控制性详细规划指标对建筑设计的控制和引导

控制性详细规划指标对建筑设计的控制和引导

【摘要】本文从介绍控制性详细规划指标制定的原则和目的入手，结合地方规划管理及建设案例分析，研究控规指标对建筑策划的控制和引导，为建筑设计提供衔接及策划方法建议，

使建筑创作满足城市建设环境、社会公共利益及建设单位利益要求。

【关键词】控规指标；规划管理；建筑策划；建筑设计

【中图分类号】TU981【文献标识码】A【文章编号】1002-8544（2017）06-0007-03

1.前言

随着城镇建设的稳步推进，建设土地使用权出让手续逐步规范化，即在城市建设土地招拍挂

或协议划拨之前，国土部门通过城市规划主管部门对土地区位、市场环境、地块特征、规划

指标等进行研究分析，形成用地规划建设条件，并将其作为土地出让必备附件[1]。

用地规划建设条件主要通过控制性详细规划进行研究分析，规划过程一般会经过公示、公众

参与或专家评审，规划成果具备科学性、可操作性及相对稳定性，其用地规划指标凝聚着规

划研究人员及城市建设管理者的经验，是城市建设发展设想的一种抽象概括表现。

用地规划指标是决定项目建设规模和形态的重要参数，了解规划指标制定的原则和目的，建

筑设计人员在后续建筑设计阶段方可变被动为主动，运筹帷幄、游刃有余的实现城市建设发

展设想及建设单位建设需求。

本文调研规划设计、规划管理及建筑设计人员的从业经验，通过不同领域的交叉和融合，分

析对建筑设计影响较大的控规指标制定的原则和目的，探讨建筑设计阶段如何贯彻城市建设

发展的设想及适度自由发挥的方式方法。

2.控制性详细规划指标介绍

2.1 详规类型

详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

控制性详细规划以总体规划或分区规划为依据，侧重对规划区域内规划指标的研究和描述，

意在控制土地建设意向，引导土地开发建设，具有法律效力，是城市规划与管理的主要依据，更是规划得以实施的重要保障。控制性详细规划简称控规，其成果文件由文本、图则、说明

及基础资料汇编组成。

修建性详细规划以控规为基础，通过城市设计手段，形象表达规划建设设想，直接指导地块

的工程设计[2-3]。

详规中影响后续建筑设计阶段的主要因素是控规指标，建筑设计人员可通过申请查阅控规文本、图则、说明获知相关指标及分析。

2.2 控规指标

控制性详细规划指标可分为强制性指标和指导性指标。

强制性指标主要包括：用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑控制高度、绿地率、

建筑红线后退距离、交通出入口方位、停车泊位和其他需要配置的公共设施等。

指导性指标一般包括：人口容量、建筑形式、体量及其色彩等[2-3]。

2.3 控规指标制定的原则和目的

控规指标数据以权衡城市文化、历史、经济、物质空间形态、交通、社会心理、公共安全及

权属等因素为原则，以对城市建设进行控制和约束为目的。如因容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度四项指标直接影响土地开发者的利益及城市社会综合环境质量等，控规指标对其进

行强制性约束，可避免土地过度开发或利用不充分，以下对主要指标影响作用分别进行阐述： 2.3.1 容积率

土地区位效益理论在很大程度上支配城市用地空间安排及土地利用效率、开发强度，容积率

是土地开发强度的直观指标，其数值大多受土地区位效益影响。

容积率理论上为范围值控制指标，针对开发建设行为，一般用地只控制上限指标。同一地块

不同建设方案可得到不同容积率的开发强度方案，如低层低密度、低层高密度、高层低密度

和高层高密度等建设方案，形成不同的建筑群空间及容积率数值；同理，通过制定不同的容

积率指标，也可在一定程度上控制建筑群空间方案[6]。

2.3.2 建筑密度

建筑密度一般为控制上限值指标，其指标数值旨在控制用地范围内建筑物的密集程度及空地率，提供满足心理活动需求的舒适视觉室外空间。

建筑密度与容积率、绿地率、建筑平均层数密不可分，如容积率与地块楼层的平均层数成正比，若建筑楼层数确定，容积率与建筑密度成正比。一般建筑平均层数越高，建筑密度越低[6]。

注：不同地区指标数值不同，应以当地要求为准

2.3.4 建筑高度

建筑高度为范围值控制指标，主要以城市整体风貌、城市建筑天际线的塑造为出发点制定控

制指标数值，旨在提供多视动态观赏性，同时兼顾各地块开发利益及退让距离。

2.3.5 其他指标

土地使用性质及其功能兼容性：综合上位规划对土地使用功能进行定性约束，除城市重大建

设发展外，一般不予调整。

基础设施、公共服务设施等：为平衡各地块发展，在服务半径范围内选择合适地块设置诸如

幼托、中小学、社区卫生服务中心、农副产品市场、公共卫生间、煤气调压站、等设施。

交通出入口方位和个数：综合交通流线及流量分析，合理设定地块出入口位置及个数指标

（为控制指标，一般不予调整）[2-5]。

3.建设工程规划管理分析

建设单位取得土地使用权后，根据用地规划指标组织建设工程策划及设计，其建设工程设计

一般由城市规划管理部门进行审批并授予行政许可。本文以某市规划管理为例，介绍规划指

标制定及管理流程，并通过具体案例分析项目工程设计阶段对规划指标的执行及调整情况。

3.1 指标制定及管理流程

某市规划局将城市建设用地按两大类用地进行管理，即非经营性用地与经营性用地，两大类

用地的划分标准是“用地使用权是否对外开放”，无条件对外开放的属于非经营性用地（如公园、道路、公共服务设施、等），反之则属于经营性用地（如居住、商业、工业等）。

经营性用地在进入土地市场前，由城市规划管理部门规划局下属编研中心根据地块所在区域

的控制性详细规划提出该宗地的用地规划条件，对强制性指标和指导性指标提出明确要求，

作为国土部门进行土地招拍挂出让的必备条件和建设单位进行后期规划、建筑设计的必要依据；非经营性用地由规划局各分局负责出具用地规划条件。建设单位取得宗地土地使用权后，经城市规划管理部门批准，办理建设用地规划许可和建设工程规划许可手续。

3.2 审批项目统计

根据据该市规划局官方网站公示资料统计，2016年某分局共审批项目59例（见表3），仅

1例项目调整土地规划条件，占总项目量的1.7%，其余项目建设均符合土地出让规划条件，

即绝大部分项目前期控规制定的指标能够直接落实。

3.3 通过案例分析规划条件执行情况

上述调整规划条件案例具体情况为：某建设单位同时取得相邻两居住用地A、B地块的土地

使用权，用地规划条件及出让合同中对于两地块相关要求如下：

地块A：项目规划建设用地约2.3公顷，用地性质为居住，须配建一处室内副食品市场及中

水处理等设施；地块B：项目规划建设用地约3.9公顷，用地性质为居住，须配建一处社区

卫生服务中心及中水处理等设施。

在申报两地块建设工程规划许可手续时，建设单位提出A地块拟作为单位职工住房用地，希

望将用地规划条件中配套公共服务及市政设施等尽可能设置在B地块内。综合分析两地块位置、用地性质及规模，城市规划管理部门经内部报会流程审议，并征询国土部门意见，同意

将A地块原配建的大部分公共服务设施设置在B地块内，但A地块仍需保留物业管理、居委会、居民健身等必要服务设施，建设单位与国土部门签订的土地出让合同条文不再变更。

上述案例中A地块公共设施调整，体现出控规制定的规划指标条件可根据实际项目具体问题

通过法定流程予以优化，使公共资源得到更合理的分配与利用，指导下一步建筑设计趋于针

对性与实用性；而A地块必要的公共服务设施保留决定，则体现出控规指标条件对于维持公

共利益的坚持。控规指标条件的刚性与弹性制定原则，对实现公共利益与个体利益最大化具

有重大意义，后续建设阶段应对控规指标进行了解、分析、掌握，并应用于项目建设各阶段。

4.建筑设计对控规指标的落实情况

4.1 设计阶段

建设项目一般通过可行性研究（申请报告或建议书）阶段取得立项批复，立项阶段同步校核

规划指标，个别重大建设项目经国土、规划等审议后可局部调整规划指标，如上述规划管理

分析案例，随着管理法制的逐步健全，调整规划指标的项目案例越来越少。

立项之后的建筑工程设计一般由建筑策划、建筑设计两阶段组成，建筑策划是介于城市规划

和建筑设计中不可或缺的阶段，起着承上启下的作用。优秀的建筑策划对规划指标进行整理、判断，通过取舍优化、创新等手段建立建筑创作的骨骼系统，通过空间模式研究实现地块利

益与城市整体利益的最大化边际效应，使建筑设计创造与城市建设意向得到有机联系并延续

至未来，保证建筑设计的科学性和逻辑性。因建筑策划对投资有着至关重要的决策影响，大

多数项目在立项阶段已开展建筑策划工作，为项目立项提供详细的技术支持及投资建议[7-11]。

根据立项及策划形成的设计任务书，建筑设计阶段便可发挥建筑美学、功能组织、流线设计

等设计手法，通过建筑设计，实现建设单位建设要求，促进城市建设发展。