长沙县黄兴镇土地开发

长沙县黄兴镇土地开发调研报告

停弦农夫执笔

长沙县黄兴镇土地开发调研报告

本人对长沙县黄兴镇的土地开发情况进行了初步调研，并在调研的基础上，形成了对开发利用黄兴镇土地的一些初步设想，现报告如下。

一、地理位置----长株潭融城中心区域

黄兴镇地处省会长沙市东郊，浏阳河畔，是辛亥革命元勋黄兴和共和国大将许光达的故乡，是胡锦涛总书记曾经视察过的地方，也是

国家六部委明确

的全国小城镇建

设重点镇之一。全

镇总面积84平方

公里，辖11个村、

1个社区居委会，

人口5万人，镇街

区现有面积5平方

公里，常住人口

1.44万人。与雨花

区仅一河之隔，处于长株潭一体化经济圈核心区域，已纳入长沙市2020年城市总体规划。从规划图上看，黄兴镇处于长沙市城市总体规划的第一生态圈的范围之内。只是目前长沙市还没有把这块区域作详细规划。

二、优良的交通条件----CBD的最佳选择

黄兴镇北接机场高速和黄兴大道，南连黄柏大桥，距黄花国际机场8公里，雨花区新区政府5公里，省政府新府8公里，距星沙10公里，京珠高速、上瑞高速两条交通大动脉擦身而过，规划中的三环

线、长株高速从镇内纵横而过，2006年6月竣工的黄兴大桥将长沙城区与黄兴镇融为一体，城区主干道香樟路通过黄兴大桥延伸至黄兴镇腹地（黄江路已经建成），双向14车道的劳动东路延长线进入黄兴镇工程即将动工。已建成的武广长沙南站和省汽车站都位于黄兴大桥西侧，长沙市地铁2号线起点站--光达站和黄兴车辆段与综合基地已经动工，昔日的“化工之乡”如今已具备“城市东花园”的雏形。

除了离长沙市

政府较远外，离省

政府、雨花区政

府、天心区政府均

较近，到长沙县政

府可走京港澳高

速直达。未来的黄兴镇农产品大市场，家电物流中心均处在镇区范围内。另外，浏阳河水环绕黄兴镇划了一个大弧线，使黄兴镇的西边临近浏阳河之畔形成了一个风水上称之为：“玉带緾腰”的风水宝地。如此优越的办公、经商与居家的地理位置与交通条件，是建设长株潭CBD（中央商务区）最理想的地方。

三、当前黄兴镇的规划情况

目前黄兴镇由于武广铁路的开通，其地理位置已显重要，所以前来打算投资咨询的商家不少。黄兴镇镇政府与深圳新摩尔商业管理公司已经就全镇的发展做了一个初步规划，（见规划图）

新摩尔商业管理公司系统考察了长沙马王堆市场，三湘大市场，

贵阳农产品市场，结合规划遵义农产品市场以及论证全国规模最大的广州水产市场经验，并号称吸收了法国翰吉斯公司对总体布局的建议，最后根据长沙县黄兴镇特点，提出建设现代市场群规划要点。

规划中的现代市场群位于长沙县黄兴镇黄江公路两侧，用地面积5300亩。策划公司提议新的市场群落应该是先进的第三代批发市场。第三代批发市场设施先进，具有监控食品质量安全，管理现代化，服务周密化，市场品牌化，场商合作化等方面的特点。马王堆市场将作为龙头进驻，主要经营蔬菜、粮油、猪肉、水产等等。同时还建设一些加工存贮、送配、生活等配套设施。

另外，据报道，实泰家电物流中心已经签约落户黄兴镇，还有红星实业集团拟投资20亿元新建红星农产品物流园，长沙马王堆农产品股份有限公司拟投资10.7亿元建长沙农产品物流园。

从新摩尔商业管理公司的策划方案来看，策划起点很低，方案相当粗糙。镇政府已经将此方案向市里作了上报，但目前还没有批复。

黄兴镇城市规划现状示意图

以上地块A共5500亩地，属于市政府规划的用于给轨道交通公司的回报用地，地块B约600亩地，目前已经上报作为开发用地，地块C 是镇政府规划用于大市场的用地。

黄江公路以南，浏阳河以东的大约6000亩地（地块D）没有列入规划。

四、对黄兴镇土地开发的初步设想：

1，以整体开发为切入点，抢占先机

目前看好黄兴镇土地的投资商很多，有不少是实力强大的集团公司，据说，保利集团也与镇招商办接洽过。我考虑，对于黄兴镇如果只是拿一块几千亩面积的土地做开发意义不大。一是如果这块区域不做合理有效的整体规划考虑，所拿之地增值空间就会大打折扣；二是如果镇政府采纳了我们的整体开发规划，我们在拿地的竞标中有可能得到镇政府的更多支持，得以占与镇政府合作的先机。

本人考虑，黄兴镇整体开发概念的策划，在地理空间位置策划上打“融城中心区”的概念，在文化概念策划上，打“走向共和”的推动者同盟会元老“黄兴”的概念；在整体规划的区域分界上，以几条环绕黄兴镇的主要道路所自然形成的范围为界。即以北边机场高速，东边长株高速，南边绕城高速东南线，西边浏阳河为界，形成的大约平方公里的封闭区域，作为黄兴融城中心区整体开发区域。

（详见下图）

黄兴镇整体开发区域示意图

2、主要概念性规划项目：

结合黄兴镇近乎于融城中心位置的区位条件和以黄兴为代表的辛亥革命的历史文化沉淀，可考虑在黄兴镇融城中心区规划如下项目：

（1）辛亥革命主题公园---以辛亥革命元老黄兴旧居为中心，修建以辛亥革命历史事件为主题的，融爱国主义教育与休闲娱东为一体的主题公园。辛亥革命主题公园是区域中的第一市民休闲区和旅游区。同时，利用公园的景观环境在周边进行住宅区开发。

（2）湘商财富论坛---建造一个五星级酒店，作为湖南省政府面向全球湘商招商引资，承办年度湘商财富论坛，企业家论坛等商务活

动的永久地址。

（3）融城新治中心----目前长株潭三市融城趋势已定，但还没有一个三市共治的政治文化中心。黄兴镇以其近似三市中心区域的地理位置，恰可担当此任。可有意率先策动，首期争取将“长株潭”电视频道，“长株潭办”等三市共治的有关机构引进来，客观上形成融城的共治中心。

（4）商品交易中心----将马王堆大市场、农产品大市场（已签约，由深圳农产品公司投资）等市场迁至到黄兴镇，在形成大市场的前提下，也为商业中心提供充足的写字楼客源及住宅区的购买市场。通过商业物业的出售与出租，获取可观利润与长期租金收入。

（5）融城中央商务中心（CBD）----在浏阳河沿江边，黄江路以南区域建设融城中央商务中心，以漂亮雄伟的高楼广宇建筑群为主，在浏阳河东岸形成类似从上海外滩看浦东新区的壮观城市景观。

（6）浏阳河风光带----做为市民的第二个休闲区域，沿浏阳河东岸将河堤加固与拓宽，规划成一条沿河的休闲观光的旅游区。

3、大体操作思路

一是尽快与镇政府主要领导沟通，形成开发共识，然后聘请高水平的规划设计机构，对黄兴镇进行概念性整体规划，拿出较为详细的开发方案与建设项目效果图。

二是可向镇政府承诺，在新区内全额垫资修建新镇政府办公大楼，以垫资冲抵土地出让金，这样镇政府更有合作积极性。尽快与镇政府签订整体合作开发黄兴镇的框架协议，并在媒体上进行大量宣传，造成先入为主的概念，借助新闻的形式，为未来CBD招商提前作