合理选择绿化方式，合理 配置绿化植物 集中采暖或集中空调的居 住建筑，分室（户）温度 调节、控制及分户热计量 （分户热分摊） 冷热源、输配系统和照明 等能耗进行独立分项计量 照明系统分区、定时、照 度调节等节能控制 排风能量回收系统设计合 理并运行可靠 合理采用蓄冷蓄热系统

绿色建筑的运营管理同样也是投入、转
换、产出的过程，并实现价值增值。通过
运营管理来控制建筑物的服务质量、运行
成本和生态目标的实现。
生命期评价LCA（
Life cycle
assessment,）， 全生命期成本LCC（Life Cycle Cost） 面向成本的设计DFC（Design For Cost）
3 建设者须以面向成本的设计DFC实行绿色建筑 的建设 绿色建筑不能不计成本地构建亮点工 程，而是在满足用户需求和绿色目标的前提下， 应尽可能降低成本。建设者须以面向成本的设计 方法来分析绿色建筑的建造过程、运行维护、报 废处置等全生命期中各阶段成本组成情况，通过 评价找出影响建筑物运行成本过高的部分，优化 设计降低全生命期成本。 建设者（项目投资方、设计方）在完成绿色设 施本身设计的同时，还须提供该设施的建设成本 和运行成本分析资料，以说明该设计的合理性及 可持续性。通过深入的设计和评价，可以促使建 设者减少盲目行为，提高设计水平。