容积率修正系数(精)

容积率修正系数确定的原则
根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则：（一）遵循报酬递增递减原则。

地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。

所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系；
（二）应体现容积率对地价的影响特点。

不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。

所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积率修正系数表。

（三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。

样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。

两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。

（四）应体现合理的收益分配关系。

地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。

土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。

大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。

四、对当前容积率修正系数确定方法的分析
当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定：
（一）特尔菲测定法：
在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。

此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇，其对地价的修正幅度都很小，一般都在5％以下，这与容积率对地价作用规律明显不符。

造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映；
（二）样点地价法：
通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数，并以该比例系数适当修正综合后，编制成容积率修正系数表。

容积率修正按不同区域、不同用途分别进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数
此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据，而且按不同区域、不同用途分别确定容积率修正系数，从方法论讲是比较合理的，但在土地市场刚刚开始发育，市场地价信息少且受非正常因素影响较大的情况下，一般城市并不具备足够的市场样点资料，无法整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格。

五、容积率修正系数的改进方法——复合系数法
根据前面的分析，影响土地价格的各种因素主要是通过收益机制和市场供求关系发生作用的。

容积率修正系数的确定，既要考虑容积率的变化引起的土地收益变化，也应考虑市场供
求关系对变化的土地收益在政府与投资者之间的分配关系的影响。

因此，容积率修正系数的确定应采用复合系数法，具体可分两步进行：第一步，用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率的变化幅度或收益变化系数；第二步，根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在政府和地产投资者之间的分配系数。

容积率修正系数等于收益机制下的收益变化系数乘以市场供求关系作用下的收益分配系数。

数学表达式为： p——剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价。

此种方法应用的关键是确定受市场供求关系作用的收益分配系数μ，当μ＝1时，容积率修正系数即为土地收益变化系数（Pi／P-1），此时因容积率增加而增加的土地收益全部归政府所有，而投资者一无所获，因此，投资者对提高容积率没有兴趣，这也不利于土地的充分利用，但这种情况一般是不会发生的，只有在需求十分旺盛，并且该投资项目没有任何风险时才会发生；当μ＝0时，则表示地价不随容积率变化，容积率增加而增加的土地收益全部归土地投资者所有，政府从中无所得益，具体到出让土地使用权则意味着应归国家的土地收益转移到了投资者手中，这样一方面使国家利益受到损失，另一方面容易形成投资者之间的不平等竞争。

当0<μ<1时，政府与投资者双方都能从容积率增加而增加的土地收益中获得部分利益，兼顾了政府与投资者双方的利益，实际操作具有合理性和可行性。

不过这里的μ有一变化范围，在这个变化范围内修正，地价仍有较大的变化幅度。

但地产市场的供求关系很难准确描述，要给μ一个确定的取值亦非易事，所以这里只能根据地价对容积率的作用规律，给μ作一些一般性的描述：一般土地需求紧张、规划控制比较严格的大城市，分配系数μ较大，可超过0.5，而小城镇分配系数取值均在0.3以下；同一城市内部不同区域的分配系数也应不同，
一般中心区域分配系数要大于边缘区域；不同用地类型的分配系数取值也有所差别，商业用地取值大于住宅用地，工业用地取值最小。

以平顶山市一级商业用地的容积率修正系数计算为例。

平顶山市一级商业用地位于市中心最繁华地段，北至矿工路、南至湛北路、东至劳动路、西至迎宾路，面积约5.3km2，集中了市内各大商场及主要的政府机关、银行，交通便利，基础设施完备。

在2002年平顶山市基准地价更新中以该区域容积率修正系数的确定作为重点，通过调查不同容积率下的样点地价，先对样点地价进行除容积率外的区域因素和个别因素修正，求出标准宗地在不同容积率下的平均地价，该区域在乎均容积率4.0时的平均地价为2600元／平方米，并以此作为基准地价。

再根据平顶山市的城市规模、经济状况、人口状况及该区域在平顶山市的经济、地理位置，确定收益分配系数为0.75，最后即可根据公式计算地价的容积率修正系数。