CRIC克而瑞咨询+专题篇+商业体量测算参考精选文档
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
盖恩都市旅游圈空间模型
辐射10km区域
参照盖恩都市旅游圈空间模型，城市旅游环状模式分为四个 圈层，包括城市旅游带、近郊休闲与旅游带、乡村旅游带以 及偏远旅游带。本案从空间结构上复合近郊休闲旅游带特质 。
根据盖恩模型，城市近郊游以及乡村游主要包括餐馆、夜总 会集中区、主题文化旅游、农牧场度假区等，辐射城市人口 量约达到10%~20%左右。
乡村旅游带 包括农场休闲、牧场度假、雪上运动、水体休闲 、度假村、水边度假地等乡村旅游度假空间，其 辐射人口约占到城市人口总量的10%左右。
近郊休闲旅游带 包括娱乐公园、酒店、运动综合体、餐馆夜总会 集中区以及郊外游、野营、主题乐园、主题公园 等休憩空间，受地域不同影响，辐射人口约占到 城市总人口的20%左右。
凤凰街道办事处 龙泉街道办事处 太平街道办事处
旧圃镇 永丰镇 北闸镇
127999 84340 78015 57750 38091 49953
近郊游客群商业需求体量基本与城市配套商业需求体量相当，按照人均11.1平方米商业体量需求，昭通可承受近郊型旅游商业体量约在2.6~4.3万 平方米，而目前昭通暂无近郊型旅游商业配套，故项目商业可承受体量约在 2.6~4.3万平方米左右。但未来市场可能会面临来自其他潜在供应的商业项 目分流，建议在此商业体量折低计算：
商业去化速度约0.8万平方米，根据目前市场商业去化速度估算，未来两年市场商业可去化面积达到约19.2万平方米。
2
商业体量推导
商业体量测算1——市场容量测算法
初盘本项目商业去化周期为2年。依据目前市场去化速度，以及未来其他项目供应和市场存量情 况估算，未来两年市场可去化商业容量约为4.425万平方米
昭通潜在供应商业项目
商业项目 龙韵雅苑
项目体量 4万平方米
预计上市时间 2013年中旬
未来可售商业体量： 目前昭通未来主要供应的商业项目为龙韵雅苑以及乌蒙古镇， 预计体量约14万平方米，加之目前市面在售的存量商业面积
乌蒙古镇
10万平方米
2012年底
0.775万平方米，合计未来可售商业面积约14.775万平方米。
城市旅游带(CBD、RBD) 包括餐馆、酒吧、剧院、画廊、博物馆、城市 艺术广场、公园、动物园等城市休憩空间，作 为城市核心休闲区，其辐射人口约占到城市总 人口的60%~80%左右。
4
商业体量推导 商业体量测算2——市场需求测算法
项目隶属于都市旅游圈近郊游和乡村旅游圈层，商业、旅游均可直接辐射昭通城区人口，辐射比 例参照盖恩模型，达到城市人口总量的10%~20%左右
5
辐射3km区域
本项目
未来新机场
商业体量推导
商业体量测算2——市场需求测算法
参照盖恩近郊游统计模型，项目可吸引近郊人口约2.6~3.9万人，根据近郊游人口平均商业需求 特质，保守估算项目满足城市近郊游客群的商业体量2.6万平方米左右
昭通昭阳区2010年人口统计情况
全区总人口
846723
常住人口
787845
商业体量测算参考
摘自《 2012 CRIC 云南云瑶水乡物业开发建议报告》
2012年9月
商业体量推导
商业体量测算1——市场容量测算法
依据目前市场在售商业项目销售情况预估，未来两年昭通可去化商业体量达到约19.2万平方米
昭通重点商业项目概况
项目名称 销售状态
位置
建筑面积（平 米）
商业形态
商铺价格区间（ 元/㎡）
凤凰街道办事处 龙泉街道办事处 太平街道办事处
旧圃镇 永丰镇
127999 84340 78015 57750 38091
项目一期住宅规划面积约8.7万平方米，其中洋房约6.8万平方米，根据项目 户型面积预估，项目目前居住户数约为600户左右，加之项目另外商住部分 ，预估项目住户总量约在1000户左右，按照户均2.5人计算，项目常驻人员 约2500人，社区人均商业配套面积约1.1平方米，则项目内部社区商业体量 需求约2750平方米，此外考虑到项目临近区域亦有常驻居民，项目餐饮等 业态对其有一定吸引力，建议社区商业体量提升至4000平方米。
合计
14万平方米
——
未来两年商业市场容量： 依照昭通商业去化速度，未来两年市场可去化体量达到约19.2万平方米，市场其他未来供应商业体量以及市场可 售存量合计约14.775万平方米，则推算未来两年商业市场容量：
市场容量(万㎡) = 去化体量-可售商业体量=19.2万-14.775万=4.425万
未来两年本项目商业可去化容量约为4.425万平方米
3
商业体量推导
商业体量测算2——市场需求测算法
盖恩理论-都市旅游圈层模型是目前唯一对城市郊区游探究的成熟的空间研究模型，我们通过探究 可判别项目未来对于城区人口的辐射范围，从而达到预估城市近郊客群商业需求体量的目的
பைடு நூலகம்
盖恩模型—— 都市旅游四大圈层
偏远旅游带 包括大型森林公园、野外体验、远足、溪流、山水风景 区等满足长假游玩的休闲度假空间，其辐射人口不局限 于城市，但通常辐射本城市比例在10%以下。
城镇人口 261171 乡村人口 526674
昭阳区总人口84.67万，其中城市人口约26.12万，按照盖恩都市近郊游 辐射人口比例10%~20%估算，项目所处地可辐射约2.6~5.2万城市人口 。但昭通城市消费能力偏低，折低预估，项目可辐射比例为10%~15%： 项目辐射人口约在2.6~3.9万人左右。
城市休闲度假客群需求商业体量2.6万平方米
6
商业体量推导
商业体量测算2——市场需求测算法
项目除辐射城市休闲度假客群外，亦需满足项目及临近区域部分常驻客群日常商业消费，按照社 区型人口人均商业面积估算，商业体量保守估计4000平方米，业态以餐饮及日用品消费为主
昭通昭阳区主要街道办及乡镇2010年人口统计情况
开盘时间
抚镇门
售罄
建设南路
33000
5栋3层 10000-43000 2011年7月
宏发金都
尾盘
海楼路蒙泉大 道交叉口
41000
6栋7层 7000-23000 2011年5月
鲲鹏·洋人街 尾盘
临近西街
38000
5栋3层 16000-45000 2011年11月
李家花园广 场
售罄
建设北路花鸟 市场
8000
10栋4层 5000-13000 2011年年底
合计
——
——
120000
——
——
——
去化率 100% 95% 85% 100%
已售面积 33000 38950 32300 8000 112250
存量面积 0
2050 5700
0 7750
根据对昭通重点在售商业项目梳理情况判断，从2011年5月至今14月时间，市场去化重点商业项目体量约11.2万平方米，月平均
辐射10km区域
参照盖恩都市旅游圈空间模型，城市旅游环状模式分为四个 圈层，包括城市旅游带、近郊休闲与旅游带、乡村旅游带以 及偏远旅游带。本案从空间结构上复合近郊休闲旅游带特质 。
根据盖恩模型，城市近郊游以及乡村游主要包括餐馆、夜总 会集中区、主题文化旅游、农牧场度假区等，辐射城市人口 量约达到10%~20%左右。
乡村旅游带 包括农场休闲、牧场度假、雪上运动、水体休闲 、度假村、水边度假地等乡村旅游度假空间，其 辐射人口约占到城市人口总量的10%左右。
近郊休闲旅游带 包括娱乐公园、酒店、运动综合体、餐馆夜总会 集中区以及郊外游、野营、主题乐园、主题公园 等休憩空间，受地域不同影响，辐射人口约占到 城市总人口的20%左右。
凤凰街道办事处 龙泉街道办事处 太平街道办事处
旧圃镇 永丰镇 北闸镇
127999 84340 78015 57750 38091 49953
近郊游客群商业需求体量基本与城市配套商业需求体量相当，按照人均11.1平方米商业体量需求，昭通可承受近郊型旅游商业体量约在2.6~4.3万 平方米，而目前昭通暂无近郊型旅游商业配套，故项目商业可承受体量约在 2.6~4.3万平方米左右。但未来市场可能会面临来自其他潜在供应的商业项 目分流，建议在此商业体量折低计算：
商业去化速度约0.8万平方米，根据目前市场商业去化速度估算，未来两年市场商业可去化面积达到约19.2万平方米。
2
商业体量推导
商业体量测算1——市场容量测算法
初盘本项目商业去化周期为2年。依据目前市场去化速度，以及未来其他项目供应和市场存量情 况估算，未来两年市场可去化商业容量约为4.425万平方米
昭通潜在供应商业项目
商业项目 龙韵雅苑
项目体量 4万平方米
预计上市时间 2013年中旬
未来可售商业体量： 目前昭通未来主要供应的商业项目为龙韵雅苑以及乌蒙古镇， 预计体量约14万平方米，加之目前市面在售的存量商业面积
乌蒙古镇
10万平方米
2012年底
0.775万平方米，合计未来可售商业面积约14.775万平方米。
城市旅游带(CBD、RBD) 包括餐馆、酒吧、剧院、画廊、博物馆、城市 艺术广场、公园、动物园等城市休憩空间，作 为城市核心休闲区，其辐射人口约占到城市总 人口的60%~80%左右。
4
商业体量推导 商业体量测算2——市场需求测算法
项目隶属于都市旅游圈近郊游和乡村旅游圈层，商业、旅游均可直接辐射昭通城区人口，辐射比 例参照盖恩模型，达到城市人口总量的10%~20%左右
5
辐射3km区域
本项目
未来新机场
商业体量推导
商业体量测算2——市场需求测算法
参照盖恩近郊游统计模型，项目可吸引近郊人口约2.6~3.9万人，根据近郊游人口平均商业需求 特质，保守估算项目满足城市近郊游客群的商业体量2.6万平方米左右
昭通昭阳区2010年人口统计情况
全区总人口
846723
常住人口
787845
商业体量测算参考
摘自《 2012 CRIC 云南云瑶水乡物业开发建议报告》
2012年9月
商业体量推导
商业体量测算1——市场容量测算法
依据目前市场在售商业项目销售情况预估，未来两年昭通可去化商业体量达到约19.2万平方米
昭通重点商业项目概况
项目名称 销售状态
位置
建筑面积（平 米）
商业形态
商铺价格区间（ 元/㎡）
凤凰街道办事处 龙泉街道办事处 太平街道办事处
旧圃镇 永丰镇
127999 84340 78015 57750 38091
项目一期住宅规划面积约8.7万平方米，其中洋房约6.8万平方米，根据项目 户型面积预估，项目目前居住户数约为600户左右，加之项目另外商住部分 ，预估项目住户总量约在1000户左右，按照户均2.5人计算，项目常驻人员 约2500人，社区人均商业配套面积约1.1平方米，则项目内部社区商业体量 需求约2750平方米，此外考虑到项目临近区域亦有常驻居民，项目餐饮等 业态对其有一定吸引力，建议社区商业体量提升至4000平方米。
合计
14万平方米
——
未来两年商业市场容量： 依照昭通商业去化速度，未来两年市场可去化体量达到约19.2万平方米，市场其他未来供应商业体量以及市场可 售存量合计约14.775万平方米，则推算未来两年商业市场容量：
市场容量(万㎡) = 去化体量-可售商业体量=19.2万-14.775万=4.425万
未来两年本项目商业可去化容量约为4.425万平方米
3
商业体量推导
商业体量测算2——市场需求测算法
盖恩理论-都市旅游圈层模型是目前唯一对城市郊区游探究的成熟的空间研究模型，我们通过探究 可判别项目未来对于城区人口的辐射范围，从而达到预估城市近郊客群商业需求体量的目的
பைடு நூலகம்
盖恩模型—— 都市旅游四大圈层
偏远旅游带 包括大型森林公园、野外体验、远足、溪流、山水风景 区等满足长假游玩的休闲度假空间，其辐射人口不局限 于城市，但通常辐射本城市比例在10%以下。
城镇人口 261171 乡村人口 526674
昭阳区总人口84.67万，其中城市人口约26.12万，按照盖恩都市近郊游 辐射人口比例10%~20%估算，项目所处地可辐射约2.6~5.2万城市人口 。但昭通城市消费能力偏低，折低预估，项目可辐射比例为10%~15%： 项目辐射人口约在2.6~3.9万人左右。
城市休闲度假客群需求商业体量2.6万平方米
6
商业体量推导
商业体量测算2——市场需求测算法
项目除辐射城市休闲度假客群外，亦需满足项目及临近区域部分常驻客群日常商业消费，按照社 区型人口人均商业面积估算，商业体量保守估计4000平方米，业态以餐饮及日用品消费为主
昭通昭阳区主要街道办及乡镇2010年人口统计情况
开盘时间
抚镇门
售罄
建设南路
33000
5栋3层 10000-43000 2011年7月
宏发金都
尾盘
海楼路蒙泉大 道交叉口
41000
6栋7层 7000-23000 2011年5月
鲲鹏·洋人街 尾盘
临近西街
38000
5栋3层 16000-45000 2011年11月
李家花园广 场
售罄
建设北路花鸟 市场
8000
10栋4层 5000-13000 2011年年底
合计
——
——
120000
——
——
——
去化率 100% 95% 85% 100%
已售面积 33000 38950 32300 8000 112250
存量面积 0
2050 5700
0 7750
根据对昭通重点在售商业项目梳理情况判断，从2011年5月至今14月时间，市场去化重点商业项目体量约11.2万平方米，月平均