2017年徐州房地产市场年报20170108改

6200
绿城雅园5800 ——
7400
6500 5600
19%
12% —— 20% 20%
1200元/㎡
700元/㎡ 价格洼地 1200元/㎡ 1000元/㎡
万科公园里
荣盛城 雨润新城
——
6000 5000
6150
7200 6000
海尔滟澜公馆
万科淮海天地
9000
9600
9800
12000
9%
25%
Part2：住宅市场分析
整体市场分析
板块市场分析
政策背景
2016年政策回顾
年初地方调控以去库存为主，随着去库存的稳步进行，不同城市分化加剧，热点城市楼市持续火爆，价格 风险加剧，随后进入调控、继续加码状态。 3-9月逐步收紧 10-12月集中收紧
1-2月宽松 地方集中出台出库存措施
3月末护身限购/限贷政策升级，
编号 2016-2号 2016-4号 2016-5号
下淀板块 住宅、商办 西区 住宅
2016-11号 新淮海西路北侧A2地块 新城区太行路与汉风路 交叉口西北角地块 铜山路站地块
2016-18号
新城区
住宅 住宅、商务 金融、批发 零售 住宅 住宅 住宅
6.8
17.0
2.2
1268
绿地
2016-19号
房企 荣盛 万科 荣盛 中锐 绿地 万科 华润 嘉旭 绿地 宝信 —— 项目名称 荣盛城 万科城 荣盛花语城 中锐星尚城 绿地工润和平壹号 万科翡翠天地 华润橡树湾 和平上东 绿地高铁东城 宝信润山 —— 套数 5799 2569 1654 1479 1346 1485 1199 1299 1159 651 18640 建筑面积（万㎡） 61.1 24.3 17.6 15.9 15.0 14.9 12.9 12.5 11.8 10.4 197 当前均价 7200 6150-公园里 7100-精装 5600 8000 12000-精装 —— 8500 4600 高层6000 ——
Part2：住宅市场分析
整体市场分析
板块市场分析
板块格局
徐州市房地产格局可分为经开区、西区、食品城、南区、和平路等九个板块，各 个板块有自身的资源禀赋和功能定位。
和平路——销售量价
2016年和平路板块供应不足，典型楼盘均出现断供现象，推高房价，当 前板块内住宅主力价格已达8500+元/㎡。
典型楼盘 和平壹号
18%。
板块内90-110㎡户型最为热销、占比47%，其次为110-120㎡户型、 占比18%。 受供应端影响，17年80-90㎡二室成交比重下降，90-120㎡保持高 位，120㎡以上大户型成交比重升高（橡树湾无90㎡以下房源、和平 壹号大户型比重大、云龙华府楼王/和平上东洋房销售、和平上东高层 分中二室占比20%左右）
市场份额
2016年荣盛、万科、绿地、美的四房企成交208万㎡、销售额135亿元，均占总量 的37%；17年四房企旗下多个新楼盘入市，市场占有率还将进一步提升。
房企
销售面积（万㎡）
占比
销售额（亿）
占比
潜在供应量
荣盛
87.2
16%
56.5
15%
82万㎡
万科
52.9
10%
43.8
12%
91万㎡（不计铜山新区项目）
2016年徐州房地产市场年报
徐州甲乙营销策划有限公司-2017年1月
Part1：土地市场分析
土地市场分析
潜在供应分析
整体成交
2016年下半年楼市火爆，房价快速上涨，地价随之上扬；政府加快推地速度，当 年挂牌20幅，其中16幅于下半年推出。
市区经营性土地至13年达到峰值， 当年成交量达到306万㎡、85.6亿元。 至14年徐州楼市转冷，进入低价去 库存阶段，开发商拿地热情下降，1416年三年间土地成交量甚至低于13年。 至16年下半年楼市火爆，各楼盘库 存极低，低价开始上涨。
国家层面上“控风险、去库存”，分类调控的基调不会改变；换届影响减小；营改 增后财政收入降低，对土地收入依赖加大；综合以上原因，我司认为政府出台限购/
限贷政策的可能性较小。
徐州整体房价上行，政府或投放保障房、或调整高价楼盘签约时间、万不得已可通 过限制部分楼盘价格涨幅等方式保证不触碰国家调控红线。
区域结构
除北区外，其他板块均呈现供不应求状态，板块住宅售价快速上涨；随着低价楼盘 苏宁悦城、万科公园里、港利上城国际的入市，北区将成为新的住宅价格洼地。
当前均价 元/㎡
和平路 8500
新城区 6300
北区 6200
高铁区 7800
经开区 5000
南区 6200
食品城 7400
西区 6700
下淀 7400
9000-9500元/㎡ 其他9400元/㎡ 楼王1-1.1万/㎡
㎡，甚至云龙华府楼王售价达1万/㎡以上，该板块住 宅价格仅次于中心区。 典型楼盘年度销量普遍在1200套以上，若非外部因 素影响，个案成交还将增高。
和平路——面积段
板块内90-110㎡户型最为热销、占比47%，其次为110-120㎡户型、占比
和平路——库存/潜在
项目名称
截止12月末，该板块库存13万㎡+潜在40万㎡，去化周期9.6个月，
中心区 11500
除北区外，其他板块均呈现供不应求状态，板块住宅售价均呈快速上涨状态，尤其是和平路板块，上涨20%左右；
经开区楼盘集中于高铁站东，售价普遍在5000元/㎡以下，是住宅价格洼地；其次随着低价楼盘苏宁悦城、万科公园里的
开盘，港利上城国际的入市，北区住宅整体价格将下调。
面积结构
90-120㎡依然是最热户型、其次为80-90㎡户型，同时由于供应、总价的影响， 100-120㎡户型成交比重较13年增加15个百分点。
荣盛花语城
恒大滨河左岸 中锐星尚城
6100
7200 5200
7100
8300 5600
16%
15% 8%
1000元/㎡
1100元/㎡ 400元/㎡
绿地泊林公馆
和平上东 橡树湾
6500
6500 7100
7000
8500 9000-9500
11%
31% 预计28%
400元/㎡
2000元/㎡
保利鑫城
美的明湖 苏宁悦城
美的
14.6
3%
8.0
2%
92万㎡
绿地
41.2
8%
26.8
7%
74万㎡（不计翠屏山地块、 下淀路改在，共3000亩）
汇总
207.8
37%
135
37%
339万㎡
排行榜
2016年市区商品住宅成交前十名楼盘共成交18640套、197万㎡，分别占总量的40%、 37%；前十名楼盘全部属于外地房企、徐州本土企业无一上榜。
地块名称 卧牛首开区C-1地块 文华园地块 煤机厂地块 板块 西区 南区 规划用途 住宅、商办 住宅（部分 定销房） 出让面积 总建筑面积 (万 成交金额 楼板价（元 ㎡） (万㎡） （万元） /㎡） 4.0 3.9 14.5 15.3 14.0 12.0 36.1 42.8 1.3 2.9 6.5 4.7 943 2453 1801 1099 竟得人 荣盛 绿地 美的 美的
价格结构
板块 南区 食品城 新城区 和平路 高铁区 北区 西区 中心区
新城区房价上涨500元/㎡，南区700元/㎡，食品城、高铁区、西区1000元/㎡左 右、和平路、中心区部分楼盘2000元/㎡以上，经开区、北区成住宅价格洼地。
项目名称 枫林天下 宝信润山 2016年初 5100 5300 2017年初 5800 6100 涨幅 14% 15% 差额 700元/㎡ 800元/㎡
800元/㎡
2400元/㎡
南区、新城区库存压力偏大，价格涨幅较小，房价上涨500-700元/㎡左右；食品城、高铁区、西区在售楼盘偏少，库存 压力较低，房价上涨1000元/㎡左右。和平路、中心区楼盘由于配套好、房源稀缺，部分楼盘上涨2000元/㎡以上。 经开区楼盘集中于高铁站东，售价普遍在5000元/㎡以下，是住宅价格洼地；其次随着低价楼盘苏宁悦城、万科公园里的 开盘，港利上城国际的入市，北区住宅整体价格将下调。
市区商品住宅存量至14年达到峰值475万㎡（去化周期20.6个月）， 期间住宅价格亦处于低位，其后楼市进入去库存阶段，至2016年末， 市区商品住宅存量188万㎡、去化周期4.2个月，库存较低，住宅价 格开始上涨。 大部分板块商品住宅存量去化周期在5.5个月以下，其中和平路、 西区板块库存去化周期最低，住宅价格上涨幅度最大；
15-16年期间政策宽松、舆论烘托、价格 偏低，推动徐州楼市去库存进程加速，两 年去化库存287万㎡。 至16年6月市区住宅库存308万㎡，绝对
值依然偏高，但部分楼盘开工不足，出现
断供现象，房价开始补涨。 下半年一二线热点城市限购政策升级， 但受买涨不买跌的心理以及房源较少的影 响，房价持续走高、成交量亦保持高位。
部分热点二线城市跟进。
十一期间22城市调控集中收紧，
其后部分城市加码。
2017年政策基调——控风险、去库存 12月16日中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的” 的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性 制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
成交套数 1346套（含 徐工定销房）
月均套数 112套
当前售价 8300元/㎡
2016年和平路板块商品住宅新增供应38万㎡、成交 66万㎡，新房源上市量不足。 至17年1月初，板块内典型楼盘售价已ห้องสมุดไป่ตู้8500+元/
和平上东
橡树湾 云龙华府
1299套
1199套 699套
108套
100套 58套
8500元/㎡
分城调控、限制房价涨幅过大
整体市场
2016年市区商品住宅成交533万㎡，较往年上涨50-100%，月度成交价格也维持 在7000-7200元/㎡左右，短期内量价均达到峰值，存在调整风险。
2011-2012年期间国家宏观调控加码， 徐州楼市成交量维持在250-300万㎡左右， 但价格持续上涨；其后随着限购政策的取 消，至13年徐州楼市量价均达到峰值。 2013年末资金监管政策实施， 打乱了市 场原本的节奏，13年末至14年新房源上市 量剧增，供求失衡，价格下行；随后徐州 楼市进入为期两年的去库存阶段。
排行 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 汇总
市场小结 17年市场预判 1、量价——价涨量缩
部分楼盘无证销售、部分断供楼盘积累大量客户，17年上半年住宅市场供求量将处
于高位，使库存依然偏少，供不应求现象改观不大，17年上半年住宅整体价格还将 进一步提升，预计年中达到峰值，其后进入调整阶段。
2、政策——限购/限贷政策出台可能性较小
分区成交
2016年土地成交集中于西区，该板块新增住宅可建面积108万㎡、占总量的44%， 经开区、食品城、南区无住宅类地块出让。
住宅可建36万㎡ 楼板价414元/㎡
住宅可建18万㎡
住宅可建11万㎡ 楼板价919元/㎡
楼板价4103元/㎡
住宅可建17万㎡ 楼板价1268元/㎡
典型地块
2016年成交地块中住宅可建248万㎡，其中万科/绿地/美的/荣盛/中海五房企竞得 地块的住宅可建194万㎡、占比达78%。
2015年商品住宅各面 积段成交套数比重与16 年相当，相差1-3个百分 点； 由于供应及总价影响， 与13年相比，100-120 ㎡户型比重快速增长。
市场存量
至2016年末，市区商品住宅存量188万㎡、去化周期4.2个月，库存较低，住宅价格 开始上涨；其中和平路、西区板块库存去化周期最低，住宅价格上涨幅度最大。
其他 中心区 西区 西区
5.4 5.1
18.6 15.3
2.9 7.3
1553 4739 1910 1364
万科 万科 中海 荣盛
2016-27号 华东机械厂一期B地块 2016-28号 2016-31号 卧牛山西侧B地块 卧牛首开区A13、24地 块
3.0
13.8
6.6
45.5
1.3
6.2
小结
徐州楼市的火爆，土地市场开始升温，品牌房企拿 地热情较高；预计17年初政府还将推出多出地块。
潜在供应
截止2017年1月6日，市区商品住宅未开发土地可建筑住宅面积为1006万㎡，其中和 平路、中心区未来新房源上市量少，价格存在进一步上涨空间。
截止2017年1月6日，市区商品住宅未开发土地可建筑住宅面 积为1006万㎡，其中北区、西区占比最高，达20%，其次为新 城区、高铁区、占比10%左右，其他板块均在10%以下。 和平路、中心区未来新房源上市量少，价格存在进一步上涨空 间；南区万科项目、二堡碧桂园项目17年入市，板块价格提高； 新城区在售楼盘数量多，价格涨幅小；西区北部借助新淮海路二 期工程、西区南部借助大三角地块、中海地块，板块价格降提升。