成立首次业主大会程序

关于首次成立业主大会的几点注意事项

一、宣传学习阶段（1—2月）

学习文件：

①中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》；

②《武汉市物业管理条例》

③建房[2009]274号《业主大会和业主委员会指导规则》

④武房规〔2012〕1号《武汉市业主大会和业主委员会指导

规则》

让广大业主通过学习了解业主的权利和义务，根据相关法律法规的要求和程序组建自己的业主大会业主委员会

二、成立业主大会筹备组

《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第十五条成立业主大会应当符合下列条件之一：

（一）专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积50%以上；

（二）首次交付使用专有部分之日起满2年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积20%以上。

业主总人数在20人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

第十六条物业管理区域符合上条规定的，开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告街道办事处、乡（镇)人民政府和区房屋主管部门。

开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的，20%以上的业主可以联名向街道办事处、乡（镇)人

民政府和区房屋主管部门提出设立业主大会的书面要求。

第十七条街道办事处、乡（镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起60日内，会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。

筹备组成员人数不超过11人，其中街道办事处、乡（镇)人民政府、社区居民委员会、建设单位代表各1名，业主所占比例不得低于筹备组总人数的2/3。筹备组组长由街道办事处、乡（镇)人民政府代表担任。

筹备组成立后,将筹备组成立的会议纪要、筹备组成员的名单（业主身份、联系方式）送区房产局、街道办事处，实行告知。三、筹备组成立后的几项工作

第二十条筹备组履行下列职责：

（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征询意见；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内予以公示，业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

开发建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

在此阶段应当注意的几点问题：

①《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）拟订后

要交全体业主审议、修改，需经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主有记名投票通过；

②业主身份的确认以房屋的所有人为业主；

③专有部分面积和业主人数按照下列方式确定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记薄记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前述的统计总和计算。

（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按1人计算；总人数按照前述的统计总和计算。

依法登记取得或者根据特权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

④业主委员会委员的选举要实行差额选举，并获得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主业主有记名投票；

⑤业主委员会委员候选人的条件严格按照建设部《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第四十一条标准产生，委员一经当选不得委托他人从事本小区业主委员会的工作。

⑥具有法人资格的单位当选为业主委员会委员候选人，应由法人出具委派证明，指定专人从事该区域的业主委员会工作。

⑦确定首次业主大会召开的形式——集体讨论或书面征求意见。

⑧业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议行使投票权。

未参与表决的业主，其投票权数是否记入多数票，由业主大会议事规则规定；多数票原则上应超过物业管理区域内专有部分建筑物总面积过1/3的业主且占总人数过1/3的业主。

⑨物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元或楼层等推选业主代表参加业主大会会议。业主代表应当于业主大会会议召开前3日，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

⑩业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

四、首次业主大会召开阶段

以上筹备工作完成后，应将各项资料送区房管局物业科查验（包括在物业管理区域内的各项公告），在此基础上再确定本小区或大厦首次业主大会召开的时间，并提前15天在物业小区内公告，同时通知全体业主和街道办事处、区房产局；

首次业主大会召开后3日内，推选产生业主委员会主任1名，副主任1到2名；筹备组应当在业主委员会选举产生3日内向其移交全部资料,同时自行解散。

首次业主大会召开后30内，将业主大会成立情况、业主大会议事规则、业主管理规约及业主委员会委员名单等材料报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

附：业主委员会委员应当符合以下条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

（以上操作程序是我科的工作总结，如有不妥之处以《条例》、《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》《业主大会和业主委员会指导规则》为准）

附：①首次业主大会选票（示范文本）

②首次业主大会表决意见表（示范文本）

③业主委员会委员候选人简历表