关于房产租售比的若干问题

关于房产租售比的若干问题
目录
1什么是租售比
2租售比的指标界定
3租售比的计算方法
4中国楼市目前的租售比
5影响租售比的因素
6租售失衡看房地产投资风险控制
7请重视房屋租售比这个指标
关键词：租售比租金房地产市场房地产投资银行贷款
1什么是租售比
租售比(租赁价格与销售价格比)一词源于国外，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。

用来衡量一个区域房产运行状况。

从理论上说，“租售比”能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况。

由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随着出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着虚高或投机行为。

2租售比的指标界定
租售比一般界定为1∶200至1：300之间，如果租售比低于1∶300，说明该区域房产投资价值变小，楼价高估；如果高于1∶200，说明该区域投资潜力较大，楼价泡沫不大。

随着租售比的降低楼价的泡沫越大。

从发达国家或地区的房地产市场规律来看，一般房屋租售比的警戒线是1：200。

3租售比的计算方法
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。

在正常市场情况下，租售比应该在1：300至1：200之间。

如果租售比小于1：300，也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资。

这样的租售比说明房价已经明显高于内在价值，房价已经出现了泡沫，比值越小说明泡沫成分越大。

此时的房产投资回报率已经非常低，甚至不及银
行定期存款。

这时买房是不合算的；如果租售比大于1：200，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。

租售比的大小已成为国际间公认的楼市是否存有泡沫的晴雨表。

专业房地产人士认为：用售价与租金比可以反应目前租房合适还是买房合适。

因为售价与租金比是反映一个区域或者一个楼盘是否具备良好投资价值的一个主要参考指标，若售价与租金比严重失调，买房不如租房。

以北京京西远洋山水公寓项目为例，目前100平的户型的平均售价15500元/平方米，平均月租2700元，租售比约1∶418。

意味着该项目投资价值相对变小，如果自住，租房更为合算。

4中国楼市目前的租售比
中国社会科学院城市发展与环境研究中心日前发布的《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》显示，2006年我国部分大城市二手房的租售比已超过国际警戒线，房价虚高倾向明显。

北京2007年从年初的1：249涨到年末的1：318，远超过一般租售比1:200的国际警戒线。

国家发改委2008年发布的分析报告指出，2008年年初以来，我国城镇住宅价格的走势显露平稳迹象，但是与历史数据相比，该涨幅仍然处于高位。

根据70个城市抽样调查结果测算，今年上半年，全国房屋租售比已经低于1∶400，即使是租赁市场需求旺盛的北京市，房屋平均租售比也已达到1∶325，已经低于国际租售比1：300的预警线下限,楼市泡沫严重。

20208年10月受市场观望情绪影响，房价整体呈现了下行趋势，而受奥运会等影响，北京2008年租金价格涨幅非常快，且租赁高峰期由八九月转移到10月，甚至延长至11月，由此引发租售比的租金部分涨幅明显，导致租售比增大。

据统计资料显示：以平均户型75平米计算，2008年10月份北京市的租售比为1：341，而去年10月为1：396，租售比值同比上升13.9%。

租售比上升说明房价正在向内在价值回归，但目前平均1：341的比值距正常1：300的下限还有一段距离，说明尽管房价有所下降，但仍存有一定的泡沫成分。

业内人士预计，未来一年内租售比随着房价的下跌会继续上升。

5影响租售比的因素
租售比作为房地产投资价值体系的体系指标，需要结合完全的指标体系进行演算，需对照所不同国家的各种情况进行合理调整。

国家不同时期的房产政策的出台也会影响到租售比变化，从而直接影响着消费者购房投资。

6目前影响租售比的因素主要有：
⑴国家房地产等不动产税率情况
不动产税决定着有多少剩余的投资进入房地产市场，决定着有多少空置住房的比例。

假定某一城市有10万套可以用来出租的住房，由于没有不动产税的挤压，可能有5万套就不进入租房市场，因此这时候的“租售比”的数据是不是完全的“租售比”值。

如果不动产税出台，另外的
5万套的空置房可能有90%以上进入租房市场，这样必然会导致租金大幅度下降，这时候的“租售比”就会发生巨大的变化，在房价上升的势态中，如果开征不动产税或我国所谓物业持有税，将有可能大大削弱投资者的获利希望，囤积空房不使用就会受到极大的制约。

⑵关于房地产消费者的宏观贷款政策
例如我国出台的房贷新政中大幅下调了自住型住房的首付比例和还款利率，而对于非自住性住房和非首次购置的自住型住房的首付比例和还款利率都规定了严格的上限。

二手房政策更是没有任何松绑迹象。

这一政策的实施目的是保证投资者不能借用银行的钱进行大量的投资或投机活动，防止他们把泡沫风险转嫁给银行。

只有完全用自有资金才能炒作第3套甚至第4套房。

这样投资者的风险飙升，限制了投资人的投资需求。

投资者就敢于将大量的投资房闲置在那里并不出租，坐而等待房地产的增值，利率也是如此。

显然，这个贷款政策也是直接制约“租售比”比值的重要条件。

⑶政府对大部分人的自住房需求的扶持与优惠政策实施情况
由于住房权利是公民的生存权利的一部分，也是社会稳定与和谐发展的重要基础，所以政府要以尽可能低的价格满足这一主体需求，减少相关税赋，扩大贷款年限，实行优惠利率，甚至直接提供政府补贴，例如中央房贷新政提出加大保障性住房的力度、减少个人购房契税和首次购房利息等政策，都是主要针对中低收入阶层解决自住房问题的措施,这一措施将大大减少租房者，租房者数量的减少直接导致“租售比”的变化。

⑷房地产开发商建设房屋的销售程序及法律规定
我国的房地产预售制度是房地产开发初期的一种特殊的鼓励政策，在市场已经高度发展后仍被沿用。

加之价格在炒作中的飙升，开发商有大量的闲置房既不进入销售市场，也不进入租房市场，等待暴涨后的增值，这和我国实行的预售制度有极大关系。

在这样的背景下的“租售比”数值会发生很大变化。

我国出现的开发商主动地延缓销售，建成了不开盘，甚至把大盘变成多个小盘开盘，实施变相囤积来推高房价，这是与我国实施的商品房预售制度有着重大关系的。

一旦取消预售制度，房价将有大幅度下滑。

惜售，不租，主动放缓建设与销售步伐，只有在现行的预售制度下占有购房户全部房款的条件下才能发生。

⑸国家用于住房开发的土地供给情况
如果政府对土地政府控制严紧，将导致住房需求加大，从而推动房价的上升；如果政府放大土地供应，或者对土地开发不制定开发时间表，不设置约束措施，这样就会由于城市土地的资源有限与区位优势，导致开发商囤地囤房，决定着何时向市场提供，影响房价变化，因此，土地供应情况将严重影响市场“租售比”。

同时，土地价格的提升及其出让操作过程是否透明、竞争与规范，也导致“租售比”中的租的比例放大或缩小，从而使“租售比”的数值发生变化。

⑹住房市场的国内外开放条件限制。

住房对外开放条件松紧也影响着房价的“租售比”
住房对外开放条件松紧也影响着房价的“租售比”。

城市政府的职责就是要率先保证本地人、本国人的住房需要，对外国人与外国资本购房或炒房应当严加限制。

如果有相当多的人对住房政策有意见，那么政府就可能在选举中失去选票。

为了保证本地人的住房需求，许多国家都采取了不同措施对外国人购房加以管制，防止推动房价，扩大供需矛盾。

我国处于市场经济的初级阶段，由于认识的不足与急于发展的动因，至今没有制订严格的房地产管制制度。

为了GDP增长，一度完全放任外国人购房与投资房地产，甚至放纵外来资金炒房。

此外，有大量的国外资金通过体制外的管道进入中国市场助推房价，包括大量以中国的中间机构出面操作，推高房价必然带动“租售比”的相应变化。

⑺住房市场的“租售比”统计学上范围与取样方式。

通常城市的租售比是有严格的地域范围。

我国目前实行的城市区域模式是“市管县”模式，城市下辖大量的农业村镇。

把大量的农业村镇的住房价格与在城市工作与生活的人群的住房价格混同起来是不真实的，也不是真正意义上的房价。

因此计算城市或区域的租售比应该参考权威机构的数据才更科学实用。

⑹租售失衡看房地产投资风险控制
我国房地产个人贷款在最近三到四年里取得了蓬勃的发展，源于政府实施的扩大内需的宏观经济政策。

政策的全方位支持、银行的大力拓展以及消费者的旺盛需求等三方面的因素共同推动了近几年来的房地产价格上升周期的形成。

由于房地产贷款大多有房地产资产作为抵押，而且迄今为止房地产信贷的违约率非常之低，因此商业银行大都把房地产信贷视为优良的贷款品种，并且都在不遗余力地扩大房地产信贷业务。

然而很大程度上，无论是商业银行、投资者还是政府，都在忽视房地产信贷中蕴含的巨大风险。

在房地产泡沫破灭之前，大多数贷款者和投资者很难充分意识到风险的存在。

而直到最近美国次级贷款危机以及年内四次加息之后，投资者和媒体才开始重新审视房地产投资所面临的真实风险。

一旦房地产泡沫破灭，房地产信贷的风险真正凸现出来的话，那么我国商业银行体系的不良贷款将显著增加，可能形成严重的银行流动性危机，甚至造成国民经济的萧条。

尤其近来一个现象已经在国内蔓延开来，那就是房屋销售价格已经与租赁价格严重失衡，房价飙升而租价不涨，当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑，致使“租售比”出现严重的不协调时，就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，那么此时楼市就是非理性的、非健康状态的。

有三个国际通用的指标可以被用来衡量一国是否存在房地产泡沫：第一个指标是房价收入比。

按照世界银行的标准煼⒋锕家的房价收入比一般在1.8～5.5倍之间，发展中国家的房价收入比
一般在3～6倍之间。

而目前我国全国范围内的房价收入比已经超过8倍，至于上海、北京、广州及深圳等城市则更是远高于平均水平。

第二个指标就是我们谈到的房价房租比，这一比率越高，泡沫存在的可能性就越大。

我国房地产市场上目前存在的一种特殊现象，就是房价快速上涨而租金涨幅不大，有些城市在一定时期内甚至出现了房价上涨租金下跌的现象。

这种房价和房租的背离正是房地产泡沫的一个重要信号。

最后一个指标是投资性需求占购房目标的比重，这一指标的国际警戒线水平是20%。

最近《解放日报》抽样调查了上海25个小区的23694户居民，调查结果显示，有26.55%的购房者是出于投资动机购房的。

还有其他调查报告认为，在上海大约40%左右的个人房产交易是出于投资目的。

既然租售失衡等现象已经相当明显，为什么目前我国商业银行的房地产信贷违约率还是很低呢？笔者认为存在以下两点原因。

第一，按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务是在最近3到4年时间里才大规模发展起来的。

换句话说，我们目前才刚刚进入个人房贷风险开始显现的阶段。

第二，房地产信贷的违约率增加往往是和房地产景气周期的下滑相联系的。

而我国房地产市场自上世纪90年代中后期以来一直处于一个较长的上升周期中，因此违约率很低的事实就不足为奇了。

一旦房地产价格大幅下滑，违约率上升必将成为不争的事实。

商业银行之所以认为房地产信贷是优良资产，主要原因就在于一旦借款人违约，银行就能够以合理的价格把作为贷款抵押物的房地产进行拍卖以弥补损失。

但是，这种操作建立在房地产市场稳定甚至繁荣的基础之上。

一旦房地产市场崩盘，银行很难在短期内将大量的抵押资产以合理的价格变现，而且拍卖本身也具有很高的交易成本。

此外，房地产市场崩盘通常伴随着经济萧条，因此也缺乏足够的投资者来购买这些抵押房地产。

因此，一旦房地产泡沫破灭，这些抵押贷款也会迅速转变为不良贷款。

此外，对于普通投资者来说，他们在前几年为我国拉动内需做出了贡献，而当前的加息将导致他们的还款压力增加，甚至使得他们面临着房产贬值的风险。

更加严重的是，他们目前还没有任何工具可以用来帮助自己降低房产投资的风险。

这对于他们来说是不公平和不合理的。

为了防范和化解房地产信贷风险，应该采取以下对策：尽快建立房地产的证券化二级市场。

银行通过发行资产证券化债券，可以有效地把市场风险和信用风险分散给金融市场上的所有投资者；除银行贷款外，努力拓宽房地产开发商的其他融资渠道，例如允许房地产开发企业直接发行企业债券；借鉴国外经验，建立房地产政策性金融机构，为中低收入阶层的购房者提供按揭担保，以降低违约风险；最后，商业银行在办理贷款业务时应该严格按照贷款流程进行工作，以减少风险隐患和外部欺诈，降低贷款的操作风险等等。

⑺请重视房屋租售比这个指标
在许多地方商品房销售价格持续飙升令社会各界慨叹之时，一个基本的指标却不经意间被人们忽视了，那就是房屋租价，而恰恰是这个指标，某种意义上比房产售价更能体现房屋供求关系。

正常情况下，房屋的供求关系在售价和租价上的体现是一致的。

当房屋供过于求时，这两种价格就会下跌，而在供不应求时，二者就会上涨。

然而，如果房屋市场投机成分过多，房屋售价这个经济指标就会被严重扭曲，无法反映正常的房屋供求关系。

这时，房屋租价会比较客观。

当前，许多城市商品房售价成倍上涨，不断创出新高，而房屋租赁市场上的价格走势却增长缓慢，有的则原地踏步，个别城市还略有下降。

房屋售价与租价比是国际上又一个衡量房地产业泡沫的标准。

当售价大幅偏离租价而独领风骚的时候，房产投资中的泡沫就值得警惕了。

意图投资房产的人，应该对一个城市的房地产市场是否存在泡沫有自己的基本判断，而当地房屋租价正好可以作为形成判断的一个依据。