地产景观品质提升培训(下)
房地产住宅项目景观品质如何提升
房地产住宅项目景观品质如何提升随着人们生活水平的提高，房地产住宅项目景观已经成为一个极为关键的因素。
优秀的景观设计不仅可以提升住房的价值，更能够提升业主的生活品质。
但是，如何提升房地产住宅项目的景观品质呢？定位住宅项目的景观设计需要有一个定位，即要精确定位该项目的目标群体。
不同的目标群体会有不同的需求和喜好，对于业主而言，应该根据其年龄、职业、家庭结构、文化背景等不同维度制定相应的场景。
同时，在定位的过程中还需要考虑该住宅项目所处的地理位置、自然环境以及周边的建筑环境等诸多因素。
色彩搭配色彩搭配对于景观设计来说非常重要，它可以直接影响人们的情绪和感受。
在选择色彩时，需要考虑到季节、气候、人文环境等多个方面，创造出最为和谐的搭配。
在景观设计中，建筑体量和景观设计的色彩需要进行统一，以形成和谐、统一的整体效果。
细节设计在景观设计中，细节设计是非常关键的，它可以直接影响到整个景观的品质。
比如，可为业主提供优美的人工河当做景观亮点，河中可以加入石景、绿带和花岗岩景观石等没有的元素，从而形成非常独特的景观效果。
又比如，在草坪设计上，可以从草坪种植、围栏设计、种植物种等多个方面进行把控，以形成高品质的景观效果。
绿化绿化是景观设计的核心和灵魂，它可以给人带来很多的愉悦感。
在住宅项目的景观设计中，适当的绿化会让居住环境更加舒适，提高居民的生活品质。
在绿化设计中，可以将一些植物群落分布在不同的地方，从而使得不同的季节和绿色植物间产生丰富的变化，营造出更加丰富的景观效果。
景观体验住宅项目的景观设计还需要着重考虑业主的品质，例如，营造出一个让人们愿意去参与的景观体验是非常重要的。
比如，可以通过花园设置游乐设施、运动设施、舞台等，使得住户在花园中能够感受到各种不同的景观。
同时，游乐设施所在地点要慎选，避免噪音危害。
集成设计最后，我们需要认识到一个景观项目是一个整体的集成设计。
不能以单一元素为标准，最终达到整体层面的设计要求。
房地产培训【青岛】万科景观设计精细化管理解析培训(5月17日)
【青岛】万科景观设计精细化管理解析培训（5月17日）房地产培训：万科景观设计精细化管理解析培训【课程背景】房地产培训：万科景观设计精细化管理解析培训在品质致胜的房地产时代，怎样充分提升景观的最大价值？怎样通过设计管理和施工管理实现景观成本控制的同时达到附加价值的最大化？不同品类产品的景观侧重点有什么不一样？满足各品类需求的景观配置面积是什么？配置内容，服务半径，布置原则？景观品质提升靠什么体现？增加配置面积还是增加景观成本？在哪里缩减成本最不影响品质？哪些方面不能“砍”？景观可以实现项目价值溢价的最大化，景观的成本又最为隐形难控，龙湖、绿城、星河湾、仁恒、万科等优秀企业已经形成一套自己的成熟方法，借鉴他们的成功是最有效的办法！【学员对象】房地产企业总裁、总经理、副总、核心高管、分公司及项目总经理房地产企业设计管理团队、工程管理团队、营销管理团队和其他职能部门负责人、设计院等。
【讲师介绍】曹老师：中房商学院房地产培训高级顾问；曾就职EDSA北京公司任副总裁，06年加入万科集团总部万创设计管理中心任景观总监。
对于地产类景观有多年设计及现场经验，尤其对客户需求定位及成本控制有专业经验，对地产展示区卖场等营销类景观经验丰富。
代表设计作品：北京CCTV 新大楼景观设计、北京观湖国际社区景观规划、北京山水文园景观设计、北京欢乐谷景观规划设计、上海仁恒滨江花园景观设计等。
在万科期间业绩：深圳兰乔圣菲、第五园、天琴湾、福州金域榕郡、厦门金域蓝湾、长沙金域蓝湾、海口浪琴湾、天津润园等多个中高端项目的设计指导及现场管理工作。
【课程大纲】开题：1.地产景观五个关键要素为客户分析、成本控制、景观特色、绿化操作模式和设计资源利用2.地产景观关键词解析第一章地产品类解析及行业内地产风格和操作模式分析1.万科的品类是如何制定的2.万科景观题材的案例讲解3.龙湖景观模式详解A．龙湖软硬景比例及现场硬景控制B．龙湖景观成本分配比例C．龙湖软景操作11项关键节点要素D．龙湖北方典型示范区图解E．龙湖北方示范区数据分析F．案例图示4.绿城景观模式详解A．绿城规划操作进阶图B．绿城规划对于景观的控制和影响C．绿城典型项目图示5.仁恒景观经典案例详解6.其余公司或项目图解7.地产景观重点要素分解A．入口、B. 特色C. 景观配置8.万科之地产景观操作流程规范图解9.万科项目标准定位及景观确立案例讲解10.万科景观标准化制作过程A．确定标准化的操作纬度B．不同品类及客户群之间的关注点讲析C．标准化制定的具体内容及深度要求D．标准化成果演示11.万科案例分析第二章．景观成本制定及控制1.万科景观成本解析A．景观成本的类别及含项B．各类别及子项所占比例及内容详解C．各类别阶段控制方向D．成本之间如何调整2.万科成本综合控制模式3.成本控制操作解析4.案例解析第三章．万科展示区操作场记1.展示区的四大节点确立和拆解2.展示区三大类别产品题材如何确立3.展示区故事分解和操作4.展示区操作各规范节点5.不同品类客户的展示区关注要点及时长分析6.不同品类客户的需求关键点分析7.典型案例讲解8.万科展示区标准操作模式（10+3）A．万科展示区10+3的样板模型B．为何制定标准？C．10个高层塔楼展示区标准节点D．3个TH或洋房区标准节点E．如何制作形象路（6个标准动作详解+7种标准配置）F．展示区其余标准节点第四章．景观的功能配置1. 满意度调查得来的经验教训2．万科目前社区的景观类投诉分析3. 万科的社区景观功能标准进程4. 针对万科54个项目所做的景观功能调查数据分析详解5. 万科模范社区的景观功能分析6. 外部优秀社区的景观功能分析7. 景观功能制定标准8. 景观功能设置办法和操作案例讲解9. 流程讲解第五章．绿化操作模式1.苗源的选择和确定2.不同类苗源的成本解析3.五种软景操作模式的优劣项解析4.不同的操作模式和成本及操作间的利弊分析5.万科景观相关操作模型解析6.龙湖景观相关操作模型解析7.绿化操作模式的选择8.可利用和借鉴的案例9.典型绿化成本模型【课程说明】[组织机构]：中房商学院中房博越[时间地点]：2014年5月17-18日青岛（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）[培训费用]：人民币3280元/人（含学习费、场地费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
房地产住宅项目景观品质如何提升
房地产住宅项目景观品质如何提升房地产住宅项目景观品质如何提升当今我国房地产经过多年来的快速发展，已经相当成熟。
相同的地段，如果产品的同质化过于严重，大家只好打价格战压缩利润空间，长期下来我们的社区规划和产品质量何以保证？而景观设计一般是利用规划剩余空间及客户需求来进行空间的重新布局及优化划分，利用有限的口袋空间来实现景观的效果及实用性。
因此如何在设计策划中确定住宅项目景观的亮点和卖点；如何通过设计策划使景观成本投入更具价值就成为了住宅项目景观的一大发展趋势。
如何提升房地产住宅项目景观品质，总结下来有以下几点：一、景观全面提升五步曲(客户、成本、效果、特色、设计资源)1、满足客户使用需求：对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控设计策划定位楼盘风格，确保成本投放的有效性2、合理控制景观成本：控制软硬景比例，景观单项比例精确化通过设计方式控制空间，确定主次区域，控制成本节奏，在重点部位及次要部位投入做到有主次3、提升绿化效果：采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果选择地苗能够节省成本，但受季节影响大，不易反季移植。
同时选择冠径较胸径能保证种植效果4、材料品质统筹化：材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本所有尺寸必须符合300模数，石材规格宜在5种以内，铺地方式可多样化5、设计质量提升：搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量二、景观的核心竞争点（从哪些方面能够体现小区景观品质）1、入口（约占景观总成本的2%）作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：项目品质(定位)、客户属性、社区规模、地域特点（地理位置）、产品特色（大门传达的信息是持续稳定且到位的，有很多已交付楼盘往往最终展现给准客户的是大门的形象，一个好的大门入口总能使人津津乐道，但也不能单单考虑大门是否大气、气派，而是要结合一系列的信息来确定。
同时也要相应结合物业管理设置）2、配置客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内容（为未来的业主提供交流、活动、生活的空间，满足业主使用的功能）景观配套包括：活动配套（单方造价增加4.5元/平米）、架空层设计（一般为800元/平米）、会所配套内容（根据小区定位配置）3、绿化有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感主乔在布置上也有取桥之处，基本手法为：人行道两侧布置；主要出入口处（单元出入口）；主要节点。
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地产景观设计管理与品质提升
《地产景观设计管理与品质提升》的听后感本次景观设计管理课程对于我，感受非常多。
作为非景观专业的听课，更好的丰富了我的综合专业能力。
心得如下：一、从地块规划之初，在制定项目任务书时，需准确定位楼盘的目标客户。
其中需要考虑的影响因素包括楼盘规模、地块地理位置，楼盘客观预计成本等。
作为地产项目的景观设计环节，首要的是需要正确的定位自身楼盘，找准客户群的需求特点，这样才能在售楼营销时，有效的提供产品销售氛围，达到推波助澜的作用。
地产景观项目特点：1.满足消防为前提，现在隐形消防道路不能通过验收，需硬化消防道路。
2.配合小区风格档次，美化环境3.产品定位依据特殊（小区风格，成本控制，客户群众特点和欣赏接受度4.业主对于景观的实用性要求高，景观使用频率高5.景观≠绿化，不是新城市项目一期开盘，不要大水景，展示区在人行走的必经之路安排小面积的叠水，片段式或点状式，才是经济美观实用，避免失误，易检修。
提供的景观计算模型：通常硬景出效果因素占7成，侧重设计管理，软景施工出效果因素7成，注重现场管理苗木成本平方造价：由大到小排列点睛树＞大乔＞中乔＞小乔＞大灌＞点睛攀沿植被＞草地被＞片植灌地被＞宿根花地被一般情况：软景成本占景观成本的35%~40%，豪华景观在60%~80%大灌木（2M以上）+乔木成本占总苗木成本80%大乔+中乔（5M以上）占总苗木成本60%在做地块高差的技巧：沿路做坡形成高差，小地形的堆坡，节省造价，减小荷载，也出效果，更易把握。
乔木种植注意不在楼体南侧种植，常绿乔木种山墙，黄河以北常绿乔木多用松柏、雪杉；黄河以南多用香樟。
也可以从设计之初，由计算模型推算绿化种植大部分项目绿化成本占景观成本的35%~45%以一个425㎡，400元单价的项目，总成本160万大乔木10% 特大2% 20棵*5万=100万大8%中乔木30% 60棵*0.4万=24万小乔木60% 120棵*0.2万=24万总成本148万如果能省下部分预算，可以适当的增加乔木的口径尺寸，加强效果。
绿城地产景观设计培训资料
绿城地产景观设计培训资料【绿城地产景观设计培训资料】一、引言景观设计作为一门综合性学科，旨在通过对人类与环境的关系进行研究，创造出具有美感和功能性的室外空间。
绿城地产作为国内知名房地产企业，向来致力于打造宜居、宜业的城市生活环境。
为了提升自身景观设计能力，绿城地产开展了景观设计培训，并整理了相关资料，以便与大家分享。
二、景观设计的重要性1. 创造漂亮的城市形象景观设计可以通过合理布局、植物配置、雕塑艺术等手段，为城市创造出漂亮的形象。
一个漂亮的城市不仅能够吸引人们的眼球，还能够提升城市的整体形象和品质。
2. 提升人们的生活品质景观设计不仅仅是为了美化环境，更是为了提升人们的生活品质。
一个良好的室外环境可以提供人们休闲、娱乐、交流的场所，让人们能够享受到大自然的夸姣。
三、景观设计的基本原则1. 适应性原则景观设计应该根据不同的地理环境、气候条件、文化特点等因素进行合理的设计，以适应当地的自然和人文环境。
2. 功能性原则景观设计应该充分考虑人们的需求和使用功能，为人们提供舒适、便利的使用体验。
3. 生态性原则景观设计应该注重生态保护和可持续发展，合理利用自然资源，保护生态环境，实现人与自然的和谐共生。
四、景观设计的要素与技巧1. 建造与环境的协调景观设计要与建造环境相协调，使建造与自然环境融为一体。
通过合理的布局和植物配置，使建造与自然景观相互衬托，形成和谐的整体效果。
2. 植物选择与配置植物是景观设计中不可或者缺的要素之一。
在选择植物时，要考虑其适应性、美观性、季节性等因素，并合理进行搭配和配置，以创造出丰富多样的景观效果。
3. 艺术元素的运用景观设计中的艺术元素包括雕塑、水景、灯光等，它们可以为景观增添艺术气息，提升整体的美感。
在运用艺术元素时，要注意与环境的协调，避免过度装饰和浮夸。
五、案例分析：绿城地产典型景观设计项目以绿城地产在某城市的一个住宅小区为例，该小区的景观设计充分考虑了自然环境和人文特点。
房地产内训：房企景观营造与成本控制、施工全流程把控-中房商学院
----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 房地产内训：房企景观营造与成本控制、施工全流程把控【课程特色】▲讲整体：课程内容包括住区景观整体营造的全过程，而不是小区景观营造的单个区域或某一阶段；▲讲新意：交流绿城和业界最新的住区景观营造理论与实案；▲讲实用：观点与案例都有较强的复制性与实用意义。
【课程收益】★掌握房地产住区景观整体营造的全流程及其样板大全；★掌握多元化的景观营造提高产品质量，制造房地产热销产品指导；★掌握景观设计及其成本直接的有效控制方法；★掌握住宅五大区域景观的打造要点与难点；★掌握绿化设计的苗量控制法与“绿岛”分析法及其售楼部与样板房景观打造；★掌握施工设计管理在项目各阶段的操作重点与难点；【学员对象】1、房地产企业董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导；2、房地产企业设计管理团队、工程管理团队、营销管理团队和其他职能部门负责人【课程大纲】第一天：关键观点与区域景观第一部分：关键观点一、小区景观概念；小区景观与公园景观有什么本质区别？小区景观体现着房开老总的个性；区内的自然湖泊、山岗怎样进行景观再塑造？小区景观的每一空间都具有功能性；分析小区景观的艺术性要求。
二、景观营造目的与销售权重；小区景观营造的主客观目的是什么？让业主认可才能实现促销目的；楼盘销售三大要素；景观在房产品何段价位时能发挥促销作用？景观有多大的房产促销权重？楼盘竞争要素的转换；绿城销房最新命题：让业主寿命长三年。
三、小区景观发展脉络与演变趋势建国后小区景观发展脉络；功能型景观将成为历史遗迹；匆匆而过的中心花园型景观；现阶段多元素景观的特征；多元素景观存在的问题；小区景观发展趋势与具体表现；可能重回新的功能型景观的条件分析。
四、小区景观分类与品质提升小区景观可分为“看”和“用”两类景观；案例：三个墙体的分类绿城案例：一个鬼斧神工的“看”景；当前“看”景和“用”景常见的问题；提升景观品质的奥秘；绿城宋总要在桃花源养牛的故事；案例分析：逃生口上建亭；法国罗浮宫玻璃金字塔；把控景观定位的特别提示。
绿城地产景观设计培训资料
绿城地产景观设计培训资料绿城完全手册之一：窗[窗框用材]窗框用材照时序来划分，大抵可分为木、钢、铝合金、塑钢四大类,这种貌似简单的演变过程，却花了人类数千年的时间。
事实上，建筑材料的发展速度与人们的期望相比显得十分滞缓,这种状况直到20世纪才有了较大的改变。
目前,古老的木窗，第一次工业革命带来的钢窗，已基本退出了市场，住宅窗户材料用得最多的是铝合金和塑钢，其中塑钢占据较大份额。
绿城开发的系列楼盘中，窗框用材早期是铝合金，从九溪玫瑰园、兰桂花园开始使用塑钢，桂花城则采用更为高档的德国维卡塑钢,而到紫桂花园、杭州绿园、桃花源等住宅区，则又选用较为高档的彩色铝合金.塑钢窗的最显著特点是隔音效果好、保温性能强、整体稳定性较好。
欠缺的是强度不够，在风压较大的情况下容易变形，高层建筑中使用存在危险因素；而最大的缺陷是色彩单一，白色塑钢门窗满足不了人们对建筑美学的要求。
色彩是商品的第一视觉语言。
而至今塑钢仍是白色为主一统天下，缺少市场竞争力，也是多种原因致使。
首先，国内外多年来的经验证明，塑料型材以白色的耐候性能最佳，并具有屏蔽紫外线和反射红外线作用。
从现有技术角度讲，目前已知的可赋予塑钢门窗表面色彩的技术有整体着色、双色共挤、覆膜、喷涂等几种，但实用性却存在问题。
彩色塑钢在户外使用容易变色和变形，色彩越深吸热越多,PVC塑料热膨胀系数大，导热系数小，使用寿命大受影响,且彩色塑钢价格大大高于白色塑钢。
铝合金窗在强度、防火、无毒、耐腐蚀、使用寿命等方面有其优势。
近年来随着工艺改进，壁厚增加，尤其是表面处理，色彩丰富而又逐渐引起人们的兴趣.缺陷是铝材导热系数太大,隔热、隔音效果较差，跟如今人们越来越重视的环保意识相悖。
现有新产品断热冷桥铝合金,型材中间用聚氨酯胶条隔热，但在五金配件、安装工艺方面配合不够成熟,尚不能完全达到断热要求。
彩色铝合金最吸引人之处是表面色彩可随人意，其产品档次高低也是以表面处理工艺而论，各种品牌都有不同工艺、不同壁厚、不同系列.档次大致可分为：低档氧化，最老的那种本色铝合金，政府行为(如街面统一整治）中会采用，开发商一般都不会感兴趣；中档粉末喷涂，色彩挑选余地大，能达到表面亚光甚至无光效果,但易掉色；中档电泳，色彩附着力好，但表面太亮；高档氟碳喷涂，颜色附着力强,色彩视觉效果好，且表面硬度更高，保色寿命更长.塑钢窗和铝合金窗两大类各有千秋,不能简单地评价孰好孰坏.门窗的制作安装也是一个系统工程，型材的优劣、是用新料还是渗有回料、型腔设计是否先进合理、材型厚薄（塑料窗衬钢的厚薄)、五金配件和辅助材料的档次、生产过程中工人的用心程度、生产设备性能的好坏、运输过程中产品的完好度、安装过程中精心细致及成品保护，甚至是窗型设计、配置和生产厂家对设计的理解、配合等等，每一个细微之处都会影响整体的质量评价.常规来讲，高层建筑采用铝合金较好，多层以下采用塑钢较好；园区地貌环境多异的可组合丰富的铝合金色彩，园区整齐规则的可结合塑钢窗的严谨划一;市场房产价位较高的,可以用彩铝，房产价位较低的,则该考虑塑钢，毕竟一般来讲塑钢成本要低于彩铝。
【重庆】龙湖万科融创景观设计与体验区品质提升实战培训+考察(2015年4月24日)
房地产培训：龙湖/万科/融创景观设计与体验区品质提升实战培训+考察
【课程背景】
房地产培训：龙湖/万科/融创景观设计与体验区品质提升实战培训+考察
考察1天：龙湖两江新宸、万科金域学府、融创欧麓花园城
房地产项目如何营造景观的亮点和卖点？什么样的景观效果才能产生最大的溢价？在居住区景观设计中客户最应关注的使用功能有哪些？项目去库存化压力激增，如何做到领先市场半步创造项目的价值？房地产企业在发展初期，在缺乏专业团队、缺乏管理经验、缺乏分供方资源的情况下，如何确保景观项目的成功率？
（一）售楼处硬装设计应用及软装陈设
1、售楼处的分类及特征
2、售楼处的功能设置和设计指引
3、售楼处的包装应用及价值再利用
4、案例
（二）样板房硬装设计应用及软装陈设
1、样板房的分类及特征
2、样板房的风格简析
3、样板房装修风格选择策略
4、样板房的软装陈设与人文精神
5、样板房的建造指标和成本控制
3、解析标杆房企景观产品创新模式（高端拷贝模式、积木模块模式、螺旋突变模式）
4、解析标杆房企景观产品实施体系
5、解析标杆房企景观产品概况分析（万科、龙湖、中海、绿城、星河湾）
四、龙湖地产的景观特点分析、案例总结
1、龙湖地产景观的设计要点
展示区：重点关注流线和布置要点
社区内：有的放矢，关注景观重点与亮点
3、找到好的适合本项目的设计师
4、充分信任设计师及设计公司
5、通过好的口碑锁定好的景观施工单位
6、找到好的适合本项目的项目部
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五、树池
铁艺 软景 硬景
11.06.2020 2
景观细节分类
六、化妆井盖 十、模纹
十四、自然小溪
未统一材质
植物的空间搭配
统一材质
七、停车位
嵌草标准
八、车库出口
十一、树支架
四角支架标准
十二、道路转角
植物的巧妙运用 软硬处理手法
水与景石的结合
十五、材料样板图
研究细节品质的目标
十六、铺装样板区
研究细节品质的结果
【二】小品衔接－－－景墙与地面间墙角处理 11.06.2020 22
墙角的板材间缝隙要均匀、抹灰 工艺要细致、植物种植高度适宜， 还要规避土下沉后裸露基础的情况。 合理的工序应该是砌筑景墙-景墙贴 面-地面铺装-植物种植。
【二】小品衔接－－－水景细部处理 11.06.2020
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不同材质衔 接处，要整齐， 分界清晰、收 角处要特殊处 理。特别注意 防水、防溅水、 防水痕等相关 技术的处理。
艺术地坪与砖间衔接
花岗岩与玻璃衔接， 注意对缝、平整度等细节。
塑胶地面与花岗岩间无缝衔接
【一】铺装－－－各材质间衔接 11.06.2020 17 碎拼、砖和卵石等材 质间衔接，美观自然，合 理舒适。
花岗岩、马蹄石、水洗小砾石及置石等材质间 衔接，整体性较强，搭配协调。
【一】铺装－－－各材质间衔接 11.06.2020 18
【一】铺装－－－各材质间衔接 11.06.2020 20
各材质间通缝
处理、转角材质的 切割工艺等都很值 得借鉴，体现了施 工的细致度。
【一】铺装－－－各材质间衔接 11.06.2020 21
从左侧的截水沟到园路再到水池壁，最后到水池底面，所有的花岗岩都是通缝的， 整体感特别强。地灯与铺装的衔接效果及与铺状的位置关系都很值得学习。
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➢ 搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量
第三章：景观的功能设计 —— 关注客户需求
• 概述
• 指标分析与配置标准 • 布置方式 • 场地设计5要素 • 设计指引 • 操作指引
1. 概述 ①万科集团满意度调查
规划设计满意度07年86，08年79 活动场地和设施满意度07年62，08年58均为最低
上海天山仁恒河滨花园
3.74 0.79 1.56
0.78
0.61
13
39
上海浦东绿城
1.54 0.42 0.49
0.29
0.34
18
46
选取项目特点：社区规模大，户数多，在业内评价较高
总户数
4000 1900 2631
•资料来源：对方公司操业人员提供
容积率
2.4 3.0 2.6
2. 指标分析：③行业内标杆分析 b.活动场地内外标杆比较
心血…
• 资料来源：集团客户投诉
1.概述 ③成交客户对活动场地关注率与满意率
“活动配套和集中绿地”与客户期望差距较大
--16.06 --3.06
--3.58
--11.1
•数据来源：08年深圳万科成交客户调查统计（营销系统），调查客户量为3041户 •运动场地及设施包括泳池、网球场、篮球场及其他健身器械场地
0.17㎡/户
集团52个项目
老人活动场地均值
0.25㎡/户
集团3个标杆项目
老人活动场地均值
•老人活动场地：指供老人活动使用的器械，棋牌和舞蹈聚会等场地 •数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总
2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较 d.总活动场地户均面积
除去泳池，综合活动场地52项目均值仅为3个标杆
不含泳池，不同纬度的标杆项目“运动场地、儿童活动场地 及老人活动场地”户均面积基本一致
1.11 ㎡/户
运动场地均值
0.26 ㎡/户
儿童活动场地均值
0.25 ㎡/户
老人活动场地均值
2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较 a.运动场地
运动场地配置普遍较低，平均只达标杆值的42%
0.47㎡/户
集团52个项目运动场地均值
集团52个项目
儿童场地均值
0.26㎡/户
集团3个标杆项目 儿童场地均值
•数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总 •运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等
2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较 c.老人活动场地
老人活动场地配置普遍不足，平均仅达标杆值68%
项目的54%
1.62㎡/户
集团3个标杆项目综合活动场地均值
0.88 ㎡/户
52项目综合活动场地均值
•数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总
2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较 e.分析小结
运动场地配置严重不足，老人活动场地关注不够 项目普遍存在综合配置较低的局面
1.11㎡/户
集团3个标杆项目 运动场地均值
•数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总 •运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等
2. 指标分析：②集团52项目与标杆比较 b.儿童活动场地
儿童活动场地配置尚好，个别公司差距较大
0.24㎡/户
针对主要品类制定住区活动配套标准:
儿童、老人活动场地0.25㎡/户、运动场地1.1 ㎡/户
户均面积指标合计 ≥ 1.60 ㎡/户
2. 数据分析：⑤标准配置深化探讨
2. 指标分析：③行业内标杆分析 a.标杆确定
选取3个业内评价较高的容积率项目作为外部标杆
上海浦东仁恒河滨城
上海天山仁恒河滨花园
上海浦东绿城
项目名称
上海浦东仁恒河滨城
户均活动面积 泳池
3.35 0.48
运动场地
1.60
儿童活动场地 老人活动场地 占地面积 总建筑面积
0.74
0.53 31.00 74
2. 指标分析：①集团内部标杆 b.活动场地面积分析 （含游泳池）
因纬度和气候不同，平均每户的总活动场地面积因泳池的 差异从南往北依次降低，均值为2.01 ㎡/户
2.01 ㎡/户
3个标杆活动场地均值
泳池差异较大
容积率 2.1
容积率 1.7
容积率 1.45
2. 指标分析：①集团内部标杆 c.活动场地面积分析 （不含游泳池）
与行业标杆相比较，我司标杆值除“运动场地”略低外，“儿童 和老人活动场地”配置差距较大
0.44 ㎡/户
泳
集团3个标杆项目均值
运
动
场
池
地
1.11 ㎡/户
集团3个标杆项目均值
儿
0.26 ㎡/户
老
童
集团3个标杆项目均值
人
活
活
动
动
场
场
地
地
0.25 ㎡/户
集团3个标杆项目均值
2. 指标分析： ④主流产品集团活动配置标准
• 概述
• 指标分析与配置标准
• 布置方式 • 场地设计5要素 • 设计指引 • 操作指引
2. 指标分析：①集团内部标杆 a.确定原则
在集团52项目中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 3个内部标杆项目
选择标准：入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高 的成熟社区
资讯来源：根据所属项目物业公司提供
1.概述 ④集团活动配置标准现状
2004年集团发布“花城类住区活动配套标准” 上海公司标准，执行较早，控制每块场地绝对面积 深圳区域08年底确定，按品类控 ⑤小结
“社区活动配套满意度”是“整体满意度”的短板
最不满意：配置不足；不便捷
万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不规范
•资料来源：集团08年盖洛普满意度调查报告
1. 概述 ①万科集团满意度调查 “活动场地和设施满意度”连续7年持续走低
K=千户
• 资料来源：集团2002-2008盖洛普满意度调查数据；其中业主总量根据该年截至9月份统计数据
1.概述 ②客户投诉
客户最不满意：配置少；不便捷 没活有怀动运念新设动四建就季施的等花不儿于城够童没…活，健有动我身生场们游命在泳！需哪池要里等？篮活我球动们场设找施！不投！到入…很多
景观全面提升五步曲 (客户、成本、绿化、特色、设计资源)
满足客户使用需求 ➢ 针对项目客户需求制定景观策略
合理控制景观成本 ➢ 控制软硬景比例，景观单项比例精确化
提升绿化效果
➢ 采用绿化合理操作模式，实现绿化效果的提升
材料品质特色统筹化 ➢ 材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本
设计质量提升