2013年11月上海思南公馆、田子坊详细调研

上海思南公馆、 上海思南公馆、田子坊 调研报告
2013年 2013年11月 11月

思南公馆
项目概况
地址： 地址：浦西市中心核心区域，复兴中路与重庆 南路交接处，毗邻环境优雅的复兴公园 占地面积： 占地面积：50000余㎡ 建筑面积： 建筑面积：80000㎡ 其中需要保留保护的老建筑51幢（近3万㎡） ，新建建筑2.7万㎡及2.2万㎡地下空间。 功能区：思南公馆酒店、特色名店商业区、思 南公馆公寓和企业公馆

思南公馆
思南路历史
思南路最早叫马斯南路，1913、1914年间 修筑，路名为纪念1912年8月在巴黎去世的法国 作曲家马斯南而起。1943年，汪伪政府在接收 了法租界和公共租界后，马斯南路被改以陕西 省蓝田县名命名。1946年，又改以贵州省思南 县名命名，沿用至今。 这一条路及周围街区的形成，与上海法租 界的第三次扩张有关：法租界1849年辟设，起 初不足千亩，1900年扩展到今重庆南路，面积 为两千多亩。1914年，以同意北洋政府入界缉 拿藏匿租界的革命党人为条件，法租界实现了 它的第三次界域大扩张，面积扩大至一万五千 多亩。思南路便是筑于这一时期。 1920年4月，法租界公董局董事会提议以立 法形式在顾家宅公园（今复兴公园）周围划定 一个只能建造西式房屋的区域，此后，该区域 内陆续建造了大量花园洋房，包括现今思南公 馆的大部分建筑。从规划到营造、施工，让人 们看到了巴黎的霍斯曼式城市更新与改造在东 方上海的延伸。
思 南 路

思南公馆
人文历史
思南路周边不过方圆几里地，就有张学良公馆 、孙中山故居、周恩来公馆、梅兰芳公馆、袁 世凯次子旧居、近代畅销小说《孽海花》作者 曾朴的旧居……等等 。
周 公 馆
孙 中 山 故 居

思南公馆
改造历史
思南路风貌建筑由于历史原因，早已成为密度极 大的居民区，该地区居住密度从1944年的每幢２户 发展为20世纪末的平均每幢14户，甚至有的高达17 户，违章搭建严重，居住功能和建筑本身遭受破坏 。 该项目于1999年底立项启动，后经过市区合作 ，由上海永业集团、上海城投总公司等国有企业组 建项目公司，1999年底，思南公馆立项启动，通过 协议置换保护开发历时10年，2010年竣工开放。 经专家评审和政府有关部门批准，48幢历史建 筑作原地修缮，原貌重现。1幢的建筑构件经编号后 精心拆卸，然后作移位原貌重建。在修缮或重建的 过程中，项目开发商尽量保留建筑的原有构件和风 貌，并提升建筑的设施和使用功能，以满足现代城 市生活所需。

思南公馆
商圈分析 思南公馆北面接淮海路，1公里范围 内有上海新天地时尚文化社区、文化 广场人文艺术区、田子坊创意休闲社 区； 几个区域商业氛围各具特色，面对不 同的客群，临近而又相得益彰。

思南公馆
功能规划分析 项目整体分为四个功能区——花 园式酒店区、酒店式公寓区、商 业内街区和企业公馆区。

思南公馆
功能规划分析
南苑 思南公馆酒店： 思南公馆酒店：思南公馆酒店 由19幢建于1920-30年代的地理花园洋房 ，1幢约于同期建成的外廊式雄伟建筑和1 幢新建会所组成。 其中15幢独立花园洋房为客房部分， 供整幢出租。花园洋房分三层及四层两种 ；四层洋房设客用电梯。每幢洋房均设多 功能套房四间、客厅、餐厅、厨房、管家 用房及专用车库。部分洋房设会议厅，酒 吧、娱乐室、蒸气室及健身房等。其余4 幢花园洋房为礼宾部、接待处、商务中心 、酒吧及中西餐厅。外廊式建筑楼高三层 ，为酒店宴会及多功能厅，可供400-500 宾客宴会及会议之用。新建会所设有室内 恒温游泳池、桑拿及蒸汽室、健身房、室 外花园等。酒店可按宾客要求提供私人管 家、宴会及用车等服务。 整幢出租， 整幢出租，租金在人民币3.8 租金在人民币3.8万元 3.8万元/ 万元/晚

思南公馆
功能规划分析
西苑 企业公馆： 企业公馆：位于思南路西侧的 10幢花园洋房为思南公馆的企业公馆区， 将出租予境内外 该等花园洋房经修缮后，将出租予境内外 企业作商务用途。 企业作商务用途。 该等花园洋房于1930年代建成，含多 种建筑风格，楼高3-4层，单幢建筑面积 单幢建筑面积 约500500-650平方米 650平方米。 平方米。

思南公馆
功能规划分析
东苑 至尊府邸： 至尊府邸：思南公馆东苑至尊 府邸总建筑面积约20,000平方米，提供 提供 118套全装修住宅单元 118套全装修住宅单元作出售用途。单元 套全装修住宅单元 面积由约85平方米（一房）至350平方米 （四房）。 会所由思南公馆酒店管理，设置包括 室内恒温游泳池、桑拿及蒸气室、健身室 、室外花园等。住户礼宾部提供24小时家 居服务。 目前二手房价在9.5 目前二手房价在9.5万 9.5万－11万元 11万元/ 万元/㎡

思南公馆
功能规划分析
北里 特色名店： 特色名店：思南公馆的特色名店区位于项目的北端 ，由 由24幢老建筑和 24幢老建筑和5 幢老建筑和5幢新建筑组成， 幢新建筑组成，总建筑面积约20 总建筑面积约20， 20，000 平方米。 平方米。 该区的新老建筑形态丰富多姿，十多条宽窄不一的步行街 和六个大小开放空间穿插其中，尽显上海里弄街区的独特 氛围。 “名”和“特”是该区的特色。特色名店中约 约30%为各式 30%为各式 餐饮，其中包括中外餐厅、咖啡厅、茶馆、酒吧、冰激凌 餐饮 店和糕饼甜品店等；其余为商品零售和展销。 特色名店除出售的商品别具特色外，其经营模式也有别于 一般商区。“ “会所式” 会所式”的经营模式为顾客提供个别的售前 的经营模式 和售后服务，以满足高端客户的个性化需求。具文化内涵 的生活艺术品是特色商品中重要的一环。随着市民生活水 平和质量的日渐提高，家居艺术品已成为市民日常生活所 需。思南公馆的名店将为顾客提供高质量、富特色的艺术 珍藏。 推广活动是思南公馆特色名店的另一重要组成部分。推广 活动将糅合文化、艺术和娱乐，因此，思南公馆特色名店 区不仅是一个商区，也是一个开放式的、雅俗共赏的博览 会、大舞台。