香港工业化住宅的发展历程_图文.
中国70年住房变迁史
一、中国70年住房变迁史
住房变迁史四 （1988～1998，商品房兴起）
（1998年户型图）
（2022年户型图）
（砖混结构）
（框架结构） （框剪结构）
一、中国70年住房变迁史
住房变迁史五 （2000年后，商品房兴起）
21世纪住房关键词：高品质住宅
21世纪住房常见高层、小高层，建筑风格丰 富多样，人们对住房也有了更高的要求，不仅 关注房屋质量，而且关注孩子读书是否方便， 升值潜力如何，物业管理是否完善，交通是否 便利等。
一、中国70年住房变迁史
住房变迁史二 （1949～1978 改革开放前）
70年代住房关键词：筒子楼（1961~1970）
70年代，随着人口数量的增长，筒子楼应 运而生。“筒子楼”又称赫鲁晓夫楼，一条 长走廊串联着许多个单间，因为长长的走廊 两端通风，状如筒子，故名“筒子楼”。
住在筒子楼，邻里关系非常紧密，每天一 到饭点，楼道里就油盐飞溅，人声鼎沸，也 许你还能听到“二狗子，你妈妈喊你回家吃 饭！”
中国70年住房变迁史
汇报人：
一、中国70年住房变迁史
住房变迁史一 （ 1919～1948 新中国成立之前） 晚清~民国时期,抗日、内战
二三十年代住房关键词：先活下来
这个时期的中国大地遍地战乱饥荒，战争 中的人们只能被迫四海为家，也许住在哪里、 住得怎么样，不是大家首要在意的东西，先 活下来才是大家的头等大事。
一、中国70年住房变迁史
住房变迁史三 （1978～1988改革开放初期）
1987年12月1日 新中国首宗土地使用权拍卖会在深圳会堂举行
1985年底，“提高租金，出售公房”在全国已 有近2000个城镇进行试点，商品房的浪潮声已 起。
香港住房现状
香港住房政策的未来 展望
• 香港住房政策未来将继续面临诸多挑战，如供应不足、房价上涨 等
• 随着人口增长和经济发展，香港住房需求不断上升，供应不足 问题将更加突出
• 高房价导致社会矛盾加剧，政府需要采取更加有效的措施来调 控住房市场
THANK YOU FOR WATCHING
谢谢观看
香港人口持续增长，导致住房需求不断上升
• 随着香港出生率的上升和移民的涌入，香港人口不断增加 • 人口增长导致住房需求不断扩大，对住房市场产生压力
香港经济发展与住房需求的关系
香港经济发展导致居民收入水平提高，对住房需求 产生影响
• 随着香港经济的发展，居民收入水平 不断提高，对住房的品质和舒适度要求 更高 • 居民对住房需求的提高导致住房市场 供应紧张，房价、租金上涨
• 香港住房市场具有明显的阶层分化 • 高收入家庭通常选择居住在豪宅、独立屋等地段，享受优质的生活环境 • 中等收入家庭主要居住在居屋、康居屋等地段，享受相对较好的居住环境 • 低收入家庭主要依靠公共房屋解决居住问题，居住环境相对较差
• 香港住房市场面临严重的供应不足问题 • 随着人口增长和经济发展，香港住房需求不断上升 • 土地资源紧张，政府难以大规模增加住房供应 • 住房供应不足导致房价、租金持续上涨，社会矛盾加剧
香港住房现状深度解析
01
香港住ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ市场整体概况
香港住房市场的发展历程
20世纪50年代至70年代初期，香港 住房市场以公共房屋为主
20世纪70年代中期至 90年代，香港住房市 场逐渐向私人房屋转变
20世纪90年代至今， 香港住房市场面临诸多
2-住宅产业化s1
——现代建筑大师 [法] 勒•柯布西耶《走向新建筑》
工业化住宅缘起
我们，为什么？
发展规模问题 民工荒问题 预售政策问题
工业化实质
发挥工业化的大规模生产优势 住宅生产全过程制造业质量管理
工业化是住宅产业化的核心
产业化概念的滥用 标准化实践经验 精装修市场现状
化
直接
建 内装……
造 6天一层
竣 工 状 态
国外住宅工业化发展
美国。 法国。 日本。 香港（在英国殖民时代开始发展） 。
美国
美国工业化住宅发展历史
1930年代- 1940年代
美国的工业化住宅的发展历史始于20世纪初的用于汽车 野营的汽车房屋。
美国工业化住宅发展历史
1950年代- 1970年代
社会效益：环境保护
现场装配施工相较传统的施工方式，极大程度减少了
建筑垃圾的产生、建筑污水的排放、建筑噪音的 干扰、有害气体及粉尘的排放。
社会效益：资源节约方面
产品设计模拟优化
产品定型
提升方向
低能耗 技术
低水耗 技术
高耐久 度设计
全寿命 绿建筑
社会效益：资源节约方面
每采用工业化方式建造1400万平方米的住宅，可节约资源消耗：
新，使用能耗远低于传统住宅；
同时建造过程中的集中生产也使得
建造能耗低于传统手工方式。
社会效益：节约水源
例： 工业化生产改变了混凝土构件的养护方式，实现
养护用水的循环使用。
传统 养护
蒸汽 养护
循环 使用
水池 养生
社会效益：节约材料
工厂化集中生产的方式，降低了建筑主材的损耗； 装配化施工的方式，降低了建筑辅材的损耗。
香港住宅产业化现状
2.3 详细介绍香港住宅产业化发展状况2.3.1 香港住宅产业化发展的推动力1.香港居民的住房需求香港是世界著名的移民大都会, 居民中绝大多数是由外地迁移过去的。
50年代的香港人口仅有236万，随着60年代初期中国内地和东南亚的政局动荡。
大量资金、技术和劳动力纷纷涌入香港，每年新增人口数十万。
由于房屋建造速度赶不上增长较快的住房需求，许多人不得不栖身于简陋的所谓寮屋内。
1953年12月，九龙白田村遭遇大火，焚烧6时，毁屋万间，5万多居民一夜间失去家园。
港英政府为安置灾民，成立了半独立的屋宇建设委员会，着手兴建廉租屋宇，公屋计划就此启动【香港建筑工业化进程简述】。
香港居民的住房需求增长推动了香港政府公屋投资需求的增长。
而政府要在较短时间内提供大量公屋，诸多住宅问题应运而生。
而蕴含着先进生产技术、能大量提高公屋数量和质量的住宅产业化无疑是解决诸多住宅供给问题的一剂良方。
我们知道，生产技术的提高和推广最重要的是存在大量产品需求。
只有大量的产品需求才能带来先进制造技术的普及，从而刺激生产技术的进一步创新【保障性住房与住宅产业化互促机制的分析】。
同样的，香港居民对公屋的大量需求才能带来住宅产业化的普及，从而刺激住宅产业化中相关技术的进一步创新。
因而我们可以认为，香港居民对住宅的需求增长源源不断地推动了香港住宅产业化技术的发展。
2..香港公屋的标准化设计从50年代至90年代，香港公共房屋设计型式几经演进，这一过程促成了香港住宅设计的标准化，从而推动了施工预制装配化，为推进住宅工业化发展打下了基础。
香港的公共房屋型式的演进大致可以分为4个阶段：第1代：50～60年代的H型公共房屋；第2代：70年代的双塔式和改良版的H型公共房屋；第3代：80年代的Y型公共房屋；第4代：90年代的和谐式公共房屋。
香港公屋各代形式如图1。
图1. 香港公屋各代形式香港公屋的设计方案由第１代公屋内走廊、两边排列居室的板式平面布局，发展到第４代公屋的电梯间设在中间，每个单元均有阳台和洗手间的高层井式平面布局。
公屋发展历程
公屋发展历程1954年，政府在石硖尾兴建首个徙置屋邨以安置大火灾民。
且让我们追溯由当年至今天，香港公共房屋发展的历史。
50年代初内地政局变动，很多人涌入香港，导致寮屋数量激增。
这些挤迫又简陋的居所，环境恶劣，火警频生。
1953石硖尾寮屋区在圣诞夜发生大火，超过五万名居民一夜间失去家园。
1954政府立即在原址兴建多幢两层高的平房，临时安置无家可归的灾民。
政府斥资兴建多层徙置大厦，并设立徙置事务专员一职，以统筹其事。
成立半独立的香港屋宇建设委员会，兴建廉租屋，提供设备齐全的居所予中下收入家庭。
八幢六层高的「第一型」徙置大厦在石硖尾落成，安置火灾灾民。
政府决定展开一个有系统的徙置计划。
1957由香港屋宇建设委员会兴建的首个廉租屋邨— 北角邨落成。
1961政府正式推出「廉租屋计划」，提供较徙置屋邨质量为佳的租住房屋。
1964政府发表名为《管制权宜住所居民、徙置及政府廉租屋宇政策之检讨》白皮书。
政府推出「临时房屋计划」，为暂时未合资格入住永久公共房屋人士提供居所。
1965徙置大厦向高空发展，设施逐步改善；由「第四型」徙置大厦开始，单位内设有独立卫生间和露台。
公共屋邨住户人口达一百万。
1971华富邨落成，是首个规划成自足社区的公共屋邨，设有商场、学校、巴士总站，以及其他社区配套设施。
1972政府宣布「十年建屋计划」，在1973至1982年间，为180万人提供有独立设施的居所。
1973重组原来负责公共房屋的多个机构，成立香港房屋委员会(房委会)，以推展政府的公共房屋计划。
政府又将徙置事务处和市政事务署辖下的屋宇建设处合并成为房屋署，作为房委会的执行机关。
「第一型」和「第二型」徙置大厦的重建工作率先在石硖尾邨展开。
1976政府决定推行「居者有其屋计划」(居屋计划)，协助中低收入家庭和公共租住房屋(公屋)租户成为业主。
1978第一期居屋计划的六个屋苑推出发售。
为加快居屋计划的进度，政府邀请私人机构参与兴建居屋单位，是为「私人机构参建居屋计划」(私人参建计划)。
香港建筑工业化进程简述
２００６年５期香港建筑工业化进程简述陈振基吴超鹏黄汝安编者按香港的建筑工业化经过短短的十多年就获得了很大的成功，由开始预制部件仅用于政府兴建的公屋，逐渐为私人发展商和建筑公司接受，现已全面推广。
在此进程中，香港政府出台的相关政策以及相关部门的引导、监管起到了重要作用。
本文的三位作者都曾在香港建筑建材界就过职，亲历香港建筑工业化的过程，希望他们的此篇文章对我们的墙材革新及墙材产品的生产开发有所启示。
陈振基：原香港预力刚工业有限公司研究发展部经理。
吴超鹏：原香港联力混凝土有限公司董事。
黄汝安：原香港预力刚工业有限公司恒加预制厂总经理。
一、房屋委员会和公屋设计香港是世界著名的移民大都会，居民中绝大多数是由外地迁移过去的。
５０年代的香港人口仅有２３６万，随着６０年代初期中国内地和东南亚的政局动荡，大量资金、技术和劳动力纷纷涌入香港，每年新增人口数十万。
由于房屋建造速度赶不上居民的增长，许多人不得不栖身于简陋的所谓寮屋内。
１９５３年１２月，九龙白田村遭遇大火，焚烧６小时，毁屋万间，５万多居民一夜间失去家园。
港英政府为安置灾民，成立了半独立的屋宇建设委员会，着手兴建廉租屋宇，以设备齐全的居屋供给中下收入的家庭。
到６０年代中期，政府已用徙置大厦的形式为５０万人提供了住所。
到１９６５年，住在公屋的居民达到１００万，约占当时人口的１／４。
１９７３年屋宇建设委员会重组为专门兴建和管理公营房屋的房屋委员会。
据统计，２００１年全港人口６７０万，住私人公司建造的永久性房屋的占４９％，住公营租住房屋的占３１．９％，房委会资助出售单位的占１６．１％。
可以说，近一半的香港住房是香港房委会经手建造的，房委会称得上是香港最大的房地产投资机构。
房屋委员会的公屋设计方案经过多次变化和不断改进，由原来的走廊两边排列居室的板式布置，发展到９０年代的电梯设在中间，每个单元均有阳台和厕所的高层井式布置，被命名为“和谐式”设计，在国际社会公营楼房建设中具有一定的知名度。
香港、美国房地产发展历史
• 香港房地产和金融业的紧密关系，房地产业靠银 行的信贷支持而发展，银行业靠房地产业的发展 而获利。据统计，1981年至1987年房地产信贷规 模占香港总贷款规模的比重始终在30%以上，60 年代中则高达80%。香港优越的地理位置、完善 的基础设施和自由港政策吸引大量游资和资本涌 入房地产业，也促使香港房地产业日益兴旺。 战后以来香港爆发的6次地产危机中，有3次 直接或间接因为西方经济危机，还有两次与政治 因素和香港居民移民他国、贱抛物业有关。但就 内部因素而言，主要还是因为香港房地产市场特 殊的供求关系及其投机性。 香港经济属于开放型的自由市场经济，在多 数行业难以形成垄断性的经济力量，但在房地产 领域却具有明显的垄断色彩。
第三周期：遇挫
• 1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于 1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投 资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导 致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整， 香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。
第四周期：遇挫
• 1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976 年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978 年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)， 解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港 人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增 加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌 等)逐步形成。 承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市 场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英 香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底， 香港楼价比1981年下跌60%，1983年房地产市场 全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签 署后，市场才重新复苏。
6.大萧条与第二次世界大战 • 1929年开始的大萧条在美国历史上持续时 间最长· 也是最严重的经济衰退。在股票市 场崩溃之前，房地产的泡沫就己经破灭 • 1931年后房地产公司大量破产 • 胡弗总统和国会1932年建立了联邦住房货 款银行系统，合并和重组了储蓄和贷款协 会 • 1934年成立的联邦住房管理局引发了住房 金融革命
香港的城市发展历程
香港的城市发展历程香港的城市发展历程可以追溯到早期的渔村时代。
在19世纪初期，由于其地理位置的重要性，香港成为了一个繁忙的港口。
随着对外贸易的发展，香港逐渐成为一个国际性贸易中心。
在1880年代，香港经历了快速的工业化和城市化过程。
工厂和制造业逐渐兴起，吸引了大量的劳动力移民。
同时，城市基础设施开始建设，如电力供应、水务系统和市内交通等。
20世纪初，香港经历了几次劳工运动和社会运动，为劳工权益和社会福利争取更多保障和权力。
此后，香港成为了一个经济繁荣和社会稳定的地区，吸引了大量投资和企业到来。
在二战之后，香港迎来了更快速的发展。
香港在1950年代和1960年代成为了亚洲的制造业中心，许多外国企业在此设立了工厂，并带动了城市的经济增长。
随着时间的推移，香港逐渐从制造业转向了金融、贸易和服务业。
在1997年，香港回归中国，成为了中国的一个特别行政区。
自此以后，香港得到了更多的政策支持和资源投入，推动了城市的发展。
香港成为了一个全球金融中心和商业枢纽，吸引了大量国际企业和金融机构到来。
近年来，香港积极推动创新科技产业的发展，希望进一步提升城市的竞争力和综合实力。
同时，城市也着力于提升社会福利和环境保护，以提高居民的生活质量和城市的可持续发展。
总体而言，香港的城市发展历程经历了从渔村到国际贸易中心、从制造业重镇到金融服务枢纽的转变。
城市不断发展壮大的同时，也面临着人口增长、资源压力和社会问题等挑战。
然而，香港拥有良好的基础设施和优越的地理位置，继续发挥其独特的优势，有望继续成为一个充满活力和创新力的国际都市。
住宅工业化
住宅工业化住宅工业化首先是一种住宅生产方式的变革，其核心是要实现由传统半手工半机械化生产方式转变成一种现代住宅工业化生产方式。
住宅产业化应在住宅工业化生产的前提下，通过推行住宅标准化生产的整体性部品、采用符合工业化建造的集成性技术来实现住宅工业化生产，解决传统生产方式的住宅质量缺陷和性能不佳等弊端，提高住宅品质为中心的综合效益，进而减少能耗保护环境。
实现住宅工业化的生产方式及其技术，必将对中国住宅建设发展与变革产生根本性的影响。
二战之后，西方发达国家以住宅生产方式的转型为主要目标，将工业化与建筑设计、技术开发、部品生产和施工建造相结合，成功地实现了住宅建设工业化生产的变革。
自20世纪50年代建国初期，我国住宅工业化创立以来，伴随着解决居住问题的不同思路，我国住宅工业化历经了漫长而曲折的发展道路。
20世纪末至21世纪初的十年期间，由于我国住宅产业化方针政策的推动和住宅技术发展的需求，住宅科技进步加速发展，我国住宅工业化生产研究实践又进入了一个新的发展时期。
政府对住宅产业化的新技术、新产品、新材料的推广应用取得了明显成效，一些企业针对在住宅工业化道路上遭遇的技术问题也进行着许多尝试，住宅工业化的建设实践大幅度地推动了住宅工业化集成技术发展，促进了新时期住宅工业化的科技进步与发展。
比较而言，由于认知水平、社会经济、产业政策和技术部品体系等软硬两方面诸多因素的制约，使得我国住宅工业化历经数十年发展，并未取得长足的进步，我国住宅工业化仍处于生产方式的转型阶段。
虽然目前我国住宅工业化发展初步呈现了企业向大规模住宅工业化生产集团的整合方向发展、住宅开发向工业化生产的集成化方向发展的趋势。
但是，企业大规模住宅工业化生产集团整合仅仅停留在以万科为代表的房地产开发企业的“产业整合型模式”和以远大为代表的建材生产企业的“技术集成型模式”的探索时期，房地产企业工业化住宅建设实践项目数量极少，工业化集成技术的采用也都处于研发试验阶段。
国外工业化住宅发展历程-法国篇
国外工业化住宅发展历程-法国篇法国是工业化住宅体系发展比较早的国家，使用的绝大部分都是预制混凝土结构的体系。
20世纪50～60年代是法国工业化住宅的数量阶段。
每一个国家发展工业化的早期都是为了解决数量问题，法国也是这样。
其主要目标是：解决有无，以及降低住宅造价的问题。
在这个阶段，建筑设计由业主委托建筑师设计；大中型的施工企业和设计公司联合开发出“结构-施工”体系；预制件厂根据来图加工制作，模板并不标准，可以根据设计进行加工和调整，构件生产具有一定的灵活性。
这些“结构-施工”体系，虽然有很多实际工程遵循，但是没有形成确定的设计标准。
因为在这个阶段，需求量比较大，所以尽管它的构件是按照要求进行的灵活设计，每一套还是有足够大的生产规模来保障成本的合理性。
正是因为这些原因，造成这个阶段“有体系，没标准”的情况。
以预制大板和工具式模板为主要施工手段，侧重于工业化工艺的研究和完善，忽略了建筑设计和规划设计。
从数量上满足了住宅需求，但是形成了功能单一化的卧城，建筑形式千篇一律。
这些问题在该阶段不成问题，因为此时就是解决有无的问题。
但是到了70年代以后，房屋的需求基本上得到了解决，工业化住宅进入了质量阶段，人们开始注重它的质量和性能。
大家提出来要增加建筑面积，提高隔热、保温和隔声等住宅性能，还要求改善装修和设备的水平，并改善建筑的形象和居住环境等等。
同时因为需求量减少，建设工程趋向分散化和小型化。
没有规模效应以后，预制工厂逐渐衰败。
在这种情况下，法国国家住房部开始推广样板住宅政策。
样板住宅实际上就是标准化住宅，设计图纸公开发行，所有厂家都可以生产。
从1968年开始，样板住宅政策要求施工企业与建筑师合作，共同开展标准化的定型设计。
同时通过全国或地区性竞赛筛选出优秀方案，推荐使用。
1972～1975年法国通过了建筑设计和建筑技术方面的创新，进行了一些设计竞赛，最后确定了大概25种样板住宅。
这些样板住宅实际是以户型和单元为标准的标准化体系。
工业街区发展历程
工业街区发展历程
工业街区的发展历程可以追溯到19世纪工业革命期间。
在这
个时期，随着工业化的兴起，城市开始形成工业区域，以满足工业生产的需求。
工业街区往往位于城市的郊区或边缘地带，由于工厂、工人住宅和相关设施的集中，形成了独特的地理特征和社会组织。
在早期的工业街区中，工厂和工人住宅往往是相互混杂的。
这种布局使得工人们能够轻松地为工厂提供劳动力，同时也能够降低通勤成本。
然而，由于工业污染和生活条件的恶劣，工业街区往往成为城市中最贫困和犯罪率较高的地区。
随着社会的发展和技术的进步，工业街区逐渐发生了变化。
在20世纪中叶以后，随着环境保护意识的增强和城市规划的发展，工厂被逐渐迁离城市中心，工业街区也开始进行改造和重建。
重建后的工业街区通常被重新规划为多功能区域，包括住宅、商业、办公和休闲等用途。
这种多功能的设计理念旨在提高居住和工作的舒适度，并且使工业街区成为城市的新地标和文化景观。
在一些发达国家，工业街区的改造也涉及到历史遗产的保护与利用。
一些具有重要历史意义的建筑和场所被修复并重新利用，成为了文化创意产业和旅游业的重要组成部分。
这种历史文化保护和利用的做法，使工业街区成为了城市更新和可持续发展的重要实践项目。
总之，工业街区的发展历程经历了从早期的工业化集聚区到现代的多功能区域的转变。
随着城市发展和社会变革的不断推进，工业街区的未来将会更加多样化和可持续发展。
你误解了工业化住宅多少？
你误解了工业化住宅多少？从事工业化住宅研究以来，在和大家广泛的交流过程中，我能感觉到有一些人甚至是专家都不同程度地对工业化住宅有一些误解。
就我个人的认识，和大家作一个探讨。
我要说的第一个认识误区是关于工业化住宅的造价问题。
一般来说，大家会认为工业化住宅是大规模生产的住宅，以工业社会的既有经验来看，“工业化住宅的成本会大大下降”，认为推广工业化住宅的目的是降低成本，这是第一个认识误区。
工业化住宅的兴起起源于二次世界大战之后的房荒，当时采用工业化住宅的目的主要是追求速度和效率，以尽快安置无家可归的人，满足“多快好省”的目的。
只有这个时期快速建立起来的部分简陋的工业化住宅才比传统的住宅便宜，但那是以牺牲质量为前提的，和我们现在提到的现代工业化住宅完全是两回事儿。
后来的，或者说是现代的工业化住宅，从无论是美国、欧洲、还是香港、日本、工业化住宅的建造成本大多高于传统建造方式的住宅。
像日本的工业化住宅成本高于传统住宅15％～20 ％。
那么是不是就是说现代工业化住宅比传统住宅贵，就只有中高收入者才会买工业化住宅呢？这是第二个认识误区。
有两个原因：一是这两种住宅的质量是不同的，对非同等质量水平的住宅产品不能简单地从价格高低就下结论。
第二个原因是由于其质量较好，一方面其后期维护费用较低，另一方面其耐久性较好，使用时间较长，最后其生命周期内的总成本(life cost) 会比较低，所以这就出现了一个很有意思的一现象，只有中低收入的家庭才考虑购买工业化住宅，因为这种住宅的综合性价比较高，很少出现后期维护费用较高，买得起用不起的情况。
反而高收入家庭会考虑传统住宅，这种住宅可以根据自己的喜好来进行个性化定制，满足工业化住宅不能满足的个性化需求，而同时高收入家庭也能够负担得起后期较高的维护、运行费用。
所以，如果说早期推行工业化住宅的目的是为了速度和效率，那么现在推行工业化住宅的目的是为了提高工程质量，两者都不是为了降低建造时的成本。
建筑工业化
1970年代- 至70年代中期，人们对这类住宅的要求不断提高——面积更 大、功能更全、外形更为美观，最重要的是更为安全、耐用、节能。
•1976年，美国国会通过了国家工业化住宅建造及安全法案，（ National Manufactured Housing Construction and Safety Act） ，同年开始由HUD （Department of） Housing and Urban Development <美>住房和城市发展部负责出台一系列严格的行业规范 标准，一直沿用到今天。 •除了注重质量,现在的工业化住宅更加注重提升美观、舒适性及个性化， 许多工业化住宅的外观与非工业化住宅外观差别无几。 •新的技术不断出台，节能方面也是新的关注点。 •美国的工业化住宅经历了从追求数量到追求质量的阶段性转变。
23
美国工业化住宅现状
木结构住宅
钢结构住宅
24
美国1997年新建住宅147.6万套，其中低层住宅为113万套，而木结 构低层住宅数量为99万套，其他的为钢结构低层住宅。
据美国工业化住宅协会2001年度估计，2200万的美国人居住在1000 多万套工业化住房里。
2001年, 工业化住宅在美国占现有住宅总量的7%。2007年美国工业 化住宅产业预计为118亿美元。目前在美国，每16个人中就有1个人居住 的是工业化住宅。
采用装配式工业化建造技术，将绝大部分构件、部品甚至节点和连接 件在工厂工业化预制，现场采用流程化、工法化的连接、安装技术，可 以不受建造季节气候影响，大幅提高部品的制作质量，稳定结构的整体 建造技术水平，保障结构的整体建造质量。
11
3、发展建筑工业化建造技术是建筑业实现“四节一环保”、 低碳发展的有效途径
香港工业化住宅的发展历程
国内外工业化住宅的发展历程一、中国香港篇香港的工业化在1953年开始起动。
当时香港发生了一场大火，把Shek Kip Mei棚户区基本上都烧光了，造成了53000多人无家可归。
于是，政府启动了公屋计划。
20世纪50年代香港仅有人口236万，到1965年达到400万，2001年全港人口670万。
香港居民住在私人楼宇公司建造的永久性房屋(即商品房)内的占49%，住在公营租住房屋(即香港房委会建造的公屋)内的占31.9%，住在房委会资助的出售单位(类似内地的经济适用房)内的占16.1%。
由此可见，近一半的住房是香港房委会建造的，相关部门完全具备控制和引导香港的房地产投资的能力。
公屋的设计方案大多千篇一律，但是它也随着时代的变化经过不断改进，由原来的内走廊、两边排列居室的板式平面布局，发展到20世纪90年代的电梯间设在中间，每个单元均有阳台和洗手间的高层井式平面布局。
这种布局在香港被命名为“和谐式”设计，其一直影响着香港的高层住宅设计。
图1所示的为香港海滨南岸住宅项目。
图1.香港海滨南岸项目典型楼栋平面图“和谐式”的公屋在设计上采用筒式结构加剪力墙，但其早期的建造工艺比较落后，外墙和楼板全是现场支模现浇混凝土，内墙用砖砌成。
建筑管理是粗放式的，建筑材料浪费严重，产生的建筑垃圾令人头痛，施工质量无法控制。
于是从20世纪80年代后期开始，房委会提出预制构件的概念，开始在公屋建设中使用预制混凝土构件。
当时所有的预制构件都是工地制作，由工地负责质量，但是现场的条件使质量难以控制，后来逐渐把构件预制的工作转移到预制构件厂里面去了。
在预制工厂内生产标准化的预制构件，可以很好地贯彻质量管理和ISO9O00质量保证体系。
最先放到预制厂生产的是最简易的洗手池和厨房灶台，这两个小部件改为预制装配式后，质量不但得以保证，施工速度也加快了，现场产生的建筑垃圾也减少了，预制装配的工业化工法取得了成功。
于是，房委会进一步推动预制装配式的工业化施工方法，把施工现场最浪费模板、最费工时的楼梯也进行预制。
建筑工业化的发展历程
建筑工业化的发展历程建筑工业化是指将传统的人工制作和现场施工方式转变为工厂化、标准化和集成化的生产方式，通过运用工业化的生产模式、先进的制造技术和现代化的管理方法，提高建筑产业的效率和质量，推动建筑行业的可持续发展。
以下是建筑工业化的发展历程：第一阶段：组装式建筑的发展20世纪20年代，工业化理念开始渗透到建筑领域。
在美国，工程师R. Buckminster Fuller设计的“Dymaxion房屋”成为第一个具有标志性的组装式建筑项目。
20世纪60年代和70年代，砖混结构和钢结构的组装式建筑开始出现，标志了建筑工业化的初步发展。
第二阶段：预制建筑的崛起20世纪50年代和60年代，预制建筑技术得到大规模应用。
预制混凝土构件、钢结构模块和干挂砖等成为主要的预制建筑产品。
此外，预制建筑还应用于高层建筑、桥梁和隧道等重要工程项目中，显著提高了工程质量和施工速度。
第三阶段：装配式建筑的兴起20世纪80年代以后，装配式建筑成为建筑工业化的重要发展方向。
装配式建筑是将建筑结构、管道、设备等部件在工厂内进行预制，然后通过装配方式在现场组装而成。
这种构建方式实现了工程制造与现场安装的分离，大大提高了建筑施工效率和质量。
第四阶段：数字化建筑的兴起21世纪以来，数字化建筑技术的发展推动建筑工业化进入了一个新的阶段。
通过数字化技术，建筑设计和生产过程实现了高度集成和智能化。
建筑信息模型（BIM）的应用使得设计、施工和运营各个阶段的信息交互更加高效，同时还涌现出了3D打印、机器人施工和物联网等新兴技术，进一步推动了建筑工业化的发展进程。
总体而言，建筑工业化的发展历程经历了从组装式建筑到预制建筑再到装配式建筑的演进，最终发展到数字化建筑的阶段。
这一发展过程不仅提高了建筑产业的效率和质量，还为可持续建筑和绿色建筑的发展提供了新的机遇和挑战。
我国香港地区装配式建筑发展状况——香港装配式建筑发展经验借鉴与启示
我国香港地区装配式建筑发展状况——香港装配式建筑发展
经验借鉴与启示
岑岩;邓文敏
【期刊名称】《住宅产业》
【年(卷),期】2017(000)012
【摘要】主要观点摘要1．在政府投资的公共住房中率先进行装配式建筑实践。
香港在早期公屋建设中采用现场现浇方式，由于材料浪费严重、建筑垃圾多且无法控制质量，迫使香港政府研究开发预制装配式建造技术。
上世纪80年代，在公共房屋（包括公屋和居屋）项目中率先使用预制构件装配式施工，从而形成大量持续的有效需求，逐步培养了预制部品构件产业链，促进预制部品构件开发、生产和供应的发展，在实践过程中，不断完善符合工业化施工要求的建筑设计、施工和验收规范。
【总页数】7页(P15-21)
【作者】岑岩;邓文敏
【作者单位】深圳市住房和建设局;深圳市住房和建设局
【正文语种】中文
【中图分类】TU-0
【相关文献】
1.德国装配式建筑经验借鉴与启示 [J], ;
2.我国台湾地区装配式建筑发展状况——台湾装配式建筑发展经验借鉴与启示 [J],
吕胜利;
3.我国香港地区装配式建筑发展研究 [J], 岑岩;邓文敏;
4.我国农村装配式建筑发展状况概述 [J], 武振;刘洪娥;武洁青;
5.我国装配式建筑发展状况 [J],
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
国内外工业化住宅的发展历程
一、中国香港篇
香港的工业化在1953年开始起动。
当时香港发生了一场大火，把Shek Kip Mei棚户区基本上都烧光了，造成了53000多人无家可归。
于是，政府启动了公屋计划。
20世纪50年代香港仅有人口236万，到1965年达到400万，2001年全港人口670万。
香港居民住在私人楼宇公司建造的永久性房屋(即商品房内的占49%，住在公营租住房屋(即香港房委会建造的公屋内的占31.9%，住在房委会资助的出售单位(类似内地的经济适用房内的占16.1%。
由此可见，近一半的住房是香港房委会建造的，相关部门完全具备控制和引导香港的房地产投资的能力。
公屋的设计方案大多千篇一律，但是它也随着时代的变化经过不断改进，由原来的内走廊、两边排列居室的板式平面布局，发展到20世纪90年代的电梯间设在中间，每个单元均有阳台和洗手间的高层井式平面布局。
这种布局在香港被命名为“和谐式”设计，其一直影响着香港的高层住宅设计。
图1所示的为香港海滨南岸
住宅项目。
图1.香港海滨南岸项目典型楼栋平面图
“和谐式”的公屋在设计上采用筒式结构加剪力墙，但其早期的建造工艺比较落后，外墙和楼板全是现场支模现浇混凝土，内墙用砖砌成。
建筑管理是粗放式的，建筑材料浪费严重，产生的建筑垃圾令人头痛，施工质量无法控制。
于是从20世纪80年代后期开始，房委会提出预制构件的概念，开始在公屋建设中使用预制混凝土构件。
当时所有的预制构件都是工地制作，由工地负责质量，但是现场的条件使质量难以控制，后来逐渐把构件预制的工作转移到预制构件厂里面去了。
在预制工厂内生产标准化的预制构件，可以很好地贯彻质量管理和ISO9O00质量保证体
系。
最先放到预制厂生产的是最简易的洗手池和厨房灶台，这两个小部件改为预制装配式后，质量不但得以保证，施工速度也加快了，现场产生的建筑垃圾也减少了，预制装配的工业化工法取得了成功。
于是，房委会进一步推动预制装配式的工业化施工方法，把施工现场最浪费模板、最费工时的楼梯也进行预制。
1990年，房委会又推行更大尺寸的房屋预制构件，把传统的砌筑内隔墙改为预制条型墙板，这和我们内地推行墙改一样。
但内墙板的生产和应用并不顺利。
新的产品尚未经过长时间的使用检验，新的施工工法也未经实践的考验，难免出现诸如墙体开裂、隔声不好、不能吊挂重物等问题。
不过由于预制内墙板可以加快施工速度，增加使用面积，节约人工和材料，减少建筑垃圾，这些明显的优越性促使房委会坚持推广预制内墙板。
一方面政府于2005年开征建筑废物处置费，为了处理施工现场的建筑垃圾，建筑公司除了支付运输费，还要缴纳每吨125港元的处置费。
显然预制装配施工会减少建筑垃圾的产生，使得建筑商使用预制部件的积极性提高了。
另一方面，政府还采取了一系列质量保障措施，包括：所有生产厂家必须通过ISO质量保证体系认可，使用的配套材料必须经过认证，内墙板的生产和安装由同一家分包商负责，厂家对工地负责的是最后的墙体，而不是送交的墙板等，最终取得了较好的效
果。
私营建筑商看到公屋建设使用内墙板产生了良好的经济效益，随即跟进，使内墙板的应用得到了普及，而其成功应用又加快了外墙板的生产。
由于香港采用英国的结构设计标准，不考虑抗震，预制混凝土外墙板通过现浇结合部与框架结构主体连接，既不用考虑外墙承重，又不用考虑蒙皮效应对结构的影响，完全是外挂式，能够突出预制装配的优越性。
最主要的是预制混凝土外墙板解决了框架填充砌块外墙的渗漏问题。
因为现浇框架填充砌块外墙上面的窗户是先预留窗洞口后安装窗框，洞口与窗框间的缝隙用砂浆填塞。
由于现场难以控制质量，使得缝隙的密实度不够，在台风肆虐的季节容易造成雨水渗漏。
使用了预制外墙板后，窗框直接在预制构件厂预埋、浇筑在混凝土内，杜绝了窗框与墙体之间的缝隙渗漏问题。
同时外墙的瓷砖饰面甚至是石板饰面，也都可以在预制构件厂内和构件浇筑在一起，大大减少了高层建筑时有发生的外饰面跌落事故。
由于预制装配式外墙的质量保证率较高，可以减少政府在后期维护的人力物力投入，所以从20世纪90年代起，香港的公屋建造强制性使用预制外墙。
又由于公屋的设计标准化，使得预制构件的规模化生产成为可能，带来了不错的效率和效益。
1998年以后，私人楼宇(即商品房开发项目也开始应用预制外墙技术，但是由于预制外墙的成本较高，在2002年之前，全港仅有4个私人楼宇采用了预制建造
技术。
其大量使用是从2002年开始的，这主要归功于政府的两项政策。
为鼓励发展商提供环保设施、采用环保建筑方法和技术创新，2001年、2002年香港屋宇署、地政总署和规划署等部门联合发布《联合作业备考第1号》及《联合作业备考第2号》，规定采用露台、空中花园、非结构预制外墙等环保措施的项目将获得面积豁免，其实是变相提高容积率，多出的可售面积可以部分抵消发展商的成本增加。
此两份文件对香港住宅产业(尤其私人发展商的影响巨大，私人发展商采用预制外墙项目数量从2001年之前的4个增长到2006年的26个。
图2.香港海滨南岸项目总平面布置图
到今天，由于绝大部分的住宅(含公屋和私人项目采用了预制建造技术，一些大型建筑公司纷纷到珠江三角洲地区开设预制构件厂。
在这些厂里面，窗框甚至玻璃全部装好，瓷砖贴好，然后运到香港工地。
由于工地上空间有限，严格要求按计划运送墙板，其直接从拖车上起吊、安装，不允许二次转运。
现场工人数量减少，施工效率大大提高，体现了构件生产工厂化、施工机械化的优越性。
为了达到规模优势，私人楼宇的设计在考虑个性化的同时，也尽量使用标准化的模块设计。
比如我们前面提到的海滨南岸项目的7栋楼宇全部是标准化的，通过规划组织，使整个项目的建筑造型和外部空间丰富多变。
现在，预制构件已经不再是单调、呆板的代名词了，正好相反，现场不容易搭建模板的异型构件，采用预制装配式反倒更加有效，比如能够表现波浪起伏造型的预制构件。
我们来看一些香港工业化住宅的统计数据。
从预制比例来看，2002年，在所建公屋中，预制构件的混凝土方量约占建筑钢筋混凝土总方量的17%。
2007年，包括整体式厨卫及结构墙体，其比例提高到65%。
由此可见，预制混凝土构件的应用发展迅速。
从选择哪些构件进行预制来看，公屋和私人楼宇是不同的，但是，无论是在公屋还是在私人楼宇中，预制外墙的使用都是占第一位的，平均应用百分比为43%；排在第二位的是预制楼梯，平均有19%的住宅使用；而排在第3位的则有所不同，公屋是半预制楼板，私人楼宇是半预制阳台，总体来说还是半预制楼板的使用比例较大，平均为7%，详见表1。
表1：2006年香港预制混凝土构件的应用情况
应用量排序综合公屋私人楼宇
预制构件类
型应用百分比预制构件类型应用百分比
预制构件类
型
应用百分比
第一位预制外墙43% 预制外墙47% 预制外墙32% 第二位预制楼梯19% 预制楼梯18% 预制楼梯21% 第三位半预制楼板7% 半预制楼板8% 半预制阳台18%
图3.2006年香港预制混凝土构件的应用情况
图4.香港屋宇署、地政总署和规划署联合发布的《联合作业备考》
从香港的工业化住宅发展过程来看，政府在其间的作用非常明显。
首先，政府的公屋带头使用，抛弃粗放式的建设模式，从我做起，起到示范作用；其次，出台一些限制性的政策，比如征收建筑废物处置费，逼着开发商走资源节约的道路，具有一定的强制性；最后，给予一定的优惠政策，缓解发展商因采用新技术带来的成本增加，起到引导作用。
2006年深圳市成为国家第一个住宅产业化试点城市，2008年深圳市住宅产业化办公室成立，开始进行深圳市的住宅产业战略规划和推进机制及产业政策方面的研究，以期尽快制定相关的产业鼓励政策。
深圳完全可以借鉴自己的近邻—香港的经验，把预制外墙部分的建筑面积豁免政策作为突破口，因为这种政策对政府来说既不用付出太多财政经费，也会给开发商带来一些成本方面的补偿。
据我们测算，按香港联合作业备考的2号条款，仅考虑预制外墙的面积豁免，项目的可售建筑面
积便可增加约4%，开发商可以从这部分增加的销售面积里面得到一部分成本补偿。