房地产公司融资结构浅谈

房地产企业融资结构优化浅谈
作为一个资金密集型行业，房地产行业对资金的依赖性非常强,如何选择融资工具，优化融资结构是企业所面临的重大问题。

1 融资现状概述
曾经在相当长的时间之内，房地产公司第一生存准则就是“现金为王”，保持资金链的健康一直是房地产公司的首要战略。

然而，伴随着市场对房价只涨不跌的市场预期，房地产公司开始疯狂拿地，只要房价上涨那么收益预期增加从而收益预期增加继续下一轮融资。

所谓的土地储备成为所有地产公司扩张的唯一准则，“现金为王”这一铁律被抛置脑后。

当央行开始实行紧缩的货币政策时，房地产公司的融资环境急剧恶化，资金链问题成为房地产公司亟待解决的首要问题。

发达国家的房地产市场融资环境与国内市场相比很不一样。

就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金（REITs）为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。

当前世界上普遍流行的房地产融资途径主要有如下几种：银行贷款、企业上市融资、信托项目融资、房地产信托投资基金（REITs）、房地产债券融资、夹层融资，此外，还有私募融资、典当融资、合作开发、海外地产基金等方式。

而目前国内房地产融资途径比较单一，主要是自筹资金、定金及预收款和国内贷款的组合。

虽然此外还有利用外资、民间融资等方式，不过这些方式筹得的资金所占比重很小，不是房地产市场的主流融资渠道。

2 融资结构分类
房地产公司融资结构按照资金来源途径来划分可以分为内源融资和外源融资；按照投融资双方关系分为直接融资和间接融资。

1.内源融资与外源融资
内源融资是指企业在创办过程中原始资本积累和运行过程中盈余的资本化，成为自由资本及所有者权益。

具有成本低、风险小、自主性强等优点，但规模比较有限。

如初始投资形成的股本、折旧基金、留存收益等。

外源融资是指企业通过一定方式向企业之外的其他经济主体筹集资金。

具有效率高、有偿性、高风险、不稳定性等特点。

包括股权融资、债券融资、银行贷款和房地产投资信托基金等。

2.直接融资和间接融资
直接融资是企业自身或通过证券公司在资本市场向金融投资者以售出股票、债券等获取的资金。

它具有长期性、直接性、流通性和不可逆性。

间接融资是房地产企业通过银行等金融中介获取的诸如银行贷款等资金来源。

特点是间接性、短期性、非流通性和可逆性。

3 融资渠道分析
房地产公司融资渠道多样，主要包括内部融资、银行贷款、上市融资、发行债券、房地产信托、投资基金、并购融资、合作开发、金融租赁、典当融资等。

1.内部融资
即房地产开发企业利用企业现有的自有资金支持项目开发，或通过扩大自有资金基础。

房地产开发的内部融资包括“抵押，贴现股票和债券而获得现金”，“预收购房定金或购房款”和企业留存收益等。

2.银行贷款
常见的有信用贷款和房地产抵押贷款。

信用贷款依赖于开发商的业绩，业务以及信用记录，无须开发商以所开发的房地产作抵押，但需要其他抵押物作抵押或以企业的信用作担保。

房地产抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款，由于这种方式大大降低了银行的信贷风险，因此，在商业银行房地产信贷业务中居于主导地位。

3.上市融资
随着资本市场的同益发达，股份制房地产企业上市发行股票融资成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。

4.发行债券
根据发债的主体的不同，分为政府发行，金融机构发行和房地产企业发行三种。

发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。

发行者负有到期还本付息的义务。

对于房地产企业而言，发行债券受到很大的限制，此外，房地产债券发行的具体运作也值得深入研究。

与发行房地产股票一样，房地产债券的发行也有赖于资本市场的发育以及开放程度。

5.合作开发
包括合资开发。

这种方式可以补充自有资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多的一种方式。

6.信托融资
就是以房地产作为主要资金方向的信托产品。

信托投资公司可以通过向开发商发放信托资金或直接参与房地产投资等方式参与运作。

相对于银行信贷融资而言，房地产信托融资可以降低整体的融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产开发公司的长期可持续发展，在不提高企业资产负债率的情况下优化资本结构。

7.租赁融资
拥有土地开发权的房地产开发商，将该土地出租给其他的投资者开发建设房地产，以每年获得租金作为抵押，申请房地产项目开发的长期贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自发开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。

4 问题及弊端
虽然我国房地产业近些年发展很快，但是比较同时期国外房地产业，再透视
国内房地产融资现状，我国的房地产企业融资还和国外有较大的差距。

在西方发达国家，房地产业都属于金融业的范畴。

而在我国的房地产业却长期独立于金融业之外，单独的进行调控和管理，这种错位的直接后果就是中国没有形成完善的房地产金融体系，房地产商自立一派，房地产金融变成简单的房地产信贷。

我国房地产业融资状况表现为：
1.融资渠道单一、主要依赖银行贷款
资金来源结构单一，银行贷款和经营性欠款数量巨大。

银行贷款在房地企业融资中所占的比重在６０％左右。

2.房地产企业自有资金严重不足
我国房地产企业普遍负债率较高，且持续增高。

3.制度不健全，制约房地产企业融资
在市场经济条件下，完善的法律制度是企业发展的保障，是经济发展的基础。

如果没有完善的法律制度与之相匹配，就会制约经济的发展，甚至使经济走上歧途。

我国相关的法律规章制度与西方发达国家相比，还有很大差距。

仍未形成一套科学有效的企业融资制度，给房地产企业融资带来了一定的困难，直接影响了房地产企业正常发展。

我国房地产企业现有的以银行贷款为主的融资模式导致房地产业发展的至少存在以下弊端：
1.对银行的依赖巨大，使银行潜在较大金融风险；
2.高负债经营使企业背负的财务风险；
3.有限融资渠道无法满足企业开发所需巨额资金。

4.正是由于上述原因，房地产企业开拓多种融资渠道，并结合自身情况，寻求最佳融资组合方式显得迫在眉睫。

5 优化融资结构
房地产市场融资是保证公司经常生产经营的正常需要，通过这种理财行为可以改善公司资金状况，但不合理的融资结构，过度的依靠银行抵押贷款而忽视改善融资方式，就会埋下金融风险隐患，最终将爆发难以预测和控制的金融危机，
要想控制因不合理的融资结构引发的金融风险，必须要建立全面的房地产开发融资体系。

而不同的房地产融资途径在资金动员能力、资金供给期限、对房地产企业带来的融资成本以及风险承受能力等方面都不一样。

房地产公司应该考虑自身规模实力和信誉的前提下，综合分析融资的安全性、经济性和可行性，选择适当的融资途径和组合。

1.不同开发阶段的融资方式选择
房地产项目根据其开发阶段的不同可以分为准备、建设和销售三个时期，在不同时期，房地产企业宜采用不同融资组合。

（１）开发准备阶段：房地产开发项目往往建设周期长，所以，在项目的准备阶段对资金的需求也是最迫切的。

基于这一阶段可能要支付地价款等巨额资金支出，因此，房地产企业可以采用股权融资、债券融资、合作开发等融资方式。

（２）建设阶段：该阶段常用的主要融资方式有基建垫资、短期债券等。

（３）销售阶段：房地产企业在销售阶段基本无须以自身名义融资，而是通过销售回款的方式获取资金，通常是以购房者名义向银行申请商业贷款。

2.不同房地产项目的融资组合
房地产项目根据其用途的不同可分为商用和住宅两种。

（１）商用房地产项目的特点是房地产企业常以持有物业收取租金的方式开发，未束有稳定的现金流，相对融资规模更多，期限更长。

针对商用地产项目的特点，宜采用的融资方式为较新颖的融资方式，如项目融资、ＲＥＩＴｓ等；（２）住宅项目一般以销售回款为主要融资方式，通过快速开盘销售期房来缓解企业的资金压力。

3.不同规模的房地产企业融资手段
（１）规模较大的房地产企业有更多的融资渠道。

针对不同的项目可以采用不同的融资手段，谋取最大经济利益。

股权融资、债权融资以及各种新型的融资工具都可以选择。

（２）规模较小的房地产企业受自身条件限制，可能选择的融资渠道相对较少。

6通常中小房地产企业可选择合作开发、工程转包、寻求外部投资等融资方式。

在企业发展或项目整个生命周期过程中，除了灵活选用融资方式外，更重要的是应加强企业内部融资和直接融资的能力，提高其在企业融资结构中的比例。

改善企业资本结构，是企业资金运用更加灵敏，降低企业财务风险。

6 结语
房地产上市公司的融资要根据对资金的需要、企业的自身条件以及融资难易程度和成本等情况，量力而行来确定适合企业的融资方式，并且融资方案也要有利于企业资金结构的优化。

通过选择合适的融资方式，房地产企业将获得充足的资金支持，增强支付能力和发展后劲，扩大企业规模并提高了获利能力，从而企业可以充分利用规模经济优势提高企业在市场上的竞争力，加快的企业发展。