集体土地上房屋与国有土地房屋的差异
《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》的理解与适用
《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》的理解与适用文章属性•【公布机关】最高人民法院,最高人民法院,最高人民法院•【公布日期】2011.09.09•【分类】司法解释解读正文《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》的理解与适用来源：人民法院报最高人民法院于近日发布的《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）于2011年9月5日起施行。
为正确理解适用，对《规定》的起草背景和主要内容说明如下：一、司法解释的起草背景随着经济建设的快速发展，城市化进程不断加快，土地资源紧缺与建设和生活需要的矛盾愈加凸显，土地行政纠纷不断增多。
土地行政案件审判过程中新情况新问题不断出现，解决纠纷的难度日益增大，已经成为法院审理案件和化解矛盾的重点难点。
为了妥善处理涉及农村集体土地的行政纠纷，依法审理案件，统一司法尺度，最高人民法院于2009年开始就审理涉及农村集体土地行政案件问题进行调研，在调研的基础上起草了《规定》的草稿。
之后，多次组织召开座谈会，并征求各高院、全国人da法工委、国务院法制办、国土资源部等部门和专家学者的意见。
2011年5月9日，经最高人民法院审判委员会1522次会议讨论通过，自2011年9月5日起施行。
二、涉及农村集体土地行政案件的受案范围涉及农村集体土地的行政行为包括土地的征收征用、土地出让、土地登记、土地许可、土地处罚、土地确权和强制措施等行政行为及其相应的不作为。
土地权利人或利害关系人（以下简称土地权利人）对上述行为不服，均可以提起行政诉讼。
鉴此，《规定》第一条规定：“农村集体土地的权利人或者利害关系人认为行政机关作出的涉及农村集体土地的行政行为侵犯其合法权益，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。
关于涉及农村集体土地的行政行为排除司法审查的问题，司法解释规定了一种情形，即根据人民法院、仲裁机构的生效法律文书作为土地权属登记的可诉性的问题。
什么是国有产权房屋？国有产权与地方产权有什么区别？
什么是国有产权房屋？国有产权与地方产权有什么区别？
关于国有产权房屋的产权问题一直是人们容易困惑的，房屋产权证上国有产权与地方产权有什么区别？
描述
一、什么是国有产权房屋
说到国有产权房屋，就得先说明白什么是房屋产权。
国有房产是指归国家所有的房产。
包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。
国有房产分为直管产、自管产、军产三种。
如果产权表明是国有产权，说明该房屋是公有房屋，现“房主”是承租人，你所购买是使用权，不是所有权。
即你所拥有的是承租权。
经产权单位同意可以转让。
如果是俗称的“大红本”的产权证都是国有土地上的个人产权,简称国有产权。
二、国有产权房屋与个人产权房屋的区别
（1）私人产权是指房屋所有权属于自然人、法人等的情况。
所有人有权处分该房屋。
而国有产权房屋的所有权不属于个人，没有权利处分。
（2）国有产权则指的是土地所有人是国家，购买土地者，只是购买土地的使用权，土地使用一般做为商业用途，即盈利性。
（3）国有产权房屋，打比方说就类似政府的办公大楼等。
三、房屋产权证上国有产权与地方产权区别
我国房产证有两种类型，一种俗称大产证，这种产证土地性质属国有，可以自由买卖；一种俗称小产证，这种土地性质是地方集体所有，目前不可以自由买卖，受到限制。
成本法评估集体建设用地使用权的几个问题
成本法评估集体建设用地使用权的几个问题作者：王梅中来源：《中国房地产》2012年第02期一、上海市集体建设用地的评估方法就估价方法而言，集体建设用地使用权（以下简称集体土地）与其他性质的土地使用权一样，通常可采用成本法、收益法和市场比较法等进行评估，然而集体土地在现行法律下还不允许与国有土地一样进入土地一、二级市场进行出让或转让，上海市试行的农村集体建设用地流转，是以合作、入股、联营、置换等方式而不是直接以买卖方式流转，所以在对集体土地评估时，难以获得市场交易案例，也就难以采用市场比较法评估集体土地。
集体土地大部分为工业企业用地，由于多种原因，一般不适宜采用收益法进行评估。
因此，成本法就成为集体土地评估的最主要、最常用的方法。
二、成本法的基本公式及内涵在运用成本法对集体土地评估时，其一般公式为：土地价值=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润+土地增值收益。
其基本公式的内涵包括以下几方面内容。
（一）土地取得费用1.耕地开垦费按上海市物价局等四局委发布的《关于制定耕地开垦费等征收范围和标准的通知》所规定的计费标准计算，即为37. 5元/平方米（每亩2. 5万元）。
计算了这笔费用后，原来政府规定的垦复基金、耕地有偿置换费就不再重复计算。
2.新菜地开发建设基金如果估价对象为经批准占用蔬菜保护区、蔬菜非保护区或蔬菜园艺场土地的，评估时要计算“新菜地开发建设基金”，其标准分别为每亩4. 5万元、3. 3万元和7. 5万元，如果估价对象是这些区、场内属于非耕农用地的，则其计费标准分别为每亩3万元、1. 8万元和6万元。
需要注意的是，评估中如计算了新菜地开发建设基金的，就不再计算耕地开垦费。
3.土地补偿费和青苗补偿费按照上海市物价局、财政局的规定，只要区分、判断准确估价对象是常年蔬菜地还是其他耕地即可。
在计算上述耕地开垦费、新菜地开发建设基金、土地补偿费和青苗补偿费时，我们还必须注意估价时点的问题，因为在不同的时点上，取费标准可能不一样。
关于集体土地上的房屋登记的思考
关于集体土地上的房屋登记的思考【摘要】房屋登记机构对集体土地范围内的房屋登记应慎之又慎，保障村民的宅基地使用权，对维护和谐稳定的社会秩序，有着非常重要的意义。
【关键词】集体土地房屋登记村镇居民住宅中图分类号：[f287.8] 文献标识码：a 文章编号：当前，集体土地上的房屋流转成为大家热议的话题，而要使集体土地上的房屋流转就必须先进行房屋登记。
物权法64条为集体土地上的房屋属于村镇居民的私人财产提供了明确的法律依据。
物权法6条确立了以登记为核心的不动产物权公示制度。
但同时《房屋登记办法》82条规定了集体土地上房屋登记的范围，即依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋。
结合《土地管理法》第四十三条的规定，集体土地范围内可登记的房屋分为两类：一是村镇居民住宅，包括宅基地上新建、改建、扩建和重建的房屋；二是经依法批准，由乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建造的房屋。
据此在实际工作中，个人名下商业或工业用途的集体土地因不符合法律要求就不能办理房屋登记一、集体土地上房屋登记具有其特殊性1、《房屋登记办法》依旧将宅基地使用权视为一种带有身份性质的财产权，与集体经济组织的成员资格相联系。
为了确保房屋所有权人与宅基地使用权人一致，从源头限制宅基地和村镇房屋私下流转，第八十三条规定村民申请住宅所有权初始登记，须提供申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明和宅基地使用权证明。
这样做的目的在于，限制集体土地上房屋非法流转。
目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，禁止集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。
同时对集体土地上房屋转移登记做出了严格限制。
房屋流转行为，如房屋买卖、赠与、交换、继承、受遗赠会导致权利主体在法律上的变化，因此第八十六条规定村镇房屋转移登记需提供宅基地使用权证明和农村集体经济组织同意转移的证明材料。
如果当事人先办理房屋所有权转移登记后，再去办理宅基地使用权，有可能出现不符合取得宅基地使用权的情形，无法办理宅基地使用权变更，从而造成宅基地使用权主体和房屋所有权主体不一致。
新旧《房地产估价规范》各部分内容的差异
时隔16年，更新的房地产估价规范主要内容如下：1、整体来说,调整了章节划分，更加全面细化完善各章节内容；2、删除了原规范的第二章术语,先行单独发布《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899—2013），对房地产估价术语进行了更全面的解析;3、删除了旧版《房地产估价规范》附录A估价报告的规范格式；4、方法的新增：增加了路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、损失资本化法、价差法等方法；5、估价目的的新增：增加了房地产损害赔偿估价、房地产投资基金物业估价、为财务报告服务的房地产估价等目的的估价;以下就以章节形式分述《房地产估价规范》各部分内容的差异(仅涉及房地产估价基本术语调整的部分不再赘述）：一、估价原则1、强化独立客观公正原则，将其提至各原则之首，“独立、客观、公正"不再作为估价的通用原则，而是房地产估价中应遵循的原则之一，将价值时点原则与最高最佳利用原则顺序调整；2、吸收房地产抵押估价指导意见,将谨慎原则正式列入房地产估价规范;3、明确规范中所载5大原则仅为市场价值评估的原则，其他估价目的和价值类型的评估可以相应增减,但不得随意；4、最高最佳利用原则中，区分权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利；5、增加估价对象的实际用途、登记用途和规划用途之间不一致时的处理规定。
二、估价程序1、增加受理估价委托、审核估价报告、交付估价报告三个步骤；2、估价委托中，明确估价委托书、估价委托合同的签订要求，明确除采用批量估价的项目外，可以只有一名估价师全程参与、实地查勘、撰写报告，但报告签署必须两名；3、明确价值时点在回顾性估价和预测性估价中可以到周、旬、月、季、半年、年等;4、新增估价对象实地查勘的方式和内容规定;5、增加估价人员未能进入估价对象内部查勘时的处理方式；6、内部审核流程正式纳入房地产估价规范中;7、存档材料的增加：新增估价对象来源和沟通情况记录、估价中的不同意见记录。
关于征地拆迁工作中存在的问题及建议 (1)
关于征地拆迁工作中存在的问题及建议随着城市化进程的加快，国家国家大中型建设项目的动工修建，高速公路、旧城区改造等国家和地方重点工程项目建设广泛铺开，征地拆迁以及由此引发的纠纷大幅度增加。
2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式颁布实施，行政强拆被取消，法院也成为拆迁强制执行的唯一主体，这将导致更多的征地拆迁案件进入司法程序。
近日就受理的征地拆迁案件特点、征地拆迁司法工作存在的问题进行调研分析，并对日后的征地拆迁司法服务工作提出建议。
一、法院在征地拆迁矛盾纠纷处理工作中面临的难题征地拆迁案件的特殊性决定了法院在审理或强制执行征地拆迁案件时不可能轻松和简单，相反是不断涌现的各种难题，具体来说：(一)集体土地上的房屋征地拆迁司法缺乏法律依据。
旧城区的改建、扩建工作，更多的是触及农村的集体用地，现有的征地拆迁补偿法未对城中、城郊以及乡镇的集体土地上房屋拆迁补偿或征收补偿进行规定，恰恰是在这样的集体土地上房屋拆迁征收纠纷比例最大，在济宁各县市区都是这样。
(二)补偿标准的差异加大了司法工作的难度。
国有土地上的房屋拆迁补偿标准与集体土地上的房屋拆迁补偿标准差异大，甚至于说集体土地上的拆迁没有补偿标准，还有的不同的征地拆迁时间不同的补偿标准，最后导致“同地不同价”、“同城不同价”的现象，加深了征地拆迁矛盾。
如个别县区“城中村”的集体土地上的拆迁补偿，如果办理了国有土地使用证的，其补偿将比未办理的多两倍以上甚至达到十几倍;同一个工程项目的征地拆迁补偿中，所跨越的相邻县、区的征收补偿标准差异也很大。
这种补偿标准的差异，使得法院征地拆迁的审判和强制执行工作难度加大，工作很难取得被拆迁人的理解，更难平息被拆迁人对补偿差异的不满情绪。
(三)征地拆迁所引发的社会问题阻碍了法院司法工作的开展。
征地拆迁工作常会引发一些深层次的社会矛盾，特别是在困难群众比较集中地进行拆迁，各种深层次的社会问题和家庭问题都会因征地拆迁而引发。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》之于集体土地房屋征收的借鉴
议 讨 论 决 定 机 制 ，到 征 收 决 定 作 出 时 各 类 公 告 、听 证 制 度 ，以及征 收决 定后 的 行政复 议 、行政 诉讼 的救 济机
制 ，扩 充了行政程序参与 主体 ，正视了相对人房屋所有
权 的重 要 地 位 。 最后是征收补偿 的公 平和优先。 《 条例 》确立 了征 收 补 偿 的 两 项 原 则 ：公 平 补 偿 和优 先 补 偿 。 前 者 可 以理 解 为各 地 制 定 补 偿 政 策 的标 准 ，后 者 可 以理 解 为各 地 实
撵
｜ 爨
《 国有土地上房屋征收与补偿条例》
之 集 土 房 征 的 鉴 于 体 地 屋 收 借
浙 江 省 国土 资 源 厅 政 策 法 规 处
在 ２ １ 年 新 年 之 初 ，我 们 迎 来 了 《国 有 土 地 上 房 ０ １ 屋 征 收 与 补 偿 条 例 》 （ 下 简 称 《 例 》 ）的 实 施 。 作 以 条 为对 当 下 备 受 诟 病 的 “ 制 拆 迁 ” 的 回击 ，以 制 约 公 权 强
此 ，国 家 对 公 共 利 益 范 围 的 界 定 、对 法 定 程 序 的 设 置 以
征收决定 的提 出是 《 条例 》在程序 设置 中的亮点 。 《 条 例 》之 前 ，各地房屋拆迁 并无 “ 房屋征收”环节 ， 《 房
屋拆迁许 可证 》既是许可相对 人拆 迁行为的依据 ，也是
对 相 关人 的 “ 屋 征 收 决 定 ” 。 但 是 ，房 屋 征 收 决 定 与 房
甚于城市。那 么， 《条例 》出 台以后 ，作为承担 了大量 集体 土地 房屋 拆迁 工作 的 国土 资源 管理 部 门如何 解读
《 例 》 ，又 面 Ｉ 条 临了怎 样 的难 题 呢？ 私 权 利 与 征 收 天 然 地 存 在 着 紧 张 关 系 。 征 收 的实 质 是 国 家 强 制 取 得 私 人 财 产 。 为 了防 止 国 家 以各 种 借 口侵 犯 私 人 财 产 ，现 代 宪 法 都 规 定 了国 家 征 收 权 的 行 使 必 须 基 于 公 用 或 公 益 ， 并遵 循 法 定 程 序 ，给 予合 理 补 偿 。 因
国有土地和集体土地异同
国有土地和集体土地区别1.集体土地集体土地是指农民集体所有的土地。
也叫做劳动群众集体所有的土地。
集体土地是我国土地所有制的一种形式。
我国实行土地的社会主义公有制，土地的所有制形式包括国家所有（全民所有）和劳动群众集体所有二种形式。
集体土地概念及范围劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。
农民集体的范围有下列3种：①村农民集体；②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；③乡（镇）农民集体。
《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体组织经营、管理。
”农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有;即除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
”法律说明（1）《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
”《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。
第八条“城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
”（2）在集体土地的经营管理方面规定：《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
补偿安置方案是否具有可诉性
补偿安置方案是否具有可诉性审判实践中，补偿安置方案的可诉性问题一直是困扰行政法官的一个难点问题。
这不仅因为补偿安置方案的可诉性本身存在很强的模糊性，还因为不同的征迁程序中，安置补偿方案在性质、功能、作用等方面存在差别，导致其可诉性存在差异。
本文根据被征收土地和房屋情况，将补偿安置方案分为集体土地征收补偿安置方案、国有土地上房屋征收安置补偿方案和城中村改造等协议拆迁中的补偿安置方案，分别谈一下这三种补偿安置方案的可诉性问题。
一、集体土地征收补偿安置方案具有可诉性这里的集体土地征收补偿安置方案，是指案涉集体土地经过法定征收程序，对土地及附属物的补偿安置方案。
笔者认为，这种补偿安置方案具有可诉性，理由如下：（一）集体土地征收补偿安置方案是能够对当事人权利义务直接产生影响的行政行为。
行政诉讼法第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。
”征地安置补偿方案是市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门制定的。
方案一般会载明征地范围、土地补偿安置费标准、青苗及附属物补偿标准、征地费用的支付对象和支付方式、社保费用、安置途径等内容，直接设定当事人的权利义务，属于行政机关基于其管理职能作出的对行政相对人的权利义务产生影响的行政行为，具有可诉性。
（二）补偿安置方案不属于规范性文件。
行政诉讼法第十三条规定了对“行政法规、规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令”不属于行政诉讼的受案范围，即规定了抽象行政行为不可诉。
抽象行政行为是指行政机关为了进行行政管理而制定的具有普遍约束力的规范性文件的行为。
而集体土地征收补偿安置方案，是针对特定地块的土地征收而制定的，征收及补偿安置的对象也是特定的，仅对被征收土地及附属物的补偿具有约束力，不具有普遍约束力。
且补偿安置方案仅对该次集体土地征收适用，不能够反复适用。
什么是集体土地房屋？国有与集体土地房屋的区别
什么是集体土地房屋？国有与集体土地房屋的区别导读:本文介绍在房屋买房，不动产权证署名的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
集体土地是指农村集体所拥有的土地。
一般来说,农村和城市郊区的土地都属于集体,除非是属于国家,还有就是一些宅基地和自留地、山等。
集体产权的房屋是不能办理产权证的,属于私产。
那么集体房屋产权使用过程中有哪些要注意的呢?跟国有房屋产权又有什么区别呢?集体土地房屋不得出售根据相关规定,农民住宅是不可以向城市居民出售的,城市居民不能占用农民集体土地房屋,相关的部门也不得向违法建造以及购买的住宅用户发放土地使用证。
因为村民无偿获得宅基地的使用权,而且并没有使用限期,对农民来说是社会福利,所以在使用方面有一定限制。
农民为建造住宅而依法获得的对其集体的一定区域的土地占有、使用的权利,称为宅基地使用权。
宅基地使用权只允许在本集体之间进行内部流转,其对象只能是本集体的成员,所以不能给其他集体组织的成员使用。
若原宅基地的使用者在未经批准的条件下通过他人出资修建房屋,给并出资者使用,而从中牟利的,属违法行为。
所以农村房屋买卖若在同一集体经济组织的成员之间的进行转让,且已办理相关的审批手续,这是合法有效的,是得到法律的保护的。
集体与国有土地产权房屋的区别1.两种均为土地使用权属的证明,但是一般的住宅有70年的使用期限,属非永久的土地产权证明,而在集体土地上建设的房屋是没有使用的期限的,可拥有永久产权证。
2.拥有国有土地的使用权证的,房屋是可以过户的;集体土地使用权证则不可办理过户。
3.国有土地办证的费用比集体土地办证的费用要高,因为需要交较多税费。
4.集体土地是无个人房产的土地证明的,因为集体土地没法进行分割,不可以过户交易,而国有土地房屋的产权办理都可正常进行。
5.若因某些原因导致拆迁,集体土地的房屋在土地补偿方面也是跟国有土地有些不同。
从上面的内容我们可以知道,集体土地在使用的过程中需要小心,假如买卖双方并不同属同一个集体经济组织,并且双方所签订的房屋买卖合同是属于集体土地上的买卖,那么该协议则会违反了法律强制性的规定,属于无效合同,这种情况下对方的财产都需相互返还。
房地产交易与权属登记案例分析总结版
房地产交易与权属登记案例分析（行政案例）1.从三起案例分析我国不动产登记制度案例（一）中介甲冒充租房客，先租下房屋，后将房主乙的真房屋产权证掉包，伪造了房主身份证，将房屋在房屋登记部门过户，卖给丙。
丙取得房屋所有权证。
分析：属于不动产善意取得的第一种情况，善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动产。
在登记错误的情况下，善意的买受人因相信登记而购买了不动产，如果符合善意取得的构成要件（一是出让人无处分权，二是买受人为善意，三是合理价格转让，四是已经进行不动产物权变动登记），应当即时取得所有权。
案例（二）租客甲假装租房，将房主乙的真房屋产权证掉包，伪造了房主身份证（名字为乙，照片为甲，仿真），将房屋在房屋登记部门过户，卖给丙。
丙取得房屋所有权证。
分析：登记机构存在过错，应当向房屋所有权人乙承担损害赔偿责任。
登记机构在办理房屋转移登记时，应当核对实际处分人是否为权利人。
没有核对身份证和签字的真实性（与原来的登记文件核对），登记机构具有重大过失。
判定房屋登记机构是否有责任的标准在于：是否尽到了审慎的审查义务。
如核实当事人、鉴别权证真伪、查询房屋权属情况等。
案例（三）甲和乙办理了房屋登记，后来发现房屋被同时卖给丙。
而甲、乙却不知情，甲和乙现在手里的证是假证，真实的权证已经在过户时被收回。
分析：房屋第一次登记时已经存有甲和乙的身份证（复印）和签字，登记机构应该认真核对。
提示：申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损失的，应当承担赔偿责任。
登记机构未尽合理审慎审查义务的，根据其过错及其在损害中起的作用承担相应的赔偿责任。
在登记错误的情况下,善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动产,应当即时取得所有权.2.房屋登记机构应否办理预告登记？案例：乙与甲公司签定了商品房预售合同，因未到过户时间，为保护自己的权益向登记机构申请办理预告登记。
登记机构以没有具体规定为由拒绝办理。
分析：《物权法》并未将预告登记的范围限制在期房上，只要当事人之间的物权变动协议而产生的请求权都可以进行预告登记。
房产证上没写土地使用年限怎么回事
房产证上没写⼟地使⽤年限怎么回事没有写⼟地使⽤年限存在两种可能性第⼀你的是集体⼟地上的房屋，也就是民间说的⼩产权房，集体性质的房屋是没有年限，也不能过户的，这个你可以看证书上⾯是否有写集体两个字，如果没有就可以否定它是集体性质房屋的可能性;也有可能是拆迁后政府返还的集体安置地的房⼦第⼆你的房⼦虽然属于国有性质，但⼟地是划拨的，单位集资房之类的都是划拨的，如果是国有⼟地上的房⼦没有标注使⽤年限，那就可以肯定是划拨⼟地，划拨⼟地上的房⼦也是不能过户的，过户的话必须要补交地价，补交地价的时候就会给个年限给你，年限从你补交地价算起，如果是住宅就是七⼗年，这个⼿续叫补办出让，划拨⼟地办完这个⼿续才能过户。
⼀、上没写⼟地使⽤年限怎么回事?没有写⼟地使⽤年限存在两种可能性：1、你的是上的房屋，也就是民间说的“”，集体性质的房屋是没有年限，也不能过户的，这个你可以看证书上⾯是否有写集体两个字，如果没有就可以否定它是集体性质房屋的可能性;也有可能是后政府返还的集体安置地的房⼦。
2、你的房⼦虽然属于国有性质，但⼟地是划拨的，单位之类的都是划拨的，如果是国有⼟地上的房⼦没有标注使⽤年限，那就可以肯定是划拨⼟地，划拨⼟地上的房⼦也是不能过户的，过户的话必须要补交地价，补交地价的时候就会给个年限给你，年限从你补交地价算起，如果是住宅就是七⼗年，这个⼿续叫补办出让，划拨⼟地办完这个⼿续才能过户。
⼆、⼟地使⽤年限是多久?《中华⼈民共和国城镇国有出让和转让暂⾏条例》规定，⼟地使⽤权出让最⾼年限按下列⽤途确定：1、住宅⽤地(也就是⼈们常说的⽤地)：全国统⼀执⾏的⼟地使⽤年限为70年;2、⼯业⽤地(也就是⼈们常说的⼯⼚、⼯业区)：全国统⼀执⾏的⼟地使⽤年限为50年;3、教育、科技、⽂化、卫⽣、体育等公益事业性⽤地：全国统⼀执⾏的⼟地使⽤年限为504年;4、商业、旅游、娱乐⽤地：全国统⼀执⾏的⼟地使⽤年限为40年;5、综合或者其他⽤地：全国统⼀执⾏的⼟地使⽤年限为50年。
国有土地和集体土地在城市拆迁上有哪些不同点
国有⼟地和集体⼟地在城市拆迁上有哪些不同点国有⼟地和集体⼟地在城市拆迁上有以下不同点：⼀、⼟地权属性质改变不同。
国有⼟地在城市拆迁时是收回国有⼟地使⽤权(《中华⼈民共和国⼟地管理法》第五⼗⼋条 )集体⼟地在城市拆迁时⼟地要实施征收，即将集体⼟地所有权改变为国家所有(集体⼟地使⽤权同时收回)。
⼆、管理权限不同。
国有⼟地上房屋征收由县级⼈民政府确定的房屋征收部门负责实施(《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》)。
集体⼟地征收由县⼈民政府⼟地⾏政主管部门组织实施(《中华⼈民共和国⼟地管理法实施条例》第⼆⼗五条)。
三、补偿内容与标准不同。
(⼀)收回国有⼟地及房屋拆迁补偿内容及标准。
根据《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》，国有⼟地上房屋征收补偿内容包括：1、被征收房屋价值的补偿;2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
4、对被征收⼈给予补助和奖励。
房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之⽇被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
根据《中华⼈民共和国⼟地管理法》第五⼗⼋条规定，收回国有⼟地使⽤权的，对⼟地使⽤权⼈应当给予适当补偿。
(⼆)集体⼟地征收补偿。
根据《民法典》第⼆百四⼗三条，征收集体所有⼟地补偿包括：⼟地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费⽤，安排被征地农民的社会保障费⽤，保障被征地农民的⽣活，维护被征地农民的合法权益。
⽬前，泗县集体⼟地征收⼟地补偿费、安置补助费补偿标准按皖政[2015]24号⽂规定的标准执⾏，青苗和房屋等地上附着物补偿标准按宿政秘[2015]221号⽂件规定的标准执⾏。
失地农民社会保障措施及标准按泗政[2008]17号及宿政秘[2013]25号规定的标准执⾏(社会保障措施及标准由⼈社部门解释并负责落实)。
根据《国⼟资源部关于进⼀步做好征地管理⼯作的通知》(国⼟资发[2010]96号)相关规定，在城乡结合部和城中村，房屋拆迁主要采取货币或实物补偿的⽅式，由被拆迁农户⾃⾏选购房屋或政府提供的安置房。
农村集体宅基地商住两用房屋销售
农村集体宅基地商住两用房屋销售农村集体宅基地商住两用房屋是指在农村集体所有土地上建设的，既可以作为商业用途，又可以作为居住用途的房屋。
自从2008年底国务院印发文件支持农村宅基地上市以来，农村集体宅基地商住两用房屋销售逐渐成为农村房地产市场的新亮点。
一、背景随着城市化进程的加速，农村人口逐渐向城市流动，农村集体建设用地和宅基地资源被闲置和浪费。
为了更好地利用这些资源，提高农民的自身经济状况，国家放开了农村集体宅基地商住两用房屋销售的政策。
二、政策规定根据相关政策规定，农村集体宅基地可以发展商住两用房屋。
但是，这一政策在实施过程中还是存在一些限制条件。
比如，宅基地的面积不能超过经营用地的面积，只能建设住宅楼或者综合性建筑，不能单独建设商业用房等。
三、发展现状农村集体宅基地商住两用房屋的发展在不同地区存在差异。
一些地方已经有了成熟的商住两用房屋销售模式，房价和销售市场较为活跃。
而一些地方由于基础建设和市场需求的限制，商住两用房屋的销售情况较为平淡。
四、优势与挑战农村集体宅基地商住两用房屋销售有其独特的优势和挑战。
首先，这种房屋形式可以满足农民的居住需求，也可以提供商业机会，创造就业。
其次，由于农村的土地资源相对丰富，这种房屋的成本也相对较低，可以吸引更多购房者。
然而，由于农村地理位置和基础设施的限制，商住两用房屋销售也面临着市场发展不平衡、投资回报周期长等挑战。
五、市场前景随着农村地区经济的发展和农民就业观念的转变，农村集体宅基地商住两用房屋销售的市场前景应该是可观的。
政府的政策支持和相关配套政策的完善，将进一步促进农村商住两用房屋的销售和开发。
六、总结农村集体宅基地商住两用房屋销售是一个具有潜力的发展领域。
在政策支持和市场需求的双重推动下，这一领域有望实现良好的发展。
同时，各地方政府和开发商需要充分考虑农村地域特点和市场需求，制定合适的销售策略和开发方案，以推动农村集体宅基地商住两用房屋销售的健康发展。
宁波市集体与国有房屋拆迁政策主要差异性剖析
１ 选 择 货 币安 置 再 ห้องสมุดไป่ตู้ 加 补 偿 资 金 。选 择 货 币安 置 、
再 增加补偿资金是指在拆迁安置方式选择中 ，如选择货 币安置方式 的可 以再增加一定的补 偿金。一是集体土地 房屋拆迁 ，依据 《 宁波市征收集体 所有土地 房屋拆迁条
增补偿金 ，同集体土地房屋拆迁补偿 相比呈现 了明显差
住宅用房拆迁的补偿 安置核心 问题是安置方式。宁 波市集体 与国有土地住 宅用房拆迁安置方式有一定的区 别。集体 土地住 宅用房拆迁的安置方式有调产、货币和 迁建安置三种 ，而国有土地住宅用房拆迁实行调产和货 币安置。国有土地住宅用房拆迁相 比集体土地少了迁建 安置方式。经对集体 与国有土地拆迁政策的理解 。在调 产 安置方式上集体与 国有土地拆迁的差异性不是 太大 ，
况 ，大 多数 集 体 土 地 性 质 房 屋 配 套 和 结构 设 施 不会 差于
住 宅用房拆迁的货币安置方式进行对 比分析。
（ ）两种 土地 性 质 住 宅 用 房 拆 迁 货 币安 置 区别 二
国有 土地房屋拆迁 中的成套房 ，有的农村集体 土地房屋 配套设施较好 ，其价值不低于甚 至要超过 国有土地 的成 套房屋 。到 目前为止 ，集体 土地房屋 拆迁 中缺 乏关于成 套房 的相关规定 ，国有土地房屋 拆迁政策规定成 套房 另
有土地房屋拆 迁 ，依 据 《 宁波市市 区城市 房屋 拆迁补偿 安置若干规定 》 （ 甬政发［０ ８９ 号 ），市三 区住 宅用 ２ ０ １４ 房按房屋评估金额 的１ ％计发提前搬迁奖励 费，每户低 Ｏ
于２ 元 的按２ 元计 发。如 某户 属于 江东 区 的房屋 ， 万 万
被 拆 迁 房 屋 合 法 面 积 为 １ ０ 方 米 ，按 １ ０ ０ ／ 方 米 Ｏ平 ５０元 平
国有土地房屋征收与集体土地房屋征收区别
一、国有土地房屋征收与集体土地房屋征收区别1、补偿标准不同集体土地上房屋的征收一般采取重置成本进行补偿，实践中各地普遍根据房屋的性质、结构、使用期限等因素确定具体的补偿标准。
国有土地上的房屋征收补偿则采取由评估机构评估的市场价格进行补偿。
2、权利人救济渠道不同《土地管理法实施条例》规定，集体土地征收时，“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。
征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。
”采取裁决的方式解决补偿纠纷。
而国有土地上房屋征收时，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
”3、对于已经完成土地征收，但未给予房屋补偿、且房屋所在地已经纳入城市规划区的原集体土地上的房屋，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行补偿。
针对实践中遇到的土地征收已经完成、但是房屋补偿尚未完成的历史遗留问题，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。
因此，如果土地征收结束时没有进行安置补偿或者未足额补偿的，并且房屋所在地纳入城市规划区的，当事人可以请求按照国有土地上房屋征收的补偿标准进行补偿。
国有土地房屋征收二、国有土地上房屋征收与补偿条例共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益制定。
由国务院于2011年1月21日发布，自公布之日起施行。
第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。
第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
集体土地上的房屋变为国有土地上的房屋是初始登记还是变更登记
龙源期刊网 集体土地上的房屋变为国有土地上的房屋是初始登记还是变更登记作者：来源：《中国房地产》2011年第02期某市住建局员工询问：在集体土地上建造的房屋，已办理了集体土地上的房屋所有权登记。
因原来的集体土地已变为国有土地，现在权利人要求把集体土地房屋所有权证变为国有土地房屋所有权证。
请问这是初始登记还是变更登记?权利人应当提供哪些要件?我们登记部门应该如何受理和办理?金绍达：原建设部《城市房屋权属登记管理办法》将这种登记明确为初始登记，其第16条规定：“集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应……申请房屋所有权初始登记”。
这是因为在当时，集体土地上的房屋登记由建设行政主管部门管辖，对国有土地上的房屋登记机构来说，这种登记仍然是最初的登记。
《房屋登记办法》没有直接规定这种登记属于何种登记，但我认为应当是属于变更登记，理由如下：国家已经规定了统一房屋登记机构，集体土地上的房屋登记，也应当由房屋登记机构统一管辖。
已经办理了集体土地上的房屋所有权登记，说明该物权已经进行公示，不动产物权登记已经完成。
土地性质的变更，只是登记的事项发生变化。
而房屋所有权初始登记，应当是房屋所有权的首次登记，是房屋权利的第一次登记，这一登记对其后发生的物权变动具有原始根据的效力(参见《房屋登记办法释义》第121页)。
再次要求登记，就已经不是房屋权利的第一次登记。
已经进行过初始登记的房屋，其占用的土地性质由集体变为国有，这属于《房屋登记办法》第36条所说的“法律、法规规定的其他情形”，所以应当办理变更登记。
在办理时，申请人应提交申请人的身份证明、国有土地使用权证和原房屋所有权证。
国有土地使用权证和房屋所有权证上所载的权利人名称应当和申请人身份证明上的名称完全一致。
登记部门受理后，按变更登记进行审批，然后将登记事项记载于登记簿，重新发给权属证书。
集体与国有土地房屋征收区别
同是物权，农民与市民差距怎么这么大呢？-----国有土地上与集体土地上房屋征收补偿法律差异一、两者的不同《土地管理法》（修订草案征求意见稿）（以下简称a）；《国有土地上房屋征收与补偿条例》(征求意见稿)1、称谓a：在集体土地上的房屋为地上附着物；b：住国有土地上的房屋为“房屋”。
2、征收原因a：只能为公共利益需要b：除公共利益之外，也可非公共利益3、征收批准征收机关a:国务院或省级人民政府b：县级以上地方人民政府4、补偿的标准制定、批准和实施机关a:由市、县人民政府制定，报省、自治区、直辖市人民政府备案。
由市县国土部门实施b：公共利益征收，房地产价格评估机构评估房屋的市场评估价格，房屋征收部门依据调查结果、房地产市场评估价格，拟定补偿方案，并征求被征收人的意见。
房屋征收部门根据被征收人的意见，对补偿方案予以修改完善，报作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府批准后予以公告。
(非公共利益的，建设单位应当编制具体实施方案，并报房屋征收部门批准。
)由房屋征收部门实施5 、补偿标准、方式。
a:由市县人民政府统一制定、公布。
通常实行重置价格，方式主要是货币补偿或产权调换。
b：货币补偿的金额根据房地产市场评估价格确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。
即实行市场评估价格。
补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。
因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的，被征收人享有回迁的权利。
除征收租赁房屋外，被征收人可以选择补偿方式。
（非公共利益的征收，建设单位应当与房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。
）6、补偿项目a：房屋及附属物本身的规定补偿价值b：房屋的评估价值、搬迁补助费、临时安置补助费；征收非住宅房屋造成停产、停业的，应当给予适当补偿。
7、规定权利人的权利和特别保护a:没有这方面的特别规定b：关于“旧房改造”“危旧房改造”直接规定了被征收人“意见决定”条款。
厂房拆迁与普通住宅拆迁的差异
厂房拆迁与普通住宅拆迁的差异厂房拆迁与普通住宅拆迁的主要区别在于补偿标准和补偿范围。
厂房拆迁补偿考虑土地使用权的区域补偿价和厂房重置成新价，同时还包括停产停业损失费。
补偿标准由国家和地方政府制定，形成一整套体系。
需要注意的是，企业的注册地址和实际经营地址必须一致才能获得补偿。
厂房拆迁和普通住宅拆迁有哪些区别目前我国是分为集体土地上的房屋拆迁补偿和国有土地上的房屋拆迁补偿。
但是，住房和厂房赔偿不一样。
因为使用用途不同，一类是住宅房屋一类是非住宅房屋。
住宅房屋不能够提供生产产值，而厂房能盈利。
新拆迁条例明确规定，国有土地上房屋拆迁补偿按市场价格进行补偿。
其价格影响因素有区位、用途、面积、建筑结构、新旧程度等因素，住宅和厂房用途都不一样，补偿肯定也不一样。
所谓补偿标准，就是依据国务院新拆迁条例及各省市配套文件进行补偿。
中央政府出框架性标准，地方政府出具体补偿办法，各项目出补偿方案或细则，这是一整套体系。
征收时的厂房补偿1、土地使用权的区域补偿价(1)土地承包经营权。
本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。
(2)集体建设用地使用权。
也就是取得集体建设用地使用权证，这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。
(3)国有土地使用权出让划拨的方式。
经过国有土地出让取得的工业用地的资质，或者说通过划拨取得，这都是纳入土地使用权赔偿范围。
但是租赁权现在还划定在债权的范围内，没有划归物权的形式，所以租赁权是没有土地使用权补偿的。
2、厂房重置成新价厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱，被拆迁房屋拆迁时几成新也有重置成新的问题。
实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物，只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。
实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样，补偿价格也不一样。
有一些厂房使用砖木结构临时搭建的，可能不满足四面都有墙的要求，但是用于了正常的生产经营，原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。
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规定权利人的权利和特别保护
a :集体土地没有这方面的特别规定
b：国有土地关于“旧房改造”“危旧房改造”直接规定了被征收人“意见决定”条款。征收个人 住宅的，应当为选择货币补偿方式的被征收人提供适当房源；被征收人的家庭符合廉租住房保障对象 或者经济适用住房供应对象条件的，应当为其提供廉租住房保障或者经济适用住房。实施强制搬迁前 ，房屋征收部门应当按照补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。房 屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人 不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。
补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行 房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权 调换相结合的形式。因危旧房改造的需要征收
货币
补偿或产权调换。 b：国有土地货币补偿的金额根据房地产市场 评估价格确定，但不得低于房屋征收决定生 效 之日类似房地产的市场交易价格。即实行市 场 评估价格。
房屋并进行住宅建设的，被征收人享有回迁的
补偿救济
a：集体土地房屋征收补偿方案争议，先由市、县人民政府协调；协调不成的，由省、自治区、直 辖市人民政府裁决。对征收土地补偿方案的裁决为最终裁决。对裁决程序有异议的，可以向人民法院起 诉。
2013
01.15
03.21 04.18
05.31 08.26
b：国有土地房屋征收对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行 政诉讼。
主创：排名不分先后
陈智超
肖同侨 卢志文 田梦亮 向大义
国有土地上房屋征收
差异
集体土地上房屋征收
余际洋
吕李杰 李汉生
前言：
同是物权，农民与市民差距怎么这么大呢？
——国有土地上与集体土地上房屋征收补偿法律差异
称谓
a：在集体土地上的房屋为地上附着物；
b：住国有土地上的房屋为“房屋”。
征收原因
a: 集体土地上征收 公共利益需要
房屋征收部门根据被征收人的意见，对补偿方案予以修改完善，报作出房屋征收决定的县级 以上地方人民政府批准后予以公告。(非公共利益的，建设单位应当编制具体实施方案，并报房 屋征收部门批准。) 由房屋征收部门实施 %
18
32
补偿标准、方式。
a:集体土地由市县人民政府统一制定、
公布。 通常实行重置价格，方式主要是
50%
反 映 出 的 问 题
没有将农民房屋真正当做物权 处理 补偿标准、方式市民比村民更 有主动性、更有力度 救济途径对市民更具有可操作 性 征收农村房屋比城市房屋程序 更复杂、更严格
18%
32%
公共利益
b: 国有土地房屋征收
非公共利益
征收机关
县级以上 人民政府 国务院
省级人 民政府
集体土地上的房屋 国有土地上房屋 集体土地上的房屋
补偿的标准制定、批准和实施机关
50%
a: 集体土地由市、县人民政府制定 报省、自治区、直辖市人民政府备案。 由市县国土部门实施
% b：国有土地由公共利益征收，房地产价格评估机构评估房屋的市场评估价格，房屋征收部门 依据调查结果、房地产市场评估价格，拟定补偿方案，并征求被征收人的意见。
权利。除征收租赁房屋外，被征收人可以选择 补偿方式。（非公共利益的征收，建设单位应 当与房屋的所有权人按照自愿、公帄的原则订 立拆迁补偿协身的规定补偿价值
b：国有土地上房屋的评估价值、搬迁补助费、临时安置补助费；征收 非住宅房屋造成停产、停业的，应当给予适当补偿。