上海新天地

Coffee Bean、 优果、一人前寿 司
多样屋、气味图 书馆
屈臣氏、渡口书店、猫的天 空之城概念书店、Woo Hair
1F
Costa Coffee、 Lavazza
2F
Agnes B、PH7、Content、 ESTUNE、EVEN PENNILESS、 FALKE、May J、La Vie、 Moodbox、OSKA、SEVEN DAYS、ZUCZUG、大班廊、 Vera Wang
新天地知名度最高、人流量最大、租金最高的区域，区域内历史文化、艺术氛围浓厚
8 CBRE | CLIENT NAME | PRESENTATION TITLE
新天地，上海
南里
• 南里是新天地的二期，以现代建筑为主，历史保护 建筑为辅 • 二期餐饮仍然占了较大比例，同时增加了零售、娱 乐的比例，南里与北里相接的地方人流量最大，往 南成递减的趋势，这主要是由于南里户外就餐环境 减少，同时缺少文化艺术类对特定人群的吸引 • 购物中心内零售品牌以香港知名连锁潮牌为主，与 整个北里、南里的定位相符合，消费人群有高度重
餐饮
1930新天地爵士酒吧、大茴香、 COVA、星巴克、宝莱纳、新 吉士酒楼、俏江南、 LUNA、 TMSK、新町、天泰餐厅、梧 桐居、老第坊、哈根达斯
Lifestyle
安梨家居、藏博 堂、Simply Life、 Zen Lifestore、雨 田小艺
个人护理/休闲 娱乐
川水疗中心、沙宣 美发研修中心、道、 Zeta Villa
4
2003年 一期写字楼竣工
5
2011年 高端酒店落成
– 总建面61.4万平米 – 2002 年总销售收入约 12 亿元， 2006 年则达 到约78亿元
– 写字楼总建面50万 平米 – 企业天地一期于 2003年竣工
– 新天地朗廷酒店 开业 – 拥有 357 间客房及 套房
开 发 首先通过改善环境来提升 策 该地区品质和价值。 略
3.上海参考案例分析
3.3 新天地
新天地，上海
项目概况
发展商 所属商圈 项目位置 开业时间 瑞安集团 淮海中路东段 上海市黄浦区太仓路181弄 一期南里：2001年6月 二期北里：2002年6月 三期新天地时尚：2010年11月 一期、二期南里北里：60,000平方米 三期新天地时尚：29,500平方米
娱 休闲服 乐, 10% 务, 5% Lifestyle, 5%
合，且品牌知名度高，因此经营情况较好
• 南里的整体租金较北里略低，约15-20元/平方米/ 天。这种要是由于南里的餐饮租金明显低于北里
零 售, 40%
人流量略低于北里，但整体经营状况仍然较好，相对于北里历史氛围减 弱，现代时尚感增强
9
商业体量
商业定位
吸引客群 入住率 停车位 交通条件
开放式商业广场+购物中心
外籍人士、国内成功人士、白领阶层、外地游 客 地铁1号线 黄陂南路站
Biblioteka Baidu
一期、二期南里北里：99% 三期新天地时尚：90%
1570个（含太平湖地下和企业天地地下） 三期新天地适合桑联通轨道交通10号线 一期南里：30元/平方米/天 地铁10号线 新天地站
物心、和趣生活 馆
中档零售品牌为主，大部分第一次进入大陆地区，品牌知名度较低，严重影响了商场人流
6 CBRE | CLIENT NAME | PRESENTATION TITLE
新天地，上海
艺术与文化
吴谊艺术工作室
• 新天地在北里区域内设置了艺术 文化区，较为固定的有艺术工作 室、画廊和上海风情博物馆 • 北里东侧的太平湖上，可以临时 搭建舞台、展览馆及T台秀场， 定期的举办一些列文艺活动
蒂凡尼造型、Bazzar by Lotus
B1 新 天 地 时 尚
I.T outlet、Devil Nut、AK Club、 Tutuanna、祺、The Thing、 JNBY Agnes B、Calvin Klein Jeans、 EIN、Sisley、Vera Wang、 Moussy、G-star、Zoff、 MOSCOT、
（上市年份） （住宅分期及均价）
CBRE | CLIENT NAME | PRESENTATION TITLE
中央美术学院油画廊
太平湖滨临时展览区
屋里厢博物馆
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新天地，上海
北里
• 北里是新天地的一期项目，项目内部的建筑全部由历 史保护建筑改造而来，并且集中了新天地几乎全部的 艺术人文类概念的景点 • 这部分由于富含历史与艺术气息，吸引了大量的游客 和本地消费，更成为了上海游览必经景点之一，是目 前新天地人气最旺的分区，贡献了整个项目超过80% 的人流量 • 北里目前70%为餐饮业态，包含了世界各国的特色餐
新天地是目前上海将石库门文化和现代商业融合最好的项目之一，两者的完美衔接为项目吸引了大量 的人流，同时也带动租金以年均90%的速度增长
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实现愿景的成功要素
条件2：合理的开发时序与节奏
• 开发时序较为合理的项目往往最终能成为一个完整而运行顺畅的作品，拥有较高的质量和不错的口碑 以新天地的开发为典型：从环境改造入手，商业提升区域价值；后期通过高档住宅获取溢价，区域成熟 后，实现写字楼价值最大化
形成有历史文化特色的都
以高档住宅支撑商业消
区域商办氛围日益浓
区域配套日益完善，
市旅游景点 、综合功能的
国际交流和聚会场所
费，并快速回笼资金。
厚；形成综合功能区
定位高度升级
住宅（翠湖天地） 溢价情况
2002
一期雅苑： 16,000元/平米起
2006
二期御苑： 55,000元/平米起
12
2008
三期嘉苑： 110,000元/平米起
艺术文 Lifestyle, 5% 化, 5% 零售, 35%
厅，并且几乎所有的餐饮业态都有户外用餐区，餐厅
内客人既可以感受来自餐厅内的异国风情，又可以欣 赏富有历史感的海派建筑群，这种独特的氛围受到外 籍人士和小资、时尚人士的亲睐，目前平均租金达到 30元/平方米/天
休闲服 务, 5%
餐饮, 50%
南 里
2F 3F 5F
Fame卡拉OK 思妍丽、UME国际 影城
北里餐饮为主，南里餐饮零售各有侧重，现有品牌大多为国内、国际知名中高档品牌
5 CBRE | CLIENT NAME | PRESENTATION TITLE
新天地，上海
主要入驻商户
楼层 B2
招财猫
零售
餐饮
Lifestyle
个人护理/休闲娱乐
2 CBRE | CLIENT NAME | PRESENTATION TITLE
租金水平
二期北里：15-20元/平方米/天 三期新天地时尚：10-15元/平方米/天
新天地，上海
发展历程
北里 北里 2001年开业 以历史保护建筑改造为主，业态以 餐饮、高档手表为主
南里 南里 2002年开业 除了历史保护建筑外，还有一个25,000平方米的新 建建筑，业态除了餐饮，增添了中高档零售和娱乐 新天地时尚 新天地时尚 2010年开业 新天地时尚是新天地商业的三期，全部为新建建筑， 它的二层与二期购物中心的南部用连廊相连，业态以 中档香港设计师潮牌为主
北里
1F
Pizza Marzano、采蝶轩、 Armani Jeans、安逸猿、i.t、 Cold Stone、Godiva、星级巨 initial、O‘2nd、CARAT、 额书音乐餐厅、湖庭、七叶和 Melissa 茶、大福屋 EXCEPTION、佐丹奴女装、 翡翠酒家、鼎泰丰、小南国、 I.T、黄淑琦、素 赤坂亭、Berry Bear、小山日 本料理、米高餐厅、摩罗街、 丰和日丽 极佳酒吧 Thann
新天地从北里到新天地时尚，分三期开发，建筑风格由传统建筑改造逐渐过渡到现代购物中心，三期 经营内容相互呼应，但各有侧重，共同组成一个业态丰富的大型商业体
3 CBRE | CLIENT NAME | PRESENTATION TITLE
新天地，上海
新天地开发理念
• • 石库门建筑改造：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值 保留了当年的砖墙、屋瓦，使得游人仿佛进入时光隧道，回到20世纪20年代。但是，每 座建筑内部，则按照现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际 画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的
35 30 25 20 15 10 5 0
30
• 从不同分区的租金水平来看，北里由于海派历史文化 浓郁，结合现代商业的开发，取得了良好的租金回 报，并带动后续二、三期的人流，二三期艺术文化氛 围略有下降，尤其新天地时尚定位过于激进，脱离整
3 2001 2013
体市场现状，在租金方面有明显的下降 • 2012年全年新天地全年人流量达到1200万人次，较 2007年的850万人次，年均增长20%
分 阶 段 开 发 步 骤 1 2001.1-2001.6 人工湖开发
– 绿地4.4万平米 – 湖面1.2万平米 – 地下停车场200余车位 – 总投资10亿元人民币
2 1999.2-2002.9 新天地开发
– 占地3万平米 – 总建筑面积5.8万平米 – 总投资11亿港元
3
2001.6 高档住宅开发
餐 饮, 40%
CBRE | CLIENT NAME | PRESENTATION TITLE
新天地，上海
新天地时尚
• 新天地时尚是新天地的三期，完全是现代建筑，其二层用 廊桥和南里购物中心二层相连接，B2为精品超市，B1-2F 大部分为零售 • 由于新天地时尚的入驻的零售品牌大多为香港本地潮牌， 品牌知名度较低，而整个商场过于追求租金回报，因此整 个商场开始出现空铺，且有上升的趋势，整个购物中心人 流稀少，目前租金约10-15元/平方米/天
休闲服 务, 20%
Lifestyle, 5%
餐饮, 8% 零售, 67%
目前经营状况一般，出现了比较多的空置商铺
10 CBRE | CLIENT NAME | PRESENTATION TITLE
新天地，上海
租金、人流
租金增长
• 以北里为例，项目刚开业的租金为3元/平方米/天，到 2013年，北里的平均租金达到30元/平方米/天，年均 符合租金增长20%，增长幅度惊人
现代化生活方式，制造穿越时空之感
• 同时，项目内会定时举行街头表演、时尚活动，为新天地带来富有动感的现代时尚风采， 成为现代潮流的领导者
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CBRE | CLIENT NAME | PRESENTATION TITLE
新天地，上海
主要入驻商户
楼层 零售
上海滩、宝珀、ARTE、 Jacadi、Breguet、 Chopard、Harry Winston、 Glashutte Original、Jaquet Droz