土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范193页PPT
土地一二级联动流程、风险、控地方法
土地一二级联动（流程技巧风险）地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。
但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。
很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。
很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。
本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。
一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。
一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。
一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。
第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。
在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。
原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。
二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。
因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。
基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。
在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。
其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。
土地一、二、三级开发概述PPT文档51页
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
土地一级开发模式和二级开发模式总结专题培训课件
高利润项目
非成熟区域的整体开发 旅游主题区域或社区 利润稳定的成熟区域
3
华侨城地产有限公司
主题型带土地开发模式案例—华侨城
挂牌
一
生地
级
开
用地性质为旅游主题公园用地
发
二级开发
主题公园 文化配套 公共设施
住宅 酒店 商业
深圳华侨城 4平方公里
深圳东部华侨城 7平方公里，预计投资30亿
深圳华侨城 2.6平方公里，预计投资30亿
酒店、大型商业等
动等
设施运营提升地产项目的整体价 值
地产销售回笼资金，填补设施前 期开发的投入和后期运营支出， 形成功能嫁接
形成良好的品牌和复制模式
利润空间较大的普通项目
相对非成熟区域的建设
相对非成熟区域的主题型地产项 目，类似捆绑开发
7
启动期
丰富期
增值期
复合型地产开发模式—深圳华侨城
关 全面启动华侨城旅游区 完善基建配套
4
开发模式 模式特点
适用项目
公建配套开发模式分类
PPP（公私合营）模式 BOT（建造—运营—移交） TOT（移交—运营—移交） PFI（私营机构融资）模
模式
模式
式
政府、营利性企业和非 营利性企业达成相互合 作关系，签署合同明确 双方的权利和义务，以 确保项目的顺利完成
BOT项目的所有权、运 营权在特许期限内属于 项目公司。项目公司可 把项目的运营权分包给 运营维护承包商
主导者 投入 政府收益时间 收益来源
风险 功能实现
政府独立开发模式 政府 由政府承担
城市运营开发模式 开发商+政府 由开发商承担
主题型项目带土地开发模 一级开发招投标模式 式
一二级联动开发的风险把控
一二级联动开发的风险把控虽然土地一级开发的利润率不及房产开发，但参与土地一级开发，可以加深对土地成本的了解，然后通过设置有利于己方的出让条款，大大增加在公开市场拿到二级开发权利的胜算，最终通过一二级联动开发获取更大的利润。
因此，越来越多的房地产企业开始尝试一二级联动开发模式。
然而，笔者在实践中遇到的案例表明：一二级联动开发仍然存在诸多法律风险，如何应对这些风险是一二级联动开发能否成功的关键。
实例解析笔者的某一客户计划与某市政府合作开发该市某镇，通过发展花卉产业、健康产业、旅游产业以及对该镇的整体改造，将该镇打造成以花卉为特色的低碳环保旅游风情小镇。
为此，双方签订了该镇《建设项目投资合作开发合同》（以下称为“该合同”），就土地一级开发、二次招商等问题进行了约定，一些条款便涉及到一二级联动开发的内容。
笔者将以相关条款为例，结合此类项目的实践经验，对一二级联动开发所涉及的法律风险进行说明。
首先是约定“保本回报”的法律风险。
该合同在“定义”条款中将“保本回报”定义为：在土地一级开发中，政府对开发企业在土地一级开发中的投资，按实际占用资金的天数，以年化收益率18%予以保本。
该约定可能导致该合同被认定为借款合同。
《人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
”在前述合同条款中，“保本”本身就包含着不承担经营风险的含义，而开发企业作为提供资金的当事人，按年化收益率 18 %取得固定回报可被认定为“收取固定数额货币”。
因此，该条款极有可能导致该合同被认定为借款合同。
一旦双方因本合同的履行发生纠纷，且该合同被认定为借款合同，那么开发企业从政府获得的投资回报将仅限于保本回报，并且回报比例超出人民银行同期贷款利率四倍的部分无效。
而该合同中约定的土地一级开发增值收益等额外的收益将无法得到实现。
房地产：土地一二级联动流程、风险、控地方法
土地一二级联动（流程技巧风险）写在文前地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。
但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。
很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。
很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。
本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。
一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。
一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。
一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。
第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。
在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。
原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。
二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。
因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。
基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。
在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。
其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。
土地一级开发及有关法律问题 PPT
一、概 述
一、概 述
土地一级开发目前尚无统一的学理定义。根据《北京 市土地一级开发管理暂行办法》第三条规定，土地一级开 发概念可以归纳为：政府按照土地利用总体规划、城市建 设规划及环境保护等强制性规定的基础上，就一定量的土 地进行征用、拆迁补偿、规划设计、市政基础设施、公共 配套设施和环境景观建设等活动的总和。
在政策的强力刺激下，地方政府积极推进PPP模式。 现在PPP模式已经形成了时髦的名词。
一、概 述
（2）ppp模式与土地一级开发 关系密切
PPP模式是由社会资本承 担设计、建设、运营、维护基 础设施的大部分工作。那么土 地一级开发其中就包括部分基 础设施建设。所以PPP模式与土 地一级开发关系密切。房地产 企业参与土地一级开发，可以 说是一件双赢的事情。
一、概 述
（5）工程验收 土地一级开发的工程验收包括：审核土地一级开发主
体提交的一级开发成本报告、审核待征土地地上物清除状 况及拆迁结案手续、复检市政工程等。验收由土地储备部 门、市政建设部门、工程建设管理部门、拆迁管理部门及 土地一级开发商一并完成。
本阶段，一级开发企业关注的是供地进度和成本、利 润的收回，因此会有关于供地方式的合法性、供地文件的 合规性等法律问题。
二、涉及土地一级开发的法律规定
前述土地补偿费和安置补助费最多不超过25倍，特殊 情况不能使农民保持原有生活水平，可以增加到30倍。
（2）《城市房地产管理法》只是用一条规定了拆迁 给予补偿的原则。
第六条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土 地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征 收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人 的居住条件。具体办法由国务院规定。
土地一二级联动开发模式研究及案例赏析PPT课件
建筑设计
拿地
3
历史沿革
实质上，一二级联动开发在中国并不是一个全新概念。早在上世纪至本世纪初叶，当时 传统的房地产项目开发模式就是两级市场联动开发。
土
土地一二级市场被政府清晰划界。
地
土地一级开发业务由政府下属土储
价
中心管辖，房地产开发企业仅进行 二级物业开发，不再承担土地一级
格
开发任务。
传统的房地产开发模式基本上都属于 土地、房屋两级市场联动开发。即开 发商寻求协议出让的土地，然后获得 土地开发权，再进行房屋开发。
北京市土储中心定员编制100人， 其中项目开发仅3个组别，共计 70人。
除了组织实施和管理北京市土地 一级开发外 ，该中心还承担土地 储备、组织土地招拍挂、管理土 地交易市场等职能。
土储中心属国土局直属机构，并 无工程建设、等相关一级开发专 业资质。
大量工程建设等任务实际上采用 BT、BOT等形式外包给工程方的 形式操作。
5
发展现状
随着城市土地资源的日渐稀缺，通过招拍挂市场拿地的竞争愈来愈激烈，成本不断提高。 在此条件下，一二级联动 “曲线拿地”，不失为开发企业低价获取土地的一种商业谋略。
大钟寺国际广场项目
建外SOHO、北辰绿色
家园、中服地块…
黑龙江
新疆
甘肃 青海
内蒙古 宁夏
辽宁
北京 河北
山西
山东
吉林
开封运粮河项目、郑州 升龙城项目…
• 新城开发仅基础设施开发周期往往就需5～ 10年，如包括后期运营维护和优化提升，则需 要10年甚至更长时间。 • 另一方面，由于新城开发往往地处城市远郊， 市场不成熟导致培育期长。 • 对企业而言，新城开发项目的时间成本较高， 且中远期市场风险难以预测。
房地产一级开发开发与一、二级开发联动讲义
该觃定鼓励土地使用者在符合觃划的前提下集约节约利用土地，通过厂房加层、厂区改造、内 部用地整理等途徂提高巟业用地土地利用率。在符吅觃划、丌改发用途的前提下，现有工业 用地提高土地利用率和增加容积率的，丌再增收土地价款。
节约用地觃定迓突出了存量土地的盘活利用。《觃定》总结近年来土地整治领域多项改革经验，从
城市国有土地 (毛地)
乡村集体土地 (生地)
征地、拆迁、安置
市政配套建设 X 通一平
净地、熟地
一级开发结果就是使生地（毛地）变成熟地（净地），达到出让的标准。
本报告是严格保密的。
7
杣文斌 一级开収课程
法待体系中的一级开収范围：土地出让（重新出让）前的工作为一级 开収。法待明确觃定了土地的所有权归属，但没有觃定收益权归属…
转的斱式和思路；政企吅作协议的关键要点。
学会：一级开发模拟过秳的基本要求和操作要领。
本报告是严格保密的。
2
杣文斌 一级开収课程
“新垄城镇化、棚户区改造”----一级开収将面临巨大的収 展机遇？…
新垄城镇化、棚户区改造
城市基础设斲薄弱
目标：加 快推迕城 镇建设--収展有 序、布局 优化…
基础设斲建设：交通、供水、 污水、垃圾处理等，完善基 本功能；
…三亚市将加强项目准入管理，挄照“亩 产效益标准”筛选项目…建设单位在取得 觃划建设阶殌性审批意见后，须在觃定时 限内办理下一阶殌的审批许可，直至开巟 建设；未挄时限要求办理的，本阶殌审批 意见自行失效。
…将由政府负责实施土地成片开发，丌再 不企业合作实施新的土地一级开发项目.
…闲置时间满1年的依法征收土地闲置费， 闲置时间满2年的依法无偿收回土地使用 权。
土地一级-二级开发课件
目 录
• 土地一级开发概述 • 土地二级开发概述 • 土地一级-二级开发的关系与衔接 • 土地一级-二级开发案例分析 • 土地一级-二级开发的政策法规与建议
01 土地一级开发概 述
土地一级开发定义
土地一级开发定义
土地一级开发主体
土地一级开发是指政府或其授权委托 的企业，对一定区域内的城市国有土 地、乡村集体土地进行统一的征地、 拆迁、安置、补偿，并进行适当的市 政配套设施建设，使该区域范围内的 土地达到“三通一平”、“五通一平 ”或“七通一平”的建设条件（熟地 ），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
土地二级开发模式
自主开发
开发商通过自有资金或融资方 式获取土地，自行完成规划设 计、建设施工和销售推广等环
节。
合作开发
开发商与其他企业或个人合作 ，共同出资、共同经营、共担 风险和共享收益。
代建模式
开发商接受政府或企业的委托 ，按照要求进行土地二级开发 ，完成后交付给委托方。
股权转让模式
开发商将土地股权转让给其他 企业或个人，由受让方完成后
05 土地一级-二级开 发的政策法规与 建议
国家相关政策法规解读
1 2
《土地管理法》
规定了土地使用权的取得、流转和使用等方面的 基本原则，是土地一级-二级开发的重要法律依 据。
《城市房地产管理法》
针对城市房地产的开发、经营和管理进行了规范 ，对土地一级-二级开发具有重要的指导意义。
3
《城乡规划法》
。
企业参与模式
政府通过招标等方式选择企业参与 土地一级开发，由企业负责部分或 全部开发资金筹措、规划编制等。
政企合作模式
政府和企业共同作为土地一级开发 的主体，共同出资、共同经营、共 担风险。