地下车位营销方案说明

附件二：物业管理（地下车库管理）服务协议ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
附件三：地下车库管理规定
附件一：车位租赁合同
车位租赁合同
甲方(出租方)：
地址：
代表人： 电话：
乙方(承租方)：
身份证号： 住址：
电话：
为了便于停车位的正常管理和车辆的有序出入，兴都房地产开发有限公司（开发商）将景宜花园小区现有的停车位出租给乙方。据此，甲乙双方在平等自愿、互惠互利、诚实信用的原则下，就甲方将小区停车位出租给乙方使用的事宜达成一致意见，特订立本合同。
景宜花园地下车位营销方案
一、营销背景
1、从本市房产市场车位整体配比及销售情况看，市场上车位需求量相对较少。
以本地房产市场的消费能力及消费习惯看，车位走入寻常百姓家仍然需要一段时间，所以说在一定时期内市场车位需求量依然走低。
2、以项目前期市场作为参照物，从消费能力及投资心理来看，大多数消费者对车位物业的需求空间并不明显。
对于乙方车辆在停车位内损坏或丢失的，甲方将协助乙方向公安机关报案并配合公安机关对案件进行调查和处理。
第七条 其它
1、因小区开发、规划等原因须提前解除合同的，甲方应于 日前通知乙方;
2、甲方将建立健全停车位的各项管理规定;
第八条 不可抗力
在履行本合同的过程中出现不能预见、不可避免如地震、洪水等情况造成损失的，甲乙双方互相免责，但双方应尽量避免损失的扩大，对扩大部分的损失责任方应予赔偿。
乙方须于本合同约定期限满提前三周向甲方提出续租书面申请，获得甲方同意后办理相关手续。过期视为放弃续租权，甲方无须将乙方列入下一期车位租赁计划内。
乙方承租停车位的租金为每年人民币 元。租金支付方式为： 。
第四条 双方责任
甲方责任：
1、依本合同的约定向乙方提供停车位;
2、负责停车位的公共秩序维护工作;
3、负责停车位的卫生清洁工作。
第五条 停车位的所有权及维护
停车位的所有权由河南琛都房地产开发有限公司所有。其维修养护工作由甲方进行维修养护。
第六条 甲方免责
乙方车辆在停车位内损坏的，除乙方有证据证明是甲方的行为所致或甲方没有履行职责所致的，甲方不承担赔偿责任;
乙方车辆在停车位内丢失的，除乙方有证据证明是甲方的行为所致的，甲方不承担赔偿责任;
C、付款方式多样化。
一般车位以一次性付款为主，为了使更多的人可以轻易地购买车位，建议可采用多种方式，如车位分期付款，首期付50%，余款1年内全额付清等。
建议与集中开盘优惠一起，推出分期付款方案，最大量吸引客户购买。
D、实行销售控制，减少车位推出量
车位销售前期，建议采用销售控制，控制车位推出量，减少客户选择余地；待项目入住率提升后集中放量销售，辅以优惠政策，以现场销售氛围，增加紧迫感，促进成交。
为多数业主停车、出车带来一定麻烦，业主曾反馈说‘还不如直接停在单元门口方便些’。部分车位无其他销售买点；
二、营销策略
1、车位销售时间安排
建议将项目车位再次对外销售时间推迟，待项目全面交房后，安排重点开展车位销售。
如此考虑，有二方面原因，一是考虑目前回款及尾房销售工作是重点，故目前阶段不建议强销车位；二是车位的销售，尤其是开始，最好是集中精力打个歼灭战，集中消化一批，然后利用提价等价格杠杆，促进犹豫不决者及早购买。
B、融资模式的销售方式
即车位定为11万元/个，开盘交1万元确定车位，在约定时间内完成签约手续，并一次性交纳全额车位费用，即可享受车位“0”元购的钜惠。
具体执行方式是：全额支付车位费用后，以后每年的签约日，开发公司即返还1万元的车位费用，分为十一年全额返完，客户等于是0元购车位。
（对我们开发公司来说，这样做的方式抓住了人们贪小便宜的心理，达到了快速回笼资金的目的，又促进了项目车位的销售工作，深思后，实际上我们的这招融资政策，赢利点是客户的前期投入的11万元以及存放11年的利息。）
B、尽早交房，提高入住率。
目前，项目四期工程建筑已基本完成，建议尽快进行配套建设，争取按时交付，尽早让客户收房入住、尽早购车位。
C、物业管理要严格控制地面停车位，实行严格车辆管理制度。
交付后，物业管理上要求汽车一律入地下车位，严禁地面停车。同时，地下车位，一律统一加装车位锁，防止随意停放。
三、附件
附件一：车位租赁合同
第一条 编号、位置、面积
停车位编号：
位置： 面积： 。
第二条 承租期限
乙方承租期限即为本合同的有效期限。本合同的有效期限为 年，自 年 月 日始至 年 月 日止。合同期满经双方协商一致可以续签合同。
第三条 租金及其支付方式
租赁车位按照先付款后使用的原则，乙方需在签定本合同时将车位租赁费一次性向甲方支付。收取费用后，不再退费。
3、其他策略
A、车位销售中利用限期限额优惠促销
销售人员电话联系客户，向客户告知，在本项目车位集中时间段内购车位将享有1000元—5000元的优惠，如“购买车位的，前30个优惠10000元/个，前50个客户购买车位优惠6000元/个，50——100名优惠3000元/个”，另外，通知客户，“车位即将调价，×年×月×日，价格一律上调5000元/个”等。或者购买二个以上车位，额外优惠2000元/个。
事实上，基于回报偏低，业主未入住等因素，对车位物业长期持有，等待销售时机成熟，成为部分项目采取的主要策略。
4、大量地面空间被用作停车，而地下车位使用率偏低。
本地人民喜好省事、方便、省钱，有地面停车位，就不愿下地下车位已成普遍现象，很多项目现在路面基本都停满车辆。
5、车位通达性不够，车位多数不能直接入户，
2、车位销售策略
A、考虑前期开发商持有，以租售结合的方式进行销售。
车位销售在前期，尤其是交房之前，销售情况均不理想，均是在小区入住率达到一个高位前，由开发商持有物业，租赁为主，当小区步入成熟，再开始以较高价格开始销售，回笼投资，这成为普遍现象。
在地下车库全部投入使用后，可考虑分区进行银行抵押贷款，进行融资，实现地下车位的变现。
乙方责任：
1、不得将停车位转租或转借给他人;
2、承租的停车位只用于停放机动车辆;
3、停放的机动车辆牌照号为： 变更的，应告知甲方;
4、不得影响其它车位上停放的车辆的安全和正常通行;
5、在停车位内修理车辆或清洗车辆须经甲方许可;
6、车辆进出停车位不得妨碍甲方的物业管理活动和其他业主、物业使用人的活动。