城市外围综合体模式之居住新区商业成功案例研究

a.上海外围区域发展的启示：松江区
上海松江区常住人口与人均商业面积
背景
150
常住人口
人均商业面积
3.5 松江区在外围区县中面积较大，人口适中。除工业
100
88 2.7
95 2.7
98 2.8
1072.7
1183
3 2.5
外，教育产业是松江区最大的特点。2009年全区学 校面积308万平米，相当于闵行、宝山区的2倍。
1.项目发展路径研究
城市外围城市综合体模式研究 居住新区商业成功案例研究
从上海闵行区得出，公建不足将导致人口流失
a.上海外围区域发展的启示：闵行区
上海闵行区常住人口与人均商业面积
背景：
200
常住人口
人均商业面积
3.5 闵行区的人口仅次于浦东，为上海人口第2大的区。
189
3
也是上海外围区县中城市化最早、最快的区，是上海
自持物业
销售物业
商业物业租售比例
整体物业租售比例
万达
北京通州万达广场 广州白云万达广场 上海宝山万达广场
购物中心 购物中心+酒店
购物中心
商业街+住宅+写字楼 商业街+住宅+写字楼 商业街+公寓+写字楼
销售 9%
自持
广州绿地中心
购物中心
商铺+公寓+写字楼
35%
绿地
北京绿地中央广场
购物中心+酒店式公 商铺+住宅+写字楼 寓
自持
销售 65%
宝龙 龙湖
上海曹路宝龙城市广 场
北京龙湖长楹天街
购物中心+酒店 购物中心
上海中信泰富又一城 北京罗斯福广场
购物中心+酒店 购物中心
商铺+住宅+写字楼
商铺+住宅+公寓+写 字楼 住宅+公寓+写字楼 商铺+住宅+写字楼
91%
从运营模式上看，所有开发商均选择购物 中心作为自持物业，并选择性地出售一定面积 的商铺或商业街回笼资金，这说明了开发商对
城市外围城市综合体模式研究 居住新区商业成功案例研究
从上海宝山区得出，产业与居住的转变带来办公与商业的变化
a.上海外围区域发展的启示：宝山区
上海宝山区常住人口与人均商业面积
背景：
常住人口
人均商业面积
宝山区是上海外围区县中面积最小的，也是上海较
145 140 135 130
131 1
141
3.5 33
城市外围综合体规模（㎡）
高端
中高端
39 29 27 25
22 18
0
10
20
30
40
52
55 46 46
50
60
容积率分布区间
7% 2以
29% 下 2-3
43% 3-4
21%
从规模上看，由于各项目间的定位和功能配比差异较小，因此项目间的体量相差不大，集中在20-50万平 方米之间；
从档次上看，档次介于中高档至高档之间，整体以中高档为主； 容积率在2-4之间的综合体项目占比72%，整体开发强度属于中等强度；
6
1.项目发展路径研究
城市外围城市综合体模式研究 居住新区商业成功案例研究
位于新城核心区综合体商业的辐射能力通常局限于新城区内部，来自主城区的客群 数量十分有限
c.城市外围综合体发展现状
办公客群： 入住企业以中小型企业为主办
公人群年龄多在20-40岁之间 ，收入在4000-6000元
酒店, 3%
办公, 25%
居住, 32%
酒店客群： 少量来此区域的商务差旅人群 极少量来此区域的旅游人群
居住客群： 全年龄大众消费为主，辐射居住或
工作在周边区域的全年龄客群部分 在项目物业中居住和办公的人群也 是商业的客群基础
商业, 40%
7
居住客群： 新城区域居民中的首次购房者部分
来自主城区外溢人口的承接部分投 资客
b.上海外围区域发展的启示
商业与居住
协调发展
办公与产业
4
1.项目发展路径研究
城市外围城市综合体模式研究 居住新区商业成功案例研究
城市外围城市综合体单体规模大，中等开发强度
c.城市外围综合体发展现状
城市外 环以外
城市内环 至外环间
中信泰富又一城 白云万达广场 宝山万达广场 绿地中心 海印又一城 通州万达广场 绿地中央广场 龙湖长楹天街 罗斯福广场 曹路宝龙城市
f.项目适宜的发展路径
1. 满足功能复合性： 从城市外围区域发展路径来看，办公、商业的发展与居住协调发展，保证合理的比例、能
够促使人口稳步提升； 从城市外围综合体现状来看，商业、居住及办公的结合是主导模式，项目规模大、功能复
合性高。
2. 满足功能协调性： 商业承担配套功能首期入市，后期需要居住及办公的滚动入市，以保证项目自身的功能循
五环至六环 2013 216,000
六环以外 2013 460,000
中外环之间 2011 295,000
上海
曹路宝龙城 市广场
中信泰富又一城
白云万达广场
广州 海印又一城
绿地中心
外环以外
外环以外 外环以外 外环以外 外环以外
2013
2010 2011 2012 2012
180,000 新城核心区综合体的功能定位以完善区域功能为主，因此项目
190
183
180 170
181
182 2.5 第一个重点建设的人口疏散区。
2
1.5 1.5 问题：
170
0.6
0.8
0.8
0.8
1
0.5 住宅快速增长，由2000的987万平米增长至2008年
160
0
的5602万平米。
2005
2006
2007
2008
2009
商业、办公物业远远落后于住宅发展和人口导入。
常住人口
商业比例
比例不高，约占住宅的4%。这一水平高于闵行，低
150
100
88
95
98
107
118
12.00%
于宝山，处于较为合理水平。
10.00% 办公、商业的发展与住宅发展十分协调，其比例十
8.00%
年来基本稳定。
6.00% 合理的比例、协调的发展使松江的人口稳步提升。
50
4.00%
2.00%
5
1.项目发展路径研究
城市外围城市综合体模式研究 居住新区商业成功案例研究
城市外围城市综合体大而全，功能复合性高
c.城市外围综合体发展现状
城市 北京
项目名称
通州万达广场 绿地中央广场 罗斯福广场 龙湖长楹天街 宝山万达广场
区位
入市 建筑面 时间 积（㎡）
五环至六环 2013 550,000
五环至六环 2012 458,000
后续开发阶段
备注
北京通州万达广场/55 商业-居住-办公物业
酒店-办公物业
住宅和写字楼连续分期开盘
广场白云万达广场/39.2
商业
居住-办公-酒店
--
上海宝山万达广场/29.5
商业-办公
居住-办公
写字楼分期开盘，后续引入SOHO公寓
广州绿地中心/27
商业-办公
商业-居住-办公
商铺和写字楼分期开盘
北京绿中央广场/45.8
137
2.5
132 1.4
133 1.51
1.5
2 1.5
1
早城市化的区县。工业、制造业等第二产业长期以 来在宝山区占有重要地位。但随着宝钢外迁，区域 开始注重居住功能。
问题:
0.5
125
0 作为工业区，原有人口基础好。2000年户籍人口81
2005
2006
2007
2008
2009
万，住宅面积1858万平米。
上海闵行区常住人口与商业、办公面积比例
十年间，商业、办公的建筑面积基本保持在住宅面 积的3%左右。人均商业面积不足1平米。
常住人口
商业比例
195
189
190 185
183
181
180
175
170
170
165
160
办公比例 14.00%
12.00%
182
10.00%
8.00%
6.00%
4.00%
2.00%
520,000 392,000 251,000
的功能配置均较为完备。商业、住宅和公寓是占比最多的功 能，同时由于区域已具备一定的能级，办公需求较大，办公物 业也占到一定比例。但新城核心区的商旅活动通常较少，且开 发酒店物业资金压力较大，回收周期长，因此酒店物业的配置
270,000 普遍被弱化或取消。
0
0.00%
2005 2006 2007 2008 2009
3
1.项目发展路径研究
城市外围城市综合体模式研究 居住新区商业成功案例研究
办公、商业的配置要与区域功能相适应，并随着功能的转变而调整；办公与产业密切相关，办 公既可以带来人，也可以带走人，办公面积既可以增加，也会减少；商业与居住密切相关，商 业既可以留住人，也可以更好的带来人，商业、办公的发展都应当与居住发展相协调
近期开业的新城核心区综合体的商业在体验性和目的性业 态上比重逐步增强，并削弱了服饰零售类业态占比，两者 之比接近了1:1。
10
1.项目发展路径研究
城市外围城市综合体模式研究 居住新区商业成功案例研究
项目从功能上需要商业、居住、办公三种物业形式，既要符合市场趋势，又要满足 自身平衡，因此首先要明确各物业所面临的市场环境
商业-居住
居住-办公
住宅分期开盘，后续引入酒店式公寓
上海曹路宝龙广场/18
商业
居住-办公-酒店
--
北京龙湖长橙天街/46
商业-居住-办公
居住-办公
住宅、公寓穿插销售，写字楼连续分期开盘
上海中信泰富又一城/52
商业-居住
居住-办公-酒店
住宅、公寓穿插销售，写字楼连续分期开盘
北京罗斯福广场/21.6
居住-办公
0.00%
2008年，全区常驻人口大幅下降约9万人。
措施：
2009年区内大规模拆迁改造，住宅面积下降约1300 万平米。同时，商业面积增加100万平米，办公面 积增加180万平米。商业、办公占住宅的比例大幅 提升，人均商业面积达到1.5平米。
2005
2006
2007
2008
2009
1
1.项目发展路径研究
上海宝山区常住人口与商业、办公面积比例
商业面积略显不足，且发展缓慢，人均商业面积保 持在1.5平米。
145
常住人口
商业比例 141
8.00% 近年来人口增长缓慢，随着制ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ业外迁，2009年人 口出现下降。办公物业下降110万平米。
140
137
6.00%
135 131
132
133
4.00% 措施：
其他 小结
广州海印又一城
购物中心+酒店式公 寓+酒店
购物中心+酒店自持为主，其他类型物业销售为主
写字楼
其项目的负责态度，项目整体的运营状况和形 象也得到了保证。办公和居住等类型物业则全
部作为销售，回笼资金。
9
1.项目发展路径研究
城市外围城市综合体模式研究 居住新区商业成功案例研究
城市外围城市综合体商业更加重视体验性业态的增加
2
1.5 借鉴点：
50
1
0.5 商业面积始终比较充足，十年间商业面积占住宅面
0
0
积的比例都在8%以上，近5年商业面积比例保持在
2005
2006
2007
2008
2009
10%左右。人均商业在2.5平米以上，2009年达到
上海松江区常住人口与商业、办公面积比例
3.0平米。 产业不是松江区的主要方向，因此松江的办公物业
环。
3. 保证整体品质性： 保证部分自持商业，以控制项目整体品质。商业业态注重体验性娱乐性。
11
e.城市外围综合体运营模式
新城核心区商业的早期模式
顶层
餐饮、影院、休闲娱乐、 儿童、生活家居
中间楼层
服装配饰
首层
服装配饰、美容日化
地下层
超市
加强体验类业态 削弱服装零售类业态
新城核心区商业的发展趋势
顶层
餐饮、影院、休闲娱乐、儿童、 生活家居
中间楼层 服装配饰、餐饮、休闲娱乐
首层
服装配饰、美容日化、餐饮
商业
--
广州海印又一城/25.1
商业
商业-居住-办公-酒店
商业扩建升级
8
1.项目发展路径研究
城市外围城市综合体模式研究 居住新区商业成功案例研究
城市外围城市综合体中通过自持商业保证项目整体形象，购物中心自持、其他物业 销售或成为新城核心区综合体的发展趋势之一
e.城市外围综合体运营模式
开发 商
项目名称
130
2.00% 随着区域功能有产业转向居住，商业面积集中供
125 2005
2006
2007
2008
2009
0.00%
应。2009年商业面积增加200万平米，占住宅面积 的比例提升至6%。
2
1.项目发展路径研究
城市外围城市综合体模式研究 居住新区商业成功案例研究
从上海松江区得出，合理的比、协调的发展使松江的人口稳步提升
地下层
超市、餐饮
业态分布（以罗斯福广场为例）
8% 13%
15%
34%
30%
服务零售 餐饮 休闲娱乐 生活类零售 儿童类
新城核心区综合体以北京通州罗斯福广场为例，从业态上 看，体验类业态占比超过零售类业态，其中餐饮业态比重 显著较高，达到30%。具体比例零售：餐饮：休闲娱乐为 47%：30%：15%。
1.项目发展路径研究
城市外围城市综合体模式研究 居住新区商业成功案例研究
城市外围城市综合体中，采用分期开发策略，选择商业搭配居住或办公物业启动开 发，完善区域配套功能，通过商业树立形象，通过销售居住或办公物业快速回现， 供给商业并实现后续开发
d.城市外围综合体开发特点
项目/建筑面积（万㎡）
启动阶段