在建工程抵押价值的4个评估范围
在建工程抵押
在建工程抵押问题目录一、在建工程抵押产生的背景 (2)二、在建工程抵押概述 (3)一、概述 (3)二、特性 (3)3、抵押权取得 (3)4、条件 (4)三、具体操作流程和注意事项 (5)一、具体操作流程 (5)二、在建工程审查 (8)3、在建工程抵押合同（详见附件一） (13)4、办理抵押应注意的问题 (13)四、在线工程抵押的法律规定 (14)一、在建工程抵押产生的背景最近几年来，我国的房地产业进入了一个快速进展的顶峰阶段。
而组成房地产总量的一个重要组成部份更是在建工程更是成为房地产业中发挥举足轻重的作用。
大量的房地产开发，需要大量的资金投入，为筹措资金，开发商以在建工程设定抵押取得建设项目的贷款。
以在建工程抵押作为融资手腕在我国的房地产开发经营中占据极为重要的地位。
可是一直以来商品房在建工程抵押的问题都存在专门大争议，一方面房地产是一种投入大、周期长、风险高的产业，为了尽快完成工程建设，开发商经常常利用在建工程(含国有土地利用权)作抵押向银行申请贷款，作为一种主要融资渠道，在建工程抵押已成为银行及开发商的共赢选择。
另一方面因为商品房在建工程抵押紧密关系到商品房的销售，远期将影响到众多买受人的利益。
而且在建工程可否完工本身仍处于不肯定状态，价值也尚未最终肯定。
由此，法律对在建工程抵押做了更为严格的规定。
二、在建工程抵押概述一、概述在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地利用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
①二、特性在建工程是以未来建成的工程作为抵押标的物的，抵押权只可能在建筑物建成后才成立。
也就是建筑物抵押合同是以设定某种未来的权利为目的的合同，而不是此刻就可设定某种权利。
从那个意义上说，在建建筑物抵押是一种附带条件的民事法律行为，只有在条件成绩时，权利方可设立。
3、抵押权取得在建建筑物抵押合同的生效仅在当事人之间产生拘束力，即在建建筑物建成后，一方有义务将建筑物现实的抵押给另一方，权利人并非能在建筑物建成后固然取得抵押权，权利人仍应履行①《建设部关于修改<城市房地产抵押管理办法>的决定》，第三条第五款：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
在建工程抵押评估报告
在建工程抵押评估报告在建工程抵押评估报告是指对正在建造中的房屋或者其他建筑物进行评估，从而得出其价值的一份报告。
在房地产市场中，这种报告通常被用来确定抵押贷款的金额，但是它也有其他用途，比如确定房屋在保险理赔中的价值。
以下将详细介绍在建工程抵押评估报告的相关内容。
一、在建工程评估的目的在建工程评估是为了让投资者或者银行确定抵押贷款的价值。
如果借款人未能履行还款义务，银行便可以根据抵押评估报告上的价值来售出这些房产。
在建工程评估报告也能够让开发商确定房地产的当前价值，从而便于市场定价。
二、在建工程评估报告的内容在建工程抵押评估报告通常包括以下几个方面的内容：1. 建筑的基本信息这包括建筑的用途、类型、所处位置等基本信息。
2. 建筑的结构和设计评估师将会考虑建筑的结构性能以及对策划、设计和施工的评估，以确认建筑的质量水平。
3. 建筑的周边环境周围环境的分析包括土地的规划和解释，所在区域的社会和物理属性等方面。
4. 在建工程的建设情况评估师需要考虑建筑物所在的开发进度，包括历史进展、未来计划等内容。
5. 实地考察的整体报告评估师必须对建筑进行实地考察，以进一步了解其实际状态。
评估师必须详细记录所见到的任何问题和缺陷。
三、在建工程评估的重要性在建工程评估报告对银行和借款人都非常重要。
对银行来说，抵押评估报告的价值可以用于确定抵押贷款的额度。
银行需要保证这只能在建筑物得到销售时解决还款问题的情况下才能通过。
对借款人来说，建筑物的评估结果能够确认他们是否借得了合理的金额，并根据这个金额进行做出相应的决定。
借款人需要了解他们所买的房产是否有值得投资的价值。
四、在建工程评估的注意事项在建工程评估报告必须尽可能完整地描述所评估的建筑物，并且能够评估它们实际的状态和需求。
评估报告应该优先关注建筑物的设计和施工死板，以及其他实在的因素，比如建筑材料和所使用的技术。
在建工程评估报告应该切实反映出市场的现实。
评估师需要考虑到当前市场的情况，预测未来房地产市场的变化以及建筑物对日益变化的市场的影响。
在建工程抵押评估及其风险防范研究的开题报告
在建工程抵押评估及其风险防范研究的开题报告一、选题背景和研究意义随着国家“一带一路”倡议的推进，基础设施建设的大幅提升，建筑业的飞速发展，建筑工程抵押贷款需求不断增加。
建筑工程抵押评估是保障贷款安全、防范风险的重要手段。
然而，在建工程抵押评估时，存在一系列问题，如建设用地性质、建设周期、建筑工程质量等问题，这些问题给银行和贷款人带来了较大的风险。
因此，在建工程抵押评估及其风险防范的研究具有重要的理论和现实意义。
在银行和贷款人更加全面、深入地了解和评估建筑工程时，促进建筑工程质量和贷款安全，进一步推动银行业务的顺利发展。
二、研究内容和方法1.研究内容本研究将分析建筑工程抵押评估所存在的一系列问题，如建设用地性质、建设周期、建筑工程质量等问题，并探讨如何完善建筑工程抵押评估体系，提高评估的科学性和准确性。
2.研究方法（1）文献调研法，收集建筑工程抵押评估方面的相关理论、政策、法规和实践经验，从中总结出建筑工程抵押评估的基本流程和影响因素。
（2）案例研究法，通过实际案例分析，研究建筑工程抵押评估的具体过程和出现的问题，总结成功案例的经验和教训。
（3）问卷调查法，设计问卷调查建筑工程抵押评估的现状、存在的问题和改进方向，以此得出评估标准和制定可行的评估方案。
（4）专家访谈法，邀请相关领域的权威专家进行深度访谈，了解其对建筑工程抵押评估的看法和建议。
三、预期成果和创新点本研究将深入分析建筑工程抵押评估的相关问题，明确其存在的困难和注意事项，提出有效的解决方案，从而为银行和贷款人提供科学、准确的评估手段，有效提高建筑工程抵押贷款的风险防控能力，保障银行业务的顺利发展。
预期创新点如下：（1）建筑工程抵押评估的新视角，更加符合建筑工程实际情况。
（2）评估标准的制定和评估方案的规范化、标准化，提高评估的科学性和准确性。
（3）针对建筑工程贷款中的风险点进行预测和控制，保障贷款的安全性和可持续性。
（4）提高银行业务水平，提升银行的竞争力。
在建工程评估
房地产抵押估价报告项目名称：****开发公司抵押贷款涉及的*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）抵押价值评估估价委托人：****开发公司房地产估价机构：*****房地产土地资产评估咨询有限公司估价人员：孔旭华张洋估价作业期：二○一五年六月八日至六月九日估价报告编号：永信行估房字（2015）JZ第00017号目录一、致估价委托人函 (1)二、估价师声明 (2)三、估价的假设和限制条件、变现能力分析和风险提示 (3)（一）估价的假设条件 (3)（二）估价的限制条件 (3)（三）变现能力分析 (5)（四）风险提示 (6)四、房产抵押估价结果报告 (8)（一）估价委托人 (8)（二）房地产估价机构 (8)（三）估价对象 (8)（四）估价目的 (10)（五）价值时点 (11)（六）价值类型和定义 (11)（七）估价依据 (11)（八）估价原则 (12)（九）估价方法 (13)（十）估价结果 (13)（十一）估价人员 (13)（十二）估价作业期 (14)（十三）估价报告应用的有效期 (14)五、房产抵押估价技术报告 (15)（一）实物状况描述与分析 (15)（二）权益状况描述与分析 (16)（三）区域状况描述与分析 (16)（四）市场背景描述与分析 (17)（五）最高最佳利用分析 (18)（六）估价方法适用性分析 (19)（七）估价测算过程 (19)（八）估价结论 (23)六、附件 (24)1、评估咨询委托函2、委托方营业执照3、《建设用地规划许可证》4、《国有土地使用证》5、《建设工程规划许可证》6、《建筑工程施工许可证》7、《3#、5#、6#、9#号楼房产面积一览表》8、《房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函》9、《房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函》10、估价对象位置示意图11、估价对象概貌性照片12、房地产价格评估机构营业执照13、房地产价格评估机构资格证书14、估价人员资格证书一、致估价委托人函****开发公司：我公司于2015年6月8日接受贵方委托，对位于*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）的抵押价值进行评估，评估范围内房屋预测总建筑面积为70681.24平方米。
在建工程抵押评估的特点与范围
在建工程抵押评估的特点与范围
在建工程抵押评估是指对正在建设中的房地产项目进行评估，为该项目所需贷款提供担保。
随着房地产市场的不断发展，建筑企业需要大量的资金支持开发项目，而银行为了确保贷款的风险，通常需要保证金或其他担保措施。
在建工程抵押评估就是其中一种担保措施之一。
在建工程抵押评估的主要特点包括：
1. 评估范围广泛：在建工程抵押评估不仅仅是针对房地
产开发项目，也包括其他类型的在建工程，如桥梁、道路、隧道等。
2. 评估内容繁琐：在建工程的评估内容涉及到项目的建
设进度、用地规划、土地上的不动产、施工质量、安全性等方面的评估，需要对比多方面的数据进行分析。
3. 评估标准严格：在建工程抵押评估需要遵循相关法律
法规和行业惯例，严格按照规定的评估标准来评估在建工程的质量、安全性和价值。
4. 评估结果保密性强：在建工程的抵押评估结果需要保密，只能在需要进行金融交易时起到评估作用，同时需要保障银行、客户和评估机构的合法权益。
在建工程抵押评估的主要范围包括：
1. 开发房地产项目：针对正在建设中的房地产项目展开贷款评估，为其所需的贷款提供担保措施。
2. 交通基础设施：对大型跨度桥梁、高速公路、地铁等在建交通基础设施进行评估，提供担保措施。
3. 水利工程：针对水库、水电站、港口等水利工程进行评估，为融资提供担保措施。
在建工程抵押评估的实施，更多是银行需要进行的，评估机构作为一个客观中立的第三方，应负责编制评估报告，从法律、技术、财务等方面为银行提供评估依据。
实施在建工程抵押评估时，应严格按照国家的相关法律法规及行业规范，认真筛选出能够满足评估要求的评估机构，确保评估结果的客观公正性。
在建工程价值评估
2.以无偿划拨方式取得的国有土地使用权
按《城市房地产管理办法》等有关法律规定，必须补办国有土地使用权出让手续， 交纳国有土地使用权出让金以后，访客转让或抵押，否则不能进入市场。
3.集体所有制土地使用权
1.3 在建工程的特点
7）在建工程房地产种类多 在建工程房地产也涉及正常使用房地产中各类房地产，如不同用途、 不同结构的厂房、仓库、普通住宅、高级住宅等。
8）在建工程造价差异大 同种用途、同种结构的在建工程，由于其地基的差异等特殊原因， 造成比正常情况房地产投资增大。
1.1 房地产在建工程评估目的
3）假设开发法运用过程中数据有一定程度的预测性，评估结果有较大的弹性。
4）利用成本法进行评估时最好满足一个条件：在建工程目前利用方式是最佳利 用方式，即满足最高最佳使用原则，且该建筑工程会按照这种利用方式完成 建设。“烂尾楼”不适用于这种方法。
4 房地产在建工程价值评估专题
4.1 关于“销售税费”
②对出租或营业的：可采用市场法，根据评估时点同类型资产租赁或经营收入，并考虑
类似资产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合预测其租赁或经营收益， 再利用收益法将该收益转换为价值。
3 房地产在建工程价值评估的适用方法
3.3 形象进度法
首先用市场比较法求出该房地产假设在评估基准日开发完成的市场价值 ，再根据评估基准日该工程的形象进度确定一个百分比，两者相乘得出在建 工程价值。 形象进度百分比=(实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量+实际完成装饰 工程量)/总工程量*100%
1.2 影响房地产在建工程价值的因素
对在建工程抵押价值评估的探讨
一
、
取 得 手续 的合 法 性 。包 括三 方 面 ： 一是 土 地取 得 的合 法性 。《 国有 土 地 使用 证 》是 土 地 取得 手续 合 法性 的 重要 文件 。目前 ， 京市 存 在 北
素。作为抵押物的在建工程 ， 能否保证偿还债务 ， 是 并抵押是在建工程抵押的基本要求 ，即在 建工程评 抵押权利关系双方共同关注的问题。在此 ， 笔者根据 估的范围是土地及建设工程整体评估。 评 估 实 务 中遇 到 的 问 题和 解 决 的 办 法 ，对 房地 产 在 在 建 工程 的 “ 法 方式 ” 合 主要 指 土地 及建 设 工程
维普资讯
估 专 ｇ
对 在 建 工 程抵 押价 值 评 估 的探 讨
口北 京 宝信房地产评 估 咨询有 限责任公 司 史源英 口北 京银房兆 华房地产评估 有 限责任公 司 申艳 萍
房地产在建工程是指尚未达到使用条件 的房地 产 。在建工程抵押贷款是 目前房地产开发中常见的 种 融 资方 式 。与 现 房相 比 ， 在建 工 程存 在 着续 建成
１ 程形 态 存 在变 化 。在建 工 程是 尚未 成形 的 ．工
产品， 从挖槽 、 做基础到地面 ± ， ０ 出地面后到主体结 三种 《 国有土地使用证》 ：以行政划拨方式取得土地 构封顶 ， 再到竣工验收 ， 这个过程跨越的时间较长。 的 《 国有土地使用证》 以出让方式取得土地的 《 、 国有 随着工期的延长和工程 的进展 ，表现 出不 同的工程 土 地使用证》以及开发单位以出让方式取得但只缴 形象或工程形态。估价时点不同 ，在建工程进度不
一
按照建设 部 ５ 号 令 《 ６ 城市房地 产抵押 管理办 法》 第三条 ，在建工程抵押 ， ……以其合法方式取 “ 是 得 的土 地 使 用 权 连 同在 建 工程 的 投 入 资产 ，… …作
在建工程抵押主借款合同6篇
在建工程抵押主借款合同6篇篇1合同编号：[合同编号]甲方（借款人）：[甲方名称]地址：[甲方地址]法定代表人：[甲方法人姓名]乙方（贷款人）：[乙方名称]地址：[乙方地址]法定代表人：[乙方法人姓名]鉴于甲方因在建工程需要资金，向乙方申请借款，乙方同意向甲方提供贷款，双方根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，经友好协商，达成如下条款：一、借款事项1. 借款用途：甲方借款用于[具体项目名称]的在建工程建设，乙方应甲方的要求发放本借款。
甲方保证专款专用，不得挪作他用。
二、借款金额及支付方式1. 借款金额：人民币[大写金额]圆整（￥[小写金额]）。
具体金额以实际转账凭证为准。
2. 支付方式：乙方应在合同签署后[具体天数]个工作日内将借款以银行转账的方式支付至甲方指定账户。
甲方需提供详细的收款账户信息。
三、借款期限借款期限为自款项放出之日起至工程竣工后满XX个月止。
具体以款项实际发放日起计算。
四、利率与利息支付1. 利率：本合同项下的借款利率按照年利率XX%计算。
如遇LPR 利率调整，按次调整后的利率执行。
具体调整方式双方另行协商确定。
2. 利息支付：利息按月结算，甲方应于每月的XX日之前支付当月利息至乙方指定账户。
五、抵押物及抵押权登记为确保乙方的债权，甲方同意将在建工程作为本笔贷款的抵押物，并办理相关抵押登记手续。
在建工程抵押权设立后，乙方有权就抵押物享有优先受偿权。
六、还款来源与还款计划1. 还款来源：甲方的还款来源为在建工程的销售收入及其他合法收入。
2. 还款计划：甲方应按照以下时间表进行还款：借款后XX个月开始偿还本金和利息，连续偿还XX次后，第XX个月一次性偿还剩余本金及利息。
具体还款计划双方可另行签订补充协议进行约定。
七、保证与承诺1. 甲方承诺本借款用途合法合规，不用于非法活动。
2. 甲方承诺按时足额偿还本息，不出现逾期情况。
3. 若甲方未能按期还款或发生其他违约行为，乙方有权处置抵押物以实现其债权。
房地产抵押评估指导意见
房地产抵押评估指导意见中华人民共和国建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会二○○六年一月十三日第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。
第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。
第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。
第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。
第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。
第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。
房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。
第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。
估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
房产抵押合同中的抵押物评估要点
房产抵押合同中的抵押物评估要点一、评估目的评估目的应根据项目的具体实际需求来确定，包括但不限于融资、合资合作、资产重组、上市、企业兼并收购、以房还贷、房屋拆迁补偿等。
评估目的不同，评估结果也会有所不同。
二、评估对象及范围评估对象为抵押人所有或抵押人享有使用权的房地产。
为确定房地产抵押物范围，应重点关注以下几点：1.抵押物的地理位置，四至和现状；2.评估对象为整个抵押房地产或仅限于其中一部分；3.建筑物产权应明晰，抵押权人依法行使权利的对象不能存在共有权人或权利受到限制等情况；4.在建工程应明确工程进度、工程款数额及工程竣工时间等；5.抵押物是否与其它财产或债权同时抵押，抵押物是否存在权属争议，被有关部门查封、冻结等情况。
三、评估依据评估依据包括法律、法规和评估准则等。
具体如下：1.国家及地方有关法律法规、规章、规定；2.中国资产评估准则及相关的评估作业规范；3.相关合同、协议、产权证书等文件；4.项目提供的其他资料；5.其他相关依据。
四、评估方法与技术思路1.对于已建成房屋，通常采用成本法进行评估。
通过收集有关建筑材料价格、人工费用、管理费用、利息和税费等资料，对取得成本进行核算，并考虑合理折旧后确定评估值。
2.对于在建工程，由于其尚不具备完全开发条件，成本法无法准确核算取得成本，应结合市场比较法进行评估。
通过对周边类似房地产的市场交易价格及影响因素进行比较分析，结合在建工程的具体情况进行估算其评估值。
对于难以采用市场比较法的土地及建筑物可考虑采用假设开发法进行评估。
采用以上几种方法的结果相比较取，确定最终的评估值。
3.其他关键性评估细节也需要格外关注。
比如如何科学划分抵押房产的各个区域，如何科学合理的确定房屋的重估价格等等。
五、结论及建议1.评估结果需清晰明了地反映抵押房产的实际价值，并为贷款额度提供合理依据。
通常，抵押房产的评估值应不高于贷款额度。
2.对于存在较大争议的区域或存在特殊情况的房产，应进行特别说明。
在建工程抵押转房产抵押办理流程
在建工程抵押转房产抵押办理流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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在建工程抵押合同的风险评估
在建工程抵押合同的风险评估在建工程抵押是指抵押人以其合法方式取得的正在建设中的建设工程抵押。
为有效防范化解在建工程抵押贷款风险，必须充分评估和控制各种风险，具体而言，包括主体资格风险、基础交易风险、融资风险、程序执行风险和预警机制风险。
本文以银行等金融机构为主体对象，深入探讨上述风险评估的内容。
一、主体资格风险贷款人是确保借款主体与抵押主体保持一致的重要一环。
实际操作中，部分开发商将在建工程抵押给多家银行，导致借款人主体与抵押人主体不一致，从而引发法律纠纷。
因此，贷款人应认真审查在建工程抵押贷款的申请主体是否适格，防止出现主体缺失或主体不符的情况。
二、基础交易风险在建工程抵押的基础交易是工程建设过程中的建筑材料采购、施工设备租赁、工程建设人员的雇佣等基础交易行为。
基础交易的履行能力直接影响着在建工程抵押的履行能力。
因此，贷款人应充分了解基础交易的履行情况，包括基础交易的合同签订情况、合同履行情况等，以评估在建工程抵押的风险状况。
三、融资风险在建工程抵押融资的风险主要表现在以下两个方面：一是开发商资金链断裂的风险；二是开发商恶意逃废银行债务的风险。
为防范上述风险，贷款人应关注开发商的财务状况，对开发商的资产负债率、现金流、偿债能力等进行全面评估，同时应关注开发商的信用记录，防止出现恶意逃废债务的情况。
四、程序执行风险在建工程抵押需要经过相关部门的审批和登记才能生效，因此程序执行风险也是需要关注的重要方面。
首先，贷款人应关注在建工程抵押是否经过合法审批程序，是否存在无效或可撤销的情况；其次，贷款人应关注在建工程抵押登记情况，包括登记机关、登记时间、登记内容等；最后，贷款人应关注在建工程抵押权是否已经实现，是否存在被撤销或解除的情况。
五、预警机制风险预警机制是防范和化解在建工程抵押贷款风险的重要手段之一。
贷款人应建立完善的预警机制，对在建工程抵押贷款的风险进行实时监测和预警。
具体而言，预警机制应包括以下内容：一是建立风险监测指标体系，对在建工程抵押贷款的风险程度进行量化评估；二是建立风险预警系统，对可能出现的风险进行实时预警；三是制定应急预案，对可能出现的大规模风险事件进行应对。
2024年中级经济师-建筑经济专业知识与实务考试历年真题摘选附带答案
2024年中级经济师-建筑经济专业知识与实务考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 在设计施工总承包合同履行过程中，不属于承包人义务的是（）。
A. 保证工程施工和人员的安全B. 负责施工场地及其周边环境与生态的保护工作C. 对设计、施工作业和施工方法，以及工程的完备性负责D. 组织竣工验收2.(单项选择题)(每题 2.00 分) （二）某商品住宅在建工程的土地总面积为15000平方米，容积率为2.5，已正常开发建设16个月。
同区域同类商品住宅开发项目的正常建设期为22个月，相似商品住宅的市场单价为每平方米8000元。
根据以上资料，回答下列问题：该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去（）。
A. 征地拆迁费用B. 已投入的开发建设费用C. 商品住宅建筑安装工程费D. 后续开发的必要支出及应得利润3.(单项选择题)(每题 1.00 分)合同管理的关键所在是（）是否健全。
A. 合同统计考核制度B. 合同管理制度C. 合同管理目标制度D. 合同管理质量责任制度4.(多项选择题)(每题 2.00 分)根据下面资料，回答98-97题某房地产开发企业拟建-幢自用办公楼，预计工程造价为2 000万元，准备采用邀请招标方式选择承包商，并在招标文件中要求投标人提交投标保证金。
此外，为了评标工作的需要，拟组建由7人组成的评标委员会，其中该房地产开发企业总工程师、总经济师各1名，招标代理机构代表1名，其余4人是从专家名册中随机抽取的专家。
根据以上资料，回答下列问题：关于邀请招标的说法，错误的是（）。
A. 不适宜公开招标的，经有关部门批准，可以进行邀请招标B. 招标人采用邀请招标方式的，应当向5个以上特定法人或其他组织发出投标邀请书C. 投标邀请书只要载明招标项目的相关信息即可，如性质、实施地点等D. 招标人不得以不合理的条件限制或排斥潜在投标人5.(多项选择题)(每题 2.00 分)以下对双代号网络图的描述中，正确的有()。
房地产抵押评估指导意见
房地产抵押评估指导意见中华人民共和国建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会二○○六年一月十三日第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。
第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。
第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。
第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。
第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。
第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。
房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。
第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。
估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
在建工程抵押知识三篇
在建工程抵押知识三篇篇一：在建工程抵押的一些知识一、什么是在建工程抵押在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。
在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。
我行近几年发放的3000多万元用在建工程抵押的贷款，因操作规范、抵押额度合理，取得了较好的效果。
但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押，在建工程抵押的法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含较多的风险，如操作不当，很可能出现法律风险，造成信贷资产损失。
二、在建工程抵押的条件我国《担保法》并未对在建工程抵押做明确规定，但由于在建工程抵押在实践中比较常见，发生的纠纷也较多，《担保法解释》第四十七条对此专门作出了规定，“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。
此外，建设部制定的《城市房地产抵押管理办法》对在建项目抵押做了非常明确的规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还履行担保的行为。
关于在建项目抵押的条件，法律并未做明确规定。
但是根据《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》以及其他法律法规等的规定可以得出，在建项目抵押必须满足以下几种条件：1、已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。
根据《担保法》的规定，债务人不履行债务时，债权人有权以折价、拍卖或变卖的方式处置抵押物，就相关价款优先受偿。
集体所有土地或划拨形式取得的土地使用权不能转让，故不得进行抵押。
2、取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号，而只有已经取得三证的情况下，才能按要求填写相应编号。
已预售在建工程项目在抵押估价实务中的难点分析
已预售在建工程项目在抵押估价实务中的难点分析摘要：已预售的房地产开发项目在建工程抵押在银行金融业务中较为普遍，不论是在法律上还是评估实践中，在建工程抵押都存在着众多不确定因素，需要从估价的规范性和谨慎性出发，充分识别在建工程抵押估价中可能存在的潜在风险。
关键词：在建工程抵押估价已预售风险在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，不仅解决了开发商建设融资的需求，同时也满足了金融机构拓展业务的需要，近年来，在建工程抵押在银行金融业务中变得比较普遍。
但由于在建工程抵押物是债务人以合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，同时还必须是尚未建造或者建造中的房屋或其它建筑物；相对于现房而言，在建工程的物质形态始终处于变化状态，在建工程抵押又涉及多方当事人，法律关系较为复杂，因此在建工程抵押对于金融机构来说的风险远大于一般的现房抵押。
不论是在法律上还是评估实践中，在建工程抵押都存在众多不确定因素，比如是否能顺利完工、是否能获得房屋所有权、未来房地产市场及销售情况如何等，这些不确定因素对承包方、贷款银行以及消费者来说都有可能存在着风险，因此在我们的抵押估价实务中必须引起足够的重视。
本文针对已预售的房地产开发在建工程项目评估的技术路线、估价资料、现场勘察等抵押估价过程中需要解决的难点问题进行了分析。
一、选用并确定估价方法1、根据《房地产估价规范》对估价方法选用的规定，估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。
已预售的房地产开发在建工程项目估价对象的实际情况为尚在建设中的不具备交付使用条件的居住房地产，项目已具备明确的规范和设计方案，因此首选假设开发法，具体技术路线为假设据此规划用途和指标续建完成，得到开发建设完成后的房地产价值（不能采用成本法，宜采用比较法），减去续建设部分价值，并扣除已预售部分的房地产价值，得到在建工程价值。
2、根据《房地产估价规范》成本法条文说明，针对新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发的房地产，都可以采用成本法进行估价。
商业用房在建工程抵押条件
商业用房在建工程抵押条件我给你说啊，这商业用房在建工程抵押啊，那可不是随随便便就能行的事儿。
就像我认识一主儿，大腹便便的，那肚子啊，就像揣着个大西瓜，整天在那些个工地和银行之间跑这个事儿。
首先呢，你得有各种手续，全乎儿的手续。
这就好比你要进一个特高档的饭馆儿，你没那请柬，没那预订，人家能让你进？门儿都没有。
你得有土地使用权证，这个证啊，那可是宝贝，就像古代的通关文牒一样重要。
我见着那些办事员看这个证的时候，眼睛瞪得老大，就像猫见着老鼠，仔仔细细地瞅，一丝儿都不敢马虎。
那表情严肃得，脸上的褶子都好像更深了。
还有工程规划许可证。
这证要是有一点儿问题，那可就麻烦大了。
我就碰到一回，有个小年轻儿，头发乱得像个鸟窝，慌慌张张地拿着那许可证，结果被指出来这里不对那里不对。
他那脸啊，一下子就白了，像个白纸糊的人儿，站在那儿直哆嗦。
为啥？这证要是弄不好，整个抵押就泡汤了。
施工许可证也不能少啊。
这施工许可证就像是那建筑的出生证一样。
没有它，这建筑就像是个没户口的黑户儿。
我有次在那工地边上，和一个老师傅聊天，他黑不溜秋的，脸上全是皱纹，就像那老树皮一样。
他抽着烟，吐着烟圈儿说：“这施工许可证要是没弄好，咱这楼盖得再好，那也是白搭。
”我听着就觉得特别在理儿。
再一个呢，抵押的这个在建工程，你得保证它的工程进度。
这就像你养个孩子，你得看着他茁壮成长啊。
要是工程进度慢得像蜗牛爬，那银行能放心把钱借给你？银行那些人啊，一个个都精得很。
我曾经跟着一个老板去银行谈这个事儿，那银行经理穿着笔挺的西装，头发梳得油光水滑的，坐在那大办公桌后面，眼睛透过镜片儿看着我们，那眼神就像X光一样，似乎要把我们看穿。
他就说：“你们这工程进度不行啊，这怎么能让我们放心呢？”那老板陪着笑，脸上的肉都挤一块儿了，说：“您放心，您放心，我们肯定加快。
”而且啊，这工程质量也得有保证。
这要是质量不行，就像那纸糊的灯笼，一捅就破。
那到时候房子塌了，谁来承担这个责任呢？这又让我想起有一回在一个建筑工地上，有个监工，五大三粗的，脸红扑扑的，像个熟透的苹果。
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在建工程抵押价值的4个评估范围
在建工程抵押，指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
宜兴专业房产诉讼律师表示，在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。
在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。
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1、土地权属
在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权;以租赁方式取得的土地使用权;以无偿划拨方式取得的国有土地使用权;集体所有制土地使用权。
不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。
2、项目权属
对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。
若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围;若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少?因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握，其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。
评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。
3、工程进度
在估价实务中，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程(包括地下室结构部分);有的是刚刚完成了裙房的结构部分;有的已完成全部的结构封顶等等。
大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。
对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑
物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。
因此在对在建工程进行抵押价值评估时，不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。
4、销售状况
有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。
评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分;二是开发商已实际出售了多少建筑面积。
评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。
因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。
但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押，在建工程抵押的法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含较多的风险，如操作不当，很可能出现法律风险，造成信贷资产损失。
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