世茂集团住宅可售比标准

发售目标800亿世茂房地产继续规模扩张1.doc

销售目标800亿世茂房地产继续规模扩张1 销售目标800亿世茂房地产继续规模扩张许世坛认为，2014年中央出台针对房地产市场的全国性调控政策的可能性不大，仅有个别过热城市可能会推出相关的地方性政策，这些城市很可能通过收紧银行银根、对开发商的贷款以及对小业主的按揭，来达到预期的调控目标]大型发展商似乎并不特别担心今年的处境，尽管最近一段时间以来楼市“坏消息”不断。

2013年完成671亿元销售的世茂房地产（00813.HK），将2014年的销售目标设定在了800亿元。

世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛称，800亿元的目标是按现有销售资源1350亿元去化60%计算得出。

这一数字仅仅是对外宣布的保守预计，在世茂房地产内部，今年的目标是争取使可售资源达到1500亿元，同时提高去化率至70%。

倘若上述两项指标能够实现，世茂房地产将在2014年迈入“千亿俱乐部”——这从一个侧面反映出，虽然楼市不乏“看空”的声音，但并未实质影响到上市房地产商继续执行规模扩张的决心。

强调营运的安全性周二，世茂房地产公布2013年业绩，数据显示，2013年世茂房地产合约销售额达到671亿元，较上一年增加45.5%，同时比去年初承诺的550亿元目标超出22%。

考虑到去年全国楼市的强劲表现，这一业绩的取得并不算太出人意料。

2013年全国商品房销售总额达8.14万亿元，而五年前这一数字仅为2.41万亿元。

然而，进入2014年，市场人士普遍相信去年的好景难以再现，开发商将迎来严峻的市场局面。

评级机构穆迪预测，在经历了2013年极为强劲的增长后，2014年受其评级的中国房地产开发商的合约销售额，同比增长率将降至10%左右，而去年这一数字是26.6%。

上个月，兴业银行(10.35,0.77,8.04%)明确暂停房地产夹层和房地产供应链融资业务，引发外界对于今年房地产融资环境恶化的担忧。

紧接着在3月，浙江兴润置业投资有限公司宣布无法偿付35亿元银行贷款的消息，更加剧了市场的恐慌。

住宅小区各指标估算方法

住宅小区各指标估算方法住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。

前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析,开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型,停车方式及停车位数量,开发成本估算及盈利性分析等.前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成.现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。

某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁(在建)等交通设施完备,目前,开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议,土地出让协议中规定土地出让年限为70年,用途为住宅，规划容积率为2.5,出让金为3675万元。

另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。

一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。

具体调查结果见下表：从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980—6980元/M2.经过综合分析,拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。

在销售运作时，可根据市场的供求关系,在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。

世茂前七月合同销售额

摘要：2023年，我国房地产市场面临诸多挑战，但世茂集团在逆境中稳中求进，前七月合同销售额约311.2亿元，展现了企业强大的抗风险能力和市场竞争力。

一、业绩回顾据乐居财经报道，世茂集团于2023年8月11日发布截至2023年7月31日止七个月的未经审核营运数据公告。

数据显示，截至2023年7月31日止七个月，世茂集团的累计合约销售总额约为人民币311.2亿元，同比减少38.49%；累计合约销售总面积为2,073,465平方米，同比减少33.77%。

其中，2023年7月合约销售额约为人民币30.5亿元，同比减少55.28%，合约销售面积为205,333平方米，同比减少51.33%。

二、市场分析1. 整体市场环境2023年，我国房地产市场受到多种因素影响，市场供需关系发生改变，竞争加剧。

在此背景下，世茂集团依然保持了良好的业绩表现，展现了企业的抗风险能力和市场竞争力。

2. 产品布局世茂集团在产品布局上，始终坚持品质优先、创新驱动，致力于为消费者提供高品质的住宅产品。

在市场调整期间，世茂集团积极调整产品结构，以满足不同消费者的需求。

3. 区域布局世茂集团在区域布局上，以一线城市和核心二线城市为主，同时拓展部分潜力区域。

在保持核心区域竞争力的同时，积极拓展新兴市场，实现全国布局。

三、未来展望1. 聚焦核心业务世茂集团将继续聚焦房地产开发业务，加强项目管理，提高产品品质，以实现企业可持续发展。

2. 多元化发展在保持核心业务优势的同时，世茂集团还将积极探索多元化发展路径，包括物业运营、长租公寓、商业地产等，以实现企业多元化布局。

3. 增强品牌影响力世茂集团将继续加大品牌宣传力度，提升企业品牌形象，以增强市场竞争力。

总之，世茂集团在2023年前七月取得了良好的业绩表现。

面对市场挑战，世茂集团将继续稳中求进，布局未来，为实现企业可持续发展而努力。

房地产集团管控ppt课件

管理支持
HR、绩效管理
保障特别是薪酬绩效 44 管理体系管得如何?/做得如何?
组织绩效
流程绩效
部门绩效
员工绩效
人力资源
IT 系统
•根据规划的流程管理体系完善IT系统 44 4
房地产集团管控
1.集团管控篇
1.1集团管控概述
－如何选择管控模式：组织管控模式与3P(管控模式) －如何管控：房地产价值链模型与管控5种方法
- 需要总公司管理人员掌握在两种不同模式下的工作方法； - 增加绩效管理体系的复杂性； 15
原则
管理
矩阵模式以“工作和任务为中心”，项目公司模式以 “成果为中心”，两种模式达到的目标不同，需要不同的管理系统做支撑
矩阵模式 •以工作和任务为中心： •项目部和职能部门只为各自专业的目标负责，毋须承担整体责任； •保障专业品质；
价值:如何衡量组织价值?
· 7 ·
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集团管控的目的是什么?
管控的目的不仅仅是控制风险而是实现组织的价值最大
化－风险＋收益
价值:如何衡量组织价值?
· 8 ·
8
• 收益类指标：销售利润/结转收入 /销售利润率/投资回报率/IRR • 资金类指标：经营性现金流/资金平衡财务视角运营视角 • 进度指标 • 质量目标 • 专业管理目标: 如目标成本
－某企业管控权责设计－皇庭地产集团管控模式
17
登记
房地产价值链模型（VAC）－3个思想
项目立项
主体结构开工
开盘销售
竣工
入伙
项目论证阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
采购管理
工程管理阶段
客户关系管理
阶段

居民住房调查报告6篇

居民住房调查报告6篇（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。

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房地产销售周报：销售改善趋缓，房地产融资再收紧

行业报告 | 行业研究周报房地产证券研究报告 2021年01月10日投资评级行业评级强于大市(维持评级)上次评级强于大市作者陈天诚分析师SAC 执业证书编号：S1110517110001**********************张春娥分析师SAC 执业证书编号：S1110520070001 *******************胡孝宇联系人 *****************资料来源：贝格数据相关报告1 《房地产-行业点评:关于加强和改进住宅物业管理工作的通知——政策评价》 2021-01-072 《房地产-行业点评:龙头房企表现超预期，整体销售目标超额完成——12月百强房企销售点评》 2021-01-03 3 《房地产-行业研究周报:地产政策因地制宜，土地市场热度逐渐改善——房地产土地周报0103》 2021-01-03行业走势图销售改善趋缓，房地产融资再收紧——房地产销售周报0110行业追踪（2020.12.28-2021.1.3）一手房：环比下降17.38%，同比上升18.94%，累计同比下降21.44%本周跟踪36大城市一手房合计成交4.46万套，环比下降17.38%，同比上升18.94%，累计同比下降21.44%，较前一周减少13.79个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别-24.4%、-41.83%、33.41%；同比增速分别为33.52%、-19.24%、72.85%；累计同比增速分别为51.05%、-61.94%、23.44%，较上周分别增加40.5、-49.32、32.25个百分点。

一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-69.2%、-20.66%、-16.19%、28.18%；累计同比分别为-94.24%、112.42%、38.8%、92.99%，较上周分别变动-104.45、112.53、11.03、82.94个百分点。

二手房：环比下降38.42%，同比下降14.58%，累计同比下降99.68%本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.87万套，环比下降38.42%，同比下降14.58%，累计同比下降99.68%，较上周减少103.81个百分点。

房地产开盘去化率的标准

房地产开盘去化率的标准
房地产开盘去化率是指某一特定期间内房地产项目的销售情况，即售出与开盘总套数的比率。

该指标通常用于衡量项目销售的速度和市场接受程度。

不同的地区和市场可能存在一些差异，但一般来说，房地产开盘去化率的标准可以在以下范围内考虑：
* 高去化率：通常，开盘去化率高可能表明市场对该项目的需求较大，销售相对迅速。

一般来说，开盘去化率在70%以上被认为是比较理想的水平。

* 中等去化率：如果开盘去化率在50%到70%之间，这可能表示市场接受度一般，需要关注项目的销售推动和市场调整。

* 低去化率：如果开盘去化率低于50%，可能表明项目销售相对较慢，市场需求不足。

此时，开发商可能需要采取措施来提高项目的吸引力，例如调整定价、改进营销策略等。

需要注意的是，房地产市场受到多种因素的影响，包括经济状况、利率水平、地区发展等。

因此，开发商在评估开盘去化率时，应该考虑到这些因素，并与具体市场情况相结合。

此外，有些地区和国家可能有特定的行业标准或监管规定，开发商也需要遵循当地法规和标准。

在评估房地产项目的销售情况时，建议开发商与专业的市场研究团队或房地产专业人士合作，以更全面地了解市场动态和制定相应的销售策略。

可售比计算公式

可售比计算公式可售比这个概念在房地产领域可是相当重要的呢！咱们先来说说啥是可售比。

简单来讲，可售比就是指可以销售的面积占总建筑面积的比例。

那这可售比计算公式是怎么回事呢？可售比的计算公式其实并不复杂，一般来说就是：可售面积÷总建筑面积×100%。

这里的可售面积，通常包括住宅、商业、车库等能够出售获得收益的部分。

而总建筑面积呢，则包括了所有的建筑物面积，像楼梯、电梯间、设备房等等这些公共区域也都算在内。

我给您讲个事儿啊，就前阵子，我有个朋友小李，他准备投资一套房产。

他在看楼盘的时候，对可售比这个概念那是一头雾水。

他给我打电话说：“哎呀，这可售比到底咋算啊，我都快被搞晕了！”我就跟他详细解释了一番。

我跟他说：“小李啊，你看，比如说这个楼盘，总建筑面积是 10 万平方米，其中可售的住宅面积是7 万平方米，商业面积是1 万平方米，车库面积是 1 万平方米，那可售面积加起来就是 9 万平方米。

用 9 万除以 10 万再乘以 100%，这楼盘的可售比就是 90%。

”小李听了之后，还是有点迷糊，说：“那这可售比高好还是低好呢？”我告诉他：“一般来说，可售比越高，说明开发商能够拿来销售赚钱的面积越大，相对来说成本分摊就少些，对开发商和购房者可能都更有利。

但也不是绝对的，还得综合考虑楼盘的品质、配套设施等等因素。

”后来小李又去看了几个楼盘，每次都会按照我教给他的方法算一算可售比。

最后，他终于买到了一套可售比相对较高，而且各方面都比较满意的房子。

在实际的房地产项目中，影响可售比的因素那可多了去了。

比如说建筑设计，如果设计不合理，公共区域过大，那就会降低可售比。

还有规划要求，有些地方对某些类型的建筑有特定的面积比例要求，这也会影响可售比。

另外，不同的地区、不同的楼盘类型，可售比也会有所差异。

比如说在一些繁华的商业区，商业部分的可售比可能会相对较高；而在一些以住宅为主的小区，住宅的可售比就会是重点关注的对象。

世茂湖滨首府滨湖豪宅社区说明

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上海世茂集团厦门湖滨首府滨湖高档豪宅社区
HUBINGSHOUFU,SHIMAO XIAMENG
地点：福建厦门占地：13.7万平方米阶段：方案到施工图风格：泛欧新古典+（泰式、中式、法式勒诺特尔、德式）

项目位于厦门市湖边水库片区，总用地面积约13.7万平方米，创造房地产“滨江模式”的世茂房地产以 30.2亿元竞得湖边水库片区地块，成为厦门的“总价地王”，初步规划为集住宅和商业于一体的高档综合生活社区。本案属世茂品牌首府系列产品，产品开发理念集中世茂各项成熟资源，利用品牌整合优势，注重成熟高新技术的应用，为市场高端客户群体打造顶级居住模式.设计精心打造三个首创景观亮点：一为将2万平米社区景观带打造成具有标志性意义的城市景观带，融合多元素景观标志;二为首创厦门下沉式会所，率先引入摩洛哥装修风格，起着连接项目四大地块的纽带作用，成为厦门世界级花园城市又一标志性景观;三为在新古典景观风格基础上，一个社区独创四国宫廷式园林设计，整个项目4个地块分别采取泰式、中式、法式、德式四种不同国家风格的皇家宫廷园林。
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产品对抗销售说辞

51㎡、61 ㎡销售说辞一、产品对比1、世茂茂悦府世茂 57.98 ㎡ VS 本案 61.23 ㎡套内面积： 57.98 ㎡，建筑面积：71㎡套内均价： 7300 元 / ㎡（中庭），7100 元/ ㎡（马路）成交总价： 42.3 万赠送面积：约 7.5 ㎡，实得套内单价约：6463 元/㎡物业费： 2.8 元 / ㎡梯户比： 3梯10户18 号楼 61 ㎡产品套内面积：61.23 ㎡，建筑面积：76.42㎡套内均价：8150 元 /㎡成交总价：49.9 万赠送面积：约7 ㎡，实得套内单价约：7314 元/㎡物业费：2.2 元 / ㎡梯户比： 3 梯 8 户产品对比说辞 :1 、世茂产品在改为三房使用后客厅仅有一个飘窗的设计，而生活阳台开间太窄（净空不到1M ），放置一个全自动的洗衣机都较为困难，请问晾晒衣服在什么地方？客厅？2 、更加合理的卧室尺寸， 3.7*2.9 、 3.6*3 ，放置 1.8M 的双人床也能进退有度，世茂的卧室尺寸显得相对局促。

3 、无敌的视野。

你可以想象一下，将园馆和卧室连通，改造成温馨的小花园，放上一个吊篮，听着舒缓的音乐，遥看城市繁华。

这样的感觉是世茂所不能给予的。

综上所述，给我一个不买象屿的理由？1 、没有世茂豪华的示范区，感觉品质较差？大哥，看来你是一个对生活品质要求较高的人。

一个好的环境可以带给我们更好、更惬意的生活方式。

但是你需要明白一点，现在呈现给你的“示范区”不是你以后的小区环境，而是作为后期的别墅用地建房使用，以后小区环境长什么样，可能置业顾问都还可以讲不清楚。

但是我们项目能给你切实的体会，拥有世茂所不具备的环境：①、一期 / 二期目前已交房，小区环境真实呈现在你的目前，你可以去参观。

三期绿地面积目前也可以一览无余，眼见为实。

②、小区环境再好也有看腻的一天，而且作为上班族，早出晚归，你真的每天都会去看吗？前后三个公园作为你的私家后花园，步行仅需 5 分钟以内，我相信休息时你更希望的是带上老婆孩子去公园散步，享受家庭的快乐。

房地产额度标准

房地产额度标准一、加强预售资金监管额度监管监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度。

核定标准为：（一）毛坯预售商品房项目监管额度=3000元/㎡×预售商品房项目建筑面积（含地下室需同步交付工程建筑面积，下同）。

（二）全装修预售商品房项目监管额度=4000元/㎡×预售商品房项目建筑面积。

地下室需同步交付工程建筑面积=预售商品房项目地上建筑面积/项目地上总建筑面积×项目地下总建筑面积。

预售商品房项目监管额度不得低于上述监管额度标准，具体由监管部门根据项目建设工程造价（即造价咨询机构正式出具的工程造价预算书）、施工合同金额、交付使用条件和法定税费等因素确定。

监管额度报监管部门核实后可以作相应调整。

以1栋建筑面积为1.2万㎡（含地下室需同步交付工程建筑面积0.1万㎡）、可预售面积为1万㎡、备案均价为9000元/㎡、销售均价为8100元/㎡的毛坯销售楼宇为例，若其项目建设工程造价、施工合同金额等均小于监管额度标准，即其监管额度标准是3000元/㎡×1.2万㎡=3600万元，可销售货值为8100元/㎡×1万㎡=8100万元，即存入监管账户的资金累计少于3600万元时，预售资金可以按照工程建设进度用于拨付建筑材料、设备、施工进度款和法定税费（账户余额大于留存额度时，房企与购房人解除商品房买卖合同或认购协议的，可以申请将已存入监管账户的购房款，按原支付途径，退回原付款人的银行账户），监管额度随拨付金额核减。

当存入监管账户的资金累计超过3600万元（即销售超过45%）时，超过部分可以由房企提取使用。

二、加强预售资金留存额度监管按照项目主体结构封顶、竣工验收备案和首次登记三个阶段依法合理设置留存额度。

（一）项目完成主体结构封顶前，留存额度不得少于项目已办理网签房屋的合同总金额（以下简称网签金额）的8%。

（二）项目完成主体结构封顶至竣工验收备案前，留存额度不得少于网签金额的6%。

杨文全、大连世茂新纪元置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

杨文全、大连世茂新纪元置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审结日期】2020.03.30【案件字号】(2020)辽02民终560号【审理程序】二审【审理法官】季烨吕瑛王亮【审理法官】季烨吕瑛王亮【文书类型】判决书【当事人】杨文全;大连世茂新纪元置业有限公司【当事人】杨文全大连世茂新纪元置业有限公司【当事人-个人】杨文全【当事人-公司】大连世茂新纪元置业有限公司【代理律师/律所】赵伟辽宁邦德信律师事务所;张国晗上海市协力（大连）律师事务所;孙晓旭上海市协力（大连）律师事务所【代理律师/律所】赵伟辽宁邦德信律师事务所张国晗上海市协力（大连）律师事务所孙晓旭上海市协力（大连）律师事务所【代理律师】赵伟张国晗孙晓旭【代理律所】辽宁邦德信律师事务所上海市协力（大连）律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】杨文全【被告】大连世茂新纪元置业有限公司【本院观点】杨文全对世茂公司提供的国有土地使用权证的真实性未提出异议，认可是案涉房屋楼盘所在位置，宣传资料中的区域不在土地证范围内，本院对该证据的真实性予以采信。

杨文全与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行。

根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

关于杨文全要求接通煤气的主张，虽然《商品房买卖合同》中约定“燃气在达到燃气公司。

【权责关键词】无效实际履行违约金合同约定证据不足证据交换质证诉讼请求驳回起诉执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2022-09-25 15:42:19杨文全、大连世茂新纪元置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书辽宁省大连市中级人民法院民事判决书<2020>辽02民终560号上诉人（原审原告）：杨文全，男，1972年1月13日出生，回族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。

世茂集团住宅可售比标准

世茂集团住宅可售比标准【76.74%】76.74%，这是一个车位配比1:1 ，地面停车不超过15%的项目可售比。

不是大约77%或者75%的约数，更不是拍脑袋的经验值。

为合理分配项目成本，提高销售利润率，规范项目方案审查流程，世茂集团研发设计中心发布了集团住宅可售比标准。

可售比指标编制目的1、控制地下车位比例，控制单车位指标，控制地库设备用房面积，降低地库总面积，降低地库土建成本。

2、控制地面不可售面积，包括非必要的架空层面积、配套用房面积、减少此部分建安成本。

3、控制住宅内部不合理的偷面积，避免过度赠送；高层产品遏制过度偷面积造成的非常规户型，别墅及洋房产品避免过度建造地下室，变相拉低单方售价。

住宅可售比标准表配比（个/1°°0.6070.80,9 1.0121518 2.0卅）地面停事79 eo%77 74%7577%73 91%70 44%65 91%$175%5931%081.98%10%S3 35%8131%79 3B%77 54%75 77%72 46%68 05%MA2%&1.75%15%64,05%82 09%80.23%78 45%76 74%73 55第69 22%6E 38%63.0S%20%8476%82 89%B1.10%79 38%77 74%74 64%70 44%66.69%64.40%25%95 48%83 69%81.98%&0 34%70 76%75 77%71.70%68.05%6S.81%30%8622%345?%82 as%3131%79 80%76.94%73,01%69.46%67,29%注：K此衰中为住宅可售比（不考虑商业及公建配毒部分2、停牟配比计算法则「停*起比TO沪住宅车cast/恪守住宅面帜3.当万平来住宅塔楼投影面积在1500-2000*之间时f可售比指标允许在上恚墓础上下8=1.4% ;当万平方米住宅塔楼投序面积在2000nrl以上时,可售比指标允许下・1.8先可营比计算说明：\业誉氛围：可售业态和不可售业志；可■业嘉分为:住宅，连体商锹独直商铺等；不可售业态分为:地下室、集中地库.地上公建配直等2、可售比分为：住宅可■比和总可書比.此表中限定值试用于住宅可■比3、住宅可售比计住宅可醫：-V*>IE7 积+住宅地下宰+分損的集中地库）*100%计算住宅可售比时‘不考虑公建配套的分罐，仅考虑集中地库的分摊住宅可售面积为产证面积住皂地上錚筑面枳为规划证中的地上營筑面积集中地库的分摊方式：（如目标成車明IB衰中未明辭业态分|«的几种地库面积按以下方式分摊）在一个地块或分期内（无独立可售商业时#集中地库09面积全部由住名部分承担在f 地块或分期內,包弟剧產公蔑类愉业和超离层物业时｛不包含乍11E类物业）,M 中地库按各业杏的地上建筑面积占比分摊在一个地块或分期内.包含别墅类物业、非別墅公霭类物业和超高层愉业时「别壁类轲业地下分捷面积按（每户2个车位衍地下室展数）计策，则余■中地床按非am貝抽各业葯的地上覆筑面积占比分■无论车位是習岀酋「均不算入可国面积意义：提高货值、降低成本，提高集团产品利润率。

房地产管理房地产常用指标

房地产管理房地产常用指标房地产管理是一个涉及众多指标和数据分析的复杂领域。

在房地产行业中，常用的指标有多种，用来衡量房地产市场的供需情况、价格变动趋势、投资回报率等等。

本文将重点介绍房地产常用指标及其含义，以帮助读者更好地了解和应用这些指标。

1. 房地产市场指标介绍1.1 成交量：成交量指的是某一时间段内，房屋交易的数量。

它可以反映市场的活跃程度和供需关系。

1.2 均价：均价是指某一地区或某一项目的房屋平均价格。

通过均价可以观察房价的走势和价格水平。

1.3 成交周期：成交周期指的是从开始销售到完成交易所需要的时间。

成交周期的长短可以反映市场的活跃度和购房者的购买力。

1.4 楼市库存：楼市库存指的是尚未出售的房屋存量。

库存过多可能导致价格下跌，库存过少可能导致价格上涨。

2. 房地产市场供需指标2.1 房地产开发投资：房地产开发投资是指在房地产项目开发过程中的资金投入。

这个指标可以反映房地产市场供给的扩张情况。

2.2 住宅销售面积：住宅销售面积是指某一时间段内住宅销售的总面积。

住宅销售面积的增减可以反映市场需求的变化。

2.3 住宅销售额：住宅销售额是指某一时间段内住宅销售的总金额。

住宅销售额的变动可以反映市场的活跃度和价格水平。

3. 房地产价格指标3.1 房价指数：房价指数是通过采集和计算某一地区或某一时间段内的房屋价格数据得出的综合指标。

它可以反映房价的涨跌趋势和价格水平。

3.2 整体房价水平：整体房价水平是指某一地区的房屋价格总体水平。

整体房价水平的高低和变动可以反映经济状况和投资环境。

3.3 住房租金：住房租金是指租赁房屋的价格。

住房租金的涨跌可以反映供求关系和租金市场的变化。

4. 房地产投资指标4.1 回报率：回报率是指投资房地产所获得的收益与投资成本之间的比率。

回报率的高低可以评估投资效果和风险收益比。

4.2 投资回收期：投资回收期是指从投资开始到收回全部投资所需的时间。

投资回收期的长短可以反映投资回报的速度和可行性。

容积率与住宅产品的对应关系

由多幢约 150米以下的高层、超高层住宅
纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅
南京世茂滨江新城
17栋50层的超高层建筑
S比<2
通过超高层实现高溢价
深圳金域蓝湾
一期为4栋33层高层、二期为4 栋34层波浪型高层，三期为2 栋47层超高层
珠海金域蓝湾
1栋47层超高层， 3栋33层高层
特点：
所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计，仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。
决定容积率的因素影响建筑密度的因素
建筑进深
决定容积率的因素影响建筑密度的因素
绿化率日照间距建筑进深
是住宅区环境品质的硬指标南北差异大;与周边建筑有关环境品质与个体品质的平衡
决定容积率的因素影响平均层数的因素
建筑限高
经济性
公摊面积
决定容积率的因素
其他因素——建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后一段距离；建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
天津金域蓝湾
9栋33 层高层
成都金南京金域
域蓝湾
蓝湾
35、36 45栋18层层高层，住宅、 10 5栋多层栋30层住
宅
容积率确定下的产品开发
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，不只是数字
容积率决定了什么？

20130419_【全国案例大赏】专业线系列--华南区域_厦门_世茂御龙湾案例分享

专人回收
专人抽查
销售主管每周五抽查销售员的CALL客本，若 CALL客数据与上门客户不符，则予以处罚
Q：持续客户Call客，如何保证客户资源不断档？ A：公司资源（明源系统）、网上搜索、本地房地产群、小区号码购买（可建议开发商购买）、活动公司资源互换
27
本报告是严格保密的。
晋
外部操作指南 Call客专题
本报告是严格保密的。
晋
江世
茂
御
龙
湾
6
43亿，世茂御龙湾成为福建销冠
安溪南安内坑磁灶泉州本项目梅岭青阳罗山池店陈埭西滨西园惠安
茂
安海东石
御
经过13个月的努力，外拓工作取得明显成效，将世茂御龙湾的影响力释放到晋江周边乡镇、石狮及大泉州区域；这是世茂不得不龙湖英林
影响力强深沪金井影响力中等影响力弱
15%
11% 14% 3% 10% 18%
龙
茂
御
44%
27%
晋
江世
36%
鞋业
服装
贸易
教育
石材
其他
私营业主教师
公务员个体户
企业高管其他
从销售代表反映客户成交几个关键因素是：湖景、园林及项目口碑；客户臵业目的绝大部分以自住为主，其次是投资；成交客户所从事的行业主要以贸易为主，其次是服装和鞋业；成交客户的职业以私营业主为主，个体经营与公务员也占相当一部分比例；
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，月均销售5230万，认购6.8亿，签约5.3亿！
（数据截止日期：2013.04.15）
晋
销售业绩：13个月攻坚战，销售443套，月均销售34套
江世