物业服务行业政协提案

物业服务行业政协提案 Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】

2.开发商遗留问题

从我市社情民意的物业服务投诉中可以看出,众多的纠纷并非仅因物业服务企业自身经营水平问题,而也由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留问题引起,从而使物业服务企业代人受过。现阶段,由于楼宇施工质量差导致楼宇墙皮脱落、漏水,甚至出现墙体撕裂现象，达不到交房条件欺骗性交房等情况并不鲜见。如果房地产开发建设中存在的后遗症带到后期正常物业服务中,由于此类问题解决费用很高,物业公司根本无力也无责解决,建设和管理脱节造成了物业服务先天不足。

还有的开发建设单位为了促进销售,做不切实际的承诺,如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业服务等等,给后续物业服务带来了被动局面,一旦处理不当,或业主表现激进,就会加剧业主和物业公司之间的矛盾。解决开发商遗留问题,要靠物业公司自己和开发商“划清界限”,加强对业主宣传,明确开发商的责任和物业公司的责任。从另一方面讲,比较规范的住宅小区80%以上的前期物业服务企业都来源于开发企业,物业公司与开发企业如同母子关系,物业服务企业为开发商遮遮掩掩；即使不是一家,物业服务企业的权限也不能制约开发商的行为。因此,开发商的遗留问题,给业主和物业服务企业带来了后患。比如睿力国际才安装的电梯就有住户被关夹，水、电、通信网络等未通就交房的问题；开发区城南新村没有消防水管进入小区、小区内开网吧、垃圾遍地、偷盗频发导致业主拒交物业费、物业散伙问题；铜仁民航安置区，小区无绿化，与购房时宣传不符；书香名苑将售房时宣传海报上标注的绿化带改为室外健身场地，造成邻近业主饱受喧哗噪音之苦，等等。

3.业主缺乏自我约束

由于房屋产权多元化发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我维权意识也处于不同层次,法制观念参差不齐，为各自私利而起冲突也时常发生,从而增加了物业服务的难度。如盛世铭城5号楼、金域蓝山、时代商汇楼顶违规建房；江华国际小区内业主开设宾馆；锦绣馨园、华庭小区内部分房屋长期出租未能与物管衔接导致收不到物业费，物业企业停止服务，损害缴物业费业主利益，等等。

4.物业服务收费难且不规范

自从有了物业服务企业那天起,物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业服务企业的生存和发展,表现有两个方面:一是物业服务费用征收标准实际执行不到位,普遍低于本地收入水平和物价水平;二是部分业主拖欠、拒交物业服务费的现象比较严重。分析其原因,主要有三点:一是物业服务市场化程度不高,缺乏竞争意识,运作不规范。实践中,物业服务服务质量不到位,在一些小区,物管企业重收轻管,多收

少管,质价不符的现象比比皆是,引起了广大业主的不满。二是物业服务的整体性和业主交费的分散性矛盾。拒缴物业服务服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。三是对违约拒缴物业服务服务费缺乏有效的制约措施。现在违约拒缴服务费的不是个别现象而是普遍情况,有的小区拒缴率高达40%—50%。四是物业更改收费未能事先及时沟通公示，强制执行的问题导致业主抵触进而拒缴物业费。比如丽景名苑物业服务不到位，业主缴费缺口大，然后个别业主委员违规私管、不及时缴纳电费导致小区长期停电，造成电梯停运、垃圾遍地，业主怨声载道；业主不满金滩南长城金苑小区物业费元/M2（碧江区行价为元/M2至元/M2）；御龙世家、天都小区、江华小区、金域蓝山、凯旋春天等小区擅划公共区域为停车带、未经沟通公示擅涨停车费；华电小区物管收费未对外公示；等等。

建议

一、完善管理体制，明确管理职责

按照“条块结合、属地管理”的原则，完善管理体制，明确部门与基层镇（街道）、社区、居委会管理职责，落实工作任务，推进各小区物业管理工作。

1．建立部门联席会议制度

建立由市住建局牵头，市五创办、发改委、规划局、国土局、城管局、公安局、民政局、环保局、质监局、工商局、供电公司、供水公司、文广局等单位参加的联席会议制度，定期召开工作会议，研究解决物业管理中出现的重点、难点问题，讨论制定和调整我市物业管理政策，根据工作职责，落实各自工作任务,确保各阶段工作目标落实到位。

住建局物业管理科增加人员配置，指导物业服务企业规范行业行为，促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。鼓励注册物业管理师积极参与政府指导培训、督导物业企业日常服务，引领物业企业规范化执业。。

尽快成立铜仁市物业服务协会，引导物业企业加强行业自律，推动物业服务行业健康发展。主管部门在对物业服务企业监管的同时，也应加强对业主委员会的监管，引导业主委员会在充分尊重全体业主意愿的基础上，依法做出决定。培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作，行政主管部门、社区居委会应加强对物业服务法规的宣传，通过各种有效措施提高广大业主的物业法规认知，积极推动小区业主大会的召开及业主委员会的产生，并引导业主委员会开展工作。

政府部门应通过各种有效渠道加强宣传力度，从而使广大业主意识到自身权益的保障不能仅消极的依靠外界来实现，更重要的是要实现物业自治，靠业主自身积极参与，才能实现保障业主权利与搞好小区建设的双赢。

2．强化基层社区居委会工作责任。各街道办事处要把物业管理纳入社区管

理范畴，实施目标绩效考核，指导基层社区健全管理职能。各社区要指定一至两名专职物业管理监督人员，具体负责物业管理相关法律法规、政策在本辖区内的贯彻落实。社区居委会要把强化物业管理监管同“五城联创”工作有机结合，积极组织开展物业管理相关法律、法规、政策的宣传，采取多种方式，切实加强本辖区物业管理工作的监督、指导；在市住建局和办事处的指导下，积极组织本辖区内符合条件的住宅小区召开首次业主大会，成立业主委员会，并监督和指导其日常工作，将业主自治管理落到实处。发挥业主在物业管理活动中的主体作用，调动业主共同参与小区管理工作。做好辖区内业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉处理工作，将矛盾化解在基层。对不具备物业企业进驻服务条件的住宅小区，指导业主实施自治管理或直接牵头组织实施最基础的管理。

二、积极推进小区物业管理

1. 物业服务企业服务管理的住宅小区。按照配套完善、环境优美、秩序文明的要求，实行规范化管理，重点做好以下工作：

解决开发建设遗留问题。市住建局、规划局等相关部门，要按照规划设计和施工标准，对住宅小区逐个检查，建立档案，督促开发建设单位解决小区存在问题。未按原规划设计要求建设配套设施的，要补建到位，所需费用由原开发单位承担；开发建设单位保修期内的工程质量问题，由开发建设单位负责及时维修，原则上在2015年6月前将维修责任全部落实到责任单位和个人，维修及时率确保在90%以上。保修期外的房屋维修工作,要依据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定办理,未缴存住宅专项维修资金的住宅小区,由社区居委会动员业主缴存,或者采用一事一议的方式,通过业主集资方式解决共用部位或共用设施设备的维护和维修费用。

厘清小区供气、供电、供水、有线电视、通信、管网等配套设施、设备权属。市住建局牵头，相关职能部门配合，按照有关法律法规的规定和要求，对住宅小区相关配套设施、设备进行产权认定。确保产权清晰、管理责任清晰。

实施规范的物业管理。通过培训、监督检查等方式，提高物业企业服务综合素质，改进服务水平，实施质价相符的物业服务收费。改进物业服务企业与业主的沟通、交流渠道，物业企业要定期听取业主意见，积极主动改进工作，减少物业服务纠纷。

2. 无主管楼院（小区）

尽快出台铜仁市《关于加强物业服务管理工作的意见》和《铜仁市住宅公共维修资金暂行管理办法》，然后根据有关法律法规的标准和要求，由所在街道办事处牵头，做好物业服务管理工作的落实。