房地产企业土地使用税的纳税义务终止时间热点解析

合集下载

房产税城镇土地使用税政策讲解及案例分析2023

【计税依据和税率】
★计税依据：按房产余值计税和按租金收入计税两种。（二）从租计征（租金计税）：应纳税额＝租金收入×适用税率12%（特殊情形为4%：（1）对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。（2）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。）
2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属有纠纷未解决的，由实际使用人纳税；
*3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
【差异性规定】
1.关于出租集体所有建设用地及其地上房屋，应如何确定纳税义务人？（1）在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。（财税〔2006〕56号）（2）在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。（财税〔2017〕 29号） ——差异点：房产税和土地使用税纳税人存在不一致的情况（村委会出租房屋或企业自建房屋）。
第三部分在哪征税？（征税范围）
【征税范围】
★房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 ★土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
包括征税范围内属于国家所有和集体所有的土地。
第四部分如何计税？（计税依据及税率）
【房产税：计税依据和税率】
★计税依据：按房产余值计税和按租金收入计税两种。
【税率】
按照《陕西省人民政府关于印发城镇土地使用税实施办法和房产税实施细则的通知》（陕政发〔2022〕 15号）规定的税额标准执行。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条、第五条的规定，本省城镇土地使用税每平方米年税额如下： (一)西安市1.5元至27元; (二)宝鸡市、咸阳市、铜川市、延安市、渭南市1.2元至18元; (三)汉中市、榆林市、安康市、商洛市、杨凌示范区1.2元至15元; (四)县级市0.9元至10元; (五)县城、建制镇、工矿区0.6元至7元。

房地产企业各税种纳税义务时间顺序表

房地产企业各税种纳税义务时间顺序表一、营业税根据国税函发［1995］156号国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》：十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

”此项规定所称预收款，包括预收定金。

因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

故房地产企业，营业税的纳税义务发生开始时间为:收到第一笔售房款的当月。

二、城建税、教育费附加、地方教育费附加纳税义务发生时间与营业税纳税义务发生时间一致.三、土地增值税1、预征率根据国税发［2010］53号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知：除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1。

5%,西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。

根据重庆市地方税务局通告2011年2号重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告：一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：（一）普通标准住宅预征率为2%。

（二)非普通标准住宅、非住宅(商业用房、车库等）预征率为3.5％。

（三）独栋商品住宅预征率为5％。

2、清算条件根据国税发〔2006〕187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知：二、土地增值税的清算条件(一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2。

整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

房地产企业城镇土地使用税纳税义务发生时间和中止时间

6月份热点问题收集一、汽车驾驶学校取得驾驶培训收入是否要缴纳营业税？参考答案：各种形式收费的汽车、摩托车等机动车驾驶员培训班（学校）收取的培训收入，按照“文化体育业”征收营业税。

根据《财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税〔2004〕39号）文规定，免征营业税的教育劳务收入包括1、对从事学历教育的学校提供教育劳务取得的收入； 2、对学生勤工俭学提供劳务取得的收入； 3、对学校从事技术开发、技术转让业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入； 4.对托儿所、幼儿园提供养育服务取得的收入；5.对政府举办的高等、中等和初等学校（不含下属单位）举办进修班、培训班取得的收入，收入全部归学校所有的。

汽车驾驶学校取得驾驶培训收入不属于上述免税范围，应按照税法规定缴纳营业税。

二、内部退养的个人从原单位取得的工资是否免征个人所得税？参考答案：根据《国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的通知》（国税发[1999]58号）的规定：关于企业减员增效和行政、事业单位、社会团体在机构改革过程中实行内部退养办法人员取得的收入征税问题实行内部退养的个人在其办理内部退养手续后至法定离退休年龄之间从原任职单位取得的工资、薪金，不属于离退休工资，应按“工资、薪金所得”项目计征个人所得税。

三、电信部门销售黄页（电话簿）征收的是营业税还是增值税？参考答案：根据《国家税务总局关于电信部门销售电话号码簿征收营业税问题的通知》（国税函〔2000〕698号）的规定：对电信部门及其下属的电话号码簿公司（包括独立核算与非独立核算的号码簿公司）销售电话号码簿业务取得的收入，应一律征收营业税，不征增值税。

四、企业搬迁后，原有场地不使用的，是否可以免征土地使用税？参考答案：一、根据《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》（国税地(1989)140号）第十条规定，企业搬迁后，其原有场地和新场地都使用的，均应照章征收土地使用税；原有场地不使用的，经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。

房地产各个税种纳税义务时间

一、房地产企业增值税纳税业务发生时间确定;1、先开发票的，为发票开具的当天；2、转让开发产品并收讫销售款的当天；（过程中或者完成后收到款项）（21）书面合同签订的付款日期为纳税义务产生日期；2（2）没有签订书面合同或者合同没有付款日期的为服务完成日；2（3）房开企业在开盘前收取的诚意金、订金未签订合同，不构成增值税纳税业务，在其他应付款核算；2（4）销售的期房在未完工期间，尚未移交给购房者，所以未产生增值税真正纳税业务；（增值税纳税业务确认总结：转让开发产品并收到款项产生真正的纳税义务；）二、房地产企业所得税收入确认纳税时间对于现房销售，会计准则和税法规定一致；对于期房销售二者存在差异，预售业务在会计和税法处理上有较大的差异；会计上确认收入时间 :开发的产品完工并移交时税法上确认收入：无论产品是否完工，签订了销售或者预售合同并取得款项，确认为销售未完工开发产品取得收入，按预计毛利率计入当期应纳税所得额；负有所得税的纳税义务；1、一次性全额收款，实际收到款项之日确认收入的实现；2、分期收款按合同约定款项和日期分期确认收入；3、按揭销售，按合同约定，首付款按实际收到日期确认，按揭款按贷款办理转账日确认收入实现；委托销售方式的 ;，4(1)支付手续费方式的：收到受托方开具已销开发产品清单日按合同价款确认收入；4（2）收到受托方开具已销开发产品清单日期确认收入（买断价格或者销售合同价格：）4（3）保底价销售的，收到受托方开具已销开发产品清单日确认收入；（合同价格或者保底价格 +分成）4（4）包销方式销售：包销期内按上述1-3 方式，包销期外按包销价格和付款方式确认收入；完工产品的确认的三个条件：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2、开发产品已开始投入使用。

3、开发产品已取得了初始产权证明。

4、房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

土地使用税纳税义务发生时间及截止时间全解析

土地使用税纳税义务发生时间及截止时间一、新征用的土地根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条的规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：(一)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;(二)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

二、有偿取得土地使用权1.根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条的规定：关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2.根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(国家税务总局公告2014年第74号)的规定：对以招标、拍卖、挂牌方式取得土地的城镇土地使用税问题公告如下：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

三、新购置房屋所占用土地根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条的规定：关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题：(一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

(二)购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

(三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

四、有偿取得土地使用权但由于政府原因未交地对以有偿方式取得土地使用权，因政府拆迁等原因未能按照合同约定时间交付使用的，在未办理土地使用权属证明前，以其与土地管理部门签订的补充合同、协议或者以政府相关职能部门的补充证明上注明的交付土地时间的次月起计算缴纳城镇土地使用税。

浅谈房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间

浅谈房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间浅谈房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间杨腊梅关于房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务的终止时间，《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2022]152号)第三条的规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

看似简单的规定，在实际操作中却理解不一，争论不一。

何时为“实物或权利状态发生变化”，以什么时间为标志，大家看法不一，有以下几个时间点：1、商品房买卖合同签订时间；2、预售发票开具时间；3、房管部门备案时间；4、商品房买卖合同约定的房屋交付时间；5、“交钥匙”时间；6、契税缴纳时间；7、房产证、土地使用权证中记载的发证日期。

对于这六个时间点都有不同的支持人群，实务也各有偏差。

我省那么于2022年出台了《省地方税务局关于财产行为税假设干政策问题的通知》〔鄂地税发〔2022〕63号〕，其七条“关于房地产开发企业开发工程用地城镇土地使用税纳税义务终止时间确实定问题”规定如下：(一)房地产开发企业的开发工程竣工验收并取得相关证明文件(如《湖北省房屋建筑工程和市政根底设施工程竣工验收备案证》、《商品房工程竣工交付使用备案证》等)后，从进行住宅产权分割的次月起，对公共市政道路、绿化等公共配套设施用地终止房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务。

(二)商品房及共他开发产品取得销售许可的证明文件，并与买受人签订《商品房买卖合同》(或其他具有合同性质的协议文件，以下简称合同)且到房屋管理部门办理了登记备案手续的，从其合同约定的交付之日的次月起，终止该房屋对应土地的城镇土地使用税纳税义务。

因合同无效、作废、改签或因房地产开发企业自身原因未履行合同的，城镇土地使用税应纳税款的计算应截止到该房屋实际交付时间的当月末。

从2022年湖北省的这个通知可知，其是倾向于以“商品房买卖合同约定的房屋交付时间”来作为城镇土地使用税终止时间点的。

房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题

房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题随着中国城市化进程的加快，房地产业成为了国民经济的重要支柱行业之一。

作为房地产开发企业的一部分，纳税义务是企业必须履行的法定责任。

然而，房地产开发企业在纳税义务的发生时间以及开票方面常常存在一些疑问和困惑。

本文将对房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题进行探讨和解答。

首先，我们来讨论房地产开发企业的纳税义务发生时间。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十四条第一款的规定，一般纳税人应当按月进行纳税申报和缴纳税款。

房地产开发企业作为一般纳税人，应当按照每月确定的税务机关规定的申报和缴纳时间计算纳税义务的发生时间。

对于房地产开发企业而言，纳税义务发生的主要时间节点包括取得预售许可证和取得售房资格。

当房地产开发企业取得预售许可证后，即视为开展商品房预售活动，此时企业需要按照预售许可证规定的税率和时间节点进行纳税申报与缴税。

预售许可证颁发后，纳税义务即发生成为企业的责任，企业需要根据实际销售情况及时申报缴纳税款。

另外，当房地产开发企业取得售房资格时，即房屋竣工验收合格并办理了房产权证，企业同样需要按照相关税务规定的时间节点申报和缴纳税款。

售房资格的取得标志着房地产开发企业的生产经营活动进入了售房阶段，使得企业的纳税义务进一步扩大和增加。

房地产开发企业在取得售房资格后，应当尽快按照法定的申报时间节点进行纳税申报和缴税。

纳税义务发生时间的准确把握对房地产开发企业具有重要的意义和影响。

企业需要建立健全的纳税管理制度，及时了解并遵守相关的法律法规和政策，确保纳税义务能够在合适的时点得到履行，减少不必要的纳税争议和风险。

其次，让我们来关注房地产开发企业在开票方面遇到的问题。

房地产开发企业在售房过程中需要开具发票，以保证交易的合法性和合规性。

然而，由于房地产行业具有一定的特殊性，开票的方式及其规定也相对较为复杂。

根据财政部、国家税务总局《关于进一步印发〈房地产业增值税发票管理办法〉的通知》（财税〔2010〕75号）的规定，房地产开发企业在商品房销售中一般采用预缴税款方式开具增值税专用发票。

房地产开发企业土地使用税如何计算缴纳

房地产开发企业土地使用税如何计算缴纳推荐于2016-08-28 12:06:28最佳答案《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2 006]186号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

”对房地产开发企业来说，从土地使用权出让或转让合同签订后就应按规定缴纳城镇土地使用税，而在每期开发项目建成进行预售或销售后，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，直到销售完毕，纳税义务也就终止。

因此房地产开发企业在申报缴纳城镇土地使用税时应注意以下几点：1、注意计税依据和纳税时间。

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第483号）第三条规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]第015号）第六条规定，纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。

尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书，应由纳税人据实申报土地面积。

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）虽只规定纳税义务时间，但土地使用权出让或转让合同上的土地面积是经国土部门确定有关单位组织测定的。

所以在申报时应以土地使用权出让或转让合同上的土地面积为计税依据，按财税[2006]186号文件规定的纳税义务时间进行申报缴纳。

2、注意免税土地面积和扣除时间。

按照《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）、《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地[1988]015号）和《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》（国税地[1989]140号）有关规定，对房地产开发企业按规划配套建设的交政府或业主使用的医院、学校、托儿所、幼儿园、物业用房以及在开发项目中配套建设符合免税条件的廉租住房、经济适用房，小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城镇土地使用税或经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。

土地使用税缴纳结束时间是什么时候？

⼟地使⽤税缴纳结束时间是什么时候？⼟地使⽤税缴纳结束时间是⼀般是⼟地使⽤权的权利状态发⽣变化并完成相应的变更登记⼿续的当⽉⽉末，该⽉过后，原享有该⼟地使⽤权的⾃然⼈或者是法⼈就不再向税务机关缴纳该⼟地使⽤税，纳税义务就转移给新的⼟地使⽤权⼈，如果是变更⼿续未完结，标的交付不完全的，就应当共同按⽐例分摊。

⼀般指城镇⼟地使⽤税。

城镇⼟地使⽤税是指国家在城市、县城、建制镇、⼯矿区范围内，对使⽤⼟地的单位和个⼈，以其实际占⽤的⼟地⾯积为计税依据，按照规定的税额计算征收的⼀种税。

⼀、⼟地使⽤税缴纳结束时间是什么时候?⼟地使⽤税的纳税结束时间是的变更登记的当⽉⽉末。

《财政部、国家税务总局关于、城镇⼟地使⽤税有关问题的通知》规定，“纳税⼈因房产、⼟地的实物或权利状态发⽣变化⽽依法终⽌房产税、城镇⼟地使⽤税纳税义务的，其应纳税款的计算应截⽌到房产、⼟地的实物或权利状态发⽣变化的当⽉末。

因此，对于房地产开发企业来说，房地产开发⽤地城镇⼟地使⽤税征收截⽌时间应为《》或其他协议⽂件约定房屋交付的当⽉末;未按《商品房买卖合同》或其他协议⽂件约定时间交付房屋的，城镇⼟地使⽤税征收截⽌时间为房屋实际交付的当⽉末。

房地产开发企业销售期间，应逐⽉统计已交付和未交付部分，并按建筑⾯积⽐例分摊计算当⽉应缴纳⼟地使⽤税。

⼆、城镇⼟地使⽤税的计税依据是什么?以实际占⽤的⼟地⾯积为计税依据。

1、凡有由省、⾃治区、直辖市⼈民政府确定的单位组织测定⼟地⾯积的，以测定的⾯积为准;2、尚未组织测量，但纳税⼈持有政府部门核发的书的，以证书确认的⼟地⾯积为准。

3、尚未核发出⼟地使⽤证书的，应由纳税⼈申报⼟地⾯积，据以纳税，待核发⼟地使⽤证以后再作调整。

三、城镇⼟地使⽤税的减免规定是什么?1、按照《⼟地使⽤税暂⾏条例》和(88)国税地字第015号等⽂件的规定，经批准开⼭填海整治的⼟地和改造的废弃⽤地，从使⽤的⽉份起免税5年⾄10年。

开⼭填海整治的⼟地和改造的废弃⽤地以⼟地管理机关出具的证明⽂件为依据确定;具体免税期限由各省、⾃治区、直辖市税务局在规定的期限内⾃⾏确定。

财税【2008】152号

财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税[2008]152号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为统一政策，规范执行，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下：一、关于房产原值如何确定的问题对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）第十五条同时废止。

二、关于索道公司经营用地应否缴纳城镇土地使用税的问题公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

四、本通知自2009年1月1日起执行。

财政部国家税务总局二○○八年十二月十八日解析：此文件有四处应注意的地方：1、按国家会计制度规定确认的“房屋原值”才是计算房产税的计税依据。

现将《会计制度》的相关章节（附后）提供大家，请对照执行。

2、废止了财税地字[1986]第008号第十五条（附后），也就是说：不完全依“帐面——固定资产”科目中记载的房屋原价为准。

3、“索道用地”征税了，这对经营索道的公司又是一笔支出。

但，我在想：如果不在城镇土地使用税开征区的，应该还是不征吧？4、关于房产、土地税的终止日期？还是不好鉴定。

“实物或权利状态发生变化”。

A、实物发生变化——如果某企业将房屋买给房地产企业，房屋未被拆除（没终止纳税），这时要看权利是否发生变化，如果权利未发生变化，要继续纳税。

B、权利发生变化——应该主要从“合同签订”判断，大家看一下财税[2006]186号（附后），这个文件说的是合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对卖土地的一方应该是：合同签订日终止纳税。

关于《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确房地产企业销售商品房缴纳土地使用税截止时间公告》的解读

关于《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确房地产企业销售商品房缴纳土地使用税截止时间公告》的解读【会计实务经验之谈】关于《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确房地产企业销售商品房缴纳土地使用税截止时间公告》的解读为进一步明确《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)和《财政部关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)关于房地产企业土地使用税截止时间的规定，自治区地税局于2014年7月下发了《进一步明确房地产企业销售商品房缴纳土地使用税截止时间的公告》(2014年第7号公告，以下简称《公告》)。

为便于各地准确把握《公告》内容，现将政策解释如下：一、《公告》的起草背景2006年，《财政部关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2008年，《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税的纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

由于全区房地产企业商品房实物、权利变化情况千差万别，房产企业缴纳土地使用税截止时间存在不统一、不规范等问题。

2008年，国家税务总局虽然下发了财税〔2008〕152号文件，但未明确商品房实物、权利变化的具体依据、方式等，部分盟市提出，房地产企业因交付的方式多种多样，各地执行标准不统一、不规范，为此，在听取部分盟市局意见的基础上，我们起草、下发了《公告》。

二、《公告》的主要内容(一)计算征缴1.调减应税土地面积=已交付使用商品房的可售建筑面积÷房地产建筑可售总面积×开发初期应税土地总面积其中: 已交付使用商品房的可售建筑面积和房地产可售建筑总面积，均包括已办理房屋土地使用权证或房屋产权证，房屋所有权的土地已发生实际转移的占地面积，还包括房地产开发企业(包括售房单位)自营自用房产、车库、库房等单独具备使用功能的独立使用空间。

重庆市地方税务局关于明确房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止有关问题的公告

重庆市地方税务局关于明确房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止有关问题的公告
文章属性
•【制定机关】重庆市地方税务局
•【公布日期】2012.10.18
•【字号】重庆市地方税务局公告2012年第6号
•【施行日期】2012.07.01
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】税务综合规定
正文
重庆市地方税务局关于明确房地产开发企业城镇土地使用税
纳税义务终止有关问题的公告
（重庆市地方税务局公告2012年第6号）为统一和规范房地产开发企业城镇土地使用税政策执行标准，根据财政部、国家税务总局以及重庆市的相关规定，现将房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止有关问题公告如下：
房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税土地面积中扣除。

房地产开发企业销售房屋并终止城镇土地使用税纳税义务时间按“房屋交付时间和购房者房屋产权登记时间孰先”的原则确定。

已销售房屋的占地面积计算公式如下：
已销售房屋的占地面积＝（已销售房屋的建筑面积÷开发项目房屋总建筑面积）×总占地面积。

房地产开发企业应在每年的4月、10月征期申报缴纳城镇土地使用税，其中4月征期应以土地总面积扣除截止当年3月31日累计已销售房屋的占地面积为计税依据，计算缴纳上半年应纳的税款；10月征期以土地总面积扣除截止当年9月30
日累计已销售房屋的占地面积为计税依据，计算缴纳下半年应纳的税款。

本公告自2012年7月1日起施行。

二○一二年十月十八日。

土地使用税纳税的起止时间分析

土地使用税纳税的起止时间分析首先，土地使用税的起止时间与土地使用权证的发放时间有关。

土地使用权是指国家批准土地使用人依法占有并使用土地的权利。

土地使用权的发放时间是土地使用税纳税的起始时间。

在我国，土地使用权证的发放通常需要一定的时间。

根据《土地管理法》的规定，土地使用权人应当在收到《土地证告知书》之日起15日内，凭土地证告知书到土地管理部门领取土地使用证。

因此，土地使用税的起始时间应当是土地使用权证发放之日。

其次，土地使用税征收的起止时间与土地使用年限有关。

土地使用年限是指国家批准的土地使用期限。

根据《土地管理法》的规定，我国农村宅基地的土地使用年限为70年，城镇集体建设用地、国有建设用地和国有建设租赁土地使用年限为70年。

而土地使用权人在土地使用年限内使用土地也需要缴纳土地使用税。

因此，土地使用税的起止时间应当是土地使用年限的开始年份和到期年份。

最后，土地使用税的起止时间还与土地使用权的终止时间有关。

土地使用权的终止可以是土地使用年限到期、土地使用权人主动放弃或依法撤销等情况。

在土地使用权终止之后，土地使用税也将不再继续征收。

因此，土地使用税的终止时间应当是土地使用权的终止之日。

综上所述，土地使用税的起止时间受到土地使用权证的发放时间、土地使用年限、纳税人申报纳税的时间和土地使用权的终止时间等因素的影响。

纳税人需要根据相关法律法规和地方税务部门的规定，按照规定的时间和程序申报土地使用税并缴纳相应税款。

同时，纳税人还需要留意土地使用权的有效期，及时了解土地使用权的变动情况，确保土地使用税的纳缴按时按额进行。

如何确定房地产企业终止土地使用税纳税义务时间

如何确定房地产企业终止土地使用税纳税义务时间按照现行税法规定，房地产企业用以建造商品房的土地，在房产开发期间应依法缴纳土地使用税，且除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免土地使用税。

房地产企业开始是直接取得开发用地的土地使用权，并从次月起开始缴纳土地使用税，但在商品房建成并销售后，对应的土地使用权并非直接发生转让，而是随着地面建筑物即商品房的销售相应转让给购房者，其土地使用税纳税义务终止的时间和减少的税额该如何把握和计算呢？网签日期不能作为终止纳税义务的时间有种观点认为房地产企业与购房者签订售房合同并公布在网上后，就可以认定房地产企业的土地使用权已转移给购房者，主张以网签日期作为房地产企业土地使用税纳税义务终止的时间。

什么是商品房网签呢？网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。

然后会给个网签号，用户可以通过这个号在网上进行查询。

网上签约的程序为：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款———由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同———双方当事人签字(盖章)———在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。

每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。

建设部颁发的《城市商品房预售管理办法》第六条规定:商品房预售实行许可证制度。

开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

第十条规定:商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

网签是没有备案的法律效力的，连预售备案都不能表示房屋和附属土地的所有权已经发生转移，更何况网签呢？网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。

网签时，开发用地的土地使用权仍在房地产企业名下，房屋既没有交付，产权也没有发生转移。

土地使用税在各地纳税义务的时间点

土地使用税纳税义务发生及截止时间新征用的土地根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条的规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：(一)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；(二)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

有偿取得土地使用权1.根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条的规定：关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2.根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）的规定：对以招标、拍卖、挂牌方式取得土地的城镇土地使用税问题公告如下：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

新购置房屋所占用土地根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条的规定：关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题：（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

四有偿取得土地使用权但由于政府原因未交地根据《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》（安徽省地方税务局公告2012年第2号）第四条的规定：对以有偿方式取得土地使用权，因政府拆迁等原因未能按照合同约定时间交付使用的，在未办理土地使用权属证明前，以其与土地管理部门签订的补充合同、协议或者以政府相关职能部门的补充证明上注明的交付土地时间的次月起计算缴纳城镇土地使用税。

财税【2008】152号

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

（财税地字[1986]第008《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》号）第十五条同时废止。

二、关于索道公司经营用地应否缴纳城镇土地使用税的问题公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

四、本通知自2009年1月1日起执行。

现将《会计制度》的相关章节（附后）提供大家，请对照执行。

2、废止了财税地字[1986]第008号第十五条（附后），也就是说：不完全依“帐面——固定资产”科目中记载的房屋原价为准。

3、“索道用地”征税了，这对经营索道的公司又是一笔支出。

但，我在想：如果不在城镇土地使用税开征区的，应该还是不征吧？4、关于房产、土地税的终止日期？还是不好鉴定。

“实物或权利状态发生变化”。

城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间应怎样做判定

城镇⼟地使⽤税纳税义务发⽣与截⽌时间应怎样做判定【⽹友问题】城镇⼟地使⽤税纳税义务发⽣与截⽌时间应如何做判定?【律师解答】根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇⼟地使⽤税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定，对纳税⼈⾃建、委托施⼯及开发涉及的城镇⼟地使⽤税的纳税义务发⽣时间，由纳税⼈从取得⼟地使⽤权合同约定交付⼟地时间的次⽉起缴纳城镇⼟地使⽤税;合同未约定交付⼟地时间的，由受让⽅从合同签订的次⽉起缴纳城镇⼟地使⽤税。

是否取得《⼟地使⽤证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发⽣时间的依据。

财政部、国家税务总局《关于房产税城镇⼟地使⽤税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定，纳税⼈因房产、⼟地的实物或权利状态发⽣变化⽽依法终⽌房产税、城镇⼟地使⽤税纳税义务。

该规定从某种意义上讲，⼀⽅终⽌，则另⼀⽅开始缴纳。

具体判定依据为：(1)如果某纳税⼈将房屋或⼟地使⽤权转让给开发企业，房屋被拆除了，⼟地撂荒了即为实物发⽣变化。

(2)权利发⽣变化，应该主要从合同签订判断，财税〔2006〕186号⽂件规定了合同签订⽇是判定缴纳⼟地使⽤税的依据，相反，对出让⼟地的⼀⽅应该是合同签订⽇终⽌纳税义务。

权利发⽣变化，主要是办理相关⼿续，即《产权证》、《⼟地使⽤证》或“合同”、“协议”这些履⾏了，就是权利发⽣变化了。

(3)状态发⽣变化，应该理解为是否改变原状和实物形态。

如原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的⼟地是耕地，现在变成了撂荒地。

凡是实物、权利、状态这三项中有⼀项发⽣了改变，就应当判定，⼀⽅终⽌，另⼀⽅开始缴纳。

对于纳税⼈取得政府划拨⼟地后，在没到⼟地管理部门办理⼿续前，如果实物状态未发⽣变化，原⼟地使⽤者还在耕种或原住户的⽣产⽣活都没有改变，则没有发⽣纳税义务。

如果房屋实施动迁，或耕地撂荒，或该⼟地的实际经营管理权属于被划拨者所有，尽管没到⼟地部门办理⼿续，也应判定发⽣纳税义务。

土地使用税纳税义务终止时间时间如何确定

⼟地使⽤税纳税义务终⽌时间时间如何确定城镇⼟地使⽤税纳税义务发⽣时间：1、购置新建商品房，⾃房屋交付使⽤之次⽉起计征城镇⼟地使⽤税 2、购置存量房，⾃办理房屋权属转移、变更登记⼿续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次⽉起计征城镇⼟地使⽤税 3、出租、出借房产，⾃交付出租、出借房产之次⽉起计征城镇⼟地使⽤税。

⼀、纳税义务终⽌时间时间如何确定?《城镇⼟地使⽤税暂⾏条例》(以下简称“《⼟地使⽤税条例》”)第三条规定：“⼟地使⽤税以纳税⼈实际占⽤的⼟地⾯积为计税依据，依照规定税额计算征收。

”据此，房地产开发企业缴纳⼟地使⽤税的计税依据是其实际占⽤的⼟地⾯积，同时也表明，当房地产开发企业不再占⽤某块⼟地时，该块⼟地相应的纳税义务即终⽌，不再缴纳⼟地使⽤税。

其对应的⼟地是否已经不再由房地产开发企业实际占⽤，应以以下两个⽂件为依据。

《财政部、国家税务总局关于、城镇⼟地使⽤税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条“关于房产税、城镇⼟地使⽤税纳税义务截⽌时间的问题”规定：纳税⼈因房产、⼟地的实物或权利状态发⽣变化⽽依法终⽌房产税、城镇⼟地使⽤税纳税义务的，其应纳税款的计算应截⽌到房产、⼟地的实物或权利状态发⽣变化的当⽉末。

我国《》（⾃2021年1⽉1⽇起实施）第⼆百零九条规定“不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒;未经登记，不发⽣效⼒，但法律另有规定的除外。

”第三百五⼗七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占⽤范围内的建设⽤地使⽤权⼀并处分。

”这也就明确了商品房对应的在法律上的转移时间为商品房销售的时间：不动产物权的设⽴，经依法登记，发⽣效⼒;对应的⼟地使⽤权同时⼀并转移。

房地产开发企业开始是直接取得开发⽤地的⼟地使⽤权，并从次⽉起开始缴纳⼟地使⽤税，但在商品房建成并销售后，对应的⼟地使⽤权并⾮直接发⽣转让，⽽是随着地⾯建筑物即商品房的销售相应转让给者。

房地产土地使用税终止是什么时间

房地产⼟地使⽤税终⽌是什么时间房地产⼟地使⽤税终⽌是：房地产开发企业从事商品房开发，其开发⽤地城镇⼟地使⽤税纳税义务截⾄时间为预售(销售)许可证的核发时间的当⽉末。

⽬前政策上不是太明确。

所以各地执⾏起来，⼟地使⽤税停⽌纳税时点也有差异。

房地产终⽌是什么时间(1)有的地⽅以预售许可为准，⽐如江苏的苏州⼯业园区、。

⼴州市地⽅税务局《关于、城镇⼟地使⽤税若⼲业务问题的征税指引》(穗地税税⼀函[2010]9号)规定：房地产开发企业从事开发，其开发⽤地城镇⼟地使⽤税纳税义务截⾄时间为预售(销售)许可证的核发时间的当⽉末。

(2)有的地⽅以签订的为准，如⼴西，《⼴西⾃治区地⽅税务局关于房地产企业城镇⼟地使⽤税纳税义务终⽌时间的通知》(桂地税字[2009]117号)规定：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇⼟地使⽤税有关问题的通知》(财税[2008]152号)“纳税⼈因房产、⼟地的实物或权利状态发⽣变化⽽依法终⽌房产税、城镇⼟地使⽤税纳税义务的，其应纳税款的计算应截⽌到房产、⼟地的实物或权利状态发⽣变化的当⽉末。

”的规定，结合我区的现实，对房地产开发企业建造的商品房⽤地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇⼟地使⽤税;终⽌缴纳的时间应以商品房出售双⽅签订销售的次⽉起。

(3)还有些地⽅以交钥匙的时间为准，⽐如、青岛。

《西安市地⽅税务局关于明确房地产开发企业房地产开发⽤地城镇⼟地使⽤税征收起⽌时间有关问题的通知》(西地税发[2009]248)规定：房地产开发企业房地产开发⽤地城镇⼟地使⽤税征收截⽌时间应为《》或其他协议⽂件约定房屋交付的当⽉末;未按《商品房买卖合同》或其他协议⽂件约定时间交付房屋的，城镇⼟地使⽤税征收截⽌时间为房屋实际交付的当⽉末。

房地产开发企业商品房销售期间，应逐⽉统计已交付和未交付部分，并按建筑⾯积⽐例分摊计算当⽉应缴纳⼟地使⽤税。

《青岛市地⽅税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇⼟地使⽤税有关问题的通知》(青地税函[2009]128号)第⼆条规定：纳税义务的截⽌时间房地产企业开发商品房已经销售的，⼟地使⽤税纳税义务的截⽌时间为商品房实物或权利状态发⽣变化即商品房交付使⽤的当⽉末。

2015年12366热点问题

2015年12366热点问题1、通讯费个人所得税前扣除标准最高限额是多少？根据《重庆市地方税务局关于通讯补贴收入个人所得税前扣除问题的通知》（渝地税发〔2008〕3号）规定：企事业单位、党政机关及社会团体因通讯制度改革，按照一定的标准发放给个人的通讯补贴收入，扣除一定标准的公务费用后，按照工资、薪金所得计征个人所得税。

按月发放的，并入当月工资、薪金所得计征个人所得税；不按月发放的，分解到所属月份并与该月份工资、薪金所得合并后计征个人所得税。

公务费用的税前扣除标准确定为每人每月400元（含400元），在此标准内据实扣除。

2、个人独资企业和合伙企业对外投资分回利息、股息、红利的征税问题？根据《国家税务总局关于〈关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定〉执行口径的通知》（国税函〔2001〕84号）规定：个人独资企业和合伙企业对外投资分回的利息或者股息、红利，不并入企业的收入，而应单独作为投资者个人取得的利息、股息、红利所得，按“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个人所得税。

以合伙企业名义对外投资分回利息或者股息、红利的，应按《通知》所附规定的第五条精神确定各个投资者的利息、股息、红利所得，分别按“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个人所得税。

3、企业向个人赠送礼品，是否缴个税？根据《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税〔2011〕50号）第二条规定：企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：(一）企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。

（二）企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。