深圳市龙岗区布吉项目定位报告纲要

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地块规划条件分析
二、噪音污染分析 1、本项目主要噪音污染源来自于道路交通，因此临布龙 公路的噪音污染是最严重的，将来在规划中可以考虑 采用绿化或将建筑后退的方法降低噪音污染。 2、地块南面的道路污染也会比较严重，而且这边的住宅 离道路很近，降低噪音的办法不多，将来可能只有通 过住宅内采用双层隔音玻璃来处理。 3、地块东西两侧的小区路交通流量较小，噪音污染相对 较小。
定位依据
（1） 本项目地理位置非常优越，属于卫星城布吉的 中心区。 （2）项目紧邻青山，靠近区政府，有条件成为布吉 新一代中小户型王中王地位。 （3）项目环境以水景取胜，与山景融合，得天独厚。 形成片区内独有的“山水居”特色。
（4）加强对项目社区居家生活文化的营造，推荐特色酒 店式物业管理。 （5）针对青年引入培训机构，使项目不仅是居家型社区， 同时也是学习型社区。
3、项目命名建议 、
主推广名
幸 福 时 光
命名诠释
（1）幸福，是一种温暖的感觉、一种怡然的心情、 一种和谐的氛围、一种乐观的精神、一种积 极的人生态度…… （2）家，是一个空间概念。它是生活状态的空间载 体，对于忙碌的城市人而言，它更是一个心灵 的栖居地。家的幸福是每个人都极为渴望的。
（3）“幸福时光”，是一个幸福生活的时间概念。它依 附 于项目的空间，从而展现家的永恒的幸福与温馨。 （4）《幸福时光》是张艺谋近年脍炙人口的电影作品。 项目可借其良好的知名度，深入人心
项目分析
威胁： 威胁： • 区域热点楼盘多且规模较大，瓜分市场份额，争夺 有效购买力； • 住房贷款政策面临调整，置业门槛升高，购房欲望 将受到一定的制约；
第二部分 项目定位
1、目标产品属性 、 提供什么样的产品？ —— 提供什么样的产品？
属性定位 ——
布吉中心区· 布吉中心区·中小户型样板社区
沿街商铺
利用高差形成瀑布
户型类型建议
【市场热销户型】： 市场热销户型】：
1、跃式住宅
推
论：
针对本项目产品小、 针对本项目产品小、精、奇，开发营销要短、平、快的 开发营销要短、 特点，和市场上客户所认同的户型作综合分析， 特点，和市场上客户所认同的户型作综合分析，在户型 设计上本司一致推荐： 设计上本司一致推荐：
地块规划条件分析
四、地块竖向分析 1、地块与周围高差将近20米，如何在尽量减少土方开挖 量的前提下合理解决小区的高差，以及最大地提升商 业价值是规划的重点。 2、在地块南面临大世纪商业街建议做一排沿街商铺，商 铺一层高4.5米，二层3.6米，商铺上做部分住宅。 3、小区内沿着自然坡度做成阶梯状布置，中间形成阶梯 状园林和瀑布群，住宅围绕园林布置。 4、在部分住宅的地下层做地下停车库，出入口可以在利 用高差在下面直接开口。
诠释： 诠释：青山秀水 和美人家
1）项目内部独特的水景规划，与项目得天独厚 的山景相得益彰。 2）居家于山水之间，享有温馨、和谐的人居氛 围，拥有美满幸福的家庭。
第三部分 项目规划建议
地块规划条件分析
一、地块交通流量分析 、 1、地块北面布龙公路是一条快速干道，车流量大， 在地块所在区段没有开口，如果从地块内出来则只 能单行。因此小区主入口不宜开在布龙公路这边。 2、地块南面的小区路现在尚未完工，将来通车以后 将成为后面几个小区的主要通行道路，车流量相对 较大，人气较旺，因此小区主人口应考虑放在南面。 3、地块东西两侧如果规划小区路的话，也是小区内 部道路，交通流量不大。
地块规划条件分析
三、商业人气分布比较 1、从目前地块周边的情况来看，整体商业气氛都不浓， 随着大世纪商业街的逐渐形成，必然在地块南部会聚 集一定的商业氛围，而且是从东向西渐弱。 2、地块北面的布龙公路是快速干道，商业氛围也不浓， 如果将来规划中在地块西北角设计次要出入口，将形 成一定的商业氛围。 3、地块东西两侧目前没有形成小区路的情况下是没有 商业气氛的，如果将来规划了小区道路，则也会形成 一定的商业气氛。
2、客户定位 、
1、主力群体
家庭特征 职业特征 心理特征 置业特征 区域特征 收入特征 28—40岁的家庭或首次置业者 本地居民、企业白领、高级技术人员等 以居家生活为主 多为首次置业 龙岗区域客为主，约50％以上 家庭年收入集中在5万—15万间
2、次主力群体 来自罗湖、香港的部分客户，一部分受经济制约，同 时 又面临成家立业的社会压力，因此环境较佳，价格 低廉的布吉住宅满足了他们的置业愿望，另一部分考 虑生活习惯与距离罗湖海关不远，会选择在房价较低 的布吉为亲友置业。
项目分析
劣势： 劣势： • 地处高地，规划难度大，工程造价高； • 地块规模小，项目自身环境营造困难； • 地块内电杆对后期营销有一定的影响；
项目分析
机会： 机会： • 取消关口车辆收费，撤关呼声日渐升高，关外房地产 市场前景看好； • 布吉中心区日渐兴旺，逐步形成高尚住宅集中地； • 罗湖后花园，区域港人置业氛围成熟
项目户型和面积定位： 项目户型和面积定位：
户型 面积范围 比例
两房两厅一卫
60－70㎡
46％
三房两厅一卫
75－83㎡
26％
三房两厅两卫
80－90㎡ 105—115㎡
20％
8％
二、推荐户型
• 二房二厅一卫
• 三房二厅一卫
• 三房二厅二卫
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小跃式住宅，每户赠送小型私家花园。 小跃式住宅，每户赠送小型私家花园。
户型面积建议
根据上次递交的《布吉市场调研报告》，布吉市场具有 根据上次递交的《布吉市场调研报告》，布吉市场具有 》， 以下特点： 以下特点： 1、整体布吉房地产市场是以布吉原居民为主力客户群， 整体布吉房地产市场是以布吉原居民为主力客户群， 兼有小部分的市区工薪阶层、白领阶层， 兼有小部分的市区工薪阶层、白领阶层，普遍置业水 平不高。 平不高。 左右，且装修一般到位。 2、价格一般在￥3800元/米2左右，且装修一般到位。总 价格一般在￥3800元 价不宜太高，置业者难以接受， 价不宜太高，置业者难以接受，因此户型面积不宜过 大。
5、以一次性置业者为主，客户年轻化，主要集中在40 以一次性置业者为主，客户年轻化，主要集中在40 岁以下，两口之家为主。 岁以下，两口之家为主。 6、大多客户选择7~8成的银行按揭，说明布吉置业者 大多客户选择7~8成的银行按揭， 7~8成的银行按揭 支付能力不强。 支付能力不强。
目前，布吉热销的中城康桥的热销二房、 目前，布吉热销的中城康桥的热销二房、三房的面积分 别为：65-70M 80-90M 桂芳园的热销二房、 别为：65-70M2、80-90M2；桂芳园的热销二房、三房的 面积分别为：69M 91M 百合星城的热销二房、 面积分别为：69M2、91M2；百合星城的热销二房、小三 房的面积分别为：70-77M 85-89M 房的面积分别为：70-77M2、85-89M2。
3、在布吉片区占比较大的市场份额。较大的户型可 、在布吉片区占比较大的市场份额。 针对此类客户群。 针对此类客户群。 4、布吉片区的畅销户型仍然以一房、两房、三房的 、布吉片区的畅销户型仍然以一房、两房、 中小面积户型为主，但随着布吉楼盘档次的提高， 中小面积户型为主 ， 但随着布吉楼盘档次的提高 ， 二次置业者的增加，中偏的三房户型亦开始畅销。 二次置业者的增加，中偏的三房户型亦开始畅销。
其他辅助命名
晴朗时空
翠地雅居
慧山•雅筑 慧山 雅筑 绿林畅想 云中漫步
4、项目形象组合建议 、
布吉中心区·幸福生活新尺度住宅 布吉中心区 幸福生活新尺度住宅 & 青山秀水 和美人家
诠释： 诠释：新尺度住宅
• 经济尺度：小高层（28万买3房！） 经济尺度： • 空间尺度：一梯四户 空间尺度： • 实用尺度：实用率 ≥ 85% 实用尺度： • 户型尺度：主力户型60 —— 70平方米 户型尺度： 2房2厅1卫 • 健康尺度：户户采光，通风顺畅 健康尺度： • 共享尺度：绿化率≥60％ 共享尺度：
【布吉项目】 布吉项目】
定位报告纲要
同致地产顾问集团
同致行物业顾问有限公司
第一部分
项目地盘解析
北：不远处巍巍青山
西:大世纪花园 大世纪花园
项目地块现状
东：半岛苑
南:布吉中心区 布吉中心区
项目分析
优势: 优势 •依托布吉中心区未来规划，颇具升值潜力； •高地上盖物业，视野开阔，属传统的风水宝地； •项目周边居家氛围成熟，自然环境优雅； •近临关口，来往市内其它区域及罗湖口岸交通便利。