物业前期介入工作指引

前期介入工作指引目录一、总则 (1)（一）目的 (1)（二）范围 (1)（三）职责 (1)二、方法和过程控制 (2)（一）物业管理前期介入的概念 (2)（二）前期介入的一般程序 (2)（三）前期介入的内容 (2)1.规划设计阶段包括 (2)2.招商策划阶段包括 (3)3.施工建设阶段包括 (3)三、规划设计阶段介入 (3)（一）规划设计评估准备 (3)（二）项目评估细则 (3)1.总体评估 (3)2.分类评估 (4)（三）评估流程注意事项 (9)四、招商策划阶段介入 (9)五、施工建设阶段介入 (10)（一）施工建设阶段重点 (10)（二）施工建设介入程序与内容 (10)（三）物管部在项目施工阶段介入应注意的要点 (10)1.要点 (10)2.地下室工程 (11)3.回填土工程 (11)4.楼面、屋面砼工程 (11)5.砌筑工程 (12)6.装饰工程 (12)7.门窗工程 (12)8.给排水工程 (12)六、物管部对竣工验收阶段介入 (13)七、相关附件 (13)一、总则（一）目的规范物管部对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新项目公司物业管理业务的正常有序开展。

（二）范围适用于商业旗下所有自持筹开业项目。

（三）职责1.物管部负责参照本指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物管部前期介入工作的顺利完成。

2.物管部应与地产开发商保持良好的沟通，及时向各方提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，保证物业前期介入工作的顺利进行。

二、方法和过程控制（一）物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业管理部在接管项目之前的地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、招商策划、施工建设、竣工验收等进行参与和介入，从物业管理运作和商业使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，确保为项目按计划开业奠定基础。

（二）前期介入的一般程序1.双方确定工作内容要求；2.物管部组成工作小组；3.制定工作计划；4.计划实施，物管部应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和相关管理合同的确认。

5.物管部与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。

6.对涉及物业利益的文件应由物管部确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。

（三）前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、招商策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。

1.规划设计阶段包括对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、商业配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、智能化配置等方面应注意的内容。

2.招商策划阶段包括物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。

3.施工建设阶段包括电气工程、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。

三、规划设计阶段介入（一）规划设计评估准备1.规划设计评估需要获得的资料1.1报批报建文件《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。

1.2企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。

1.3设计文件总说明、修建性详规规划图、建筑<设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）>、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

2.物管部需配合地产组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、招商等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。

3.物管部应组织对项目宗地状况、类似典型商业，周边配套状况，进行实地考察。

（二）项目评估细则1.总体评估1.1商业项目规划区分合理，商业性质和社区交流协调。

1.2商业项目道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。

1.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优良。

1.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

1.8智能化配置先进，网络资源充分，便于智能化建设。

1.9便于物业组织管理，节约管理成本。

2.分类评估2.1安保布局2.1.1便于安保管理区域分割，消除管理死角。

2.1.2便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。

2.1.3人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。

2.1.4安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。

2.1.5安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见2.5智能化配置）。

2.2消防布局2.2.1消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。

2.2.2消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。

2.2.3消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。

2.2.4消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。

2.3交通布局2.3.1各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

2.3.2主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

2.3.3机动车位配置充分；非机动车位配置充分，便于停放，但应符合国家规范。

2.4设备配套2.4.1水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。

2.4.2配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。

2.4.3沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。

2.4.4公共照明、楼道照明配置合理。

公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。

2.4.5配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。

2.5智能化配置2.5.1安保智能化一般可配置门禁可视对讲系统、巡更打点系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、电梯内紧急呼叫系统、安防系统等，并与消控中心联网。

2.5.2网络智能化一般可配置宽带、电子公告牌、物业管理网络平台、电气远程控制系统。

2.5.3设备管理智能化一般可配置空调控制系统、公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、商户表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并分别与消控中心、工程值班室联网。

2.5.4集中控制系统位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与集中控制系统的距离和由此造成的信号衰减。

2.5.5智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。

2.5.6其他智能化系统可参照中南商业智能化设计标准。

2.6房屋设计要求2.6.1屋面应充分考虑到防水及隔热效果，屋面应满足商场的特殊要求。

2.6.2墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

2.6.3楼板厚度与隔音符合国家规范。

2.6.4外窗应考虑开启方便，隔音防水效果好，消防逃生窗应设置合理，室内单独设置逃生梯，不宜近距离直接面对其他商户的门窗。

2.6.5厨房按照餐饮商户个性化设计标准因地制宜，有燃气配置的厨房，必须靠近建筑外立面。

2.6.6厨房隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，排水处位置合理，便于检修。

2.6.7管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。

2.6.8宜采用垂直烟道，断面尺寸充分，应有防止油烟回流和串烟措施。

出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

2.6.9底层地坪应充分考虑防潮措施。

2.6.10商铺设计应考虑运营需求，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。

2.6.11栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.30M），宜采用垂直杆件，杆间距小于1M，防止儿童攀爬（具体可参照中南商业设计规范）。

2.7绿化配置2.7.1绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

绿植区域设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。

2.7.2绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。

2.7.3绿化品种便于养护，养护成本节约。

2.7.4绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

2.7.5绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。

2.7.6主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

2.8公共空间2.8.1应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。

2.8.2宜设置可开展商场活动的集中场所及避难场所。

2.8.3公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对顾客、租户的影响。

2.8.4绿化及保洁用水取水口设置合理。

2.8.5各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。

2.8.6商场入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。

2.8.7公共区域的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。

2.8.8楼道、楼梯、电梯、过道便于货物搬运、人员不易碰撞。

2.9生态环保2.9.1商业区域内无污染环境的生产性经营性项目。

2.9.2商业区域内污水处理排放符合国家规范。

2.9.3商业区域内无各类污染源。

2.9.4周边应无直接或间接严重影响商场正常运营的污染源。

2.9.5宜采用太阳能等绿色环保能源。

2.9.6垃圾收集宜采用有害、干湿、（不）可回收的分类收集，宜采用垃圾压缩技术处理。

2.9.7垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响周边生活环境。

2.9.8宜在商业区域内形成自然生态链。

2.10管理用房2.10.1物业管理处（1）物业管理部功能：办公区、接待区、档案室、会议室。

（2）作业用房功能：消控室、保安值班室、用具房、设备房、仓库、员工休息室等。

（3）总面积：根据商场的管理面积和功能配置（根据当地法规具体参照中南商业设计规范）。

（4）位置：购物中心中央，管理本部及各商管部门相对集中。

2.11新材料、新技术2.11.1应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。

2.11.2试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。

2.11.3采用新材料、新技术应预留充足备品备件。

2.11.4采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。