记录1：《项目初步评估报告编制要点》

记录1：

《项目初步评估报告》编制要点

第一部分项目背景

1、项目信息来源；

2、项目未来取得方式（合作，转让，公开出让等）；

3、项目目前进展情况（审批进程、法律手续等）；

4、城市公司申请拓展该项目的动机和意义（维持城市公司持续发展需求、因战略目标需要拓展增量新项目、优化库存结构等）

5、项目其它背景资料。

第二部分项目概况

一、宗地区位

1、宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。

2、项目区域所承载的城市功能说明；

3、地块的地理邻里关系展示；

4、所处的区域/商圈及周边商圈的分布；

二、宗地现状

1. 四至范围；

2.宗地规整度，地势平坦状况，地面现状，宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等，以及地块周边是否存在烟囱、污染源等不利因素；

3、地块的市政基础设施条件；

三、交通条件：项目区域的道路、公交路线、地跌、轻轨的分布及未来交通规划。

四、周边配套情况：周边商业、教育、医疗、办公、购物、娱乐、文化、景观等配套设施情况。

五、区域规划简析：

1、宗地所属区域在该城市的发展定位、区域属性；

2、未来商业网点及商圈规划

3、城市的总体规划对区域的影响及区域未来的发展前景；

六、项目规划控制条件和规划建筑要求；

第三部分项目的法律手续及获取方式

一、项目用地取得的政府批文及相关法律手续现状描述

二、合作方式

1、合作方基本情况

2、合作方式、项目获取流程

3、主要合作条件

三、总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性进行评价。

第四部分市场分析

一、区域市场成长状况、供需情况、所处的发展阶段，商业发展格局；

二、区域内供应产品的特征，商业业态发展特征；

三、区域市场不同产品类型的价格特征、价格走势、目前售价水平，商业租金水平；

四、区域不同产品的去化水平及典型类比项目的去化速度；

五、典型个案的市场调研(商业个案中应补充调研指标：商铺产品结构、营销模式、租金

等)；

六、竞争分析；

七、区域内近些年土地市场的供需状况、成交价格、土地存量、供地计划等；

八、区域市场未来发展趋势预测

第五部分项目初步定位

一、项目产品定位

二、目标客户群定位

三、项目价格定位

第六部分初步开发与销售计划

一、项目开发建设计划

二、销售及回款计划

第七部分成本估算与效益分析

一、总投资成本估算及初步的投资计划

二、经济效益分析：销售利润率、内部收益率等主要经济指标。

第八部分项目管理资源配置

一、人力资源配置：管理层及部门设置、部门内职能设置、各职能配备的员工数

二、需要集团的资金支持

第九部分综合分析与建议

一、项目优势

二、项目劣势

三、项目机会

四、项目威胁

五、结论和建议（从地块自身条件、市场投资环境、区域发展规划、市场机会、土地升值潜力、开发效益等方面进行综合分析得出初步评估结论）

备注：

本初步评估报告编制要点是作为项目投资立项阶段《项目初步评估报告》编制的指导性文件，在具体工作中可根据项目的自身特点和实际情况进行补充和完善。

为便于向集团领导汇报，报告的主体内容应以PPT的形式体现。