项目营销策划方案

共性： 1、学校边+山水旁； 2、林口县城市向南发展的新区，升值潜力巨大； 3、外部环境良好，交通极具优势；
项目核心价值与卖点提炼
品牌名 品牌主张 关键词 卖点支撑
精致mini社区，低密度欧式洋房
人居
人文
空间与功能融聚 •户型丰富 •配套齐全 •服务完整
人文与人性融聚 •“南院北园” •儿童与老人 •学区与美景
比较系数 0.941 0.952 1
注：项目的评估均价由以下几步计算得出： 1、比较系数=项目评估得分/比较项目评估得分 2、本项目可调均价=每个项目的比较系数*比较项目的均价 3、项目评估均价=每个比较项目的可调均价之和/比较项目个数
由此得出——
本项目评估均价约为： 3310元/平米Biblioteka Baidu
注：（本方案所示其他项目售价数据，以项目入市期数据为准）
体系专案推广
新闻发布概念导入 项目打造规划体系
介绍手册 楼书、材料展示 规范化销售人
员讲解说词
强化纯粹居住
区域差异推广
拔高形象 突出品质
周边区域 突出自身特点，提
高价格性价比
外区域 突出项目差异 和区域特质，
抢夺客户
项目推广策略
媒体进行区域炒作
通过报媒、网络共同协作推幸福里首席低密度欧式洋 房mini社区的概念地位
提升服务
“微笑十步曲”，细节再次提升客户体验和附加值：注重客户在 销售接待中的峰值体验和结尾体验，将满意度和尊贵感贯穿到销 售流程的每个细节，在销售接待过程中做到“微笑十步曲”。
现场服务体系 现场服务
物业保安
物业保安先进场，着正规保安服装，通过对 讲在第一时间通知置业顾问客户到访，代客 泊车，并为车辆提供遮阳服务；
林口县幸福里项目营销策划方案
Happiness in Linkou project Marketing Plan
项目核心价值与卖点提炼
【欧式+现代】、【幸福+和谐】、【景观+学区】 【质量+细致】、【配套+管理】、【品质+价格】
个性： 1、首席低密度欧式洋房纯住宅社区； 2、南侧无遮挡采光12小时日照时间； 3、精致mini社区，远离吵闹过安宁幸福生活； 4、人性化设计的高质量生活方式； 5、配套完善，上乘品质、超高性价比优势； 6、双低：低容积率+低密度； 7、有别于周边庞大项目，整个区域的点睛之作
结构 智能系统 建筑风格
综合
山水天域 8 10 10 8 8 9 8 9 7 8 85
楠山嘉园 8 9 9 10 8 8 8 8 8 8 84
幸福里 8 5 10 8 8 7 9 8 8 9 80
二、项目评估均价
比较楼盘 山水天域三期 楠山嘉园二期
本项目
均价 3600 3400 3310
综合比较 85 84 80
清洁员
着白色清洁员服装，随时在售楼处打扫卫 生，但不打扰到客户；
销售员
着整齐工装接待客户。
推售策略—择地而战
目标 降低风险,实现销售均衡性 通过产品类型的组合实现价值最大化
产品组合,均衡销售,实现价值最大化
推售策略思考 各批推售单位基于市场竞争及客户价格敏感点确定，在销售过程中有效进行组 合销售,实现各批单位的旺销和价格过渡是实现销售目标的关键； 根据单位优劣型进行产品搭配，是稳定的销售速度，保证各单位按既定销售速 度和价格持续走高的重要条件。 结论：
自用
物业形象 物业概念 物业品质 硬件配置 物业管理 低公摊率
区域升值 交通便利 配套完善 高性价比 楼宇保值
投资
市场前景 周边环境 租金水平 付款方式
侧重性价比、形象、配套等实用性
侧重投资门槛、回报率
项目推广策略
强化品牌
品牌专案推广
路牌出街 房交会亮相 对外宣传活动 繁华区传单派送 产品见面会
强化打造体系
营销计划思考
项目销售横道图
工作准备期 项目开盘 项目持续热销期 再次开盘 多次开盘 尾房发售 交房
2014年6月底 2014年8月底
2014年9月
2014年10月
2015年1月 2015年4月 2015年6月
注：各项活动根据具体情况选择安排，另行调整。
住宅部分销售排期
第一阶段：工作准备期 2014年6月底
借力打力合理利用周边楼盘
利用周边楼盘项目宣传节点，截获客户资源 利用工程进度彰显项目形象与进度优势 利用周边楼盘项目比对出自身的优势特点
销售现场树立形象风范
项目网站、现场围挡、户外广告、树立品牌形象 折页、单页、DM深入剖析项目价值点
活动营销
蓄水期人气活动 售楼处开放仪式等
项目推广策略 销售服务
精细化的五星级标准客户服务
策划工作：全套VI、LOGO及延展、广告推广计划、售楼处开放方案 销售工作：销售资料整理、谈判积攒客户
住宅部分销售排期
第二阶段：销售导入期 2014年6月底—7月初
本项目可对项目各单位的产品形态及优劣差异分析，再根据销售目标进行组 合式推售，以降低风险，达到价值最大的的目标。
价格策略
价格策略1、平开高走 控制风险
项目上市必须一炮而红，因此项目采取平开高走的总体策略；
同时考虑到项目的盈利需要，前期可采用不同产品搭配的方式，以 满足不同客群的需求，实现旺销；
项目实现“逐步攀升、大步冲高”的走势，最终实现整体销售，实 现项目价值。
价格策略2、紧盯市场 灵活应对
项目已经面市一定时间，销售价格相对较为公开透明，不存在下降 空间；但在本项目及周边项目活动促销期间，需要紧盯市场灵活应 对，针对竞争楼盘的同类产品制定较有竞争力的价格，截获及稳定 客户。
一、住宅项目与附件楼盘综合素质评估
项目名称 地理位置
规模 工程进度 配套设施 交通方便程度 外部环境情况 建筑设计
便捷
能量
意识与行动融聚 • 需求的满足 • 频率的高效 • 节奏的起伏
智慧与灵性融聚 • 人与人交流 • 人与空间交流 • 空间能量流转
项目定位 首席低密度纯正洋房住宅社区
项目推广策略
广告目标？
项目预热，引起关注，树立差异化形象，为大客户渠道销售及后期宣传做铺垫。
项目推广策略 对客户说什么？
他们关注什么？
制定口径
全面性、精细化的接待口径：针对不同产品、不同客户群体，对 每条政策都拟定相应的接待口径，对销售难点做到迅速反应。
规范流程
统一销售接待流程，提升客户满意度：规范销售环节中的每个接 待点，从打招呼一直到成交回访，都严格做到接待流程、地点、 语言、动作、信息沟通、形象规范。提升客户体验和客户满意度。