长沙市城市规划技术管理规定(2014年版)

说明：
1.绿色字体是新增加或者修改的内容；
2.蓝色字体为技术规定补充规定的内容；
3.紫色字体是原技术规定但拟删除的内容；
4.将长沙市划为旧城区和其它区两个区域，拟取消
原Ⅲ类区，以减少执行难度和疏散旧城区的建设；
5.拟取消低层建筑的规定，将其纳入多层建筑类。

长沙市城市规划管理技术规定
（征求意见稿）
长沙市人民政府
二〇一四年四月
目录
第一章总则
第二章建设用地的区划分类和适建范围第三章建筑容量控制指标
第四章建筑间距和住宅日照控制
第五章建筑离界及退让
第六章建筑设计相关规定
第七章停车场配建规定
第八章建筑环境与配套设施
第九章市政工程
第十章建筑项目规划编制内容及深度第十一章临时建设规划管理
第十二章相关指标的计算规则
第十三章建筑名词解释
第十四章附则
附件：
附录一长沙市建筑间距I类地区范围示意图
附表一各类建设用地适建范围表
附表二建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表
附表三各种管线之间及其与建（构）筑物之间最小水平净距表
附表四地下管线交叉时最小垂直净距表
附表五市政管线的最小覆土深度（M）表
第一章总则
1.1 为了加强城市规划管理，进一步提高城市规划建设水平，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化和法制化，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省<城市规划法>实施办法》、《长沙市城市规划管理办法》和长沙
市城市总体规划以及其它法规和规范的规定，结合本市实际情况，制定本规定。

1.2 本规定适用于本市城市规划区范围内各项建设工程。

临时建设、城乡个人居住用房修建、危房翻建及装修工程不适
用本规定。

1.3 编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应符合本规定。

各项工程建设应按经批准的详细规划执行。

1.4 本规定实行动态修订，以保障其适用性和适度超前性。

市城市规划行政主管部门每年度可对局部章节、条款进行修订，上报长沙市人民政府备案后施行。

第二章建设用地的区划分类和适建范围
2.1 按照主要用途和功能，参照《城市用地分类与规划建
设用地标准》（GB 50137 – 2011），在长沙市进行规划编制及实施规划管理需符合如下用地分类和代码标准要求：
续表3.3.2
续表3.3.2
续表3.3.2
2.2 对于用地标准中未列入类别的项目，应由城市规划行政主管部门根据项目的性质和对周围环境的影响、基础设施条
件具体核定。

凡需改变规划用地性质范围的，应先提出修改规划，按规
定程序和管理权限报批。

各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经
批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，按附表一的
规定执行。

凡附表一中未列入的建设项目，应由城市规划行政主管部
门根据其对周围环境的影响和基础设施条件具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质、超出附表一规定范围的，应先提
出调整规划，按规定程序和管理权限报批。

第三章建筑容量控制指标
3.1 新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度，下同）按本章的有关规定执行。

3.2 建筑基地面积大于30000平方米的成片用地必须编制详细规划（详细规划覆盖范围由城市规划行政主管部门核定），并经批准后才能实施。

成片开发区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标；在
不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建
筑基地的建筑容量控制指标可参照附表二的规定适当调整。

3.3 建筑基地面积小于或等于30000平方米的用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按城市规划要求及有关规范、规定进行建筑基地规划设计，其建筑容量指标应按附表二的规定执行。

3.4 附表二控规中规定的指标中建筑容积率和建筑密度为上限，绿地率为下限，使用附表二规定指标应根据规模、性质、功能、区位及用地情况等因素取值。

附表二规定指标适用于单一类型的建筑基地。

对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类规定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

个别特殊地块或特殊建筑如确需突破上限，由规划行政主管部门根据实际情况按程序另行核定。

3.5 对未列入附表二的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行。

但不应超过附表二中相应居住建筑的控制指标。

3.6 城市建设应按规划成片实施,一般应以街坊为单位,以规划道路为界限,规划蓝线原则上应划至用地周边规划道路中心线。

无单独建设条件或规划部门认为不适合单独建设的,必须按规划要求与周边用地整合。

建筑基地未达到下表规定最小面积的，一般不能单独建设。

注：①建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求；
②不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定；
③超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。

建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一且确实不妨碍城市规划实施的，经城市规划行政主管部门核准可以建设：
（一）按经批准的详细规划实施且对四周无影响的；
（二）邻接土地已经完成建设或成为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；
（三）受城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的。

3.7 原有建筑的建筑容量控制指标已超出控规中规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建（含加层）。

基地内原有
建筑的总建筑容量虽未超出规定值，但其扩建（含加层）破坏
原空间环境的亦不能进行建设。

3.8 建筑内设置的各类型公共开放空间，不另奖励增加可建建筑面积。

3.9 同一建设项目，相毗邻的两个或多个地块的控规容量指标，经规划行政主管部门核准，可在建设基地范围内总量平衡，但不同建筑性质的容量指标不得相互转换。

商住用地其住宅建筑面积原则上不得突破规划设计条件对应的上限值，在不突破规定的总建筑面积容量的前提下可浮动1%。

控规中的规划指标可按审定的修建性详细规划或规划设计总图备案。

规划修改项目和总量平衡项目应根据控规地块容积率由低至高安排建设时序，先行建设容积率低的地块。

第四章建筑间距
4.1 建筑间距应以满足相关日照要求、尽量避免视线干扰及
符合相关采光、通风要求为标准，除必须符合消防、卫生、环保、工程管线、建筑保护和空间环境等方面的要求外，应同时符合
本章规定，但与待改造地段的低层个人住宅间距不在本章规定
控制范围内。

4.2 旧城区居住建筑间距图示表：
多、低层居住建筑的间距控制（4.5规定的情形除外）应符合下列规定：
（一）居住建筑平行布置时，间距按下表控制：
注：①表中方位为正南向（0度）偏东（西）的方位角；
②H：当方位角≤45度时为南向建筑高度；
当方位角〉45度时为相邻较高建筑高度；
③最小距离低层为6M，多层为9M；
④一般居住建筑布置方位角不宜〉30度。

（二）居住建筑垂直布置时，间距按下表控制：
注：①表中方位为正南向（0度）偏东（西）的方位角；
②H：当方位角≤45度时为南向建筑高度；
当方位角〉45度时为相邻较高建筑高度；
③最小距离低层为6M，多层为9M；
④与居住建筑主朝向垂直布置时，新建建筑山墙宽度不得大于18M，超过18M的，其间距按平行布置的居住建筑控制。

（三）居住建筑既非平行也非垂直布置时间距按下表控制：
注：①表中a指两栋居住建筑之夹角；
②H指南侧建筑高度；
③最小距离低层为6M，多层为9M。

（四）居住建筑的山墙间距按下表控制：
注：①对按上述规定不能满足消防间距或通道以及管线等要求的，按相关规范规定要求控制，并由城市规划行政主管部门核定。

4.2 多层居住建筑山墙有居室窗户的，其与相邻居住建筑的间距应在上表的基础上增加3米。

4.3 居住建筑底部有非居住用房的，仍按居住建筑的要求控制间距。

4.4 在建筑间距I类地区的中心地段进行建设，其间距按第4.2条规定执行确有困难的，经城市规划行政主管部门核准，可在上表规定间距基础上适当折减，但其最大减幅不能超过10%。

注：建筑间距I类地区中心地段的界定范围见附录二。

4.5 第一类居住用地的低层独立式住宅与相邻建筑之间的间距，在建筑间距I类地区不得小于其南侧建筑高度的1.3倍，在建筑间距Ⅱ类地区不得小于其南侧建筑高度的1.4倍，在建筑间距Ⅲ类地区不得小于其南侧建筑高度的1.5倍。

4.6 在符合本规定第4.2条至第4.5条规定的前提下，南北向平行的低层居住建筑之间的最小间距为6米，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑之间的最小间距为9米。

4.7 高层建筑应符合以下间距规定：
（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制：
注：①表中方位为正南向（0度）偏东（西）的方位角；
②H：当方位角≤45度时为南向建筑高度；
当方位角〉45度时为新建建筑高度；
③高度超过100M（含100M）的高层建筑之间距，根据规划要求及实际情况确定。

（二）高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布置时的
间距应符合下列要求：
1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距按本条（一）项（方位0度～45度）的规定控制；
2、高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距按本条第（一）项（方位大于45度）的规定控制；
3、高层居住建筑与其南侧多、低层居住建筑的间距按南侧多、低层居住建筑控制，但最小值为13米。

（三）高层建筑位于南侧,与相邻居住建筑为非平行布置时，间距按下表控制：（补充规定第五条）
注：①表中“S”为南北向布置时的标准间距值。

②表中“a”为相邻建筑的夹角。

③表中“间距”为建筑正南北向重叠部分的平均间距。

④当a≤300时，正南北向最近点间距在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区分别不得小于21M、24M、27M。

当300<a<600时，南北向最近点间距在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区分别不得小于18M、21M、24M。

当a≥600时，南北向最近点间距在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区分别不得小于15M、18M、21M。

（四）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不小于13米。

高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距符合前款规定的，可不受4.5规定的限制。

4.8 非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：
（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按4.2至4.7的规定控制；
（二）非居住建筑(医院病房楼、休〈疗〉养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大学、中学、小学的教学楼除外)位于居住建筑北向时，其建筑间距按该非居住建筑在居住建筑南向同型布置的建筑间距控制，其间距最小值为低层不小于6米、多层不小于9米,同时须满足消防和各专业规范要求。

（补充规
定第四条）
（三）非居住建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制，但居住建筑山墙有居室窗户的，其山墙间距按上表的有关规定控制。

4.9 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距，须在同型布置方式居住建筑的间距要求上提高20%，同时须满足各专业规范要求。

4.10 非居住建筑之间（4.8所列的非居住建筑除外）的间距在满足各专业规范要求的同时应符合下列规定：
（一）高层非居住建筑与高层非居住建筑平行布置时的间距按下表控制：
注：①表中方位为正南向（0度）偏东（西）的方位角；
②H：当方位角≤45度时为南向建筑高度；
当方位角＞45度时为相邻较高建筑高度；
③当方位角≤45度时，间距最小值在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区分别为18M、20M、24M。

当方位角＞45度时，间距最小值在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区分别为15M、18M、21M。

④高度超过100m（含100m）的超高层建筑的间距，根据规划要求及实际情况确定。

（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为15米。

（三）多层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10米。

（四）低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，其最小值为7米。

（五）非居住建筑之间的山墙间距和以其他形式布置的非居住建筑之间的间距必须满足消防间距的规定。

4.11 据局审批处室审查的总图确定日照分析范围；在对拟建建筑划定日照分析范围时，将主、客体范围线分开划定，东西向及南北向范围按原规定控制，并根据长沙地区大寒日8点至16点太阳方位角(图中 )为起止范围点(详见图1)：
图1 日照分析范围示意图
4.12 旧城区（I类地区）新建住宅自身可按1小时标准
进行控制。

原已建住宅的自身日照标准不满足国家标准的，相邻项目报批进行日照分析考虑对其影响时，按不得低于原日照时间的原则进行控制。

4.13 下列情形可不做日照分析，但建设单位对此产生的相关问题须作出承诺，负责协调处理：
（一）新建多、低层建筑（含高层建筑的多层裙房），只按本规定要求的间距值控制；
（二）新建建筑周边为待改造地段的低层个人住宅；
（三）相邻建筑因违法建设影响日照条件的。

（四）新建的非套型住宅不考虑相邻建筑对其产生的日照影响。

4.14 建筑物顶部有围护结构的且不超过屋面1/4的楼
梯间、电梯机房及屋面以上小于等于1.5米的女儿墙、坡屋顶等构架产生的日照影响可忽略不计。

4.15 幼儿园、托儿所、中小学、医院等有日照要求的非居住建筑，经相关行政主管部门同意，其建筑间距可只按《长沙市城市规划管理技术规定（修订）》（长政发[2009]30号）4.11（本规定4.9条）条进行控制。

4.16 对于长规发[2012]9号文件的凹口规定中，虽a+b ≥18米，但a、b <18米，凹口d边长度大于或等于22米（建筑高度H<50米）、27米（建筑高度H≥50米）时，建筑凹口的南、中、北部分可独立划定日照分析范围（详见图2）：
图2 凹口计算示意图（套型住宅除外）
4.17 按正南北、正东西向划定异形建筑（如X形、Y 型等）的日照分析范围（详见图3）：
图3 异型建筑日照分析范围示意图
4.18 对用地红线外尚未建设的居住用地进行日照影响模拟分析时，需生成2小时等照时线，并标明等照时线最外端与拟建项目用地红线的距离及等照时线影响宽度。

4.19 有日照要求的建筑内非套型住宅不作为客体建筑进行日照分析。

套型住宅均应进行日照分析。

4.20 当建筑东、西向（或偏东西向）外墙连续长度大于18米时，其东、西向按主要朝向划定日照分析范围。

4.21 如图，当建筑东向（或西向）外墙上有凹口时，应按以下条件具体分析：
a、b边为建筑外墙的长度，d边为外墙凹口宽度，c边为凹口的进深。

（一）当a+b≥18m时，该建筑东向应按主要朝向考虑，日照分析范围的计算起点应从东向外凸部分开始。

（二）当a+b＜18m而a+b+d＞18m，且α≥45°时，日照分析范围的起点从达到18m的轴线部分按主要朝向和东向外凸部分按次要朝向分别计算，取两者最远值控制。

（三）当α<45°时，建筑本身日照无法满足要求。

4.22 如建筑中存在多个凹口的情况，则按累加长度参照上述规定计算。

4.23 新建高层建筑原则上不得对相邻现有及拟建住宅的日照产生影响，对邻近地块拟建住宅是否有影响，按退让对等原则做日照分析确定。

第五章建筑离界及退让
5.1 沿建筑基地边界（用地红线）和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路和文物保护区等规定范围内的建筑物，其离界距离除必须符合消防、防汛、环保、交通安全、市政设施和空间环境等方面及相关专业规范规定的要求外，应同时符合本章的规定。

5.2 沿建筑基地边界（用地红线）的建筑物，其离界（用地红线，下同）距离按以下规定控制；但离界距离小于消防间距时，须按消防间距的规定控制。

（一）各类建筑的离界距离，按相应各项规定间距的一半进行控制，且不得小于下表的最小距离。

建筑最小离界（用地红线）控制表
注：H指建筑高度；S指规定间距；
（二）项目地块界外有邻近建筑的除须符合第（一）项离界距离的规定外，应同时符合第四章建筑间距的有关规定。

（三）项目地块界外紧邻公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，按有关规划确定离界距离，但各类建筑的最小离界距离不得小于第（一）项非居住建筑的最小离界距离规定，并须由城市规划行政主管部门核定。

（四）地下建筑物的离界距离一般不得小于3米。

（五）有经批准的详细规划（含总平面布置图）的毗邻用地建筑离界距离按批准的规划执行。

某些毗邻用地的建设项目，考虑沿街景观、土地利用以及其他类似情况，在满足消防、交通及建筑功能等要求的前提下，经城市规划行政主管部门核定，可允许其在界线（用地红线）处接建。

（六）1、毗邻用地建设，如界线（用地红线）为非规则线型或与建筑长轴方向不平行，应根据第四章规定设定建筑定位，按面积加权平均间距一半来定位离界距离（或调整用地），设
定建筑位置，定位后分摊合理的离界用地，但其最近离界距离不得小于前表中的最小距离。

2、毗邻用地建设，如相邻方有永久建筑物，新建建筑物在满足间距要求的情况下，自身离界距离不足的，应征得相邻方同意，并由城市规划行政主管部门核定。

3、毗邻用地建设，如相邻方已有永久建筑物，且其离界距离不足，新建建筑物在符合自身间距和离界要求的前提下，其最终离界距离由城市规划行政主管部门根据规划要求和建设情况予以核定。

（七）教学楼、病房等建筑离界因自身要求应增加的距离须留在其用地红线内。

（八）危险品库、油库、液化气瓶库及其他危及四邻安全的建筑物、构筑物，其安全防护距离应留在其用地范围内。

5.3 沿城市道路两侧新建、改建建筑退让城市道路红线及绿线的距离按下表控制，两项要同时满足并应符合第四章和第六章的有关规定。

建筑退让城市道路、铁路、轨道交通、公路、蓝线、绿线及电力线路最小距离控制表（单位：米）
注：①H指建筑高度；W指道路宽度；退让距离按至建（构）筑物外墙轴线计算。

②建筑临路设有门面的应增加4米的退让距离。

③超高层建筑、大型公共建筑及规划主管部门认为有必要的建设项目，还应结合交通评估，扩大退让距离。

④高层退让城市道路红线是指主体部分的退让，其裙房高度不大于24m时，裙房部分按H≤24m退让。

⑤铁路、轨道交通弯道处兴建建设工程的退让距离需经相关主管部门审核后确定。

⑥铁路两侧的高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱等）、危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后
确定。

⑦铁路（直线）两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10米，高度不得大于3米。

⑧在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。

⑨沿穿越村镇、城镇的公路两侧兴建建筑工程，可按村镇、城镇规划进行管理，但建筑物退让公路规划红线的距离不得小于10米。

⑩历史街区等特定区域的建筑退让要求由城市规划行政主管部门另行核定。

建筑退让城市道路红线、绿线最小距离控制表
注：①表中H指建筑物高度；
②建筑临路设有门面的均应按主要朝向要求控制退让；
③高层退让城市道路红线是指主体部分的退让，其裙房退让按多、低层建筑退让要求控制（裙房高度小于24米）；
④退让城市快速干道的距离，根据规划及有关要求由城市规划行政主管部门另行核定；
⑤超高层建筑应相应加大退让距离，具体标准根据经批准的详细规划或城市设计，由城市规划行政主管部门核定；
⑥历史街区等特定区域的建筑退让要求由城市规划行政主管部门另行核定。

5.4 高层建筑的建筑主朝向临规划道路主体直接落地，退让规划道路的距离可按《技术规定》相关要求减少2米。

临路幅宽度26米及以上规划道路布置的多、低层商业建筑，退让规划道路的距离不得小于10米。

对城市道路开设门面（商店）的多层建筑（含高层建筑裙房部分），如没有集中的地面配套停车场地，须在第5.3条规定的基础上，首层临主、次干道（≥26米）加退4米，临城市支路加退3米。

5.5 城市主次道路没有设置交叉口展宽车道时，临交叉口建筑物退让城市道路红线，应在第5.3条规定的基础上增加3米以上距离（自城市主次道路红线直接段与曲线段的连接点算起）。

5.6 建筑物的基础、台阶、管线和附属设施不得逾越道路红线。

地下建筑物退让城市道路红线的距离按5.2第（四）项的规定执行。

5.7 城市轨道交通线两厢具体的建设控制要求按相关规定执行。

5.8 在村镇、城镇范围之外的公路规划红线两侧应划定隔离带，其最小宽度如下：
（一）国道、快速公路，两侧各50米。

（二）省道、主要公路，两侧各20米。

（三）次要公路，两侧各10米。

公路规划红线和隔离带内不得新建、改建任何建筑物，但
可耕种或绿化造林；经城市规划行政主管部门会同有关部门批准，也可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。

沿穿越村镇、城镇的公路两侧兴建建筑工程，可按村镇、城镇规划进行管理，但建筑物退让公路规划红线的距离不得小于10米。

5.9 沿河道规划蓝线（市城市规划行政主管部门按城市总体规划确定长期保留的河道规划线）两侧新建建筑物，其退让河道规划蓝线的距离不得小于10米，同时应符合有关规范和规定的要求。

5.10 沿铁路两侧兴建建筑工程除应符合其专业规范要求外，同时应符合以下规定：
（一）铁路干线（直线）两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于20米；铁路支线、专用线（直线）两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于15米；铁路（直线）两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10米，高度不得大于3米。

（二）铁路弯道处兴建建设工程与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后确定。

（三）铁路两侧的高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱等）、危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后确定。

（四）在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。