容积率修正系数的确定

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容积率修正系数的计算

容积率修正系数的计算

容积率修正系数的计算《容积率修正系数的计算》嗨,小伙伴们!今天咱们来聊聊一个特别有趣又有点复杂的东西——容积率修正系数的计算。

你可能会想,这是个啥呀?听起来就很让人迷糊呢!我先给你讲讲容积率是啥。

容积率就像是一个魔法数字,它能告诉我们一块土地上盖了多少房子。

简单来说呢,如果一块地上房子盖得密密麻麻的,那容积率就高;要是房子盖得松松散散的,容积率就低。

就好比一个盒子里装糖果,装满了糖果的盒子,那糖果的“容积率”就高,只装了几颗糖果的盒子,“容积率”就低啦。

那这个容积率修正系数又是什么呢?它呀,就像是一个小助手,帮助我们把不同容积率下的土地价值弄得更准确。

比如说,有两块地,一块容积率高,一块容积率低,它们的价值可不能光看面积,还得看这个容积率修正系数呢。

这就像两个人,一个人工作特别忙,干的活特别多,一个人工作比较轻松,干的活少,你不能光看他们在公司的时间长短,还得看他们工作的效率系数一样。

那这个容积率修正系数怎么计算呢?这可有点像解一道超级神秘的数学谜题。

我们老师说,有一种计算方法是通过调查统计的方式。

就像我们做调查,问问那些懂房地产的叔叔阿姨,他们会根据自己的经验,说这个容积率是多少的时候,土地价值大概是怎样的情况。

比如说,当容积率是1的时候,土地价值可能是100万,当容积率变成2的时候,土地价值可能就变成180万了。

我们就可以根据这些数据来计算修正系数。

这就好像我们要知道一个糖果随着盒子里糖果数量变化价格怎么变一样,我们得去调查不同糖果数量下的价格情况。

我爸爸也跟我说过一种计算方法呢。

他说有些时候可以根据一些公式来计算。

不过这些公式可复杂啦,有好多数字和符号。

就像一个超级复杂的迷宫,里面全是弯弯绕绕的路。

比如说有一个公式是要考虑土地的成本、建筑成本还有预期的利润等等好多东西。

这就像我们要做一个超级大的蛋糕,我们得考虑面粉的成本、糖的成本、奶油的成本,还有我们想赚多少钱,才能算出这个蛋糕到底该卖多少钱一样。

容积率修正系数确定

容积率修正系数确定

容积率修正系数确定容积率修正系数是指用于计算城市建筑容积率的修正系数,它需要依照当地的规划和土地利用状况进行确定。

容积率修正系数的确定影响着城市的规划建设和土地利用,因此,其重要性不言而喻。

本文将讨论如何确定容积率修正系数。

容积率是指建筑在地块上占据的总面积与地块面积之比,通常用于计算土地的使用效率。

容积率修正系数的主要作用是根据城市建筑规划和其他特殊情况对容积率进行调整,反映出城市容积率的实际使用情况。

容积率修正系数的确定需要根据以下几个因素来进行考虑:1.城市规划和土地利用的要求城市规划和土地利用是容积率修正系数的主要考虑因素,因为这些因素可以决定容积率的最大值。

城市规划要求不同,修正系数确定也要相应发生变化,如在现代化城市建设中,规划要求绿化率要高,所以容积率也会相应的下降,而在一些老城区或是人口密集的区域,容积率修正系数会相应的升高,以适应市区内的繁忙人群活动需求。

2.建筑用途和种类建筑的用途和种类也是考虑容积率修正系数的因素,因为不同的建筑用途和种类会产生不同的空间需求和功能要求。

例如,商业用途的建筑需要更多的空间来展示和出售商品,而住宅用途的建筑则需要更多的居住空间。

不同的建筑类型和功能要求可以影响容积率调整系数。

3.土地使用状况土地的使用状况是容积率修正系数的另一个重要因素,包括土地的地形、地貌、土地属性等。

道路、河流等城市基础设施也会对修正系数的确定产生影响。

例如,如果一块地地形复杂或土地属性不良,那么需要采用比较严格的修正措施,以确保该地区的建筑在先容量上没有超标或过度使用,而且要确保安全稳定,特别是在雨季或地震多发地区。

如果一块土地平整且易于得到使用许可,那么可以采用较为宽松的容积率修正系数。

4.市场需求和投资预期市场需求和投资预期也是影响容积率修正系数的重要因素之一,因为这些因素将直接影响到一个城市的房地产市场和经济发展状况。

如果市场需求较大,修正系数则要相对较高,以满足市场的需求,吸引更多的投资;而如果投资预期较低,则修正系数通常会降低,以减少投资风险,避免过度开发。

如何计算住宅用地容积率修正系数

如何计算住宅用地容积率修正系数

如何计算住宅用地容积率修正系数作者:刘志辉来源:《城市建设理论研究》2012年第35期摘要:容积率,是指建筑物总面积与宗地面积之比。

近年来土地出让后部分单位建设时改变容积率的情况时有发生,这是由于容积率的提高建设物总面积就越大,土地利用率就越高,开发商在较低的容积率的标准下取得国有土地使用权,在开发过程中又通过种种手段提高容积率,其行为的本质是逃避土地出让金。

对于房地产行业普遍存在的这种弊端,各地方都有补缴出让金的规定。

有的按原出让合同的楼面地价为标准计算应补交的土地出让金。

规定这一方法的地方比较多,主要是该方法计算简单,无需再进行土地市场价格评估,成本也较低。

但近几年随着土地市场价格的飙升,这一方法明显将更多的利益留给了开发商。

有的按批准变更时新旧条件下的土地市场价格的差额为应补交额。

有的制定类似基准地价的补交土地出让金的标准,按补交标准计算应补交额。

但是这些规定都不一致,而且除了第一条都很难量化。

问题出在对对容积率的修正系数确定上。

我们有必要对这一问题进行探讨一下。

关键词:住宅用地;容积率;修正系数中图分类号:[F287.8] 文献标识码:A 文章编号:一、容积率对地价影响(—)遵循“边际效应”。

在一定的技术经济条件下,土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。

作为城市建设用地,容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在:在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低;当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升,而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。

当单方售价等于单方造价时,土地收益达到最大,土地价格也达到最高,此时的容积率为最经济容积率。

若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降,地价也随之开始下降。

(二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。

建筑设计知识资料:容积率修正系数的分类有哪些?

建筑设计知识资料:容积率修正系数的分类有哪些?

建筑设计知识资料:容积率修正系数的分类
有哪些?
容积率修正系数的分类有哪些?
各种不同的土地用途要求容积率不同,有些对建筑密度还有特殊要求,如对于养鸡场、木材加工厂、知识密集型企业、多层住宅小区和别墅来说,由于土地用途不同,要求容积率也不同。

因此,制定容积率修正系数如果脱离土地用途就不可能达到容积率修正的目的。

侧如,在北京市基准地价体系中容积率修正系数未对土地用途做出分类,对某些行业来说容积率修正系数没有起到作用:如别墅、木材加工厂等项目容积率都小于1,容积率修正系数都为1,没有达到容积率修正的目的。

根据实际工作中的一些经验,我认为容积率修正系数一般应以佳容积率时的容积率修正系数定为 1.依不同行业规划设计的佳容积率的要求可以分成以下几类分别制定:
1、要求容积率较小的项目:如别墅、高尔夫球场、跑马场等。

2、对容积率和建筑密度有特殊要求的特殊行业:如养殖场、装订厂、木材加工厂、货场、构件厂等。

3、容积率可以较高的行业:如电子、服装、商业等。

4、住宅:可以分成多层住宅、高层住宅两类。

5、一般工业项目:如机械加工等。

城镇基准地价评估中容积率确定及修正系数测算

城镇基准地价评估中容积率确定及修正系数测算

闽西职业技术学院学报Jo urnal of M inxi Vocational and Technical College第10卷第3期2008年9月Vol.10No.3September 2008[收稿日期]2008-02-10[作者简介]申琪(1977-),男,河北武安人,经济师,从事房地产评估、基准地价、土地开发整理相关内容研究。

城镇基准地价评估中容积率确定及修正系数测算申琪(福建省土地开发整理中心,福建福州350001)摘要:通过对容积率基本概念及特征的探悉,分析出容积率在土地基准地价评估中的重要作用。

由于其在楼面地价修正中的意义及其重要性,文章进一步分析现有容积率修正的优劣,并提出一个新的修正公式。

关键词:城镇基准地价;地价评估;容积率中图分类号:F301.3文献标识码:A文章编号:1673-4823(2008)03-0110-07土地是一个三维立体空间,就城市建设而言,提高土地利用的集约度,主要是开发利用土地的立体空间。

容积率是指建筑总面积与用地面积之间的比例关系,它的变化可导致地价成倍上升或下降。

容积率越高,说明单位用地面积上的建筑面积越大,土地利用的效率越高,容积率正是通过影响土地利用效率从而影响地价。

怎样准确地确定容积率对地价的影响,建立恰当的修正体系,成了我们关注的焦点。

1容积率的定义容积率是指城市用地的地块上修建的总建筑面积与所占用地面积之比值。

即,容积率=总建筑面积/土地面积。

它是衡量城市土地开发利用强度的一项重要指标。

建筑容积率越大,土地开发利用强度越高,空间使用率也越高。

它直接影响土地价格[1]。

2容积率对地价的影响2.1收益机制作用下地价随容积率的变化规律———报酬递增递减原则所谓报酬递增递减原则是指在其他生产要素固定不变,增加某一生产要素的单位投入量时,纯收益随之增加,但达到一定数量后,如继续追加这一生产要素的单位投入量,其纯收益就不再随追加投入的增加而增加,反而有可能减少。

容积率修正系数

容积率修正系数

容积率修正系数容积率修正系数是指在城市规划和建设中,对建筑物容积率进行修正的一个系数。

容积率是指建筑物所占地面面积与总建筑面积之间的比值,它是衡量一个建筑物使用地面面积的指标。

但是,在实际建设中,有时候由于一些特殊因素,建筑物的容积率需要进行修正。

容积率修正系数的引入是为了合理利用土地资源、保护生态环境、提高城市建设的可持续发展水平。

在城市规划中,容积率修正系数被广泛应用于各种类型的建筑物,包括住宅、商业、工业等,其作用不仅仅是简单地调整建筑物的容积率,更重要的是对城市的整体发展起到积极的推动作用。

容积率修正系数的确定是一个复杂的过程,需要综合考虑多个因素。

首先,需要考虑土地的利用状况和土地的规划用途,以确定相应的修正系数。

例如,在市中心地区,由于土地资源紧张,容积率修正系数可能较高,以便更好地利用有限的土地资源;而在郊区,由于土地资源较为充足,容积率修正系数可能较低,以保护生态环境和提升居住品质。

其次,容积率修正系数还需要考虑周边环境和交通状况。

例如,如果一个建筑物周围有绿地和公园,容积率修正系数可能较低,以保护绿地和提升居住舒适度;而如果一个建筑物周围的交通条件良好,容积率修正系数可能较高,以满足交通需求。

另外,容积率修正系数还需要考虑建筑物本身的特点和功能。

例如,商业综合体通常需要较高的容积率修正系数,以容纳更多的商业设施和公共空间;而住宅区可能需要较低的容积率修正系数,以提供更多的绿地和居住空间。

容积率修正系数的确定需要通过科学的方法和政府的管理。

在具体实施中,可以采用城市规划专家的意见和建议,进行科学的评估和计算。

政府部门可以参考相关的法律法规和规划标准,制定适合当地实际情况的容积率修正系数。

容积率修正系数的正确使用对城市的发展至关重要。

合理的容积率修正系数可以提高土地的利用效率,降低建筑物对土地资源的占用,减少土地浪费。

同时,容积率修正系数还可以提高城市的绿化率,保护生态环境,提升城市的景观品质。

容积率修正系数确定方法的比较分析

容积率修正系数确定方法的比较分析

容积率修正系数确定方法的比较分析容积率修正系数确定方法的比较分析口李秀芝唐焱一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低,也反映了地价水平的差异.在城市总体规划确定的基础上,它是影响地价的最主要因素之一【1J.在用基准地价系数修正法评估城镇土地价格的过程中,对容积率进行过两次修正:第一次是将不同容积率的样点地价修正到标准容积率下,便于基准地价的计算;第二次是对基准地价进行容积率修正得具体宗地的地价.容积率是评估地价的一个重要因素,所以选择恰当的方法对这两次修正分别编制容积率修正系数表至关重要.本文介绍了目前存在的三种修正方法,通过对三种方法的比较分析,试图探讨确定容积率修正系数的最恰当的方法.一,容积率对地价的影响规律容积率的大小反映了土地利用效率的高低,容积率正是通过影响土地利用效率影响地价的,容积率对地价的影响具有以下几个特点:1.遵循"报酬递增递减规律"J.假设保持土地面积不变,当不断追加建筑投资,增加建筑面积,提高容积率时,单位土地价格不断上升,但当容积率提高到一定值时,单位土地价格不再增加反而降低这时的容积率称为最佳容积率,也可以称为合理容积率,土地价格称为最佳容积率时的最高地价.因此,地价是一定容积率下的地价,同时说明容积率对地价的影响不是呈正线性关系.2.容积率对地价的影响具有区域性规律.由于土地位置的固定性,在地区性市场之间不能相互调节,市场供求状况具有明显的区域性,由此形成了地价随容积率变化的区域性规律.这里主要从城市规模,土地区位和用地类型三个方面分析地价随容积率变化的区域性规律:①城市规模不同,容积率对地价的影响程度也不同.城市规模和容积率对城市地价的影响呈正比,在规模较大的城市中,容积率对城市地价的影响服从一般的规律,小规模城市中容积率的影响弱一些.这主要是因为大城市中土地市场比较完善, 而小城市由于土地市场规模有限,一定程度上影响城市土地市场机制的发挥;②区位不同,容积率对地价的影响程度也不同.一般来说城市中心土地区位优越,土地利用集约度高,容积率对土地收益影响很大,因而对城市地价的影响比较显着.相反,在比较偏僻的位置,容积率的影响就不是很明显.因而, 容积率对地价在同一城市影响程度表现为从中心向外逐渐减弱;同一用地类型在不同土地等级下容积率对地价的影响敏感度存在着差异¨;③用地类型不同,容积率对地价影响程度也不一样.商业用地的反映最敏感,住宅次之,工业用地的敏感度最小.这主要是由于商业用地对区位要求最高,容积率的微小变动都能在收益或成本中得到反映,住宅用地次之,而工业用地最不敏感.二,容积率修正系数确定的原则根据容积率对地价的影响规律,容积率修正系数的确定应遵循以下原则:(1)遵循报酬递增递减原则.地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势,各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值,在一15—编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值.所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势,呈非线性正相关关系.(2)应体现容积率对地价的影响特点.不同城市规模,同一城市不同区位,不同用途,同一用途不同级别,地价受容积率的影响程度不同.所以,应分城市,分区位(级别),分用途编制相应的容积率修正系数表. (3)应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数.样点地价容积率修正,是在基准地价评估过程中,将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价;而基准地价修正体系中的容积率修正, 是宗地价格评估中,将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格. 两者修正的方向相反,实质不同,修正系数也应有所不同.(4)土地利用现状与城市规划相结合.因基准地价是对现状利用条件下评估确定的土地使用权价格,而在基准地价测算时必须确定每一区域,每~用途的标准容积率,这个容积率只能是这一区域土地利用现状的反映.根据报酬递减规律,某一区域,某一用途的土地必然存在着一个合理容积率,这个容积率可以作为容积率修正的上限.但土地估价必须遵循"合法原则","最佳使用原则",因此理论上的合理容积率必然受到具有法律效力的城市规划的限制.三,对当前容积率修正系数确定方法的分析当前不动产评估中,容积率修正系数表主要采用以下几种方法确定:1.根据权重修正法根据权重修正法是指:通过专家打分,确定各个修正因素的权重,然后根据权重将总的修正幅度分解到每个修正因素上,容积率是众多修正因素中的一个口J.此种方法中的容积率修正系数由于受总修正幅度和权重的限制,把容积率和其它影一16一响因素等同看待,没有考虑到容积率对地价影响的特殊性,容积率对地价的修正幅度较小,一般都在5%左右,这与容积率对地价影响规律不符,不能体现容积率对地价的实际作用规律.因此,此方法不能很好的将容积率修正到位,无论在基准地价评估过程中还是在应用基准地价修正法评估具体宗地价格时尽量避免使用这种方法.2.复合系数法这种方法第一步用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率变化幅度或收益变化系数;第二步根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在土地所有者和开发商之间的分配系数j.将不同容积率的样点地价修正到基准地价的容积率时,容积率修正系数数学表达式: 0[:A-上Pi——P将基准地价的容积率修正到样点地价的容积率时,容积率修正系数的数学表达式为:0[:A.P—i-—PP式中:0[——容积率为i时的修正系数;A——收益分配系数;——剩余法公式计算的i容积率时的地价;p——为剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价.该方法从方法论上讲比较符合实际,计算也比较简单,但应用的关键是确定分配系数即土地所有者和土地使用者应占的土地收益的比例.分配系数主要是受市场供求关系制约,由于房地产市场的供求关系复杂,很难定量描述,所以要准确的确定分配系数并非易事.如果一个地区的收益分配系数比较容易确定,则应用此方法是比较合理的,反之, 该方法的可操作性不强.3.样点地价法该方法通过数学曲线拟合法拟合样点地价——容积率的回归方程,从而确定标准容积率下的基准地价与不同容积率下的样点地价.基准地价和某一容积率的样点地价的比例系数即为该容积率的修正系数.将样点地价容积率修正到标准容积率的容积率修正系数可以用公式(3—3—1)计算,将基准地价的容积率修正到样点地价的容积率时的容积率修正系数可以用公式(3—3—2)得出.k,=Ii}/ki(3—3一1)k,=k/k(3—3—2)式中:j},——容积率修正系数;——某一区域某一用途标准容积率下单位面积平均地价;ki——该区域该用途在某一容积率下单位面积平均地价.(1)确定区域(或土地级别)的标准容积率.目前区域(或土地级别)的标准容积率的确定方法有两种,现有的估价规程认为"以城市规划规定的区域容积率为标准";另一种认为不能用城市规划规定的容积率为标准,在划分出土地级别或均质地域的基础上,进行区域样点调查选取样点的平均容积率或众数作为标准容积率.笔者认为第一种标准的确定不妥,理由如下:基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业,居住,工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格.因此,基准地价是根据我国城镇土地在实际利用和使用过程中所产生的基本经济收益,按照一定的条件和方法折算出来的价格. 这一价格的显着特点是比较客观地反映了我国城镇土地利用所产生的实际经济效果.我们计算出来的基准地价必然是某一容积率下的地价,而这一容积率只能是对城镇土地现状利用的客观反映.因此不能用"城市规划规定的区域容积率为标准".(2)拟合样点地价——容积率的回归方程.按照房地租金剥离法等计算各种不同容积率下的样点地价,然后选择若干个典型的具有可比性的不同容积率下的样点地价.以容积率为横坐标,以样点地价为纵坐标描绘出二维坐标下的散点图,根据散点图选择适合的回归函数.根据多个城市的调查资料, 在直角坐标系中描绘的散点图显示,容积率与地价的关系并非正线性相关,而更似指数函数,对数函数或抛物线的一支.因此,选取的回归函数可以设为J:Y=a+b,/xY a+lnxY a++c其中:y——样点地价;——容积率;a,6——常数.(3—3—3)(3—3—4)(3—3—5)当收集到的样点,随容积率的增大,地价也随之增大时,可选用函数(3—3—3),(3—3—4).当收集到的样点,开始地价随容积率的增大而增大,达到最大值后,随容积率的增大而减少时,可选用函数(3—3—5).对于回归函数可用最小二乘法求解.为验证所拟合的回归方程是否有意义,必须进行回归显着性检验.一般来说,相关性系数越大,选取的回归方程越理想.通过比较确定回归方程,然后利用回归方程预测不同级别,不同用途,不同容积率下的地价,从而测算每一容积率下的修正系数.(3)该方法的特点.样点地价修正法具有以下特点:①分用途分级别编制修正系数, 可以很好地反映容积率对地价的影响规律;②可以通过回归方程找到容积率对样点地价的影响规律,弥补样点地价选取的不充分性;③可以同时采用几种不同的回归方程进行试算,然后作一系列的检验选取相关性最大的回归方程,这样可以消除主观因素对选择方程的影响;④可以求出每一容积率下的地价, 进而求出每一容积率下的修正系数,使容积率修正系数更具有实用性J.通过上述研究可见,样点地价修正法能较好地反映容积率对地价的影响作用,是一一l7一种较准确的容积率修正方法,与前两种方法相比其实用性比较强.四,结论通过上面的分析可以得出下面的结论: (1)样点地价的容积率修正和基准地价的容积率修正方向相反,实质不同,所以不动产评估中在对容积率进行修正时应分别编制容积率修正系数表.(2)当前容积率修正系数确定方法中,从理论上讲复合系数法和样点地价法都符合实际,但是由于受复杂的市场供求关系的限制,考虑现实情况复合系数法不能广泛应用. 而样点地价修正法分级别,分用途测算容积率修正系数,很好地反映了容积率对地价的影响规律,是一种较准确的容积率修正方法. 该方法拟合出的容积率——地价的关系函数,可以测算同一研究区内任意容积率下的地价,同时也可以测算任意地价下的容积率修正系数,可操作性强.参考文献[1]单胜道,尤建新.容积率对地价的影响规律分析[J].长安大学:社会科学版,2003(5):52—58.[2]林目轩,罗文莲.城镇地价评估指标体系初探[J].中国土地科学,1994,(6):l9~2O.[3]欧阳安蛟.容积率影响地价的规律及修正系数确定法[J].经济地理,1996(16): 97—101.[4]张协奎,吕松柏.关于容积率修正系数的确定[J].中国土地科学,1992,(3):21—22. [5]黄克勤.容积率对地价的影响及修正系数的确定[J].四川大学:自然科学版,2002(25):419—421.[6]井元霞,王冬艳,李淑杰.城市基准地价评估中的容积率修正问题探讨[J].国土资源科技管理,2006(23):97—99.(作者单位:南京农业大学公共管理学院) (上接第l4页)承担环境影响评价工作:(一)建设项目工程分析出现较大失误的;(二)环境现状描述不清或环境现状监测数据选用有明显错误的;(三)环境影响识别和评价因子筛选存在较大疏漏的;(四)环境标准适用错误的;(五)环境影响预测与评价方法不正确的;(六)环境影响评价内容不全面,达不到相关技术要求或不足以支持环境影响评价结论的; (七)所提出的环境保护措施建议不充分,不合理或不可行的;(八)环境影响评价结论不明确的.评价机构在环境影响评价工作中不负责任或者弄虚作假,致使环境影响评价结论错误的,按照本办法第三十五条的规定予以处罚.第三十九条国家环境保护总局及时向社会公告依据本办法被吊销资质证书,取消评价资质,降低资质等级和缩减评价范围的评价机构.一18一第七章附则第四十条评价机构依法承担编制各级海洋行政主管部门负责核准的海洋工程类建设项目环境影响评价文件的,应当按照本办法的规定取得相应资质等级和评价范围;其所编制的环境影响评价文件可视为本办法第九条,第十条和第二十九条规定的环境影响评价业绩.第四十一条本办法自2006年1月1日起施行.1999年3月30日国家环境保护总局发布的《建设项目环境影响评价资格证书管理办法》即行废止.附件:1.建设项目环境影响评价资质中的评价范围类别划分及新旧对照表(略)2.建设项目环境影响评价资质申请表(略)3.建设项目环境影响评价机构年度业绩报告表(略)。

容积率修正系数方法 - 辽宁省土地估价师协会

容积率修正系数方法 - 辽宁省土地估价师协会

辽宁省国有农用地基准地价制定技术要点(征求意见稿)为支持深化农垦土地管理制度改革,显化和维护农垦企业改制中涉及的国有农用地资产,便于我省国有农用地基准地价制定工作顺利开展,特制定本技术要点。

一、适用范围本技术要点适用于全省范围内国有农用地基准地价制定工作。

国有农用地的有偿使用,严格限定在农垦改革的范围内,具体工作范围由各市、县自然(国土)资源行政主管部门商农垦管理部门确定。

二、依据(一)法规依据1.《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号)2.《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号)3.《中华人民共和国农村土地承包法》(中华人民共和国主席令第73号)4.《资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号)5.《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》(农业部令2005年第47号)6.《中共中央国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》(中发[2015]33号)7.《国土资源听证规定》(中华人民共和国国土资源部令第22号)8.《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规[2016]20号)9.国土资源部办公厅《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资发[2017]27号)10.辽宁省国土资源厅办公室文件《关于加强公示地价体系建设和管理工作的通知》(辽国土资办发[2017]178号)(二)技术依据1.《农用地估价规程》(GB/T 28406-2012)2.《农用地质量分等规程》(GB/T 28407-2012)3.《农用地定级规程》(GB/T 28405-2012)4.《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)三、制定原则国有农用地基准地价制定过程中,除应遵循《农用地定级规程》(GB/T 28405-2012)、《农用地估价规程》(GB/T 28406-2012)规定的相关原则外,还须遵循以下原则:(一)稳定性原则。

农垦是国有农业经济的骨干和代表,制定国有农用地基准地价时,应综合考虑当地实际情况,统筹兼顾,确保农垦改革稳步推进,合理显化维护国有农用地资产。

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一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。

因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价最重要的因素。

容积率具有如下特性:(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。

(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C.H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。

(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。

人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。

房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

(四)容积率存在客观上的最合理值。

在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。

为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

二、容积率对地价的影响规律(三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。

城市中心区位条件优越,土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域,特别是城市边缘区,投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律;而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低,容积率对地价的作用程度随之下降。

因此,容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。

(四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。

商业用地对区位条件反应最敏感,只能布局在少量区位条件优越的沿路区域,土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出,容易形成卖方市场,众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来,归土地所有者所有;住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱,但比工业用地强;工业用地一般分布在城市外围,不但受区位条件影响最不敏感,而且受工艺流程的制约,在很多情况下没有容积率的限制。

因此,在同一城市中,容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

三、容积率修正系数确定的原则根据容积率对地价的影响规律,容积率修正系数的确定应遵循以下原则:(一)遵循报酬递增递减原则。

地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势,各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值,在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。

所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势,呈非线性正相关关系;(二)应体现容积率对地价的影响特点。

不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途,地价受容积率的影响程度不同。

所以,应分城市、分区位(级别)、分用途编制相应的容积率修正系数表。

(三)应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。

样点地价容积率修正,是在基准地价评估过程中,将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价;而基准地价修正体系中的容积率修正,是宗地价格评估中,将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。

两者修正的方向相反,实质不同,修正系数也应有所不同。

(四)应体现合理的收益分配关系。

地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化,但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来,须通过土地市场实现。

土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。

大城市或城市的中心区域,由于市场发展潜力大,相应的各类土地需求量大,容易形成卖方市场,许多买方的竞争,迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近,容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者,因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显;小城市或大城市的边缘区域,由于土地需求相对不足,容易形成买方市场,容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者,因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。

四、对当前容积率修正系数确定方法的分析当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定:(一)特尔菲测定法:在基准地价评估过程中确定修正系数时,常采用特尔菲测定法,通过专家打分,将总的修正幅度分解到每一个修正因素上,容积率是众多修正因素中的一个。

此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇,其对地价的修正幅度都很小,一般都在5%以下,这与容积率对地价作用规律明显不符。

造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性,将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其修正系数,容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映;(二)样点地价法:通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数,并以该比例系数适当修正综合后,编制成容积率修正系数表。

容积率修正按不同区域、不同用途分别进行,以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据,而且按不同区域、不同用途分别确定容积率修正系数,从方法论讲是比较合理的,但在土地市场刚刚开始发育,市场地价信息少且受非正常因素影响较大的情况下,一般城市并不具备足够的市场样点资料,无法整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格。

五、容积率修正系数的改进方法——复合系数法根据前面的分析,影响土地价格的各种因素主要是通过收益机制和市场供求关系发生作用的。

容积率修正系数的确定,既要考虑容积率的变化引起的土地收益变化,也应考虑市场供求关系对变化的土地收益在政府与投资者之间的分配关系的影响。

因此,容积率修正系数的确定应采用复合系数法,具体可分两步进行:第一步,用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率的变化幅度或收益变化系数;第二步,根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在政府和地产投资者之间的分配系数。

容积率修正系数等于收益机制下的收益变化系数乘以市场供求关系作用下的收益分配系数。

数学表达式为:p——剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价。

此种方法应用的关键是确定受市场供求关系作用的收益分配系数μ,当μ=1时,容积率修正系数即为土地收益变化系数(Pi/P-1),此时因容积率增加而增加的土地收益全部归政府所有,而投资者一无所获,因此,投资者对提高容积率没有兴趣,这也不利于土地的充分利用,但这种情况一般是不会发生的,只有在需求十分旺盛,并且该投资项目没有任何风险时才会发生;当μ=0时,则表示地价不随容积率变化,容积率增加而增加的土地收益全部归土地投资者所有,政府从中无所得益,具体到出让土地使用权则意味着应归国家的土地收益转移到了投资者手中,这样一方面使国家利益受到损失,另一方面容易形成投资者之间的不平等竞争。

当0<μ<1时,政府与投资者双方都能从容积率增加而增加的土地收益中获得部分利益,兼顾了政府与投资者双方的利益,实际操作具有合理性和可行性。

不过这里的μ有一变化范围,在这个变化范围内修正,地价仍有较大的变化幅度。

但地产市场的供求关系很难准确描述,要给μ一个确定的取值亦非易事,所以这里只能根据地价对容积率的作用规律,给μ作一些一般性的描述:一般土地需求紧张、规划控制比较严格的大城市,分配系数μ较大,可超过0.5,而小城镇分配系数取值均在0.3以下;同一城市内部不同区域的分配系数也应不同,一般中心区域分配系数要大于边缘区域;不同用地类型的分配系数取值也有所差别,商业用地取值大于住宅用地,工业用地取值最小。

以平顶山市一级商业用地的容积率修正系数计算为例。

平顶山市一级商业用地位于市中心最繁华地段,北至矿工路、南至湛北路、东至劳动路、西至迎宾路,面积约 5.3km2,集中了市内各大商场及主要的政府机关、银行,交通便利,基础设施完备。

在2002年平顶山市基准地价更新中以该区域容积率修正系数的确定作为重点,通过调查不同容积率下的样点地价,先对样点地价进行除容积率外的区域因素和个别因素修正,求出标准宗地在不同容积率下的平均地价,该区域在乎均容积率4.0时的平均地价为2600元/平方米,并以此作为基准地价。

再根据平顶山市的城市规模、经济状况、人口状况及该区域在平顶山市的经济、地理位置,确定收益分配系数为0.75,最后即可根据公式计算地价的容积率修正系数。

六、结论:(一)容积率是影响地价的一个重要因素,容积率变化引起的地价变化幅度受收益机制和市场供求关系的作用。

(二)容积率对地价的影响遵循收益递增递减规律,而且地价随容积率的影响变化幅度因不同城市规模、不同区域条件、不同用地类型而异。

(三)容积率修正系数表应按不同城市规模、不同区域条件、不同用地类型分别编制,并且考虑市场供求关系对地价的影响。

容积率的算法:不计入容积率的1.今后住宅底楼架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的,并且架空层层高在2.8米至3.6米之间的,底楼架空层面积不计入容积率。

2.半地下室,凡顶板高度超出室外地坪高不足1.0米的建筑部分,不计入容积率。

计入容积率的1.楼顶有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房,结构(设备管道)转换层,底层车库、杂物间等,当层高在2.2米及以上的,按全面积计入容积率,如果层高不足2.2米的按一半面积计入容积率。

2.建筑物的阳台,不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算,当进深超过1.8米的各类阳台,均按全面积计入容积率。

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