布吉城市更新规划
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缺乏政府统筹的城市更新，不仅可能浪费大 量的时间和成本，还可能给那些更新时机不成熟 地区的未来改造带来新的不利因素，公共利益和 城市整体发展目标因此可能遭到损害。
什么时候更新
1
项目背景
相关规划研究依据
龙岗区贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》与《深圳市综合配套改革总体方案》实施方 案（2009） 深圳市城市总体规划（2007—2020） 中部物流组团分区规划（2005-2020） 龙岗空间战略发展规划（编制中） 深圳市城市更新总体规划（编制中） 深圳市工业布局研究与规划 深圳市商业网点布局规划（2006-2010） 深圳市城中村（旧村）改造总体规划（2005-2010） 龙岗区整体城市设计（2008） 龙岗区干道路网规划 布吉街道综合交通改善方案（2006） 布吉交通改善详细计划(2010) 特区外各组团道路交通详细规划——布吉核心城区（编制中） 布吉中心地区法定图则（图则编号：LG101－04/01，编制时间2001年8月）已批图则 罗岗地区法定图则（图则编号：No.LG101-06/01，编制时间2008年1月19日）已批图则 水径地区法定图则(08-09年计划图则) 布吉老街地区法定图则（图则编号：LG101-07，编制时间2001年8月）在编图则 三联地区法定图则（图则编号：LG101-01，编制时间2007年1月）在编图则 石芽岭地区法定图则（图则编号：LG101－03，编制时间2007年1月）在编图则 南岭地区法定图则（图则编号：LG101－05，编制时间2008年2月）在编图则 上李朗地区法定图则（图则编号：LG103－07，编制时间2008年6月）在编图则
整治（rehabilitation），整建，是对建筑物的全部或一部分予以改造或更新设施，使其能够继
续使用。整建的方式比重建需要的时间短，也可以减轻安置居民的压力，投入的资金也较少，这种方 式使用于需要更新但仍可恢复并无需重建的地区或建筑物，整建的目的不只限于防止其继续衰败，更 是为了进而改善地区的生活环境。
1
项目背景
城市更新目标
城市更新应以解决城市 问题，实现城市定位为 导向——目标性导向
工作重点一：认识城市发展的问题与目标 工作重点二：围绕问题和目标，确定城市更新策略
城市更新应以保证可实施 性为导向——实施性导向
工作重点三：与现行城市规划体系的全面衔接
工作重点四：建立保障更新计划实施的政策制度
保障对城市更新的法定性、系统性指导
各层面城市更新规划的相互关系：
宏观层面更新规划
深圳市城市更新专项规划（2011——2015）——正在编制中（2010年5月）
中观层面更新规划
布吉城市更新总体规划研究（本次规划）——本次规划研究
法定图则中城市更新内容编制指引（试行）——正在试行中（2009年6月） 微观层面更新规划 城市更新专项规划策略研究——我院已经中标（2010年6月）
深圳市布吉街道城市更新规划研究
URBAN RENEWAL PLANNING OF BUJI DISTRICT, SHENZHEN
中间成果汇报
1
项目背景
城市更新:是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必 要的、有计划的改建活动。——引自百度概念
1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的 人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望 和不满；对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有 要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。包括所有这些内容的城市建设 活动都是城市更新。
一. 布吉城市更新的方向 二. 布吉城市更新的方法
第二部分内容
朝哪个方向改？
一. 布吉城市更新的方向
更新对象认知
更新目标梳理 更新方向选择
源自文库
2
更新对象认知
本次规划现状调研方式
相关规划、现状资料收集
+
现场踏勘矫正
+
26个社区座谈及发放调研表
2
更新对象认知
本次调研主要对象是布吉街道范围内26个社区，调研内容（以金排社区工作站为例）：
1
项目背景
更新地区的总量确定 重点更新地区的确定
全市更新总量为252.4平方公里 确定重点更新地区划定原则（五大原则） 功能强化类（布吉片区）、产业发展类、交通引导类（三大类） 重点更新片区划定（21个片区) 依据适用政策、改造方式、更新模式的不同，将全市更新地区分为三大策略区域—— 更新改造地区、生态恢复地区、历史保护地区 基准容积率确定、容积率修正、特别规定——在全市密度分区的基础上，依据法定图 则编制容积率确定技术指引 三点要求——更新增加设施应符合法定规划要求，独立占地设施应符合法定规 划要求、设施需求应与人口规模变化保持一致 五点要求——与上位规划相关要求衔接，重点考虑城市地标节点、城市开场空 间、城市建筑景观特质、历史文化保护等方面与城市更新规划要求之间的 衔接 五年内城市更新的年均规模：5.8% 五年内全市更新总规模：30% 五年内的全市城市更新总规模：252.4×30%=76平方公里 五年内市场需求城市更新提供的总用地量：23平方公里 市场供需比：1.2：1 五年内全市全面改造的总规模：23/1.2=27.6平方公里
开发商更乐意选择拆迁成本低，回报率高的地区， 而那些建筑密集、拆迁量大、更新改造成本高的 地块则少人问津，但这些地区往往是从城市整体 发展和公共利益的角度更迫切需要进行城市更新 的地区。
规划研究背景
？
相关政策支持 市场动力强劲 政府引导缺失
开发商联合旧村集体组织
城市更新“自上而下”控制引导
制定城市更新总体规划 在哪里更新 如何更新
深圳市城市更新专项规划（2011——2015）的主要内容
在那里改？
如何改？
改造策略分区 改造强度指引 配套设施指引 城市设计指引
什么时间改？
更新规模调控
——与法定图则层面缺乏在城市更新控制管理方面的中观衔接 ——对中观层面的城市更新规模应进一步落实 ——对城市近期更新规模应进一步落实到中观规划层面
维护（conservation），保留维护，是对仍适合于继续使用的建筑，通过修缮活动，使其继续保
持或改善现有的使用状况。
城市更新的三种组织模式
三种模式之间可相互转换
政府主导型城市更新——更新经济成本大于更新经济收益 业主主导型城市更新——更新经济成本基本等于更新经济收益 市场主导型城市更新——更新经济成本小于更新经济收益
综合性规划
专项规划
法定图则
相关政策文件
相关政策文件 区政府提供近期重大设施实施计划
1
项目背景
更新规划的相互衔接
任何层面的城市更新规划都必须解决在哪里改、如何改、什么时间改等若干主要问题，但各层面更新规划的工作深度和工作内容侧重
点有所不同，同时更层面之间应有相互的指导和依据。本次城市更新规划内容应全面与现有法定规划衔接（主要是法定图则），以
法定图则中城市更新内 容编制指引主要内容
——对城市更新单元范围内的开发强度、居住总量缺少中观层面的控制指引 ——对城市更新单元范围外的更新对象缺少必要的控制和引导（包括主导功能、 开发强度等） ——对城市近期更新项目控制上缺少中观层面的指引 ——已批法定图则内的城市更新缺少必要的更新指引
第一部分内容
如何改？
地块划定及功能规定
城市更新单元内各地块的主导功能
容积率及总量控制规定
配套设施指引
在技术文件中确定城市更新单元内各地块容积率； 在法定文件中确定城市更新单元内居住建筑总量、公共设施总量
城市更新单元内独立占地的城市公共设施按《深标》低限，优先安置，并具体 规定其用地规模、位置、范围和配套要求 鼓励不独立占地的设施应详细列明规划要求 更新单元内涉及已列入年度改造项目的，在备注内增加项目名称及计划年度等 方面的表述
城市更新概念
更旧布新
城市更新三种方式
重建或再开发（redevelopment），重建或再开发，是将城市土地上的建筑予以拆除，并对土地
进行与城市发展相适应的新的合理使用。重建是一种最为完全的更新方式，但这种方式在城市空间环 境和景观方面、在社会结构和社会环境的变动方面均可能产生有利和不利的影响。同时在投资方面也 更具有风险，因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。
2.请描述一下现状存在的主要问题和提出建议： 1. 配套设施缺乏：现有幼儿园两个（信义、理想家园内），现有小学两个（信义、金稻田小学（准 备拆迁，在南方电建意向改造地块内）；东方盛世、凤尾新村、长排村，金洲花园内均无幼儿园 2.道路交通堵塞：对外交通非常不便，法定图则中两条道路难以实施，其中条穿越山体而且高差很 大，另一条两地块退线间距预留不足，涉及拆迁。 3.辖区特殊问题：耕作口3栋7层建筑因手续问题处于停工状态，影响城市景观。 4.站长建议：能否增加区内自然村的幼儿园等基本配套。
现状调研主要内容
1.请简单介绍一下辖区的基本情况： 辖区面积：0.71平方公里。 人口规模：总人口35145人（常住10%,暂住90%）。其中：就业人口28500人（就业方向：当地就业 约18%，罗湖方向约57%，宝安方向约20%，龙岗新城方向约5%）。
用地结构：封闭式花园小区+自然村（风尾新村、长排村）+居民宅基地+少量旧工业区+少量附设式 商业配套设施。
1
项目背景
规划研究范围
总规划面积：30.49平方公里 其中生态控制区：12.79平方公里
工作进程概况
4月中旬 —— 项目启动。 至 5月下旬 —— 资料收集整理分析 现状实地调研踏勘 公众意愿初步了解 至 6月中旬 —— 初步汇报 思路框架确定 至 7月下旬 —— 补充调研， 完善现状调研资料 至 8月下旬 —— 中期汇报 分析归纳提出结论 前期判断反馈调校 至12月下旬 —— 成果汇报 中期成果意见反馈 提供最终研究成果
1
项目背景
法定图则中城市更新内容编制指引（试行）的主要内容
城市更新单元概念 城市更新单元的划定
在法定图则图则中划定的以拆除重建为主的相对成片的区域（其中拆除重建类城市更 新用地面积不宜低于更新单元范围总面积的70%） 确定更新单元的原则（五大原则） 原则上更新单元范围总面积不宜小于3公顷
在那里改？
深圳市城市更新专项 规划（2011—— 2015）主要内容
本次城市更新 的主要内容
1、布吉街道更新用地对象的总体识别 2、对布吉街道更新用地的主导功能进行控制指引 3、对布吉街道更新用地新增开发容量进行控制指引 4、对布吉街道更新用地新增居住总量进行控制指引 5、以更新的三种方式对布吉街道更新用地进行分类控制指引 6、以更新迫切程度的不同对布吉街道更新用地进行分重点控制指引 7、布吉街道近期城市更新规划整体指引
30.49平方公里
1
项目背景
规划研究背景
为什么要做布吉更新研究？
相关政策支持 市场动力强劲 政府引导缺失
原龙岗区区长张备： 5年投1600亿推进综合整治，用3-4年 的时间，让龙岗区脱胎换骨。
龙岗区的基础设施建设，不仅远远落后于特区 内，相比宝安区都有很大差距。“比如道路建成率龙 岗只有40%，宝安已经接近80%，又比如医院的建设， 龙岗区每万人病床拥有量只有9.4张，全市平均水平 是17张；警力配备，全市每万人14个，龙岗只有每万 人6个。” 张备坦言，龙岗区基础薄弱，今后没有借口，必须 按照城市化要求科学发展，龙岗要实现与特区无缝对 接。
本次规划编制
1
业主意愿改造地块分布图
项目背景
1
规划研究背景
为什么要做布吉更新研究？
相关政策支持 市场动力强劲 政府引导缺失
3 12 13 10 9 14 8 4
2
本次规划编制
7 11
6
5
1
项目背景
城市更新“自下而上”立项方式
制定全市的改造计划 市城中村改造办公室批准 所在街道办、区旧村办和区政府批准
什么时间改？
更新规模调控
——对城市更新单元范围内的开发强度、居住总量缺少中观层面的控制指引 ——对城市更新单元范围外的更新对象缺少必要的控制和引导（包括主导功能、开发强度等） ——已批法定图则内的城市更新缺少必要的更新指引 ——对城市近期更新项目控制上缺少中观层面的指引
1
项目背景
——与法定图则层面缺乏在城市更新控制管理方面的中观衔接 ——对中观层面的城市更新规模应进一步落实 ——对城市近期更新规模应进一步落实到中观规划层面
什么时候更新
1
项目背景
相关规划研究依据
龙岗区贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》与《深圳市综合配套改革总体方案》实施方 案（2009） 深圳市城市总体规划（2007—2020） 中部物流组团分区规划（2005-2020） 龙岗空间战略发展规划（编制中） 深圳市城市更新总体规划（编制中） 深圳市工业布局研究与规划 深圳市商业网点布局规划（2006-2010） 深圳市城中村（旧村）改造总体规划（2005-2010） 龙岗区整体城市设计（2008） 龙岗区干道路网规划 布吉街道综合交通改善方案（2006） 布吉交通改善详细计划(2010) 特区外各组团道路交通详细规划——布吉核心城区（编制中） 布吉中心地区法定图则（图则编号：LG101－04/01，编制时间2001年8月）已批图则 罗岗地区法定图则（图则编号：No.LG101-06/01，编制时间2008年1月19日）已批图则 水径地区法定图则(08-09年计划图则) 布吉老街地区法定图则（图则编号：LG101-07，编制时间2001年8月）在编图则 三联地区法定图则（图则编号：LG101-01，编制时间2007年1月）在编图则 石芽岭地区法定图则（图则编号：LG101－03，编制时间2007年1月）在编图则 南岭地区法定图则（图则编号：LG101－05，编制时间2008年2月）在编图则 上李朗地区法定图则（图则编号：LG103－07，编制时间2008年6月）在编图则
整治（rehabilitation），整建，是对建筑物的全部或一部分予以改造或更新设施，使其能够继
续使用。整建的方式比重建需要的时间短，也可以减轻安置居民的压力，投入的资金也较少，这种方 式使用于需要更新但仍可恢复并无需重建的地区或建筑物，整建的目的不只限于防止其继续衰败，更 是为了进而改善地区的生活环境。
1
项目背景
城市更新目标
城市更新应以解决城市 问题，实现城市定位为 导向——目标性导向
工作重点一：认识城市发展的问题与目标 工作重点二：围绕问题和目标，确定城市更新策略
城市更新应以保证可实施 性为导向——实施性导向
工作重点三：与现行城市规划体系的全面衔接
工作重点四：建立保障更新计划实施的政策制度
保障对城市更新的法定性、系统性指导
各层面城市更新规划的相互关系：
宏观层面更新规划
深圳市城市更新专项规划（2011——2015）——正在编制中（2010年5月）
中观层面更新规划
布吉城市更新总体规划研究（本次规划）——本次规划研究
法定图则中城市更新内容编制指引（试行）——正在试行中（2009年6月） 微观层面更新规划 城市更新专项规划策略研究——我院已经中标（2010年6月）
深圳市布吉街道城市更新规划研究
URBAN RENEWAL PLANNING OF BUJI DISTRICT, SHENZHEN
中间成果汇报
1
项目背景
城市更新:是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必 要的、有计划的改建活动。——引自百度概念
1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的 人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望 和不满；对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有 要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。包括所有这些内容的城市建设 活动都是城市更新。
一. 布吉城市更新的方向 二. 布吉城市更新的方法
第二部分内容
朝哪个方向改？
一. 布吉城市更新的方向
更新对象认知
更新目标梳理 更新方向选择
源自文库
2
更新对象认知
本次规划现状调研方式
相关规划、现状资料收集
+
现场踏勘矫正
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26个社区座谈及发放调研表
2
更新对象认知
本次调研主要对象是布吉街道范围内26个社区，调研内容（以金排社区工作站为例）：
1
项目背景
更新地区的总量确定 重点更新地区的确定
全市更新总量为252.4平方公里 确定重点更新地区划定原则（五大原则） 功能强化类（布吉片区）、产业发展类、交通引导类（三大类） 重点更新片区划定（21个片区) 依据适用政策、改造方式、更新模式的不同，将全市更新地区分为三大策略区域—— 更新改造地区、生态恢复地区、历史保护地区 基准容积率确定、容积率修正、特别规定——在全市密度分区的基础上，依据法定图 则编制容积率确定技术指引 三点要求——更新增加设施应符合法定规划要求，独立占地设施应符合法定规 划要求、设施需求应与人口规模变化保持一致 五点要求——与上位规划相关要求衔接，重点考虑城市地标节点、城市开场空 间、城市建筑景观特质、历史文化保护等方面与城市更新规划要求之间的 衔接 五年内城市更新的年均规模：5.8% 五年内全市更新总规模：30% 五年内的全市城市更新总规模：252.4×30%=76平方公里 五年内市场需求城市更新提供的总用地量：23平方公里 市场供需比：1.2：1 五年内全市全面改造的总规模：23/1.2=27.6平方公里
开发商更乐意选择拆迁成本低，回报率高的地区， 而那些建筑密集、拆迁量大、更新改造成本高的 地块则少人问津，但这些地区往往是从城市整体 发展和公共利益的角度更迫切需要进行城市更新 的地区。
规划研究背景
？
相关政策支持 市场动力强劲 政府引导缺失
开发商联合旧村集体组织
城市更新“自上而下”控制引导
制定城市更新总体规划 在哪里更新 如何更新
深圳市城市更新专项规划（2011——2015）的主要内容
在那里改？
如何改？
改造策略分区 改造强度指引 配套设施指引 城市设计指引
什么时间改？
更新规模调控
——与法定图则层面缺乏在城市更新控制管理方面的中观衔接 ——对中观层面的城市更新规模应进一步落实 ——对城市近期更新规模应进一步落实到中观规划层面
维护（conservation），保留维护，是对仍适合于继续使用的建筑，通过修缮活动，使其继续保
持或改善现有的使用状况。
城市更新的三种组织模式
三种模式之间可相互转换
政府主导型城市更新——更新经济成本大于更新经济收益 业主主导型城市更新——更新经济成本基本等于更新经济收益 市场主导型城市更新——更新经济成本小于更新经济收益
综合性规划
专项规划
法定图则
相关政策文件
相关政策文件 区政府提供近期重大设施实施计划
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项目背景
更新规划的相互衔接
任何层面的城市更新规划都必须解决在哪里改、如何改、什么时间改等若干主要问题，但各层面更新规划的工作深度和工作内容侧重
点有所不同，同时更层面之间应有相互的指导和依据。本次城市更新规划内容应全面与现有法定规划衔接（主要是法定图则），以
法定图则中城市更新内 容编制指引主要内容
——对城市更新单元范围内的开发强度、居住总量缺少中观层面的控制指引 ——对城市更新单元范围外的更新对象缺少必要的控制和引导（包括主导功能、 开发强度等） ——对城市近期更新项目控制上缺少中观层面的指引 ——已批法定图则内的城市更新缺少必要的更新指引
第一部分内容
如何改？
地块划定及功能规定
城市更新单元内各地块的主导功能
容积率及总量控制规定
配套设施指引
在技术文件中确定城市更新单元内各地块容积率； 在法定文件中确定城市更新单元内居住建筑总量、公共设施总量
城市更新单元内独立占地的城市公共设施按《深标》低限，优先安置，并具体 规定其用地规模、位置、范围和配套要求 鼓励不独立占地的设施应详细列明规划要求 更新单元内涉及已列入年度改造项目的，在备注内增加项目名称及计划年度等 方面的表述
城市更新概念
更旧布新
城市更新三种方式
重建或再开发（redevelopment），重建或再开发，是将城市土地上的建筑予以拆除，并对土地
进行与城市发展相适应的新的合理使用。重建是一种最为完全的更新方式，但这种方式在城市空间环 境和景观方面、在社会结构和社会环境的变动方面均可能产生有利和不利的影响。同时在投资方面也 更具有风险，因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。
2.请描述一下现状存在的主要问题和提出建议： 1. 配套设施缺乏：现有幼儿园两个（信义、理想家园内），现有小学两个（信义、金稻田小学（准 备拆迁，在南方电建意向改造地块内）；东方盛世、凤尾新村、长排村，金洲花园内均无幼儿园 2.道路交通堵塞：对外交通非常不便，法定图则中两条道路难以实施，其中条穿越山体而且高差很 大，另一条两地块退线间距预留不足，涉及拆迁。 3.辖区特殊问题：耕作口3栋7层建筑因手续问题处于停工状态，影响城市景观。 4.站长建议：能否增加区内自然村的幼儿园等基本配套。
现状调研主要内容
1.请简单介绍一下辖区的基本情况： 辖区面积：0.71平方公里。 人口规模：总人口35145人（常住10%,暂住90%）。其中：就业人口28500人（就业方向：当地就业 约18%，罗湖方向约57%，宝安方向约20%，龙岗新城方向约5%）。
用地结构：封闭式花园小区+自然村（风尾新村、长排村）+居民宅基地+少量旧工业区+少量附设式 商业配套设施。
1
项目背景
规划研究范围
总规划面积：30.49平方公里 其中生态控制区：12.79平方公里
工作进程概况
4月中旬 —— 项目启动。 至 5月下旬 —— 资料收集整理分析 现状实地调研踏勘 公众意愿初步了解 至 6月中旬 —— 初步汇报 思路框架确定 至 7月下旬 —— 补充调研， 完善现状调研资料 至 8月下旬 —— 中期汇报 分析归纳提出结论 前期判断反馈调校 至12月下旬 —— 成果汇报 中期成果意见反馈 提供最终研究成果
1
项目背景
法定图则中城市更新内容编制指引（试行）的主要内容
城市更新单元概念 城市更新单元的划定
在法定图则图则中划定的以拆除重建为主的相对成片的区域（其中拆除重建类城市更 新用地面积不宜低于更新单元范围总面积的70%） 确定更新单元的原则（五大原则） 原则上更新单元范围总面积不宜小于3公顷
在那里改？
深圳市城市更新专项 规划（2011—— 2015）主要内容
本次城市更新 的主要内容
1、布吉街道更新用地对象的总体识别 2、对布吉街道更新用地的主导功能进行控制指引 3、对布吉街道更新用地新增开发容量进行控制指引 4、对布吉街道更新用地新增居住总量进行控制指引 5、以更新的三种方式对布吉街道更新用地进行分类控制指引 6、以更新迫切程度的不同对布吉街道更新用地进行分重点控制指引 7、布吉街道近期城市更新规划整体指引
30.49平方公里
1
项目背景
规划研究背景
为什么要做布吉更新研究？
相关政策支持 市场动力强劲 政府引导缺失
原龙岗区区长张备： 5年投1600亿推进综合整治，用3-4年 的时间，让龙岗区脱胎换骨。
龙岗区的基础设施建设，不仅远远落后于特区 内，相比宝安区都有很大差距。“比如道路建成率龙 岗只有40%，宝安已经接近80%，又比如医院的建设， 龙岗区每万人病床拥有量只有9.4张，全市平均水平 是17张；警力配备，全市每万人14个，龙岗只有每万 人6个。” 张备坦言，龙岗区基础薄弱，今后没有借口，必须 按照城市化要求科学发展，龙岗要实现与特区无缝对 接。
本次规划编制
1
业主意愿改造地块分布图
项目背景
1
规划研究背景
为什么要做布吉更新研究？
相关政策支持 市场动力强劲 政府引导缺失
3 12 13 10 9 14 8 4
2
本次规划编制
7 11
6
5
1
项目背景
城市更新“自下而上”立项方式
制定全市的改造计划 市城中村改造办公室批准 所在街道办、区旧村办和区政府批准
什么时间改？
更新规模调控
——对城市更新单元范围内的开发强度、居住总量缺少中观层面的控制指引 ——对城市更新单元范围外的更新对象缺少必要的控制和引导（包括主导功能、开发强度等） ——已批法定图则内的城市更新缺少必要的更新指引 ——对城市近期更新项目控制上缺少中观层面的指引
1
项目背景
——与法定图则层面缺乏在城市更新控制管理方面的中观衔接 ——对中观层面的城市更新规模应进一步落实 ——对城市近期更新规模应进一步落实到中观规划层面