容积率修正系数
容积率修正系数的确定
一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
（四）容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
二、容积率对地价的影响规律（三）容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。
城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。
容积率修正系数
0.8145
0.8133
0.8121
0.8109
容积率
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修正系数
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容积率
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容积率
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修正系数
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容积率修正系数(精)
容积率修正系数确定的原则根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则：（一）遵循报酬递增递减原则。
地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。
所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系；（二）应体现容积率对地价的影响特点。
不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。
所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积率修正系数表。
（三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。
样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。
两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。
（四）应体现合理的收益分配关系。
地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。
土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。
大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。
四、对当前容积率修正系数确定方法的分析当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定：（一）特尔菲测定法：在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。
容积率修正系数
容积率修正系数容积率修正系数是指使用在建筑学、工程学和建筑物经济方面进行容积计算的时候需要考虑到的一个重要因素。
其根据实际情况和考虑到各种影响因素，来变更计算容积率的基本值，从而得出实际的容积率。
容积修正系数一般适用于将容积率的基本值进行降低的地方。
它的计算由多个环节组成，其中包括把要求的容积率按地块情况降低至实际需求的容积率，然后根据不同的政府指令和施工情况，将降低的容积率按比例加或减，得出最终所需的容积率。
常见的容积修正系数有：延续性修正系数、最大容积修正系数、建筑物高度修正系数、道路宽度修正系数等。
以延续性修正系数为例，它是对地块进行整体开发，充分利用现有的延续性现状的修正系数。
通常，地块的存在现状比如既有建筑物、绿化等等都会影响地块的容积率，这些因素都会影响容积率的大小，因此在计算容积率时，我们可以根据具体情况对容积率进行修正，让其符合实际现状，并给出合理的容积率。
另外，在计算容积率时，最大容积修正系数也是一种常见的修正因素。
它是以政府规定的总容积/地块面积来计算的，因此在计算容积率时，可以根据地块的总容积和地块面积的比例，来给予容积修正系数，从而得出最终的容积率。
建筑物高度修正系数也是一种常见的容积修正系数。
根据政府规定，在计算容积率时，一般不能超过规定的建筑物高度，因此根据每层建筑物的高度，给出相应的修正系数，以满足政府的要求。
此外，道路宽度修正系数也需要考虑，通常在求得地块的面积时，会按照实际的地块大小和道路的宽度，进行相应的修改，给出修正系数。
总之，容积修正系数是一种反映建筑或施工实际情况的一种重要系数，它可以用于计算容积率，从而得出实际的容积率，为建筑师、施工人员和建筑物经济工作者提供一个便利的参考。
容积率修正系数
0.8647
0.8616
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容积率
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修正系数
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房地产商业楼层修正系数计算公式
房地产商业楼层修正系数计算公式
修正系数计算公式如下：
修正值=案例成交价X交易时间修正系数K1X交易情况修正系数K2X区域
因素修正系数K3X个别因素修正系数K4X容积率修正系数K5X剩余年期修正系数K6
其中：
交易时间修正系数K1=（1+地价环比上涨率1%）^（案例交易时间到待估宗地交易时间之间经过的月数）
交易情况修正系数K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
区域因素修正系数K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
个别因素修正系数K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
容积率修正系数K5=待估宗地与容积率为1之间修正系数A/案例宗地与容
积率为1之间修正系数B
待估宗地与容积率为1之间修正系数A=容积率为1时修正系数X（待估宗地容积率-1）/%
案例宗地与容积率为1之间修正系数B=容积率为1时修正系数X（案例宗
地容积率-1）/%
剩余年期修正系数K6=（1-（1+土地还原利率）^（-待估宗地剩余年限））/（1-（1+土地还原利率）^（-案例宗地剩余年限））。
容积率修正系数[参考资料]
![容积率修正系数[参考资料]](https://img.taocdn.com/s3/m/fd24831f7fd5360cba1adbf1.png)
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0.8422
0.8410
0.8399
0.8388
0.8377
0.8366
0.8355
0.8345
容积率
8
8.1
8.2
8.3
8.4
8.5
8.6
8.7
8.8
8.9
修正系数
0.8334
0.8324
0.8314
10.3
10.4
10.5
10.6
10.7
10.8
10.9
修正系数
0.8151
0.8143
0.8135
0.8127
0.8119
0.8112
0.8104
0.8097
0.8089
0.8082
容积率
11
11.1
11.2
11.3
11.4
11.5
11.6
11.7
11.8
11.9
修正系数
0.8074
0.8067
0.8060
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
修正系数
1.000
0.9935
0.9873
0.9814
0.9756
0.9700
0.9646
0.9594
0.9544
0.9495
容积率
4
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
4.9
修正系数
0.9447
0.9401
0.9356
0.9313
0.9270
0.9229
11.8
11.9
修正系数
0.7741
0.7734
0.7727
0.7721
0.7714