房地产开发总包施工界面划分
住宅项目总承包与专业分包施工界面划分
附件1住宅项目总包与各专业分包施工界面划分第一部分专业分包工程项目第二部分总包施工内容一、土建结构1．基础工程：包括基坑围护、工程桩等2．土方工程：包括挖土方、回填土方、外运土方等3．主体结构工程：包括砌筑工程、钢筋混凝土工程等4．防水工程：包括地下室底板、顶板以及外墙、屋面防水等，卫生间、厨房间、阳台防水除外5．门窗工程：包括防火门、人防门，但进户门、户内木门除外6．其他零星工程二、土建装饰1．粉刷：包括公共部位的内墙、天棚、地坪一般抹灰等2．外墙饰面：包括外墙一般粉刷、防水保温、面砖、涂料、油漆等3．室内装修：包括地下室、消防楼梯间、设备用房、风井、管井、电梯井道等三、安装施工内容详见第三部分第三部分总包及专业分包交叉施工内容界面划分一、土建、装饰（一）幕墙1．总包单位负责（1）外立面粉刷、防水、保温，按照幕墙施工图预埋幕墙结构及防雷要求的预埋铁件，并对预埋铁件做防锈防腐处理；（2）按照建筑、结构施工图预留门窗洞口，并完成洞口周边封堵、防水、修补及粉刷（3）泛光照明进出线的防水封堵2．分包单位负责（1）钢龙骨、铝合金龙骨、玻璃幕墙、石材幕墙等外装饰内容，并完成与门窗洞口的防火封堵及外侧的打胶收口（二）钢构架1．总包单位负责（1）外立面粉刷、防水、保温及外立面的预埋铁件；2．分包单位负责（1）外立面的钢构架（三）钢雨棚1．总包单位负责（1）钢雨棚的预埋铁件及隐蔽式雨水管2．分包单位负责（1）钢雨棚，并完成与外立面交接处的打胶收口。
（四）铝合金门窗1．总包单位负责（1）按照图纸预留门窗洞口、完成洞口周边的塞缝、防水、修补、收口及粉刷。
2．分包单位负责（1）铝合金门窗制作安装及成品保护（五）进户门、单元门1．总包单位负责（1）预留洞口，并完成洞口周边封堵、防水、修补及粉刷2．分包单位负责（1）进户门、单元门的制作安装及成品保护（六）阳台栏杆分包单位负责阳台栏杆的制作安装及成品保护(七)室内精装修1．总包单位负责（1）户内、大堂（含地下室大堂）、标准层电梯厅的结构层2．分包单位负责（1）户内木门，完成洞口周边的塞缝、修补、收口及粉刷（2）按图纸要求完成卫生间、厨房、阳台的防水层（3）完成户内、大堂（含地下室大堂）、标准层电梯厅的墙面、楼地面、天棚的粉刷及饰面。
总包分包界面划分
电梯
1、按施工蓝图完成一次结构、二次结构及外墙抹 灰工程（抹灰墙面达到中级抹灰标准）； 墙面 2、外墙灯具安装 外廊、廊桥 3、廊架钢结构、玻璃顶、面层漆 、车口入口 1、按施工蓝图完成一次结构 廊架 顶棚 2、灯具安装
外廊、廊桥 、车口入口 廊架 地面 1、按施工蓝图完成一次结构 2、防水基层、保温层、混凝土垫层预留精装做法
1、户门及五金安装、调试 2、门框与墙体相交部位的打胶。
无
无
无 无
无 无பைடு நூலகம்
无
无
肥槽土方回填（土方分包） 1、室外回填土及防盐碱层（土方分包） 2、地下室外延保护桩（桩基单位） 3、地下室外延土工布（土方单位）
外墙保温、涂料、石材施工并自行解决施工 用吊篮或脚手架（保温、涂料分包） 楼梯栏杆（铁艺分包） 1、开敞阳台栏杆、露台栏杆、空调板栏杆 （铁艺分包） 2、空调板防水（防水分包） 3、外墙保温、涂料、石材施工并自行解决施 工用吊篮或脚手架（保温、涂料分包） 4、木花架、木窗板、木格栅栏杆（木作分 包）
无 无 无
无 无 负责回填土方的找 坡、造型 按照园林图纸，完 成面层铺装。
无
无
雨落水管与排水沟 接驳段
1、地下室顶板防水（防水分包） 2、地下室顶板回填土及防盐碱层（土方 分包） 防水（防水分包）
无
按照园林图纸完成园 林铺装、绿化 30cm种植土
无
无
小区围墙涂料面层（涂料分包）
1、小区围墙砌筑、 抹灰 2、负责周界围墙的 挡土墙施工（含机 电系统预留预埋）
1、按施工蓝图完成一次结构、二次结构及墙体抹灰、 拉毛； 2、烟风道及止回阀安装； 墙面 3、管井墙体砌筑至图示高度、留置检修口、抹灰完成 。 4、墙面洞口封堵。
看万科如何划分总分包之间的施工界面
看万科如何划分总分包之间的施工界面万科在划分总分包之间的施工界面时，通常采取以下几个步骤和原则。
第一步，确定总分包划分的依据。
万科通常会根据工程项目的规模、性质和工作内容等因素来确定总分包的划分。
比如，一个大型住宅项目可能会分成地基基础工程、主体结构工程、装饰装修工程等几个总分包。
第二步，确定总包和分包的责任划分。
总包是负责整个工程项目的总体规划、协调和管理，而分包则是具体的施工单位，负责完成总包委托的具体施工任务。
总分包之间的责任划分应该清晰明确，避免出现责任不清、推诿扯皮的情况。
第三步，制定总分包之间的协作机制。
万科在划分总分包之间的施工界面时，会制定一系列的协作机制，确保总包和分包之间的工作衔接和沟通畅通。
这些协作机制包括定期的工作会议、施工进度的协调安排、技术交流和问题解决等。
第四步，明确总分包之间的交付要求和标准。
万科在划分总分包之间的施工界面时，会明确总包对分包交付的质量要求和标准。
这些标准包括工程质量、工程安全、工程进度等方面的要求，确保工程质量能够达到预期目标。
第五步，设立总包监理机制。
万科在划分总分包之间的施工界面时，通常会设立总包监理机制，对分包的施工过程进行监督和管理。
监理机制通常由独立的第三方机构来承担，确保总包和分包之间的施工界面符合相关法规和规范的要求。
此外，万科还会根据具体的工程项目情况，对总分包划分的界面进行合理的调整。
比如，对于一些复杂的工程项目，可能会采取分项分包的方式，将工程分成更小的部分，方便管理和监督。
总的来说，万科在划分总分包之间的施工界面时，会考虑到工程的规模和性质，明确责任划分，并设立协作机制和监理机制，同时对交付要求和标准进行明确，以确保工程项目能够按时、按质、按量完成。
总包（土建、安装）与精装修工作界面划分
总包（土建、安装）与精装修工作界面划分第一篇：总包(土建、安装)与精装修工作界面划分总包（土建、安装）与精装修工作界面划分一、土建部分（一）户内部分1、地面、天棚：（1）卫生间：土建完成结构砼浇筑，完成养水。
（2）所有电梯前室、户内阳台、过道等地面抹面砂浆均不做（结构砼完成即可），楼梯踏步（含休息平台）花岗岩铺砖、栏杆及扶手由总包完成，与电梯前室标高面关系由电梯间前室标高确定后再定（电梯间前室标高由精装修部提供）；（3）户内水电安装管道预留孔由精装修负责封堵。
2、墙面：（1）户内墙体如为砼、粘土砖，完成砂浆抄平；砂加气或灰加气砌体材质的墙体，面层批灰由精装修单位施工。
如预砼、砖砌体柱等与砂加气（灰加气）等砌体材质墙体交接部位，砼、砖柱部分统一由精装修单位施工。
（2）室内铝合金门窗与墙体连接处完成发泡剂施工，内墙胶不打；室内门洞口侧边砂浆找平由精装修单位施工。
（二）公共部分1、公共通道：总包与精装修单位界面划分以防火门为界：防火门以内为总包施工，防火门以外（前室等，含防火门/两面装修及门套收头等）精装修单位负责。
墙面各类留孔处理：除增压输风口外，其余均由精装修单位施工。
门厅部位楼梯起始踏步与门厅地面的界面：上部无梁，以起始步为界，楼梯踏步以外地面、踢脚等均有精装修施工。
2、单元门厅：单元门以内由精装修单位施工；单元门以外由景观单位施工；单元门施工纳入总包范围（甲方专业分包）。
（三）阳台、露台、屋面及设备平台、空调机位地面处理1、全部阳台地砖（除3#楼外）、屋面地砖均由总包铺贴，材料甲供（全部面砖由精装修部负责采、供；工程部提供面砖数量及供货时间节点）；2、设备平台、空调机位等处的地面总包完成防水施工及面层刚性层施工，表面刷地坪漆（颜色另定）（地坪漆：3#楼精装修单位施工，1#2#楼总包施工）；（四）其他1、户内竖向给、排水管全部明装，管井、烟道全部不包，留待精装修单位处理。
２、室内顶棚结构完成即可，阳台顶棚砂浆找平由总包完成。
工程总分包工程工作界面划分(汇总版本)住宅
五
智能化 工程
序 主项 号
子项
强电系统 电梯安装
音乐、停车场管理等 系统。包括施工图纸 及设计的深化、优化 总承包工程与指定分包工程、直接承包工程工作界面划分（住宅） 智能化单位 配置、施工、技术服 务、设备材料、安装 调试、维护、对发包 人指定的操作维护人 施工范围 实施单位 界面划分 员的操作维护指导和 培训 智能化用电设备至总包配电箱（柜）段电源敷设由智能化设备安装单位负责 电梯“三方通话”由智能化安装单位从弱电控制至屋顶机房的管线敷设（设备安装由 电梯单位安装及调试） 给水系统施工从专用水表开始至用水末端；包括管沟、管道、阀门、水泵、水景喷头 、阀门井砌筑等的安装、试压、调试等。 总包提供加工场地、库房、施工用水、用电、配合正式给水点接口等。 园区照明配电系统施工从专用配电箱(柜)出线开始施工至园林配电设备。包括管线预 埋安装，灯具、开关插座、配电箱、控制箱等的安装、调试、维护等。 1、主体出来的第一个雨水及污水井及以后的排水管网施工，接入市政主干管网；包括 管沟开挖、管道安装、排水井开挖砌筑等。 2、 室外强弱电管网土方开挖、管道安装、土方回填、检查井的砌筑 总包提供加工场地、库房、施工用水、用电、配合正式排水点接口等。 配合综合管网单位安装过程中开挖保护、收边收口工作等。 生化池开挖、结构施工、回填；设备的安装、测试及报验验收等。 总包提供加工场地、库房、施工用水、用电等。 配合管网的接入碰口工作等。 配合生化池单位安装过程中开挖保护、收边收口工作等。 完成锅炉安装、调试及政府报验手续等、以及所有配管，包括燃气配管、热水(或蒸 汽)供回水及补水配管等，燃气配管从市政燃气供气点至锅炉、防爆放空管、报警设备 安装等；热水或蒸汽供回水配管由锅炉至图纸确定的提供给的给水供回水点。
三
总包界面划分界面划分
总包界面划分界面划分附件二承包人自行施工工程与专业分包工程施工界面划分1、由承包人完成的分部分项工程具体工作范围界定承包人的施工范围在工程实施过程中，发包人可根据现场实际情况进行适当调整，并按照承包人的中标预算价相应进行费用的调整。
1.1 建筑、装饰工程1.1.1 土方工程包括人工清槽及肥槽回填、房心回填、地库顶部回填土工程（含回填土土源）。
1.1.2 二次结构（含轻质隔墙）砌筑工程属承包人工作范围，由承包人按设计图纸要求完成。
专业分包工程的预埋件属承包人的工作范围，由承包人按图纸设计要求预埋。
1.1.3 钢筋混凝土工程属承包人工作范围，由承包人按设计图纸要求完成，其中混凝土按预拌混凝土计入。
专业分包工程的预埋件属承包人的工作范围，由承包人按图纸设计要求预埋。
1.1.4 屋面及防水工程屋面属承包人工作范围，防水工程包括地下室、屋面、厨卫间防水等，由承包人按设计图纸要求完成。
1.1.5 室内（含地下室等）装修工程所有二次结构砌筑的表面抹灰、墙面及地面粗装修工程、所有管井、强弱电间、设备用房的装修、室内防水按设计图纸要求完成，配置普通灯具，均由承包人按设计图纸要求完成。
具体施工部位按照发包人提供的装修标准或图纸执行。
1.1.6 外墙装修（含外保温等）工程所有外墙面装修均属承包人工作范围，由承包人按图纸要求完成。
1.1.7 公共区域精装修工程公共区域精装修工程属于暂估项目。
1.1.8 门窗工程门窗工程属于暂估项目，门窗后塞口由承包人负责施工,其费用已包含在总包服务费中。
1.1.9 其它零星工程均属承包人工作范围，由承包人按图纸要求完成。
1.1.10 工程水电费工程水电费由承包人统一计取和支付（包括所有专业分包人、供应商等所使用的水电费）。
总承包单位应该为专业分包人提供按分包合同中约定临时用电的接驳点。
1.2 给排水工程1.2.1 包括冷水给水、热水给水、废水（中水源水）、压力排水、污水排水、雨水工程施工安装；生活水箱（包括洁水设备）、泵及生活给水变频装置成套设备安装；消防水箱、水池等用水设备如为发包人分包工程，承包人必须将水管接至水箱、水池等用水设备，此过程中阀门、控制器等均已包括在承包范围之内。
总包分包界面划分制度
成品保护
电梯机房
土建总包
完成墙地顶土建结构及修补、消防门安装，墙顶面粉刷及涂饰、地面
无
无
消防门为专业分包
室外
园建绿化工程
土建总包
完成图纸指定完成面标高30cm以下土方平整
园建绿化分包
苗木栽培、回填至指定标高及场地平整
沉降影响因素由绿化单位承担；排水通畅由总包单位负责
安防智能化
安防分包
完成小区管路沟开挖、管路预埋、穿线及设备安装
给排水
配套公司
各楼栋室外给水管道及阀门施工安装
土建总包
室内所有管道、阀门、水泵、水表等设备施工安装及室外1.5米处与市政管道连接
天然气
配套公司
室内外管道安装、套管安装，室内管道入户
土建总包
预留煤气管道洞口、管道安装后支模吊洞
电视、电信
电信公司、
有线电视公司
室外弱电信息管道敷设，各类弱电手孔井砌筑。从室外弱电交接箱、分配器到室内的多媒体箱的穿线
装修总包完成成品保护
公共部位
楼梯间
土建总包
完成楼梯间楼梯踏步及墙地顶土建结构及修补，防火门、消防箱、栏杆安装土建收口；踏步、墙地顶装修面完成；给排水、电气预埋施工完成；
装修总包
楼梯间灯具及消防指示安装
防火门、栏杆、消防工程为专业分包
水电管井
土建总包
完成墙地顶土建结构及修补、管井门安装土建收口，墙顶面粉刷及涂饰、地面收光，给排水、电气预埋施工完成
土建总包
楼梯间弱电管道预埋、井道内弱电桥架敷设、过线箱与设备箱底盒埋设及面盖安装，楼内弱电出户管与室外弱电手孔井对接，楼层弱电箱或电气井至室内多媒体箱管道预埋
注：
1.以上交接面的完成标准需满足设计要求、相关国家规范、物业细部检查质量标准及分户验收标准，交接单位都需对此签字认可。
总承包工程与建筑材料工程工作界面划分办法
总承包工程与建筑材料工程工作界面划分办法一、总承包工程的工作界面划分办法：1.前期准备阶段：包括项目可行性研究、土地选址、规划设计、项目立项等工作。
2.施工准备阶段：包括施工组织设计、施工图纸编制、施工机械和设备采购、施工人员招聘等工作。
3.施工阶段：包括现场施工管理、质量控制、进度控制、安全管理等工作。
4.管理阶段：包括工程质量验收、竣工结算、整改完工等工作。
5.后期维护阶段：包括工程维护、设备保养、问题处理等工作。
在总承包工程的工作界面划分中，需要有专门负责前期准备、施工准备、施工、管理和后期维护等不同阶段的工作人员，并且在不同的阶段需要有不同的领导和专责人员来进行协调和管理。
二、建筑材料工程的工作界面划分办法：建筑材料工程是指在建筑施工中，对各类建筑材料的选择、采购、加工和使用等工作的总称。
建筑材料工程的工作界面划分办法主要包括以下几个方面：1.材料选型阶段：根据工程设计方案和技术要求，选择适用的建筑材料。
2.材料采购阶段：进行材料市场的调研，了解市场行情和材料供应商的资质情况，进行材料的招标和采购工作。
3.材料加工阶段：对于一些需要加工的材料，如钢材、木材等，需要进行加工工作，以满足工程的具体要求。
4.材料使用阶段：将采购好的材料按照工程图纸和操作规范要求，进行正确的使用和安装。
5.材料质量控制阶段：对于采购的材料，需要进行质量验收和质量控制，以确保工程的质量。
6.后期维护阶段：建筑材料的维护和保养工作，以延长材料的使用寿命和保证工程的正常运营。
在建筑材料工程的工作界面划分中，需要有专门负责材料选型、采购、加工、使用、质量控制和维护等不同阶段的工作人员，并且在不同的阶段需要有不同的领导和专责人员来进行协调和管理。
总结起来，总承包工程与建筑材料工程的工作界面划分方法是不同的，总承包工程是以工程项目为单位划分工作阶段，而建筑材料工程是以材料为单位划分工作阶段。
这两种工作界面的划分方法可以根据具体项目和工程的要求进行灵活调整，并且需要有专门的人员来进行协调和管理。
房地产招标前总分包施工界面划分
地下室地面
0 1.1
地下室地面
使用部位 地下室门厅 入口大堂
项目构造做法
1.10厚地砖地面，干水泥擦缝 (后续面层做法以业主装修标准定，要求采用A级) 2.30厚DS15干硬性水泥预拌砂浆结合层,表面撒水泥粉 3.现浇钢筋混凝土底板
地下无水设备间,管 1.20厚DP20水泥预拌砂浆面层。强度等级不低于M15
住宅部分 厨房 卫生间 楼梯间
1.30mm厚C20细石混凝土保护层收光拉毛(防开裂、防空鼓) 2.1.5mm厚丙纶卷材,上翻墙面350mm 3.炉渣回填（局部回填部分）,30mm厚C20细石混凝土内配∅6双向钢筋网@250 4.钢筋混凝土底板,局部找补
1.小青瓦（搭六露四）DP10预拌砂浆加水泥重3%麻刀卧铺,最薄处20; 2.35厚C20细石混凝土，内配∅6双向钢筋网@250，屋脊处相连，与屋脊和檐口处植筋∅10钢筋头 绑牢; 3.保温层材料做法厚度详节能设计 4.1.5厚高分子自粘防水卷材 5.1.5厚单组份聚氨酯防水涂膜 6.现浇钢筋砼斜屋面板,植筋∅10钢筋头露出屋面130，中距双向1000
发电机房排烟道、
地下室出地面风井
地下室内墙面
1.防霉涂料 (腻子至梁底)
车库墙面、设备房
2.7厚DP15预拌砂浆找平,并拉细毛 3.8厚DP15预拌砂浆打底扫毛或划出纹道
4.基层墙体（不同材料交界处钉钢丝网一层∅0.7，混凝土梁柱刷素水泥浆一道）
1.乳胶漆饰面
2.7厚DP15预拌砂浆找平,并拉细毛
楼电梯厅
3.8厚DP15预拌砂浆打底扫毛或划出纹道
4.基层墙体（不同材料交界处钉钢丝网一层∅0.7，混凝土梁柱刷素水泥浆一道）
地下室顶棚
车库
保温平屋面
浅谈总承包项目施工界面划分
浅谈总承包项目施工界面划分浅谈总承包项目施工界面划分摘要：在总承包项目管理中，施工界面划分是一个系统性的工作，界面划分的完善性、系统性、具体性体现了项目管理精细化的程度，合理的界面划分能够提高项目管理效率、减少施工管理中的扯皮、工作内容真空现象。
关键词：总承包施工界面划分一、工程总承包模式的分类在实践中，从各种角度可以对总承包模式进行分类。
按设计范围不同，工程总承包除EPC模式外还有以下几种基本模式：设计一采购承包(EP)；设计一采购一施工管理(EPCm)；设计一采购一施工监理(EPCs)；设计一采购一施工咨询(EPCa)。
二、EPC项目施工界面划分1.EPC项目部组成EPC项目部基本组成：项目经理、项目副经理、控制部、采购部、施工部、设计部、QHSE部、综合管理部、试运开车部，根据不同的项目建设特点组成部门略有变化。
2.部门间紧密结合对施工界面划分作用2.1控制部与设计部控制部是整个项目部的核心部分，在项目建设的前期对于施工界面的划分起着至关重要的作用。
从项目运行的前期来看，设计部门负责施工图纸的编制，而控制部门中负责与分包商磋商合同人员就与施工界面的划分有着密切的关系。
控制部在进行施工界面划分前必须了解设计部门各个专业系统的可分割性及整体性，这样，在进行合同界面商定时才能够做到划分清晰、合理，便于以后操作管理。
当然，与之相呼应的则是设计部相关专业的技术人员将图纸按照施工界面划分进行整理、完善，以体现出界面的清晰度及完整性。
例如：项目建设中电、信、仪等专业的电缆线路与整个系统紧密相连，按照传统的以建筑物墙皮划分施工界面的方法，就会出现界面划分不合理、施工现场难以操作的问题。
以某个建筑物墙皮为施工界面，从建筑、结构等方面划分是显而易见了，但相关联的电、信、仪、管线系统就会出现中间切断的情况，这在实际操作中是不可能实现的。
通过以上例子，我们发现不同专业的界面划分是不能遵循一个固定模式的。
这个问题在合同中予以体现，确是需要我们慎重考虑的。
2天津房地产住宅项目施工界面划分(安装)x
2天津房地产住宅项目施工界面划分（安装）x天津房地产住宅项目的施工界面划分与安装是一个涉及到各个方面的复杂过程。
下面将对该过程进行详细介绍，并附上一份超过1200字的说明。
一、施工界面划分施工界面划分主要是指将整个房地产住宅项目划分为不同的施工区域，以便于施工管理和进度控制。
1.基础设施划分基础设施是住宅项目的重要组成部分，包括建筑物的地基、道路、给排水系统等。
在施工界面划分中，需要将基础设施划分为不同的区域，比如道路工程、排水工程、供水工程等。
2.建筑物划分建筑物是住宅项目的主体部分，包括主楼、配楼、公共设施等。
在施工界面划分中，需要将建筑物划分为不同的区域，比如主楼施工区、配楼施工区、公共设施施工区等。
3.内外装修划分内外装修是住宅项目的重要工作内容，包括墙面装修、地面装修、天花装修等。
在施工界面划分中，需要将内外装修划分为不同的区域，比如墙面施工区、地面施工区、天花施工区等。
4.电力供应划分电力供应是住宅项目的基础设施之一，包括电缆、电线、开关等。
在施工界面划分中，需要将电力供应划分为不同的区域，比如电缆敷设区、电线连接区、开关安装区等。
5.绿化景观划分绿化景观是住宅项目的美化工程，包括花坛、草坪、树木等。
在施工界面划分中，需要将绿化景观划分为不同的区域，比如花坛建设区、草坪建设区、树木种植区等。
以上是施工界面划分的主要内容，根据具体情况和项目需求，还可以进行更加详细的划分。
二、安装工作安装工作是指在施工界面划分的基础上，进行具体的设备和材料的安装工作。
1.基础设施安装在基础设施划分的基础上，进行具体的施工工作。
比如，道路工程需要进行路面铺设、标线喷涂等；给排水系统需要进行管道敷设、设备安装等。
2.建筑物安装在建筑物划分的基础上，进行具体的施工工作。
比如，主楼施工区需要进行主体结构施工、装饰工程施工等；配楼施工区需要进行配电箱安装、空调设备安装等。
3.内外装修安装在内外装修划分的基础上，进行具体的施工工作。
总包合同施工界面划分
总包合同施⼯界⾯划分⼆、⼯程承包范围、分类定义1、承包范围：施⼯图纸范围内除售楼处外的⼟建、安装⼯程（除发包⼈要求分包外）以及图纸会审纪要、施⼯过程中的相关联系单调整等内容。
2、⼯程分类定义：A类⼯程：承包⼈⾃⾏完成或⾃主分包的⼯程，除B类、C类外的图纸内及甲⽅指定的所有⼯程。
B类⼯程：由发包⼈通过招标或直接发包确定，承包⼈进⾏总承包管理并可以收取总包管理配合费的专业⼯程。
（1）桩基⼯程（⼯程桩、围护桩由桩基单位施⼯）（2）铝合⾦门窗⼯程（包括百叶，其中灌浆塞缝由总包负责）（3）栏杆⼯程（护窗栏杆、楼梯栏杆由总包施⼯，栏杆预埋件由总包施⼯。
）（4）幕墙⼯程（预留和预埋由总包施⼯，总包对预留、预埋数量及位置正确性进⾏负责，凿出预埋板，并涂防锈漆）（5）⼤堂、电梯厅精装修⼯程（墙⾯基层粉刷由总包施⼯）（6）消防⼯程（预留和预埋由总包施⼯）（7）智能化⼯程（预留和预埋由总包施⼯）（8）电梯设备及安装（安全防护、井道⼟建、机房爬梯、电梯门的两侧封堵及预留预埋由总包施⼯）（9）单元门、进户门、防⽕门、防⽕卷帘、⼈防门⼯程（进户门门框灌浆材料由总包提供，预留和预埋根据需要由总包施⼯，收⼝由总包施⼯）（10）外墙涂料、⽯材⼯程（粉刷层、保温层由总包施⼯）（11）太阳能⼯程（套管预埋、设备基础由总包施⼯）（12）室外总体（13）钢结构玻璃⾬蓬（砼结构由总包施⼯）（14）交通设施⼯程/车库⽌滑坡道⼯程/地坪漆⼯程（15）泛光照明⼯程（配电箱及电源进线由总包施⼯，其中控制箱不含）C类⼯程：由发包⼈通过招标或直接发包确定，由发包⼈进⾏管理，总承包⼈不能收取总包配合费的⼯程。
（1）景观⼯程（2）电⼒⼯程（开闭所/配电房⼟建、设备基础由总包施⼯，其他总包负责的⼯作详施⼯总承包界⾯划分）（3）燃⽓管道⼯程（套管预埋、及管道安装后的封堵收⼝由总包施⼯）（4）室外给⽔⼯程（室内⽔表及表后由总包施⼯，表前由室外给⽔单位施⼯）（5）有线电视⼯程（预埋管、底盒、电缆引线由总包施⼯）（6）电话及⽹络⼯程（预埋管、底盒、电缆引线由总包施⼯）（7）精装房⼯程（含精装房内的材料采购及甲⽅分包的⼯程）（8）政府部门要求配套的其他⼯程及因发包⼈需要单独分包的⼯程注：所有出室外管道施⼯⾄室外第⼀只市政井，暂按出建筑物外墙1.5⽶计量；承包⼈负责的预埋件位置不对及预埋管堵塞由承包⼈负责整改、设备砼基础由承包⽅施⼯。
售楼处土建、精装、各专业分包施工界面划分
1
户内
依据专业蓝图完成照明、开关、插座等全部电气点位的埋管穿线工作，场地交接时提供线路测通记录及标示线路埋管走向
依据精装图纸完成照明、开关、插座等电气点位的改造工作，包括灯具、开关、插座面板安装及通电调试
2
公区走廊、电梯前室（包含地下部分）
依据专业蓝图完成照明、开关、插座等全部电气点位的埋管穿线工作，场地交接时提供线路测通记录及标示线路埋管走向
依据精装图纸完成卫生间给水点位依据精装图纸铺设，卫生间内自来水、中水用水设备的接驳（包含角阀、延长给水软管安装）及设备安装后的打压、通水试水
排水
1
厨房、卫生间、室外阳台及设备间
依据专业蓝图完成主管、立管、支管等排水系统的全部工作
依据精装图纸完成排水点位的改造，地漏位置面层铺装的开孔及排水设备的安装（包含浴缸、手盆带回水湾排水管）、收口，地漏安装低于地面铺装3mm，开孔周边裁切整齐，平滑
排风、排烟
1
卫生间、厨房
依据建筑蓝图完成排风、排烟道的安装，接口做密封处理
依据精装图纸完成排风、排烟道开孔、止逆阀安装、卫生间排气扇及连通软管或延长硬管，烟道贴墙砖需砌砖包烟道后抹灰贴砖
暖气片、地采暖
1
依据专业蓝图完成供暖主管、立管、采暖设备安装及系统通球打压试验等
依据精装图纸完成暖气片背部面层施工，符合规范要求，暖气立管出地面周围铺装开孔裁切整齐、平滑
依据Байду номын сангаас装图纸施工
外窗及窗台
1
户内
窗台依据建筑蓝图施工至窗洞封堵，抹灰找平，距主框边预留3cm
依据精装图纸完成窗台面层施工，包含施打收口胶
1
依据土建蓝图施工预留洞口，符合规范要求，需提供入户门安装水平基准线
总包单位与装修单位的工程界面划分(住宅)1
总包单位与装修单位的工程界面划分(住宅)总包单位与甲方指定分包单位的工程界面划分（住宅）一、土建部分：项目总包承包范围与专业承包交叉施工界面划分标准说明：1、本标准作为户总承包范围外各专业承包工程内容：一、总包施工图范围以内的专业承包工程内容1、铝合金门窗、阳台及空调铝合金栏杆（非铝合金栏杆由总包实施）、铝合金百叶工程；2、幕墙，钢结构雨棚，汽车坡道、自行车坡道雨棚工程、单元门；3、外墙涂料4、真石漆工程；5、入户门厅、标准层电梯厅等公共部位精装修工程；6、进户门安装工程；7、耐磨地坪工程；8、交通标识工程；9、人防门、人防设备安装工程；10、太阳能设备及安装工程；11、不锈钢水箱及安装工程；12、电梯设备及安装工程；13、消防工程；14、智能化工程；15、钢结构工程；二、总包施工图范围以外直接发包的工程内容1、景观工程；2、市政工程；3、标识标牌工程；4、夜景照明工程；5、自来水工程；6、供电工程7、管道煤气工程；8、电信工程；9、有线电视工程；10、住宅家用中央空调工程；11、立体车库；12、游泳池水处理系统工程；第二部分总承包范围与专业承包工程交叉施工界面划分：总包施工单位应完成除以上专业承包工程范围以外的所有建筑、结构、给排水、电气、暖通及基坑围护施工图中的所有工作内容，与专业承包交叉施工部位的施工界面划分详以下文字说明：一、铝合金门窗、阳台及空调铝合金栏杆、铝合金百叶工程1、总包单位负责按照建筑、结构施工图在室外地坪以上的建筑立面上预留铝合金门窗洞口，专业承包单位完成铝合金门窗安装，如有钢附框由专业承包单位施工，总包单位对洞口周边墙面进行粉刷、内外墙装饰；总包尚需负责对门窗防雷设计的防雷预埋件埋设到位；2、总包单位负责根据栏杆、百叶施工图预埋阳台、露台栏杆及空调板栏杆或铝合金百叶的预埋铁件并完成初步粉刷后移交专业承包单位进行施工，待专业承包工程与预埋件的连接施工完毕后再由总包单位完成粉刷修补。
总包与分包单位工作界面划分
门
入户大堂门 防火卷帘 防火门（甲乙丙 级） 外窗
窗 百页窗
铝合金门窗制作、安装及打膨胀剂塞缝及防 铝合金门窗分 水胶勾缝 包人 护栏及百页分 百页窗安装及打膨胀剂塞缝及防水胶勾缝 包人
外墙面
外墙砖、涂料墙 抹灰完成、苯板保温系统、外墙砖系统施工、 面及其他 局部涂料 幕墙墙面 抹灰完成、 苯板保温系统、外墙面的幕墙施工 幕墙专业分包 人 栏杆及百页分 包人
无障碍坡道栏杆扶手、采光井及疏散梯栏杆 1、消防楼梯间的栏杆；2、栏杆扶手的收口工 、凸窗、护窗栏杆、阳台（含生活阳台）栏 作 杆的制作、安装 屋面 屋面 面层完成 1、设备基础施工，套管及线管预埋、管道洞 口预留以及管道安装后的套管封堵及防水处 1、一次网（市政给水干管至水表井）及一户 理；2、施工图纸内水平干管、立管，支管施 一表的施工；2、二次加压水泵房部分系统 预留、预埋、表 给水系 工；3、一户一表水表安装前立管与pp-r管联 （水表至水泵后给水管道出水泵房外墙1.5 前表后管道、冷 统 通；楼层给水管道井接出分户给水管 米）；3、管道井水表及表前表后阀门安装； 热水管道 30~40mm，并用堵头堵好；4、为自来水施工单 4、园区给水外网；5、水泵控制系统（含配 位提供到位的水、电接驳点并承担相应的水、 电柜至水泵控制柜及水泵之间的电缆）； 电费； 园区内的建筑物雨水管道的安装，室外雨水 雨水系统 施工图指定的位置 管网的开挖及回填、管道安装、道路雨水口 排水系 、管井砌筑、管网试验等施工 统 标区内的建筑物污水管道的安装，室外污水 污水系统 排水管施工至外墙面1500mm处 系统的开挖及回填、管道安装、管井砌筑、 管网试验等施工；生化池工艺处理 栏杆 栏杆
由户内弱电箱至户内各宽带、电话点的线路 敷设、面板安装。（该工作需甲方明确确实 弱电专业分包 需要施工） 由市政接入点至户内弱电箱之间的设备、线 有线电视公司 路敷设 由弱电箱至各有限电视点的线路敷设、驳接 、面板安装。（该工作需甲方明确确实需要 弱电专业分包 施工） 智能化专业分 包 智能化专业分 包
总包、精装及各分包施工界面划分
电 水 消防
电气管路预埋及进出建筑物管路的管口的封堵（套管与砼缝隙的 穿火灾报警系统、气体灭火系统、电气火灾监控系统、 封堵；及套管内封堵）；孔洞的预留、套管的预留，桥架，穿电 消防电源监控器、防火门监控器控制线（含外网线）、 电 源线、电源箱安装、调试。 消防泵房电源柜二次接线，所有系统设备（包括基础） 安装、调试、验收、移交。 通风分包施工通风系统（地下车库、变电站、换热站、 泵房等设备房及住宅楼座太阳能水箱间，配建变电站所 有的通风设施（包括风幕机）的供应及施工（包括各种 水 负责一次二次结构预留及封堵 风机、风机自带配电箱、风管、风阀、风口、静压箱、 通风 减震器、防火伸缩软风管、防火风口等的采购、加工、 制作、运输、安装、调试、测试、检测及保修等）。） 电气管路预埋及进出建筑物管路的管口的封堵（套管与砼缝隙的 电 封堵；及套管内封堵）；孔洞的预留、套管的预留，桥架，穿电 二次线敷设、设备安装、调试 源线、安装电源箱、调试 分体空调设备及支架，套管内封堵，冷媒管道，冷凝管 住宅分体空调 预留穿墙套管，穿线 道，并将冷凝管道接至空调板预留口处并封堵
——
墙面
阳台（室内） 厨卫
墙面挂网、拉毛—瓷砖饰面完成 垫层内给水管道安装完成，在末端点位甩口, 出完成面10cm加堵头（不包括上返部分）
入户门（总包合同 内）、户内门及橱柜 （精装合同内）等单 位供应及安装 太阳能厂家负责热水 器、阀门、软管等完 整系统的供应、安装 、调试
给中水、热水 水暖
末端点位追位并安装给水管道—安装水具
热力 燃气
雨污水 气力垃圾
负责楼内雨污水水管线及坡道排水管线，接至雨污井并封堵
负责室外埋地管线，井、隔油池、化粪池等室外设施的 施工及调试验收工作 负责所有气力管道及设备施工 预留气力垃圾站电源 负荷5KW(电力局指定 中标单位）
国内TOP 房地产企业总分包施工界面划分
工程名称
1
桩基
招标人 总包 直接分
包项目
分包施工界面
×
√ 由桩基单位完成(包含桩间土、凿桩头）
2 边坡支护及降水
×
3
土方工程
×
5
室内外回填土（包括 砂石回填）
√
√ 由边坡支护及降水分包单位完成
1.无桩基础（包含但不限于地下车库、商业等区
域）的发包方负责土方挖至设计底标高+0.1m处作
√
为预留土； 2.有桩基础的发包方负责土方挖至设计底标高
×
标识及门牌号
弱电承包商负责完成下列工作： 1.弱电系统深化设计（包含可视对讲、安防、五 方通话、背景音乐、车库管理系统等）。
2.整个弱电系统（包含可视对讲、安防、背景音 乐、车库管理系统等）穿线、设备安装、调试； 3.防静电地板安装、弱电机房内的空调采购安装 √。 4.户内弱电箱的元器件安装，户内可视对讲、安 防（包括燃气探头、红外幕帘、双鉴、感烟感温 探头、语音数据布线、设备、面板安装。 5.门禁系统的施工 6.五方对讲中自电梯机房至中控室的线路敷设。 7.竖井内明装弱电箱的制作安装
力）。
5.红线内外土建施工（包括管井、管道、电缆）
。
6.动力变配电室所有设备包括：配电开关柜、进
出线柜设备施工。
7.居民配电室内的工具（绝缘鞋、手套，拉杆、
电笔、接地线）、绝缘胶垫。
√ 总包单位配合
√
指定分包负责停车位画线、倒车镜、停车引导等 内容
√
1.自来水表按暂估价计入，安装由总包负责，水
25 室外给水工程
总承包商负责完成下列工作： 1.基坑、井道、机房等部位土建、通风施工，机房电 源和照明/插座系统施工；结构洞口预留及封堵； 2.门洞口硬性安全防护栏及安全警示标志； 3.井道预埋件、承重樑及吊环施工，接地扁钢预留到 井道底坑（与集采和设计共同确定）； 4.电梯安装完成后，基坑、井道、机房等区域与电梯 配套的土建施工项目，如：安全门、挡水台、装饰面 层恢复等。
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兰花苑二期总包施工交付界面划分
兰花苑二期总包施工界面如下：
（一）地下车库（含人防）
1、天棚：a、地下门厅及走道：腻子批平,普通防霉涂料一底两面
b、其他房间：腻子批平,普通防霉涂料一底两面
2、墙柱面：a、设备用房、地下储藏室、汽车库连通口、自行车库、配电间及通信机
房、车库:20厚1：2.5水泥砂浆粉刷,腻子批平,普通防霉涂料一底两面
b、地下门厅及走道：20厚1：2。
5水泥砂浆粉刷，腻子批平，普通防霉
涂料一底两面
c、自行车坡道、汽车坡道：20厚1:2。
5水泥砂浆粉刷，腻子批平，普通
防霉涂料一底两面
3、外墙面：a、1.5mm厚聚氨酯防水涂料；20厚聚苯乙烯保温板
4、地坪：a、汽车库连通口：60-150厚C20细石砼随打随抹
b、车库: 70—150厚C20混凝土垫层,50厚C25砼面层内配∅4＠200双向钢
筋；
c、设备用房：30厚20细石砼随打随抹
d、配电房及通信房：50 厚C20细石砼随打随抹
e、汽车坡道: 100厚C20砼垫层
5、安装：a、电气工程：第一个供电点配电箱后到用户末端(地下室内电缆、桥架施
工见附图），配电箱为甲供，总包仅负责安装；
b、弱电系统：按施工图完成相关的所有弱电工程（电话、有线电视、移
动、智能化等）预埋管敷设、预留洞口等工作,保证管线畅通.
c、给水工程：上水公司施工至出水泵房外墙1m，水泵房外墙外1m至用户
末端由总包施工；水表甲供，总包负责安装.
d、排水工程:排水泵设备采用甲供方式,总包负责安装;
（二）住宅为毛胚房验收，毛胚交房,总包施工界面如下：
1、天棚：a、阳台、室外门廊、居室、储藏室：腻子批平；
b、厨房、卫生间：腻子批平；
c、住宅大堂：结构面交付;
d、餐厅、客厅及走道：腻子批平。
e、地下室所有房间：腻子批平;
2、墙柱面:a、餐厅、客厅及走道、居室、储藏室：20厚1：2。
5水泥砂浆粉刷，腻子
批平；
b、厨房、卫生间：20厚1：2。
5水泥砂浆粉刷，1。
5厚JS聚合物水泥
防水涂料，高度建筑完成面以上厨房卫生间为250,淋浴间部分为1800（与
底板JS防水上翻搭接100)；
c、住宅大堂：20厚1:2。
5水泥砂浆粉刷
d、地下室所有房间：20厚1：2。
5水泥砂浆粉刷，腻子批平；
e、外墙：20厚1：3水泥砂浆粉刷（掺3%防水粉)；
3、地面：a、住宅大堂、室外门廊：结构面层；
b、卫生间：1。
5厚JS防水层，四周上翻250，30厚细石砼随打随抹；
c、阳台：1.5厚JS防水层,30厚细石砼随打随抹；
d、厨房：1.5厚JS防水层，四周上翻250,30厚细石砼随打随抹；
e、空调机位：30厚细石砼随打随抹；
f、居室、餐厅、、储藏室、客厅及走道:30厚细石砼随打随抹；
g、地下室:30厚细石砼随打随抹；
4、安装：a、电气工程:电表箱后到用户末端；配电箱为甲供，总包仅负责安装；住
宅内每间房计算普通白炽灯一个;
b、给水系统：小高层一层由水表井后至用水末端、小高层二层以上及多
层从水泵房至用水末端；水表甲供，总包负责安装；小高层仅考虑冷水
系统；别墅需计算太阳能系统；
c、排水系统：计算至外墙第一个污水井;排水泵设备采用甲供方式，总包
负责安装；
d、弱电系统：按施工图完成相关的所有弱电工程（电话、有线电视、智
能化等）预埋管敷设、预留洞口等工作，保证管线畅通。
5、其它工作内容:a、窗台、护栏；
b、室内楼梯栏杆、扶手;
（三）公建配套，施工界面如下：
1。
天棚：a、腻子批平；
2。
墙柱面：a、一般房间、水泵房、设备房：20厚1:2.5水泥砂浆粉刷,腻子批平；
b、换洗间、卫生间：20厚1：2。
5水泥砂浆粉刷,1.5厚JS聚合物水泥
防水涂料，高度建筑完成面以上厨房卫生间为250,淋浴间部分为
1800(与底板JS防水上翻搭接100）;
e、外墙：20厚1：3水泥砂浆粉刷(掺3%防水粉）;
3.地面：a、一般房间、设备房：30厚细石砼随打随抹；
b、换洗间、卫生间：30厚细石砼随打随抹，1。
5厚JS防水层；
e、水泵房:水泥浆一道、1.5厚JS防水层、40厚细石砼随打随抹；
4.安装：a、电气工程：第一供电点配电箱后到用户末端;配电箱为甲供,总包仅负
责安装；
b、给水系统：从水泵房至用水末端;水表甲供，总包负责安装
c、排水系统：计算至外墙第一个污水井；
5。
其它工作内容：a、窗台、护栏；
b、室内楼梯栏杆、扶手；
（四）公共部位（楼梯间、电梯厅）:
1、天棚:a、电梯厅:结构面交付；
b、楼梯间：腻子批平；
2、墙柱面:a、电梯厅:20厚1：2.5水泥砂浆粉刷；
b、楼梯间：20厚1：2.5水泥砂浆粉刷，腻子批平,乳胶漆一底两面；
3、地面:a、电梯厅：结构面层；
b、楼梯间：地下室，30厚细石砼随捣随抹;
4、安装工程：a、底层大堂及电梯厅总包负责施工至公共照明配电箱,标准层电梯
厅总包按照建筑图埋管布线，预留电源位置,终端盒安装，灯具及开
关不安装;
b、楼梯间：完成全部电气工程；弱电管路预埋，每层配一个白炽灯。
（五）工程样板房2#楼东2户，样板区施工界面如下：
1、天棚、地面不粉、不批；
2、墙面：内墙，20厚1：2.5水泥砂浆粉刷；外墙,20厚1：3水泥砂浆粉刷（掺3％
防水粉）;
3、安装:a、电气的界面划分：完成从配电箱到各房间的空调回路、照明回路、插座回
路（到各房间一个点即可）的管路预埋、穿钢丝及终端盒安装；配电箱底盒
安装；电表箱至用户箱的进户总线由总包施工。
用户箱后仅预埋电管，不配
线。
配电箱为甲供，总包仅负责安装；
b、给水工程：总包施工至给水表箱（含表箱）。
水表甲供，总包负责安装,
精装修单位按精装图纸施工至给水末端.
c、排水工程：总包单位基本按照精装修图纸施工排水立管及主管横管至各排
水点.计算至外墙第一个污水井；排水泵设备采用甲供方式，总包负责安装;
d、弱电系统:按施工图完成相关的所有弱电工程（电话、有线电视、智能化等）
预埋管敷设、预留洞口等工作，保证管线畅通。
（六）19#楼(全部）、20#楼（除最西单元)批量精装房，施工界面如下:
1、天棚、地面不粉、不批；其中楼梯间：30厚C20细石砼随捣随抹；
2、墙面：内墙，20厚1：2.5水泥砂浆粉刷；外墙，20厚1：3水泥砂浆粉刷(掺3％
防水粉)；
3、安装:a、电气的界面划分:完成从配电箱到各房间的空调回路、照明回路、插座回路
（到各房间一个点即可）的管路预埋、穿钢丝及终端盒安装；配电箱底盒安
装；电表箱至用户箱的进户总线由总包施工.用户箱后仅预埋电管，不配线。
b、给水的界面划分:总包施工至给水表箱（含表箱）。
c、排水：总包单位基本按照精装修图纸施工排水立管及主管横管至各排水点。
计算至外墙第一个污水井；排水泵设备采用甲供方式，总包负责安装；
d、弱电系统：按施工图完成相关的所有弱电工程（电话、有线电视、智能化
等）预埋管敷设、预留洞口等工作,保证管线畅通。
（七）屋面工程
1、保温上人屋面：结构找坡、1。
5厚JS聚合物水泥防水涂料，20厚1：2.5水泥砂浆找平，1.2高分子防水卷材一层，80厚无机保温砂浆，40厚C20细石防水砼(内置∅4＠200双向钢筋,每隔3m×3m设分仓缝（与墙体间也须设分仓缝）缝宽20，防水油膏缝嵌）
2、保温不上人屋面：结构找坡、1.5厚JS聚合物水泥防水涂料，20厚1:2。
5水泥砂浆找平，1。
2高分子防水卷材一层，80厚无机保温砂浆，40厚C20细石防水砼
3、水泥瓦屋面：20厚1:3水泥砂浆抗渗防水找平，1。
5厚JS聚合物水泥防水涂料,80厚无机保温砂浆，35厚细石混凝土找平层(内配∅4@150双向钢筋，与屋面板予埋钢筋头绑牢)，顺水条30X25(h），中距500(固定用4X60水泥钉@600），挂瓦条30X25（h），中距
按瓦材规格，水泥瓦
4、种植屋面:1。
5厚JS聚合物水泥防水涂料；3厚APP防水卷材；最薄处40厚防水砼
保护层,内配∅4＠200双向钢筋，做出排水坡度；150厚碎石垫层；聚酯无纺布滤水层（120g/m2）;回土
（八）地下室防水
1、侧墙防水：1。
5mm厚聚氨酯防水涂料；20厚聚苯乙烯保温板;
2、底板防水：1.5厚渗透结晶型防水涂料
（九）外墙面
1、小高层外墙百叶窗内普通涂料、门头干挂石材、其余为真石漆。
2、多层门头干挂石材、其余为真石漆。
3、托老所外墙全部真石漆。
4、变电所外墙涂料
5、涂料:喷浆、20厚1:3水泥砂浆粉刷（掺3%防水粉）、1.5厚柔性耐水腻子刮平、外
墙涂料一底两面。
6、真石漆：喷浆、20厚1：3水泥砂浆粉刷(掺3%防水粉）、
7、干挂石材（门头）:结构面层。
以上项目为兰花苑二期项目总包施工界面划分原则，以上未标明的按合同规定及后
附的兰花湾项目与总包相关分项工程做法执行。
附件：兰花湾项目与总包相关分项工程做法。
上海XX房地产有限公司
2011。
8.5。