浅析国有土地上房屋征收制度

管理 科 学
Baidu Nhomakorabea
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浅析 国有土地上房屋征 收制 度
杨 光
（ 黑龙 江卓为房地 产评估有 限责任公 司）
摘 要： 近年来 ， 因城镇房屋拆迁 引发的利益冲突和社会 矛盾 ， 已成 为影响各地 区城镇化建设和社会稳 定的突 出问题之 一。《 国有 土 地上 房屋 征收补偿条例》 （ 下称《 条例》 ） 确定政府 为征 收唯 一主体 ， 努 力把 公共利益 同被征收人 个人 利益统一起 来 ， 通过保 护被 征收群 众 的利 益、 完善征收程序 、 加 大公众参 与、 明确补偿标 准、 补助和 奖励措施 、 禁止建设 单位 参与搬 迁 、 取 消行政机 关 自行 强制拆迁 的规 定 ， 充
分 显 示 了 维护 公 共 利 益 ， 保 障被 征 收 人 的合 法权 益 的鲜 明特 色。 关键词 ： 国有 土地 ； 房屋征收 ； 公 平补 偿 １ 政 府是 公 共 利 益征 收 惟 一补 偿 主体 于房屋征收决定公告之 日被征收房屋类似房地产 的市场价格。房地 过去 ，多数情况下由拆迁人 即开发商向当地建设主管部 门申请 产评估中不但要考虑房屋及其 附属设施本身 ，还要考虑其 占用 的土 拆迁许 可 ， 获批后 由开发商实施拆 迁。开发商为 了追求利润 ， 往往尽 地 ， 也 就 国有 土 地 使用 权 的补 偿 。对 于被 征 收 房 屋 价值 的确 定 ， 规 定 可能压缩拆迁补偿标准 ， 并且把拆迁负担转嫁到房价里 ， 这样容易造 了 “ 由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法
成拆迁人与被拆迁人矛盾激化 。《 条例》 的颁布 ， 加大 了政府的责任 ， 评估确定 ” 。如果对评估价值有异议 ， “ 可以向房地产价格评估机构 申 ； 对复核结果有异议 ， “ 可 以向房地产价格评估专家委员会 申 旦 出现 问题 ， 责任主体就非常明确 ， 政府会谨慎地对待房屋征收与 请复估” 补偿工作 ， 从制度上保证 了征收、 补偿工作的规范化。 请鉴定” 。 １ ． １公众参与具有法律效力 为了保证房地产价格评估机构 的独立、 客观 、 公正 ， 《 条例》 规定评 《 条例》 对作 出房屋征收决定规定了公众参与程序 ， 要求市 、 县级 估机构“ 由被征收人协 商选定” ； 协商不成 的， “ 通过多数决定 、 随机选 人民政府应 当组织有关部 门对征收补偿方案予 以公布 ，征求公众意 定等方式确定” 。同时明确强调 ， 任何单位和个人不得干预评估工作。 ３ 司 法 权 制约 行 政权 ， 防止 征 收权 力的 滥 用 见。 征求意见期 限不得少于 ３ ０日。 市、 县级人 民政府应 当将征求意见 情 况和根据公众意见修改 的情况及时公 布。也就是说政府实施房屋 《 城市房屋拆迁管理条例》被学者和社会抨击最多的就是行政强 征 收之前必须听取公众包括被征收人的意见 。如果没有经过条例规 拆 ， 由于政府裁定 、 自己强拆 ， 权力在行政机关体内循环 ， 失去 了外部 定 的必经程序就作 出房屋征收决定 ， 属于违法行为。 被征收人可以对 监督 ， 由此生产行政权力 的滥用 ， 以致严重损 害被拆迁人的利益 。在 房屋征 收决定提起行政复议或者提起行政诉讼 ，要求上级政府或者 房屋征收中， 司法权制约行政权 主要体现在 以下几个方面。 人 民法 院对市 、 县级人 民政府 的房屋征收决定进行 审查 。 ３ ． １法院对征收补偿决定强制执行的合法性审查 的必要性 １ ． ２ 实行房屋征收社会稳定风险评估制度 依据《 条例》 第二 十八条规定 ， 被征收人在法定期 限内不申请行政 我国国民经济迅速发展 ，城镇化进程不断加快。在城镇化进程 复议或者不提起行政诉讼 ， 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的 ， 由 中， 土地征收和房屋拆迁成为各地政府面临的不 可避免 的难题 ， 一旦 作出房屋 征收决定 的市 、 县级人民政府依法 申请人 民法 院强制执行 。 处 理不好 ， 不光会损害被拆迁人的根本利益 ， 导致被拆迁人采用各种 此条款将补偿决定与强制搬迁分离 ， 政府 向法院 申请强制执行 ， 就需 手段对拆迁工作进行抵制 ， 影 响整体工作的顺利进行 ， 更有甚者会引 要接受司法审查 ，即由法院对补偿决定 和执行 申请的合法性进行审 如果政府作出的补偿决定程明显 缺乏社会根据 、 明显缺乏法律依 发群体性事件 ， 严重影响社会的和谐稳定 。为此 ， 《 条例》 引入社会稳 查 ， 定风险评估制度 。房屋征 收部 门将征收补偿方案等有关内容进行公 据 、 存在其他明显违法并损害被执行人合法权益的 ， 法院就会裁定不 告 或公 示 ， 让被征收人充分 了解 ； 采取座谈会 、 发放 民意调查表进行 予执行。其意义在于建立一种司法权与行政权的监督制约机制 ， 由法 取消行政强制搬迁 。 问卷调查 、 民意测评等形式 ， 广泛征求各有关部 门、 被征收人 和社会 院来制约和监督政府 ， 各界的意见及建议 ； 必要时 ， 组 织相关群众代表 、 专家、 人大代表 、 政 ３ ． ２被征收人对征收补偿决定不服 ， 可以依法提起行政诉讼 协 委员 等对征收政策进行 听证或论证。在收集掌握各方面情况 的基 《 条例》 对征收决定法定条件 、 作 出决定 的程序等均作了详细 的规 础上 ， 对征收项 目的合法性 、 合 理性 、 可行性 和可控性进行全面深入 定 ， 如果对不符合规定条件 的项 目， 政府作 出征收决定 ， 或者作 出的 研究 ， 查找社会稳定风险点 ， 对可能引发的社会矛盾 问题 ， 作 出评估 征收决定程序 违法 ， 或者征 收决定损害了被征收人的合法利益 ， 作为 被征收人 可以依法提起行政诉讼 ，要求人民法 院对征收决议予 以撤 预测和分析研究 ， 并提 出相应 的防范 、 化解和应急预案。 ２ 确 定公 平 、 合 理 的 补偿 标 准 销 。司法审查是全面 的审查 ， 在诉讼过程 中， 作为原告 的被征收人和 在诉讼地位平 等的条件下 ， 通过证据和法律依 房屋征 收实践 中存在 的主要矛盾就是补偿是否公平合理 ，被征 作为被告的人 民政府 ， 支持 自己的诉讼主张。 如果政府不能提供充足的证据和法律依据 收人的财产权是否得到充分保 护。为此《 条例》 就补偿制度作 出了重 据 ， 大完善 ， 确定合理 、 公平的补偿标准。 公平补偿包括两个方面的内容 ， 来支持作 出的征收决定 ， 法院就会作 出撤销征收决定 的判决。 被征收人最关心的就是补偿安置结果 ，如未达成一致协议 的， 或 其一补偿 内容是否充分 ， 其二补偿标准是否公平。 者被征收房屋 的权属不 明确的 ， 在征收决定规定期限之后 ， 就由政府 ２ ． １补偿 内容全面公平 条例》 第二十六条作 了明确规定。 《 条例 》第 十七条规定 征收补偿 范围包括被征收房屋价值 的补 作 出补偿决定 。对此《 偿、 因征收房屋造成的搬迁 、 临时安置的补偿 以及 因征收房屋造成 的 结束 语 《 条例》 体现 了以人为本的执政理念。 我 国目前仍然处在快速工业 停产停业的补偿 。除 了这三项 补偿外 ， 市、 县 级人 民政府还应当制定 化、 城市化的发展进程中 ， 而城市人居 环境改善过程 中的建设 活动 ， 补助和奖励办法 ， 对被征 收人给予补助和奖励 。 在实施过程 中， 还需要与相关的法 为了提高房屋征 收补偿的灵活性 ， 《 条例》还规定被征收人可以 肯定要涉及房屋征收与补偿问题 。 选择货币补偿 ， 也可以选择房屋产权调换。市 、 县级政府不得剥夺 被 律制度接轨 ， 不断发展和完善 。 参考文献 征收人的选择权 。为 了保证生活条件 困难的被征 收人居住条件有所 改善 ， 对符合住房保障条件 的， 除了给予被征收人搬迁费 、 安置费等 ， 『 １ １ 最新房屋征收与补偿 法律政策案例 适用指 南【 Ｍ１ ． 北京 ： 中国法制 出 还要优先安排被征收人享受住房保 障。这都体现了人性化征收的原 版 社 ． 『 ２ １ 薛刚凌＿ 国有土地上房屋征收与补偿条例理解与运用【 ． 北京 ： 中国 则、 以及《 物权法》 中征收个人住宅应 当保障其居住条件 的精神。 法 制 出版 社 ． ２ ． ２ 评估机构独立 、 客观 、 公正确定补偿价值 《 条例》 规定 了对被征收房屋 的价值进行补偿 的底限 ， 即不得低 『 ３ １ 史笔， 顾大松 ． 房屋征收与补偿维权指 南［ Ｍ】 ． 北京 ： 中国法制 出版社．