房地产公司融资结构浅谈

房地产企业融资结构优化浅谈

作为一个资金密集型行业，房地产行业对资金的依赖性非常强,如何选择融资工具，优化融资结构是企业所面临的重大问题。

1 融资现状概述

曾经在相当长的时间之内，房地产公司第一生存准则就是“现金为王”，保持资金链的健康一直是房地产公司的首要战略。然而，伴随着市场对房价只涨不跌的市场预期，房地产公司开始疯狂拿地，只要房价上涨那么收益预期增加从而收益预期增加继续下一轮融资。所谓的土地储备成为所有地产公司扩张的唯一准则，“现金为王”这一铁律被抛置脑后。当央行开始实行紧缩的货币政策时，房地产公司的融资环境急剧恶化，资金链问题成为房地产公司亟待解决的首要问题。

发达国家的房地产市场融资环境与国内市场相比很不一样。就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金（REITs）为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。当前世界上普遍流行的房地产融资途径主要有如下几种：银行贷款、企业上市融资、信托项目融资、房地产信托投资基金（REITs）、房地产债券融资、夹层融资，此外，还有私募融资、典当融资、合作开发、海外地产基金等方式。

而目前国内房地产融资途径比较单一，主要是自筹资金、定金及预收款和国内贷款的组合。虽然此外还有利用外资、民间融资等方式，不过这些方式筹得的资金所占比重很小，不是房地产市场的主流融资渠道。

2 融资结构分类

房地产公司融资结构按照资金来源途径来划分可以分为内源融资和外源融资；按照投融资双方关系分为直接融资和间接融资。

1.内源融资与外源融资

内源融资是指企业在创办过程中原始资本积累和运行过程中盈余的资本化，成为自由资本及所有者权益。具有成本低、风险小、自主性强等优点，但规模比较有限。如初始投资形成的股本、折旧基金、留存收益等。

外源融资是指企业通过一定方式向企业之外的其他经济主体筹集资金。具有效率高、有偿性、高风险、不稳定性等特点。包括股权融资、债券融资、银行贷款和房地产投资信托基金等。

2.直接融资和间接融资

直接融资是企业自身或通过证券公司在资本市场向金融投资者以售出股票、债券等获取的资金。它具有长期性、直接性、流通性和不可逆性。

间接融资是房地产企业通过银行等金融中介获取的诸如银行贷款等资金来源。特点是间接性、短期性、非流通性和可逆性。

3 融资渠道分析

房地产公司融资渠道多样，主要包括内部融资、银行贷款、上市融资、发行债券、房地产信托、投资基金、并购融资、合作开发、金融租赁、典当融资等。

1.内部融资

即房地产开发企业利用企业现有的自有资金支持项目开发，或通过扩大自有资金基础。房地产开发的内部融资包括“抵押，贴现股票和债券而获得现金”，“预收购房定金或购房款”和企业留存收益等。

2.银行贷款

常见的有信用贷款和房地产抵押贷款。信用贷款依赖于开发商的业绩，业务以及信用记录，无须开发商以所开发的房地产作抵押，但需要其他抵押物作抵押或以企业的信用作担保。

房地产抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款，由于这种方式大大降低了银行的信贷风险，因此，在商业银行房地产信贷业务中居于主导地位。

3.上市融资

随着资本市场的同益发达，股份制房地产企业上市发行股票融资成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。

4.发行债券

根据发债的主体的不同，分为政府发行，金融机构发行和房地产企业发行三种。发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。发行者负有到期还本付息的义务。对于房地产企业而言，发行债券受到很大的限制，此外，房地产债券发行的具体运作也值得深入研究。与发行房地产股票一样，房地产债券的发行也有赖于资本市场的发育以及开放程度。

5.合作开发

包括合资开发。这种方式可以补充自有资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多的一种方式。

6.信托融资

就是以房地产作为主要资金方向的信托产品。信托投资公司可以通过向开发商发放信托资金或直接参与房地产投资等方式参与运作。相对于银行信贷融资而言，房地产信托融资可以降低整体的融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产开发公司的长期可持续发展，在不提高企业资产负债率的情况下优化资本结构。

7.租赁融资

拥有土地开发权的房地产开发商，将该土地出租给其他的投资者开发建设房地产，以每年获得租金作为抵押，申请房地产项目开发的长期贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自发开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。

4 问题及弊端

虽然我国房地产业近些年发展很快，但是比较同时期国外房地产业，再透视

国内房地产融资现状，我国的房地产企业融资还和国外有较大的差距。在西方发达国家，房地产业都属于金融业的范畴。而在我国的房地产业却长期独立于金融业之外，单独的进行调控和管理，这种错位的直接后果就是中国没有形成完善的房地产金融体系，房地产商自立一派，房地产金融变成简单的房地产信贷。

我国房地产业融资状况表现为：

1.融资渠道单一、主要依赖银行贷款

资金来源结构单一，银行贷款和经营性欠款数量巨大。银行贷款在房地企业融资中所占的比重在６０％左右。

2.房地产企业自有资金严重不足

我国房地产企业普遍负债率较高，且持续增高。

3.制度不健全，制约房地产企业融资

在市场经济条件下，完善的法律制度是企业发展的保障，是经济发展的基础。如果没有完善的法律制度与之相匹配，就会制约经济的发展，甚至使经济走上歧途。我国相关的法律规章制度与西方发达国家相比，还有很大差距。仍未形成一套科学有效的企业融资制度，给房地产企业融资带来了一定的困难，直接影响了房地产企业正常发展。

我国房地产企业现有的以银行贷款为主的融资模式导致房地产业发展的至少存在以下弊端：

1.对银行的依赖巨大，使银行潜在较大金融风险；

2.高负债经营使企业背负的财务风险；

3.有限融资渠道无法满足企业开发所需巨额资金。

4.正是由于上述原因，房地产企业开拓多种融资渠道，并结合自身情况，寻求最佳融资组合方式显得迫在眉睫。

5 优化融资结构

房地产市场融资是保证公司经常生产经营的正常需要，通过这种理财行为可以改善公司资金状况，但不合理的融资结构，过度的依靠银行抵押贷款而忽视改善融资方式，就会埋下金融风险隐患，最终将爆发难以预测和控制的金融危机，