2017年房地产土地市场分析报告

2017年房地产土地市场分析报告目录第一节土地供应：6月住宅类土地供应环比+31%、同比+10% (4)一、土地供应面积：住宅供地连续两月环比回升 (4)二、住宅类土地供应面积，下半年土地成交或迎来放量 (6)第二节土地成交：6月住宅类土地成交环比+98%、同比+30% (8)一、土地成交面积：6月土地成交环比+23%、同比-5% (8)二、住宅类土地成交面积：6月住宅类土地成交环比+98%、同比+30% (10)三、住宅类土地成交金额：6月住宅类土地成交额环比+77%、同比+26% (13)第三节土地供需：6月地价下行，其中一二线地价下行、三四线地价上行 (15)图表目录图表1：百城土地供应建面（按土地性质分类） (4)图表2：百城土地供应建面占比（按土地性质分类） (4)图表3：百城土地供应建面同比（按土地性质分类） (5)图表4：百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类） (5)图表5：百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类） (6)图表6：百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类） (7)图表7：百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类） (7)图表8：百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类） (8)图表9：百城土地成交建面（按土地性质分类） (9)图表10：百城土地成交建面占比（按土地性质分类） (9)图表11：百城土地成交建面同比（按土地性质分类） (10)图表12：百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类） (10)图表13：百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类） (11)图表14：百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类） (11)图表15：百城住宅类土地成交建面同比（按城市能级分类） (12)图表16：百城住宅类土地成交建面累计同比（按城市能级分类） (12)图表17：提前一个月土地供应建面同比与土地成交建面同比的强关联关系 (12)图表18：百城住宅类土地成交金额（按城市能级分类） (13)图表19：百城住宅类土地成交金额占比（按城市能级分类） (14)图表20：百城住宅类土地成交金额同比（按城市能级分类）. (14)图表21：百城住宅类土地成交金额累计同比（按城市能级分类） (15)图表22：百城住宅类土地供需比（土地成交/土地供应） (16)图表23：百城住宅类土地挂牌均价（按城市能级分类） (16)图表24：百城住宅类土地成交均价（按城市能级分类） (17)图表25：百城住宅类土地成交溢价率（按城市能级分类） (17)第一节土地供应：6月住宅类土地供应环比+31%、同比+10%一、土地供应面积：住宅供地连续两月环比回升2017年6月，百城各类型土地合计供应建面11,148万平米，环比+17.6%，同比+5.6%，前6月累计同比+3.6%。

其中，分用地性质土地供应建面占比来看，住宅用地30.1%、商住用地19.6%、商服用地13.6%、工业用地31.5%；分用地性质土地供应建面环比来看，住宅用地+18.5%、商住用地+55.6%、商服用地+11.2%、工业用地-3.0%；分用地性质土地供应建面同比来看，住宅用地+12.8%、商住用地+5.1%、商服用地-22.3%、工业用地+7.2%；分用地性质土地供应建面累计同比来看，住宅用地+22.0%、商住用地-13.9%、商服用地-6.0%、工业用地-1.0%。

上述数据显示各类型土地供应总量自4月超预期下滑以来，5-6月已经连续两月环比改善，同时同比数据也连续两月小幅增长，其中，住宅类土地供应的环比和同比改善更为明显，这样也预示着住宅类土地成交在下半年可能迎来放量阶段。

图表1：百城土地供应建面（按土地性质分类）资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心图表2：百城土地供应建面占比（按土地性质分类）资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心注：后文讨论的住宅类用地=住宅用地+商住用地。

图表3：百城土地供应建面同比（按土地性质分类）资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心图表4：百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类）资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心二、住宅类土地供应面积，下半年土地成交或迎来放量从住宅类用地来看（住宅+商住），2017年6月，住宅类用地供应建面5,543万平米，环比+30.8%，同比+9.6%，前6月累计同比+6.0%。

其中，分城市能级住宅类用地供应建面占比来看，一线7.8%、二线55.8%、三四线36.4%；分城市能级住宅类用地供应建面环比来看，一线+174.4%、二线+46.0%、三四线+2.8%，分城市能级住宅类用地供应建面同比来看，一线+226.0%、二线+8.0%、三四线-2.2%；分城市能级住宅类用地供应建面累计同比来看，一线+59.2%、二线+1.8%、三四线+6.9%。

上述数据显示了住宅类土地供应同样在自4月超预期下滑以来，5-6月已经连续两月环比大幅度改善，同时同比数据也连续两月维持10-20%的增长，其中一二线城市土地供应环比和同比连续放量，这样也预示着住宅类土地成交在下半年可能迎来放量阶段，尤其是一二线城市。

但同时也需要注意到，目前全国，其中尤其是一二线城市，已经连续去库存2.5年时间，远大于过往两轮周期的平均1年的去库存时间，因而后续的加库存历时也会更久。

图表5：百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类）资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心图表6：百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类）资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心图表7：百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类）资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心图表8：百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类）资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心第二节土地成交：6月住宅类土地成交环比+98%、同比+30%一、土地成交面积：6月土地成交环比+23%、同比-5%2017年6月，百城各类型土地合计成交建面7,755万平米，环比+22.8%，同比-5.3%，前6月累计同比+11.2%。

其中，分用地性质土地供应建面占比来看，住宅用地36.0%、商住用地21.8%、商服用地10.6%、工业用地28.0%；分用地性质土地成交建面环比来看，住宅用地+83.5%、商住用地+128.3%、商服用地+7.9%、工业用地-28.4%；分用地性质土地成交建面同比来看，住宅用地+60.6%、商住用地-0.5%、商服用地-28.2%、工业用地-34.5%；分用地性质土地成交建面累计同比来看，住宅用地+41.5%、商住用地+0%、商服用地+3.5%、工业用地-2.5%。

上述数据显示6月各类型土地成交总量在5月超预期下滑之后，实现低位回升，但同比仍有小幅下降。

而从结构来看，其中住宅土地成交环比和同比均实现的大幅回升，但商住用地、商服用地和工业用地成交同比持续下滑。

按照5-6月政府对于土地供应结构的调整（住宅类用地占比更多）以及土地供应数量的调整（住宅类用地数量更多），后续的住宅类用地的成交在下半年或将迎来放量阶段。

图表9：百城土地成交建面（按土地性质分类）资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心图表10：百城土地成交建面占比（按土地性质分类）资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心注：后文讨论的住宅类用地=住宅用地+商住用地。

图表11：百城土地成交建面同比（按土地性质分类）资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心图表12：百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类）资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心二、住宅类土地成交面积：6月住宅类土地成交环比+98%、同比+30%从住宅类用地来看（住宅+商住），2017年6月，住宅类用地成交建面4,483万平米，环比+98.2%，同比+30.4%，前6月累计同比+22.5%。

其中，分城市能级住宅类用地成交建面占比来看，一线3.4%、二线58.7%、三四线37.9%；分城市能级住宅类用地成交建面环比来看，一线+56.9%、二线+254.4%、三四线+19.5%，分城市能级住宅类用地成交建面同比来看，一线-5.1%、二线+79.8%、三四线-6.3%；分城市能级住宅类用地成交建面累计同比来看，一线+48.4%、二线+15.3%、三四线+29.3%。

上述数据显示，受5月住宅类土地供应放量推动以及5月成交低基数影响，6月住宅类土地成交环比和同比大幅上涨，其中二线城市的土地成交放量尤为明显，并且考虑到6月一线城市住宅类土地供应大幅放量，以及二线城市住宅类土地供应小幅提升，预计7-8月一二线城市住宅类成交表现较好，而三线城市由于近两个月住宅类供应略弱，将影响其后续的成交表现。

图表13：百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类）资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心图表14：百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类）资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心图表15：百城住宅类土地成交建面同比（按城市能级分类）资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心图表16：百城住宅类土地成交建面累计同比（按城市能级分类）资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心图表17：提前一个月土地供应建面同比与土地成交建面同比的强关联关系资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心三、住宅类土地成交金额：6月住宅类土地成交额环比+77%、同比+26%从住宅类用地来看（住宅+商住），2017年6月，住宅类用地成交金额2,097亿，环比+76.9%，同比+25.5%，前6月累计同比+33.6%。

其中，分城市能级住宅类用地成交金额占比来看，一线10.1%、二线63.4%、三四线26.5%；分城市能级住宅类用地成交金额环比来看，一线+43.7%、二线+199.1%、三四线-6.4%，分城市能级住宅类用地成交金额同比来看，一线-50.8%、二线+34.4%、三四线+123.0%；分城市能级住宅类用地成交金额累计同比来看，一线+36.0%、二线+9.7%、三四线+129.7%。

上述数据显示伴随6月住宅类土地成交面积放量，同期住宅类土地成交金额也实现了同比和环比的大幅反弹。

分城市能级来看，一线城市6月土地成交面积同比小幅下滑，同期土地成交金额大幅缩量；二线城市成交面积同比大幅增长，同期土地成交金额同比小幅回升，显示出一二线城市土地成交价格有所回落；三四线城市土地成交虽同比小幅下降但却出现了土地成交金额的大幅放量，显示了三四线土地价格上升较快。

图表18：百城住宅类土地成交金额（按城市能级分类）资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心图表19：百城住宅类土地成交金额占比（按城市能级分类）资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心图表20：百城住宅类土地成交金额同比（按城市能级分类）.资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心图表21：百城住宅类土地成交金额累计同比（按城市能级分类）资料来源：万得数据，北京欧立信调研中心第三节土地供需：6月地价下行，其中一二线地价下行、三四线地价上行住宅类土地供需指标方面，2017年6月，百城住宅类土地成交/需求比0.81倍，较5月0.53倍上升52%，6月土地供应仍大于土地成交，并且该供需指标自2月的1.68倍开始趋势性下降，已连续4个月低于1.0的供需平衡点，土地供需有所改善。