容积率修正系数
容积率修正系数的确定
一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
（四）容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
二、容积率对地价的影响规律（三）容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。
城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。
容积率修正系数
0.8145
0.8133
0.8121
0.8109
容积率
7
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
7.7
7.8
7.9
修正系数
0.8097
0.8086
0.8075
0.8064
0.8053
0.8042
0.8031
0.8021
0.8011
0.8001
容积率
8
8.1
8.2
8.3
8.4
8.5
8.6
8.7
0.7499
0.7490
0.7481
容积率
12
12.1
12.2
12.3
12.4
12.5
12.6
12.7
12.8
12.9
修正系数
0.7471
0.7462
0.7453
0.7444
0.7435
0.7426
0.7417
0.7408
0.7399
0.7391
容积率
13
13.1
13.2
13.3
13.4
13.5
13.6
0.9189
0.915
0.9112
0.9075
容积率
5
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
修正系数
0.9038
0.9012
0.8986
0.8960
0.8935
0.8911
0.8887
0.8864
0.8841
容积率修正系数(精)
容积率修正系数确定的原则根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则：（一）遵循报酬递增递减原则。
地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。
所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系；（二）应体现容积率对地价的影响特点。
不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。
所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积率修正系数表。
（三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。
样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。
两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。
（四）应体现合理的收益分配关系。
地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。
土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。
大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。
四、对当前容积率修正系数确定方法的分析当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定：（一）特尔菲测定法：在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。
容积率修正系数
容积率修正系数容积率修正系数是指使用在建筑学、工程学和建筑物经济方面进行容积计算的时候需要考虑到的一个重要因素。
其根据实际情况和考虑到各种影响因素，来变更计算容积率的基本值，从而得出实际的容积率。
容积修正系数一般适用于将容积率的基本值进行降低的地方。
它的计算由多个环节组成，其中包括把要求的容积率按地块情况降低至实际需求的容积率，然后根据不同的政府指令和施工情况，将降低的容积率按比例加或减，得出最终所需的容积率。
常见的容积修正系数有：延续性修正系数、最大容积修正系数、建筑物高度修正系数、道路宽度修正系数等。
以延续性修正系数为例，它是对地块进行整体开发，充分利用现有的延续性现状的修正系数。
通常，地块的存在现状比如既有建筑物、绿化等等都会影响地块的容积率，这些因素都会影响容积率的大小，因此在计算容积率时，我们可以根据具体情况对容积率进行修正，让其符合实际现状，并给出合理的容积率。
另外，在计算容积率时，最大容积修正系数也是一种常见的修正因素。
它是以政府规定的总容积/地块面积来计算的，因此在计算容积率时，可以根据地块的总容积和地块面积的比例，来给予容积修正系数，从而得出最终的容积率。
建筑物高度修正系数也是一种常见的容积修正系数。
根据政府规定，在计算容积率时，一般不能超过规定的建筑物高度，因此根据每层建筑物的高度，给出相应的修正系数，以满足政府的要求。
此外，道路宽度修正系数也需要考虑，通常在求得地块的面积时，会按照实际的地块大小和道路的宽度，进行相应的修改，给出修正系数。
总之，容积修正系数是一种反映建筑或施工实际情况的一种重要系数，它可以用于计算容积率，从而得出实际的容积率，为建筑师、施工人员和建筑物经济工作者提供一个便利的参考。
容积率修正系数
0.8647
0.8616
0.8586
0.8556
0.8527
容积率
6
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
6.6
6.7
6.8
6.9
修正系数
0.8499
0.8471
0.8444
0.8417
0.8390
0.8365
0.8339
0.8314
0.8290
0.8266
容积率
7
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
0.9737
0.966
容积率
2
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
修正系数
0.9588
0.9519
0.9454
0.9393
0.9334
0.9278
0.9224
0.9173
0.9124
0.9077
容积率
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
修正系数
0.9031
0.8988
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
修正系数
0.8372
0.8356
0.8340
0.8324
0.8309
0.8294
0.8279
0.8264
0.8250
0.8236
容积率
6
6.1
6.2
容积率修正系数 (2)
8.9
修正系数
0.7991
0.7981
0.7971
0.7961
0.7952
0.7943
0.7933
0.7924
0.7915
0.7906
容积率
9
9.1
9.2
9.3
9.4
9.5
9.6
9.7
9.8
9.9
修正系数
0.7898
0.7889
0.7880
0.7872
0.7863
0.7855
0.7847
0.7839
13.7
13.8
13.9
修正系数
0.7382
0.7374
0.7365
0.7357
0.7349
0.7341
0.7333
0.7325
0.7317
0.7309
容积率
14
14.1
14.2
14.3
14.4
14.5
14.6
14.7
14.8
14.9
修正系数
0.7301
0.7293
0.7285
0.7278
0.7270
0.7637
0.7631
0.7625
0.7619
容积率
13
13.1
13.2
13.3
13.4
13.5
13.6
13.7
13.8
13.9
修正系数
0.7614
0.7608
0.7602
0.7596
0.7591
0.7585
0.7579
0.7574
0.7568
0.7563
房地产商业楼层修正系数计算公式
房地产商业楼层修正系数计算公式
修正系数计算公式如下：
修正值=案例成交价X交易时间修正系数K1X交易情况修正系数K2X区域
因素修正系数K3X个别因素修正系数K4X容积率修正系数K5X剩余年期修正系数K6
其中：
交易时间修正系数K1=（1+地价环比上涨率1%）^（案例交易时间到待估宗地交易时间之间经过的月数）
交易情况修正系数K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
区域因素修正系数K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
个别因素修正系数K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
容积率修正系数K5=待估宗地与容积率为1之间修正系数A/案例宗地与容
积率为1之间修正系数B
待估宗地与容积率为1之间修正系数A=容积率为1时修正系数X（待估宗地容积率-1）/%
案例宗地与容积率为1之间修正系数B=容积率为1时修正系数X（案例宗
地容积率-1）/%
剩余年期修正系数K6=（1-（1+土地还原利率）^（-待估宗地剩余年限））/（1-（1+土地还原利率）^（-案例宗地剩余年限））。
容积率修正系数[参考资料]
![容积率修正系数[参考资料]](https://img.taocdn.com/s3/m/fd24831f7fd5360cba1adbf1.png)
0.8046
0.8039
0.8032
0.8025
0.8018
0.8011
容积率
12
12.1
12.2
12.3
12.4
12.5
13.7
13.8
13.9
修正系数
0.7382
0.7374
0.7365
0.7357
0.7349
0.7341
0.7333
0.7325
0.7317
0.7309
容积率
14
14.1
14.2
14.3
14.4
14.5
14.6
14.7
14.8
14.9
修正系数
0.7301
0.7293
0.7285
0.7278
0.7270
0.7263
0.7255
0.7248
0.7241
0.7233
商服用地4-6级容积率修正系数
容积率
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
修正系数
1.4231
1.3554
1.1571
1.1198
1.0858
1.0548
1.0263
容积率
2
2.1
2.2
附件3
商服用地1-3级容积率修正系数
容积率
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
修正系数
1.8474
1.7266
1.6233
容积率修正系数
0.8046
0.8039
0.8032
0.8025
0.8018
0.8011
容积率
12
12.1
12.2
12.3
12.4
12.5
12.6
12.7
12.8
12.9
修正系数
0.8005
0.7998
0.7991
0.7985
0.7978
0.7972
0.7966
0.7959
0.7953
0.7947
容积率
13
13.1
13.2
13.3
13.4
13.5
13.6
13.7
13.8
13.9
修正系数
0.7941
0.7935
0.7929
0.7923
0.7917
0.7911
0.7905
0.7900
0.7894
0.7888
容积率
14
14.1
14.2
14.3
14.4
14.5
14.6
14.7
14.8
14.9
修正系数
0.7883
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
修正系数
1.000
0.9935
0.9873
0.9814
0.9756
0.9700
0.9646
0.9594
0.9544
0.9495
容积率
4
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
4.9
修正系数
容积率修正系数
0.7255
0.7248
0.7241
0.7233
商服用地4-6级容积率修正系数
容积率
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
修正系数
1.4231
1.3553
1.2964
1.2445
1.1984
1.1571
1.1198
1.0858
1.0548
1.0263
容积率
2
2.1
2.2
13
13.1
13.2
13.3
13.4
13.5
13.6
13.7
13.8
13.9
修正系数
0.7941
0.7935
0.7929
0.7ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ23
0.7917
0.7911
0.7905
0.7900
0.7894
0.7888
容积率
14
14.1
14.2
14.3
14.4
14.5
14.6
14.7
14.8
14.9
修正系数
0.7883
0.8458
容积率
7
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
7.7
7.8
7.9
修正系数
0.8446
0.8434
0.8422
0.8410
0.8399
0.8388
0.8377
0.8366
0.8355
0.8345
容积率
8
8.1
容积率修正系数
容积率修正系数容积率修正系数是指在城市规划和建设中，对建筑物容积率进行修正的一个系数。
容积率是指建筑物所占地面面积与总建筑面积之间的比值，它是衡量一个建筑物使用地面面积的指标。
但是，在实际建设中，有时候由于一些特殊因素，建筑物的容积率需要进行修正。
容积率修正系数的引入是为了合理利用土地资源、保护生态环境、提高城市建设的可持续发展水平。
在城市规划中，容积率修正系数被广泛应用于各种类型的建筑物，包括住宅、商业、工业等，其作用不仅仅是简单地调整建筑物的容积率，更重要的是对城市的整体发展起到积极的推动作用。
容积率修正系数的确定是一个复杂的过程，需要综合考虑多个因素。
首先，需要考虑土地的利用状况和土地的规划用途，以确定相应的修正系数。
例如，在市中心地区，由于土地资源紧张，容积率修正系数可能较高，以便更好地利用有限的土地资源；而在郊区，由于土地资源较为充足，容积率修正系数可能较低，以保护生态环境和提升居住品质。
其次，容积率修正系数还需要考虑周边环境和交通状况。
例如，如果一个建筑物周围有绿地和公园，容积率修正系数可能较低，以保护绿地和提升居住舒适度；而如果一个建筑物周围的交通条件良好，容积率修正系数可能较高，以满足交通需求。
另外，容积率修正系数还需要考虑建筑物本身的特点和功能。
例如，商业综合体通常需要较高的容积率修正系数，以容纳更多的商业设施和公共空间；而住宅区可能需要较低的容积率修正系数，以提供更多的绿地和居住空间。
容积率修正系数的确定需要通过科学的方法和政府的管理。
在具体实施中，可以采用城市规划专家的意见和建议，进行科学的评估和计算。
政府部门可以参考相关的法律法规和规划标准，制定适合当地实际情况的容积率修正系数。
容积率修正系数的正确使用对城市的发展至关重要。
合理的容积率修正系数可以提高土地的利用效率，降低建筑物对土地资源的占用，减少土地浪费。
同时，容积率修正系数还可以提高城市的绿化率，保护生态环境，提升城市的景观品质。
基准地价容积率修正系数的计算
基准地价容积率修正系数的计算基准地价容积率修正系数的计算，这个话题听上去挺复杂的，但其实说到底就是个“大嘴巴”的事儿。
想想吧，就像在超市里挑水果，看到那个大大的西瓜，心里想着“这可是我今天的目标！”可一问价钱，哎呀，不是我想的那么简单，得先了解它的斤两，才能判断它值不值这个钱。
基准地价容积率就像那个西瓜，它的价格和容积都需要算计得当，才能保证每个人都满意。
说到这里，容积率是啥呢？简单来说，它就是我们在某块土地上能够建多高、建多大的指标。
就好比你在家里买了个新书架，书架的高度和宽度决定了你能放多少书。
那基准地价就像是书架的价格，建多高就得多花钱。
可是，不同的地段、不同的用途，这个价格可就天差地别了。
比如市中心的地儿，绝对是寸土寸金，周边如果全是大楼，那个容积率简直就是满满的福利。
但，嘿！有些地方的地价修正系数就得看情况了。
你不能光看“表面功夫”，还得看看背后的故事。
想想，一个繁华的商业区和一个安静的住宅区，修正系数肯定是不一样的。
商业区那简直就像是“人山人海”，各种买卖兴旺得不得了，而住宅区嘛，虽然宁静，但人气可没有那么旺盛。
这时候，修正系数就像是个调味料，能让这个“菜”更好吃，能更合理地反映出土地的真实价值。
再说说怎么计算这个修正系数，听上去像是高深莫测的数学题，其实简单得很。
想象一下，你在逛街，看到心仪的衣服，上面写着“打折！”心里一阵小激动。
然后你就得计算，打完折后的价格是多少。
修正系数的计算其实也有点类似。
根据土地的不同特点、使用性质、周边环境、交通便利程度等因素来综合考量，最后得出一个让人心里舒服的数字。
修正系数不是凭空而来的，得有数据支撑。
就像你在炒股，得看走势图，不能瞎猜。
一般来说，数据来源包括市场调查、历史交易记录等等，得仔细琢磨才能得出合理的结果。
这个过程就像是在看一本悬疑小说，越读越有意思，越深入就越能发现问题的本质，找到解决的办法。
在实际操作中，很多地方也会结合一些特殊的情况来调整这个系数。
商业用地 容积率修正系数表
商业用地容积率修正系数表1. 引言容积率修正系数是商业用地规划和建设中的一个重要指标，用于调整容积率以适应实际需求和市场情况。
本文将介绍商业用地容积率修正系数表的制定原则和具体内容，以期帮助相关部门和开发商合理规划和开发商业用地。
2. 背景商业用地作为城市发展的重要组成部分，承载着各种商业活动和服务功能。
容积率是衡量建筑物开发强度和利用效率的指标。
然而，通常以居住用地为主的容积率标准无法完全适应商业用地的实际需求。
因此，引入容积率修正系数，成为解决商业用地规划开发的重要手段。
3. 容积率修正系数表的制定原则3.1 目标导向容积率修正系数表的制定应以提高商业用地开发效率和增加投资回报率为目标，满足商业用地所需的建筑空间和功能要求。
3.2 区域差异性不同地区的商业用地发展水平和市场需求存在差异。
因此，容积率修正系数表应根据地区特点进行制定，考虑到商业用地的地理位置、交通条件、人口密度等因素。
3.3 适度灵活性容积率修正系数表应具有一定的灵活性，可以根据市场需求和城市发展的变化进行调整。
灵活的修正系数能够有效应对商业用地的快速发展需求，提高用地的可持续利用性。
4. 容积率修正系数表的内容下面是一个示例商业用地容积率修正系数表，用以说明如何根据具体情况制定修正系数。
商业分类修正系数餐饮服务 1.2购物中心 1.5办公楼 1.3娱乐场所 1.4服务业 1.2其他 1.1以上修正系数仅为示例，实际修正系数的制定需综合考虑地区特点和市场需求。
5. 结论商业用地容积率修正系数表的制定对于商业用地的规划和开发至关重要。
通过合理制定修正系数，可以提高商业用地的利用效率和投资回报率，满足市场需求，促进城市经济的发展。
不同地区的修正系数应根据地方特点进行个性化制定，确保商业用地的可持续发展。
以上是针对商业用地容积率修正系数表的说明，希望能为相关部门和开发商提供参考和指导，促进商业用地规划建设的科学发展。
有关容积率修正系数的计算
有关容积率修正系数的计算容积率修正系数=平均容积率下的地价水平÷某一容积率下的地价水平。
容积率,是土地利用程度的技术经济指标.容积率增大,则表明土地利用程度高,相应会带来较高的效益,地价随之增高；另一方面而言,由于土地报酬递减规律的作用,随容积率不断升高过程中,土地利用的边际效益最终会出现递减趋势,也相应影响地价的高低.容积率修正系数的制定,目的是将不同容积率下的样点地价统一修正到平均容积率下的价格,为基准地价评估建立基础。
容积率修正主要针对商业用地和居住用地,工业对容积率敏感性较弱,故不予考虑.根据容积率对地价的作用机制与作用特点,本次容积率修正方法主要从当地土地市场实际情况出发,利用市场实际成交备案案例,先将地价修正到只有容积率差异对地价产生影响,再进一步分析地价－容积率对应关系。
一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
有关容积率修正系数的计算
有关容积率修正系数的计算有关容积率修正系数的计算口抚顺市土地估价事务所车晓华容积率是指地块的建筑面积与地块的总面积的比率.一般来说在城市的不同区域,容积率是不尽相同的l容积率的大小直接影响土地利用程度的高低.在地块面积一定的条件下,容积率越高,则建筑面积越多,土地收益也越多,地价也就越高:如容积率减小,则土地收益也随之减少,地价也随之降低.地价的高低随着容积率的变化反应非常敏感,尤其是采用市场比较法和基准地价系数修正法评估地价时,容积率修正系数的正确与否将直接决定地价评估的准确程度.如何计算容积率修正系数.本人作如下探讨:我们利用剩余法评估地价公式:地价:壁二壁篁掌±三唑①l十r+P推导出容积率与地价的关系.公式①中:专业费用(包括建筑师,工程师,测量师等)以建筑费为基数的百分率i表示,而专业费=建筑费xi;利率用表示,则利息:建筑费xr;正常利润率用P表示,则利润:总成本xp(总成本:建筑费+专业费+利息).由于以后的计算中税收可以差掉,所以不予考虑.现将公式①分解开来,我们以Dl表示土地单价;L表示售楼单价;D表示土地面积;表示建筑面积;JJ 表示建筑单价.地价=DM×DJ楼价:Lu×L建筑费:×则xDJ:唑DJ=×[等]与D之比即是容积率,用K表示D,:Kx②设:|-6%;r:6%;p:2o%则1+i+rp+ir+ip=1.3356:K×～L~-T1.3356～xJj=AK×()③口…期价是一定的,建筑造价也是一定的,且有该区域的基准地价,那么我们就可以用公式③计算出该土地等级或该区域的容积率修正值了.例如:在抚顺市的永安台地区,平均房屋售价是3300元f平方米,建筑造价为810元,平方米,容积率为1.5时的基准地价为22OO元,平方米,则△DF:AK×1760设△K:0l=0.1x:o.08即容积率每增加或减少0.1时,地价增加或减少0.o8倍.以上的推算并非是不变的,由于容积率增加到一定的限度后,平均售价也会发生变化,建筑造价也会发生变化.例如:抚顺的站前地区,在容积率2.5以下时,房屋售价是25OO元,平方米,建造造价为810元,平方米,容积率为2.0时的基准地价为2200元,平方米.则△Dr:△Kx1126设’iLK:0.1=0.1x一o.05即容积率每增加或减少0.1时,地价增加或减少0.05倍.在容积率超过2.5时,增加的面积售价为2200 平方米.建筑造价仍为810平方米.则:&DI=AKx887设AK:0.1:0.1×一o.04即容积率每增加或减少0.1时,地价增加或减少0.04倍.当容积率达3.5以上时,售价仍然是22O0元,平方米,而建筑造价却增加为1100元,平方米.则: △n=△K×562设AK:0.1=0.1x:0.026即当容积率达3.5以上时,每增加0.1,地价增加0.026倍c(下转第28页】～————————————————————————-——————一j发公司的新房,但经过评估得出该房地产在1999年lO月的市值忸为680元/平方米.笔者现场勘估时发现该房地产实际损耗并不大,造成评估现值与购买价差距如此之大的原因主要有:(1)1995年正是我市房地产开发热时期,商品房价格普遍偏高,到1999年商品房已供大于求,加上经济适用住房的大量开发, 一系列新的优惠政策的颁布,造成的经济性贬值使房产价值下降;(2)该房屋设计存在一定的缺陷(有效使用面积比例编小),同时室内装修已相对落后, 造成的功能性贬值也使得房产价值下降.估价结果是综合考虑了以上凡方面因素得出的客观合理价格.当然在具体某一建筑物的评估过程中,并不一定三个因素都能涉及到,有的可能只有物质上的折旧,有的可能是几方面的因素的结合,具体情况必须具体分析.第瞳,谨考职业谴镳估价人员和估价机构在执行任何一宗房地产估价时都必须遵守职业道德,房地产纠纷估价突出体现在公正原则,回避原则和保密原则.(1)房地产纠纷估价是为协议,调解,仲裁,诉讼等解决纠纷提供参考依据.它所涉及的双方当事人大都是由于意见不统一而引起的纠纷,房地产估价结果关系到房地产权利人及其关系人的切身利益, 如果估价结果有失公平合理,就不但解决不了纠纷, 还有可能激化矛盾.因此处理房地产纠纷估价时更应该站在套正的立场上,评估人员不能有丝毫的偏见和倾斜,更不能受金钱,权势的诱惑,确保评估的公正性.(2)国家标准《房地产估价规范》明确规定: 估价人员和估价机构应保持估价的独立性,必须回避与自己,亲属及其他有利害关系人有关的估价业务.限于房地产纠纷估价的特殊性,评估人员和评估机构必须坚持回避原则,摆脱亲戚朋友不正当的要求,要主动回避,避免估价工作遭受不正之风的干扰,确保估价工作顺利开展.坚持回避原则也是保证估价结果公正的前提之一.(3)对估价报告要坚守保密原则,特别是检察院,纪委等有关单位委托的估价尤要注意,对委托方提交的资料要妥善保管,未经委托方的同意不得擅自公开或泄漏给他人.坚守保密原则是房地产估价人员的职业要求,也是执业人员的客观需要.房地产纠纷估价是一种特殊的房地产估价,估价人员不忸要分析它的普遍性,更要注意它的特殊性.这就给我们提出了更高的要求,估价人员唯有在不断提高自身的专业素质和思想素质下,才能真正为社会,为人民提供更好的专业服务.(上接第22页)通过以上的分析测算可以看出,容积率与地价的关地价随容积率增加而增加,在一定的区间内正比例变化,但增加的速度逢临界点减缓,当k=Jjxl_3356时,地价不再随容积率的变化而变化了;当L】x1.3356时,地价可能就是负增长,这种情况是完全有可能的,但这样作与土地利用最优化相悖.以上的规律只是对一般中小城市而言,对于有些城市高层住宅高地价也可以利用此公式另定参数进行容积率修正系数的计算.在不同的城市,不同的区域有着不同的房屋售价,建筑造价和税费,利用剩余法公式推导出的这一口……期容积率修正系数计算公式,依赖于有一个准确的房屋售价预测,建筑的综合造价以及各种费用的收缴情况.在应用比较法进行地价测算时,我们会比较容易地收集到比较案例的房屋售价,建筑造价和税费情况,而应用基准地价系数修正法时,我们可按等级区域依此容积率修正系数计算公式,根据该区域内的平均售价,建筑物造价和费税情况,找出容积率修正系数变化的临界点,计算出各区间段的容积率修正系数.如该区域的个别地块差异较大,我们则可以作个别修正处理.总之,容积率的不同,直接影响地价的高低,容积率系数修正值确定的准确与否直接影响地价的估算结果,尤其是在采用市场比较法和基准地价系数修正法进行地价测算时.当然不同的城市有着城市自身固有的特点,除了售价,建筑造价和税费差异较大之外,公式中的i,r,P也不同,但只要对这些数据进行详尽的调查测算,我们就可以推算出适合于该城市情况的容积率修正系数.。
地产估价中容积率修正系数的确定
⼀、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某⼀宗地内，房屋的总建筑⾯积与宗地⾯积的⽐值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑⾯积与宗地⾯积的⽐值。
容积率的⼤⼩反映了⼟地利⽤强度及其利⽤效益的⾼低，也反映了地价⽔平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采⽤的⼀项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性： （⼀）容积率表达的是具体“宗地”内单位⼟地⾯积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表⾯⼀块有确定边界、有确定权属的⼟地，其⾯积不包括公⽤的道路、公共绿地、⼤型市政及公共设施⽤地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映⼟地的具体利⽤强度，宗地间才具有可⽐性。
（⼆）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有⼀定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底⾯积与宗地⾯积之⽐。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑⾯积相等时，三者之间的关系可表⽰为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正⽐例关系。
（三）容积率可以更加准确地衡量地价⽔平。
⼈们购买⼟地使⽤权的⽬的是为了对⼟地进⾏开发，建设房屋。
房屋的单⽅开发成本＝房屋单⽅造价＋楼⾯地价＋税＋费 楼⾯地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑⾯积＝⼟地单价／容积率 因此，楼⾯地价⽐单位地价更能准确地反映地价的⾼低。
（四）容积率存在客观上的最合理值。
在⼀般情况下，⾼容积率可以提⾼⼟地的利⽤效益，但建筑容量的增⼤，会带来建筑环境的劣化，降低使⽤的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值? ⼆、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作⽤机制可抽象概括为两个⽅⾯：⼀是通过影响⼟地收益来影响地价，⼆是通过影响⼟地供求关系影响地价。
收益机制很⼤程度上决定了⼟地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产⽣波动，决定了⼟地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。
地产估价中容积率修正系数的确定(一)
地产估价中容积率修正系数的确定(一)一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
（四）容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
二、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。
收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。
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容积率
10
10.1
10.2
10.3
10.4
10.5
10.6
10.7
10.8
10.9
修正系数
0.7815
0.7807
0.7800
0.7792
0.7785
0.7777
0.7770
0.7763
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0.7748
容积率
11
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11.2
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11.5
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11.7
0.9169
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0.ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ096
0.9061
容积率
4
4.1
4.2
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4.4
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4.6
4.7
4.8
4.9
修正系数
0.9027
0.8994
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0.8900
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容积率
5
5.1
5.2
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0.7637
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容积率
13
13.1
13.2
13.3
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13.5
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修正系数
0.7614
0.7608
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容积率
14
14.1
14.2
14.3
14.4
1.1146
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容积率
3
3.1
3.2
3.3
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3.6
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修正系数
1.0000
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容积率
8.8
8.9
修正系数
0.7991
0.7981
0.7971
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0.7952
0.7943
0.7933
0.7924
0.7915
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容积率
9
9.1
9.2
9.3
9.4
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9.8
9.9
修正系数
0.7898
0.7889
0.7880
0.7872
0.7863
0.7855
0.7847
0.7839
0.7263
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0.7241
0.7233
商服用地4-6级容积率修正系数
容积率
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
修正系数
1.4231
1.3553
1.2964
1.2445
1.1984
1.1571
1.1198
1.0858
1.0548
1.0263
容积率
2
2.1
2.2
0.7499
0.7490
0.7481
容积率
12
12.1
12.2
12.3
12.4
12.5
12.6
12.7
12.8
12.9
修正系数
0.7471
0.7462
0.7453
0.7444
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0.7426
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0.7391
容积率
13
13.1
13.2
13.3
13.4
13.5
13.6
附件3
商服用地1-3级容积率修正系数
容积率
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
修正系数
1.8474
1.7266
1.6233
1.5338
1.4554
1.3861
1.3243
1.2688
1.2186
1.1730
容积率
2
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
修正系数
1.1313
0.7877
0.7871
0.7866
0.7860
0.7855
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商服用地7-9级容积率修正系数
容积率
1
1.1
1.2
1.3
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1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
修正系数
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1.0602
1.0286
1.000
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容积率
9
9.1
9.2
9.3
9.4
9.5
9.6
9.7
9.8
9.9
修正系数
0.8237
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0.8210
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容积率
10
10.1
10.2
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13.8
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修正系数
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容积率
14
14.1
14.2
14.3
14.4
14.5
14.6
14.7
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修正系数
0.7301
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7.7
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修正系数
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8
8.1
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8.3
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修正系数
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容积率
11
11.1
11.2
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修正系数
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4.1
4.2
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修正系数
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11.9
修正系数
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0.7734
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0.7714