房地产园林景观品质提升

写剧本 分镜头
演故事
展示区的设计最终体现应当是意境
意境 aura
尺度 scale 空间 space 质地 texture 结构 structure 功能 program 构造 tectonic 材料 material
“10+3”关键场景分解
社区
组团
楼栋
套内
泛会所
天台
前中 后院
户门 装置
TH/洋房 宅间路
感受到的价格
追求最大的溢价 价格≠价值 价格>价值 值！ 价格<价值 不值！
感受到的利益
？
景观体验，样板航母：建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，提供卓越的品质体验 感受，特别注重营造项目整体的自然环境、人文氛围、优质建筑，让人震撼和惊艳。
2 体验区景观设计策略；
2.1 产品大于作品—让客户享受产品
与场景，中间空间的界面形态。 • 步行空间—路径、景观、功能、情境的多样化 • 空间层次与社会结构 • 院落的组织形态与方式 • 界面控制
• 以邻里为例的N个细节：
• 邻里空间与回家路径的关系 • 邻里空间的功能设置与相互关联分析 • 邻里空间与日照的关系 • 功能性空间与景观性空间的设置与整合 • 地下车库入口与道路的景观衔接 • 地下车库采光井与宅间场地的景观组合 • 儿童游戏场地与住宅的关系 • 组团进入的入口设计 • 一层住户户外空间与核心场地的遮隐关系 • 住宅间进入路径与单元入口的关系 • 宅间的场地设计 • 照明、家具与铺装 • 其它
自然风情剧
描绘山水田园生活
人生哲理剧
细节完美，品质至上
写剧本
分镜头 演故事
项目定位 + 生活假设 = 案场营销主题
写剧本
写剧本
分镜头
演故事
分镜头设置
第一印象区，介绍项目形象，埋下伏笔
峰值兴奋区，客户体验整体环境，感受核心优势
信息释放区，讲述项目的波澜起伏，把精彩推向高潮
对项目的生活理念做启示，引起客户的联想和展望
车行道路
水景
泳池 架空层 其他设施
产品分类 景观的成本
设计成本审控
景观成本各部分比例案例分析
展示区的制定策略
案场营销经理就是 导演
主流产品里都会有什么题材的影片？
城市高层系列 郊区度假系列 顶级豪宅系列
青年客群 首置或首改
中产及富贵客户 自然资源优势
层峰客户 占据稀缺资源
都市情感剧
励志、温馨、梦想
基本原则1：硬景：软景 = 3：7 （面积比） 基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积＞53%
3
7
景观细项面积分配
地产景观成本控制原则
基本原则3：控制大乔木数量；景观单方造价
高层社区乔木指标
指标内容
指标
控制乔木数量
单棵乔木覆盖面积
控制特大乔木 不同季节效果
集中采购
特大乔木数/大乔木数/ 中小乔木数
在哪里增加成本最有效？ 增加多少？
在哪里缩减成本 最不影响品质？ 哪些方面不能“砍”
万科住宅产品分类
A.万科项目标准定位制定方法
两个纬度确立分级依据： 在成本、风格、售价等诸多影响因素中，选择： 1）“产品类型” 2）“目标客户” 两个纬度，搭建-----景观分级体系的框架。
两个方面的调研支持标准制定： 基于“分级”体系基本框架的确立，通过： 1）“客户需求”（客户关系部） 2）“项目专业调研”（专业组与战略伙伴） 两个方面，支持-----景观标准的制定。
研究重点和亮点
景观成本的制定策略
产品分类 景观的成本 设计审控
地产景观的逻辑
客户
不同品类产品的 景观侧重点
有什么不一样？
土地
产品
景观
定位
满足各品类需求的 景观配置面积是什么？ 配置内容，服务半径，布置原则？
景观 配置
景观 成本
景观品质提升靠什么体现？ 增加配置面积 or 增加景观成本？
景观品质怎样提升， 提升什么？
做创新！
㈤仁恒
学习引进优质设计资源
仁恒景观手法总结：自信肯定的设计思路+高品质的实施
景观竞争点 其他公司的景观特点
景观学习要点
景观学习要点 ㈠展示区
画图写字！
研究流线和布置要点
记录要点： 1.车行、人行流线设置和组织安排（图纸） 2.指示系统的设置（图纸照片） 3.人员接引设置（图纸） 4.项目特色及亮点（配照片） 5.卖场围合包装（照片） 6.综合成本测算（绿植、部品、家具等） 7.工期及资源
其他公司的景观特点
做大学校园！
㈢华润
学习利用大草坪组织景观序列
华润景观手法总结：大草坪+集中大乔木+景观轴线
其他公司的景观特点
做高差！
㈣星河湾
学习利用设置高差使空间小中见大
星河湾景观手法总结：入户水景+地形造高差+高密度灌木 星河湾建筑景观风格定义：新古典+西班牙+热带度假
其他公司的景观特点
13G043
房地产园林景观品质提升
景观全面提升五步曲 (客户、成本、绿化、特色、设计资源)
满足客户使用需求 ¾ 针对项目客户需求制定景观策略
合理控制景观成本 ¾ 控制软硬景比例，景观单项比例精确化
提升绿化效果
¾ 采用绿化合理操作模式，实现绿化效果的提升
材料品质特色统筹化 ¾ 材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本
常绿乔木数/落叶乔木数
前五名乔木集中数 乔木数量 灌木种类
＞ 40㎡
1：2：7
1：3与1：4 50%
≤25种 ≤35种
景观单方造价
1600 1400 1200
1400
1250
1000 800
800
600
400 240
200
120 65
0
450
152 160 10
硬
景石材 硬
景
非石
材
软景灌木
软景草坪
软景乔木
（3）产品特色 ---- 几个系列（以建筑形态区分、以户型区分、以规模区分）
（4）景观特色（主题情境） （5）细节
----院落形态与组织 ----三维空间（空间围合尺度、天际轮廓、空间趋向） ----动态景深（院落空间的动态景深、庭院序列的景深节奏） ----尺度与密度
从“中心 - 组团 - 邻里”，公共空间的分级划分反映和支持了社区营
大堂 电梯厅
“10+3”关键场景： 10个高层塔楼场景 3个TH洋房场景
儿童活 动
商业配 套
组团 入口
小区 入口
形象路
泳池区
销售 厅
龙湖体验式营销展示区技巧
相对低成本
2 1
震撼效果
梦想实现
1
2
景观好
复制+创新
内部视角
3 4
景观与营销理念配合
生活情调
4
客客户户
3
人性化
1体验区景观的分类及特征:
分类 样板房 样板区选址 景观营建
2.1.1 产品标准化下的大规模复制：
龙湖内部有成熟产品库（内部标杆项目），要求项目90%采用标准化产品，10%自 行创新。全集团售楼处（未来的会所）只有几种标准，在风格、立面等方面不允 许随意改变。不同标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快 速复制。体验区景观模块化强，不同项目间借鉴；
实体体验区 永久
临时体验区
永久来自百度文库临时
用地内
可异地：邻 近用地、远 期用地、代
建绿地
转换为园区景观 一部分
局部或全部拆除
服务时间
不受限制 受限制
成本 控制
成本 转化
成本 消耗
建设速度
慢，受建筑建 设影响
快，不受建筑 建设速度影响
2体验区景观设计策略
产品大于作品—让客户享受产品 情景大于景观—让客户看到未来
西班牙(南加州/英式)
风 情 系 列
现代系列
泰式(东南亚)
代表作： 金域蓝湾、十七英里一期
现代中式
代表作： 第五园、水晶城、润园
景观竞争点 ㈠入口
作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：
项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色
入口的内容包括：
1.引导空间序列（市政道路包装） 2.车行流线设计（含指示及人员管理） 3.人行流线设计（同上） 4.大门形象（特色、品质感） 5.入口对景设计（强化特色） 6.整体绿化（突出价值感） 7.项目LOGO设置（突出特点） 8. 灯光效果（考虑晚间宣传和夜景） 9. 社区围墙（强化品质感和安全性） 10. 物业管理设置完善性和创新性
景观竞争点
其他公司的景观特点
景观学习要点
其他公司的景观特点
做照片！
㈠龙湖
学习从镜头感中修饰景观细节
龙湖景观手法总结：大乔木+高密度灌木/小乔+部品小景+时令花卉
1 三大要点：
1.1控制软硬景比例 1.2管理乔木和大灌占总成本比例 1.3塑造地形变化和高差
2 十一项关键要领：
2.1主景树和主景点 2.2取消“行道树”概念，改以植物群落布置 2.3水体多布点状壁泉、点状涌泉或溪流，减少大面积水体 2.4少花钱但让植物丰满的窍门 2.5周界围墙与隔噪的做法 2.6私家花园的宜与忌 2.7园区构筑物与小品 2.8土壤施肥排水、喷滴灌措施 2.9施工中的宜与忌 2.10确保开园效果的措施 2.11景观园林创新意识和比例
• 对一个“好社区（设计）”的判断
---- 方案评价与判断
（1）结构特色 ---- 住区尺度与结构组织、交通，造园与造街，
（2）空间特色 ---- 公共空间的布局、功能、尺度与活力（场所营造）， 邻里组织 与产品相关的空间表现（如桂花城系列与御园系列）， 与基地相关的情境营造（桃花园、上海玫瑰园、青山湖玫瑰园）
造所希求的社会结构，建筑的规划布局，在视觉上和功能上要支持住 宅区内理想的社会结构：
社区性与开放性（交流与共享）
• 真正认真的思考人在社区中的活动、居住者的心理需求，创造一个开放的、彼此交流、资源共享的 社会形态
• 更多体现在公共空间的营造、围合的组团设计、共享的绿化景观 • 完全摒弃行列式的规划设计，把居住环境从室内延伸到室外 • 在进一步研究户内生活的同时，强调社区生活，私家花园—邻里花园—公共花园 • 人车分流的交通体系 • 核心是研究如何吸引人们从家中出来在户外生活 • 一个社区的成败、品质的高低取决于公共空间和共有价值
景观学习要点 ㈡住区内
有的放矢！
记录要点： 1.交通模式（图纸） 2.景观序列（中心围合式、组团式、行列式） 3.活动配套量化（图纸和表格） 4.指示系统（配照片） 5.入户前空间处理（照片） 6.架空层（照片） 7.细部节点处理（省钱好看的做法要记录） 8.综合成本测算（绿植、硬景、部品、家具等） 9.工期及资源
产品分类
景观的成本
设计审控
万科地产景观成本剖析
成本高 硬景所占面积过大，成本居高 效果差 在有限的成本控制下软景无法达到即时效果 再增高 在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高
万科地产景观成本剖析
最有效成本优化：控制硬景比例
地产景观成本控制原则
前提：保证景观效果同时降低景观成本 措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木
2.9关键要领九：施工中的宜与忌
2.9.1在车库顶板种植覆土施工中，车载卸下的土应边卸土边运走散开，禁止 堆过车库顶板设计覆土高度，避免负荷过大（负面案例：在重庆枫香庭景 观施工中，曾检查出现场局部推土超过3米；南苑主入口商铺顶上覆土超 过设计要求，结果重新增加结构补强）；
2.9.2在车库顶板覆土前，应将结构图与景观堆土种植图“叠图”一次，尽可能 将覆土的厚区与梁、柱区域重合；
2.9.3将市政管道图与种植图“叠图”一次，防止挖断，且“叠图”成果留存物业， 便于后期管护；
2.9.4将景观水管与景观用电电缆与种植图“叠图”一次，防止挖断，且“叠图”成 果留存物业，便于后期管护。
• 龙湖绿植细节经验
其他公司的景观特点
做“宫”园！
㈡绿城
学习营造秩序感的品质小空间
绿城景观手法总结：石材+高密度灌木/小乔+景观轴线
界面营造
----界面的整体控制
组合形态与整体布局
• 第一层次的界面—城市界面（空间形态 功能形态 生活形态） • 第二层次的界面—社区中心区域（封闭或开放，连续或渗透性） • 第三层次的界面—道路（机动车道 步行道） • 第四层次的界面—组团、院落、邻里
细节
• 空间形态设计与生活形态的关联研究 • 道路的线型、布局与景观特色研究 • 商业空间的活力与特色 • 主入口的氛围与情境 • 中心空间的主题情境，建筑与景观的关联形态，核心功能
设计质量提升
¾ 搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量
针对项目客户特点制定景观策略
景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。 需要成本、工程、采购和设计协力！
景观竞争点
其他公司的景观特点 景观学习要点
万科的景观产品基本分为四大类
现代西式(港式)
代表作： 金域华府、金色家园
代表作： 万科城、兰乔圣菲、双水岸
绿城的开发产品类型
• 大型城市社区的开发 ---- 从造园-造城
• 高端城市精品公寓的开发 ---- 从“桂花城”-“御园”、
•
从“绿园”-新江湾城、新绿园
• 高端别墅区的开发
---- 自然山水系列与城市系列
• 城市综合体的开发
• 休闲、度假社区的开发
• 整体设计的方法
—----- 建筑、规划、景观相结合的整体设计策略