南京市主城区各类用地容积率修正系数表(标准版)
容积率修正系数表
0.638
0.818
0.869
8.8
0.564
0.762
0.825
0.9
1.259
1.213
1.200
2.9
0.850
0.908
0.922
4.9
0.709
0.871
0.911
6.9
0.635
0.815
0.867
8.9
0.560
0.760
0.823
1
1.232
1.189
1.177
3
0.837
0.903
0.854
0.898
7.5
0.612
0.799
0.854
9.5
0.538
0.743
0.810
1.6
1.084
1.065
1.060
3.6
0.773
0.888
0.914
5.6
0.683
0.851
0.895
7.6
0.609
0.796
0.852
9.6
0.534
0.740
0.808
1.7
1.062
1.047
1.043
3.7
0.764
0.889
0.917
5.7
0.679
0.849
0.893
7.7
0.605
0.793
0.849
9.7
0.530
0.737
0.806
1.8
1.041
1.031
1.028
3.8
0.757
0.890
0.920
土地评估说明
五、土地使用权评估说明(一)土地评估范围纳入本次评估范围的是华北制药金坦生物技术股份有限公司的1宗出让土地。
(二)土地使用权概况介绍1. 土地登记状况纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共1项，总面积为26747.6平方米，宗地位置、用途、面积、土地证书号、地号、图号等详见《土地登记状况表》(1)土地登记状况(二)土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清楚。
待估宗地没有设定他项权利。
(三)土地利用状况根据委托方提供资料及现场勘察，本次评估宗地面积26747.6平方米，宗地内主要建筑为质检办公楼、仓储及动力中心、动物房、工程楼、热力一站、车库、警卫室、乙肝房屋等，主要为框架及砖混结构，至估价基准日由华药集团金坦生物技术开发有限公司使用。
2.土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地来源合法，产权清楚。
待估宗地没有设有他项权利（详见表《土地登记状况表》）。
3.利用状况根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地具体利用情况见下表：待估宗地利用状况表建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。
（三）地价定义根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表：待估宗地地价定义表备注：七通指通水、通路、通电、通讯、排水、通暖、通气；一平指宗地内场地平整。
考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。
本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和法定剩余年期条件下，于评估基准日2008年6月30日的土地使用权价格。
容积率修正系数
0.8145
0.8133
0.8121
0.8109
容积率
7
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
7.7
7.8
7.9
修正系数
0.8097
0.8086
0.8075
0.8064
0.8053
0.8042
0.8031
0.8021
0.8011
0.8001
容积率
8
8.1
8.2
8.3
8.4
8.5
8.6
8.7
0.7499
0.7490
0.7481
容积率
12
12.1
12.2
12.3
12.4
12.5
12.6
12.7
12.8
12.9
修正系数
0.7471
0.7462
0.7453
0.7444
0.7435
0.7426
0.7417
0.7408
0.7399
0.7391
容积率
13
13.1
13.2
13.3
13.4
13.5
13.6
0.9189
0.915
0.9112
0.9075
容积率
5
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
修正系数
0.9038
0.9012
0.8986
0.8960
0.8935
0.8911
0.8887
0.8864
0.8841
容积率修正系数(精)
容积率修正系数确定的原则根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则：（一）遵循报酬递增递减原则。
地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。
所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系；（二）应体现容积率对地价的影响特点。
不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。
所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积率修正系数表。
（三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。
样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。
两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。
（四）应体现合理的收益分配关系。
地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。
土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。
大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。
四、对当前容积率修正系数确定方法的分析当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定：（一）特尔菲测定法：在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。
商服用地容积率修正系数表
38
39
40
修正系数
0.9273
0.9374
0.9469
0.9559
0.9644
0.9724
0.9799
0.987
0.9937
1
住宅用地剩余使用年期修正系数表（还原率=5.08%）
剩余使用年期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
修正系数
0.0499
0.0974
0.1426
0.1856
0.2265
0.2655
0.3025
0.1917
0.2341
0.2746
0.3132
0.35
0.3851
0.4185
剩余使用年期
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
修正系数
0.4503
0.4807
0.5097
0.5373
0.5636
0.5887
0.6126
0.6354
0.6571
0.6779
剩余使用年期
21
22
23
24
25
26
27
R≤2
2<R≤
2.5
2.5<R≤3
3<R≤
3.5
3.5<R
QP001
南城街道
南城中心片
40.83%
47.01%
50.90%
53.58%
55.56%
50.85%
54.90%
57.49%
59.28%
60.61%
南京市市区土地地价修正系数表
①基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
A．基准地价成果介绍及内涵根据《南京市区土地级别与基准地价》，南京市基准地价分商业、住宅、工业几种用途。
其基准地价内涵为基准日于2008年1月1日，土地开发程度为“六通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、土地平整）或“五通一平“（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、土地平整），不同级别、不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。
工业用途基准地价见下表。
表5-17 南京市江南八区工业用地土地级别与基准地价表根据《城镇土地估价规程》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价＝[基准地价×K1×（1+∑K）×K3+开发程度修正值]×K2式中：K1──期日修正系数∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和K3──容积率修正系数K2──土地使用年期修正系数D．区域因素及个别因素修正（∑K）根据《南京市城区土地级别调整与基准地价更新技术报告》，工业用地二级、三级地价影响因素说明表及修正系数表（见表3-26、表3-29），按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。
续表续表编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表，详见表5-30、表5-31。
表5-30 宗地A－E影响因素说明、优劣程度及修正系数表表5-31 宗地F－G影响因素说明、优劣程度及修正系数表E．容积率修正系数K3待估宗地符合城市规划容积率要求，因此对此项不做调整，容积率修正系数为1。
容积率修正系数
0.7255
0.7248
0.7241
0.7233
商服用地4-6级容积率修正系数
容积率
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
修正系数
1.4231
1.3553
1.2964
1.2445
1.1984
1.1571
1.1198
1.0858
1.0548
1.0263
容积率
2
2.1
2.2
13
13.1
13.2
13.3
13.4
13.5
13.6
13.7
13.8
13.9
修正系数
0.7941
0.7935
0.7929
0.7ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ23
0.7917
0.7911
0.7905
0.7900
0.7894
0.7888
容积率
14
14.1
14.2
14.3
14.4
14.5
14.6
14.7
14.8
14.9
修正系数
0.7883
0.8458
容积率
7
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
7.7
7.8
7.9
修正系数
0.8446
0.8434
0.8422
0.8410
0.8399
0.8388
0.8377
0.8366
0.8355
0.8345
容积率
8
8.1
容积率修正系数
0.8647
0.8616
0.8586
0.8556
0.8527
容积率
6
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
6.6
6.7
6.8
6.9
修正系数
0.8499
0.8471
0.8444
0.8417
0.8390
0.8365
0.8339
0.8314
0.8290
0.8266
容积率
7
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
0.9737
0.966
容积率
2
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
修正系数
0.9588
0.9519
0.9454
0.9393
0.9334
0.9278
0.9224
0.9173
0.9124
0.9077
容积率
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
修正系数
0.9031
0.8988
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
修正系数
0.8372
0.8356
0.8340
0.8324
0.8309
0.8294
0.8279
0.8264
0.8250
0.8236
容积率
6
6.1
6.2
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＞4.7 1.25 ＞4.3 1.2 ＞3.8 1.28定表 3.6-4.0 1.11 3.5-3.9 1.14 4.0-4.4 1.2 ＞3.9 1.2 ＞4.4 1.24
一级地
二级地 三级地 四级地 五级地 六级地 七级地 八级地
容积率区段 修正系数 容积率区段 修正系数 容积率区段 修正系数 容积率区段 修正系数 容积率区段 修正系数 容积率区段 修正系数 容积率区段 修正系数 容积率区段 修正系数 容积率区段 修正系数
＜1.7 0.67 5.1-5.5 1.17 ＜2.1 0.75 ＜1.3 0.75 ＜0.9 0.72 ＜0.9 0.78 ＜0.9 0.88 ＜0.7 0.89 ＜0.4 0.89
主城区商业用地容积率修正系数确定表 1.7-2.3 2.3-2.7 2.7-3.0 3.0-3.4 3.4-3.8 0.72 0.77 0.83 0.93 1 5.5-5.9 5.9-6.5 ＞6.5 1.23 1.28 1.35 2.1-2.4 2.4-2.7 2.7-3.0 3.0-3.4 3.4-3.8 0.79 0.87 0.93 1 1.07 1.3-1.8 1.8-2.2 2.2-2.6 2.6-3.0 3.0-3.4 0.84 0.87 0.92 1 1.08 0.9-1.3 1.3-1.7 1.7-2.1 2.1-2.5 2.5-2.9 0.82 0.88 0.95 1 1.05 0.9-1.4 1.4-1.8 1.8-2.1 2.1-2.5 2.5-3.0 0.84 0.9 1 1.1 1.16 0.9-1.4 1.4-1.8 1.8-2.3 ＞2.3 0.93 1 1.07 1.12 0.7-1.1 1.1-1.5 1.5-1.9 ＞1.9 0.93 1 1.07 1.11 0.4-0.8 0.8-1.1 1.1-1.5 ＞1.5 0.93 1 1.07 1.11 主城区住宅用地容积率修正系数确定表 1.9-2.2 2.2-2.5 2.5-2.8 2.8-3.2 3.2-3.6 0.8 0.89 0.94 1 1.06 1.7-2.0 2.0-2.3 2.3-2.7 2.7-3.1 3.1-3.5 0.91 0.95 1 1.05 1.09 1.4-1.8 1.8-2.2 2.2-2.4 ＞2.4 0.9 1 1.1 1.15 1.0-1.3 1.3-1.7 1.7-2.1 ＞2.1 0.93 1 1.07 1.13 0.7-1.0 1.0-1.4 1.4-1.8 ＞1.8 0.91 1 1.09 1.15
＞2.1 1.19 ＞1.8 1.16 ＞1.3 1.15
＞2.1 1.2 ＞1.8 1.25 ＞1.4 1.18
大厂区商业用地容积率修正系数确定表 容积率区段 ＜1.0 1.0-1.3 1.3-1.7 1.7-2.1 一级地 修正系数 0.82 0.9 1 1.1 容积率区段 ＜0.7 0.7-1.0 1-1.4 1.4-1.8 二级地 修正系数 0.73 0.85 1 1.15 容积率区段 ＜0.5 0.5-0.8 0.8-1.1 1.1-1.4 三级地 修正系数 0.81 0.9 1 1.1
＞2.1 1.18 ＞1.8 1.27 ＞1.4 1.19
定表 3.8-4.3 1.07 4.3-4.7 1.12 4.7-5.1
3.8-4.3 1.13 3.4-3.8 1.13 2.9-3.3 1.12 ＞3.0 1.22
4.3-4.7 1.21 3.8-4.3 1.16 3.3-3.8 1.18
一级地 二级地 三级地 四级地 五级地
容积率区段 修正系数 容积率区段 修正系数 容积率区段 修正系数 容积率区段 修正系数 容积率区段 修正系数
＜1.9 0.76 ＜1.7 0.8 ＜1.4 0.85 ＜1.0 0.87 ＜0.7 0.85
浦口区商业用地容积率修正系数确定表 容积率区段 ＜1.0 1.0-1.3 1.3-1.7 1.7-2.1 一级地 修正系数 0.81 0.88 1 1.12 容积率区段 ＜0.8 0.8-1.1 1.1-1.5 1.5-1.8 二级地 修正系数 0.84 0.9 1 1.1 容积率区段 ＜0.7 0.7-0.9 0.9-1.1 1.1-1.3 三级地 修正系数 0.83 0.91 1 1.09 浦口区住宅用地容积率修正系数确定表 容积率区段 ＜1.0 1.0-1.3 1.3-1.7 1.7-2.1 一级地 修正系数 0.8 0.86 1 1.14 容积率区段 ＜0.7 0.7-1.0 1.0-1.4 1.4-1.8 二级地 修正系数 0.75 0.85 1 1.15 容积率区段 ＜0.5 0.5-0.8 0.8-1.1 1.1-1.4 三级地 修正系数 0.82 0.91 1 1.09