绿色建筑的运营管理与维护
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一、物业管理相关概念 3、ISO 14001环境管理标准
是唯一可供认证的标准 中文名称是“环境管理体系——规范及使用指南 是组织规划、实施、检查、评审环境管理运行系统的规范性标准 包含五大部分：环境方针、规划、实施与运行、检查与纠正措施、管理评审
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二、节能、节水与节材管理 1、制定节能、节水、节材管理方案 节能管理制度：制定节能管理模式、分户分类计量与收费、指标达到设计要求 节水管理制度： 梯级用水原则、 分户分类计量与收费、指标达到设计要求 节材管理制度：建立建筑、设备、系统维护制度；耗材管理制度；
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一、室内环境参数管理
1、合理确定室内温度、湿度和风速 ▪ 温度——通常把室内温度，在采暖期控制在16℃左右，制冷期控制在27℃ ▪ 湿度——采暖期一般保证在30%以上，制冷期应控制在70%以下 ▪ 风速——采暖期在0.2m/s以下，制冷期在0.3m/s以下
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一、室内环境参数管理 2、合理控制新风量 ▪ 新风系统是由送风系统和排风系统
2）采用无公害病虫害防治技术 防止环境污染，促进生态可持续发展
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四、垃圾管理
循环经济的核心是资源综合利用，不是废旧物资回收，要实现减量化、 资源化、无害化的废弃物，重点是城市的生活垃圾。
中华人民共和国建设部令第 157 号 《城市生活垃圾管理办法》已于2007年4月1wenku.baidu.com日经建设部第123次常务会议讨论通过， 现予发布，自2007年7月1日起施行。
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二、建筑门窗管理
2）窗口内遮阳 形式和材质更灵活，但太阳辐射热量已经进入房间，会使室内温度升高。 3）玻璃自遮阳 吸热玻璃、热反射玻璃、低辐射玻璃这种遮阳系数小的玻璃。但采光通风 会受影响。 4）通风窗技术 中空内置百叶窗
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二、建筑门窗管理 2、利用门窗有组织的控制自然通风
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选用绿材，减少维修材料消耗
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二、节能、节水与节材管理 2、节能的智能技术
采用能源管理系统
供热通风和空调设备节能技术
楼宇能源自动管理系统
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三、绿化管理
绿化管理贯穿于规划、施工及养护等整个阶段，它是保证工程质量、 维护建设成果关键所在。
1）制定绿化管理制度并认真执行 对绿化用水进行计量，建立并完善节水型灌溉系统；规范杀虫剂等化学药品使用， 有效避免对土壤和地下水环境的损害。
公司为实现节能目标向用能单位提供必要的服务，用能单位以节能效益支付节 能服务公司的投入及其合理利润的节能服务机制。其实质就是以减少的能源费 用来支付节能项目全部成本的节能业务方式。这种节能投资方式允许客户用未 来的节能收益为工厂和设备升级，以降低运行成本；或者节能服务公司以承诺 节能项目的节能效益、或承包整体能源费用的方式为客户提供节能服务。
第七章 绿色建筑的运营管理与维护
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目录
CONTENTS
1建筑及建筑设备运行管理 2物业管理 3建筑合同能源管理 4建筑节能检测、计量、调试与故障诊断 5既有建筑的节能改造
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01
第一节
建筑及建筑设备运行管理
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前言
建筑的运行阶段占整个建筑全生命时限的95%以上， 要实现“四节一环保”目标，不仅在规划、设计和建造 阶段，更需要提升和优化运行阶段的管理技术水平和模 式。在保证对建筑使用者的健康、舒适性和工作效率的 同时，还要考虑建筑及建筑设备运行时是否节能减排， 由此可以确定建筑设备运行管理的原则包括三个方面： 控制室内空气品质、控制热舒适性、节能减排
5）提升客户竞争力，减少用能成本支出，提高了产品竞争力，同时还因为节约了能源，改善了环境品质，
建立了绿色企业形象，从而增强市场竞争优势。
6）节能更专业，由于是全面负责能源管理的专业化“节能服务公司”，所以能够比一般技术机构提供更专
业、更系统的节能技术和解决方案。
7）节能有保证，可向用户承诺节能量，保证客户可以在项目实施后即刻实现能源利用成本下降。
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一、建筑合同能源定义
项目优势：
1）用能单位不需要承担节能项目实施的资金、技术风险，并在项目实施降低用能成本的同时，获得实施节
能带来的收益和获取ESCO提供的设备。
2）节能效率高，节能率一般在5%－40%，甚至可超过50%。
3）改善客户现金流，把有限的资金投资在其他更优先的投资领域。
4）使客户管理更科学，获得专业节能资讯和能源管理经验，提升管理人员素质，促进内部管理科学化。
8）投资回收短，项目投资额较大，但投资回收期短。从已经实施的项目来看，投资回收期平均为1～3年。
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一、物业管理相关概念
2、智能化物业管理
绿色建筑的物业管理应采用智能化物业管理，它是在传统物业管理服务内容上的提升
1）对节能、节水、节材与环境保护的管理 2) 安保、消防、停车管理采用智能技术 3）管理服务网络化、信息化 4）物业管理应用信息系统，采用定量化，达到设计目标值。
实现绿色建筑建设与绿色建筑物业管理两者同步发展
02 第二节 物业管
理
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一、物业管理相关概念
1、绿色建筑物业管理
绿色建筑的物业管理不但包括传统意义上的物业管理中的服务内容，还应包括对节能 节水、节材、保护环境与智能化系统的管理、维护和功能提升。
绿色建筑的物业管理需要很多现代科学技术支持，如生态技术计算机技术、网络技术 信息技术、空调技术等，需要物业管理人员拥有相应的专业知识，能够科学的运行、维修、 保养环境、房屋、设备和设施。
治理规划、清扫收集、处置、监督管理、法律责任、附则等共五十一条
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五、智能化系统管理
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五、智能化系统管理
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五、智能化系统管理
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五、智能化系统管理
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03
第三节
建筑合同能源管理
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一、建筑合同能源定义
合同能源管理： 节能服务公司与用能单位以契约形式约定节能项目的节能目标，节能服务
组成的一套独立空气处理系统， 通过新风机净化室外空气导入室内 通过管道将室内空气排出到室外。
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一、室内环境参数管理
3、合理控制室内污染物 ▪ 采用回风的空调室内严格禁烟 ▪ 采用“绿色”装饰材料、家具、设备 ▪ 定期清洁系统设备
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二、建筑门窗管理 1、利用门窗控制室内得热量、采光等问题的措施 1）建筑外遮阳 遮阳构件向可调性增强、便于操作、智能化控制发展
一、物业管理相关概念 3、ISO 14001环境管理标准
是唯一可供认证的标准 中文名称是“环境管理体系——规范及使用指南 是组织规划、实施、检查、评审环境管理运行系统的规范性标准 包含五大部分：环境方针、规划、实施与运行、检查与纠正措施、管理评审
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二、节能、节水与节材管理 1、制定节能、节水、节材管理方案 节能管理制度：制定节能管理模式、分户分类计量与收费、指标达到设计要求 节水管理制度： 梯级用水原则、 分户分类计量与收费、指标达到设计要求 节材管理制度：建立建筑、设备、系统维护制度；耗材管理制度；
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一、室内环境参数管理
1、合理确定室内温度、湿度和风速 ▪ 温度——通常把室内温度，在采暖期控制在16℃左右，制冷期控制在27℃ ▪ 湿度——采暖期一般保证在30%以上，制冷期应控制在70%以下 ▪ 风速——采暖期在0.2m/s以下，制冷期在0.3m/s以下
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一、室内环境参数管理 2、合理控制新风量 ▪ 新风系统是由送风系统和排风系统
2）采用无公害病虫害防治技术 防止环境污染，促进生态可持续发展
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四、垃圾管理
循环经济的核心是资源综合利用，不是废旧物资回收，要实现减量化、 资源化、无害化的废弃物，重点是城市的生活垃圾。
中华人民共和国建设部令第 157 号 《城市生活垃圾管理办法》已于2007年4月1wenku.baidu.com日经建设部第123次常务会议讨论通过， 现予发布，自2007年7月1日起施行。
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二、建筑门窗管理
2）窗口内遮阳 形式和材质更灵活，但太阳辐射热量已经进入房间，会使室内温度升高。 3）玻璃自遮阳 吸热玻璃、热反射玻璃、低辐射玻璃这种遮阳系数小的玻璃。但采光通风 会受影响。 4）通风窗技术 中空内置百叶窗
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二、建筑门窗管理 2、利用门窗有组织的控制自然通风
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选用绿材，减少维修材料消耗
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二、节能、节水与节材管理 2、节能的智能技术
采用能源管理系统
供热通风和空调设备节能技术
楼宇能源自动管理系统
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三、绿化管理
绿化管理贯穿于规划、施工及养护等整个阶段，它是保证工程质量、 维护建设成果关键所在。
1）制定绿化管理制度并认真执行 对绿化用水进行计量，建立并完善节水型灌溉系统；规范杀虫剂等化学药品使用， 有效避免对土壤和地下水环境的损害。
公司为实现节能目标向用能单位提供必要的服务，用能单位以节能效益支付节 能服务公司的投入及其合理利润的节能服务机制。其实质就是以减少的能源费 用来支付节能项目全部成本的节能业务方式。这种节能投资方式允许客户用未 来的节能收益为工厂和设备升级，以降低运行成本；或者节能服务公司以承诺 节能项目的节能效益、或承包整体能源费用的方式为客户提供节能服务。
第七章 绿色建筑的运营管理与维护
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目录
CONTENTS
1建筑及建筑设备运行管理 2物业管理 3建筑合同能源管理 4建筑节能检测、计量、调试与故障诊断 5既有建筑的节能改造
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01
第一节
建筑及建筑设备运行管理
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前言
建筑的运行阶段占整个建筑全生命时限的95%以上， 要实现“四节一环保”目标，不仅在规划、设计和建造 阶段，更需要提升和优化运行阶段的管理技术水平和模 式。在保证对建筑使用者的健康、舒适性和工作效率的 同时，还要考虑建筑及建筑设备运行时是否节能减排， 由此可以确定建筑设备运行管理的原则包括三个方面： 控制室内空气品质、控制热舒适性、节能减排
5）提升客户竞争力，减少用能成本支出，提高了产品竞争力，同时还因为节约了能源，改善了环境品质，
建立了绿色企业形象，从而增强市场竞争优势。
6）节能更专业，由于是全面负责能源管理的专业化“节能服务公司”，所以能够比一般技术机构提供更专
业、更系统的节能技术和解决方案。
7）节能有保证，可向用户承诺节能量，保证客户可以在项目实施后即刻实现能源利用成本下降。
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一、建筑合同能源定义
项目优势：
1）用能单位不需要承担节能项目实施的资金、技术风险，并在项目实施降低用能成本的同时，获得实施节
能带来的收益和获取ESCO提供的设备。
2）节能效率高，节能率一般在5%－40%，甚至可超过50%。
3）改善客户现金流，把有限的资金投资在其他更优先的投资领域。
4）使客户管理更科学，获得专业节能资讯和能源管理经验，提升管理人员素质，促进内部管理科学化。
8）投资回收短，项目投资额较大，但投资回收期短。从已经实施的项目来看，投资回收期平均为1～3年。
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一、物业管理相关概念
2、智能化物业管理
绿色建筑的物业管理应采用智能化物业管理，它是在传统物业管理服务内容上的提升
1）对节能、节水、节材与环境保护的管理 2) 安保、消防、停车管理采用智能技术 3）管理服务网络化、信息化 4）物业管理应用信息系统，采用定量化，达到设计目标值。
实现绿色建筑建设与绿色建筑物业管理两者同步发展
02 第二节 物业管
理
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一、物业管理相关概念
1、绿色建筑物业管理
绿色建筑的物业管理不但包括传统意义上的物业管理中的服务内容，还应包括对节能 节水、节材、保护环境与智能化系统的管理、维护和功能提升。
绿色建筑的物业管理需要很多现代科学技术支持，如生态技术计算机技术、网络技术 信息技术、空调技术等，需要物业管理人员拥有相应的专业知识，能够科学的运行、维修、 保养环境、房屋、设备和设施。
治理规划、清扫收集、处置、监督管理、法律责任、附则等共五十一条
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五、智能化系统管理
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五、智能化系统管理
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五、智能化系统管理
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五、智能化系统管理
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03
第三节
建筑合同能源管理
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一、建筑合同能源定义
合同能源管理： 节能服务公司与用能单位以契约形式约定节能项目的节能目标，节能服务
组成的一套独立空气处理系统， 通过新风机净化室外空气导入室内 通过管道将室内空气排出到室外。
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一、室内环境参数管理
3、合理控制室内污染物 ▪ 采用回风的空调室内严格禁烟 ▪ 采用“绿色”装饰材料、家具、设备 ▪ 定期清洁系统设备
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二、建筑门窗管理 1、利用门窗控制室内得热量、采光等问题的措施 1）建筑外遮阳 遮阳构件向可调性增强、便于操作、智能化控制发展