广州市2018年旧村庄改造成本核算办法
关于旧村改造中的成本核算以及融资面积的计算
关于旧村改造中的成本核算以及融资面积的计算改造成本主要费用旧村改造成本主要是由六种费用构成，分别是：前期费用、拆迁成本、复建成本、融资地块补缴地价、拆迁奖励和不可预见费以及其它费用。
1、前期费用费用范围：主要是一些技术、数据和方案上的编制费，包括了基础数据调查、片策方案、实施方案、融资楼面价评估和勘测定界。
成本速记：通常来说，多数旧村1000万以内就能包得住，去到2000万就顶天了，但即使如此，相比起其它成本项来说基数也不大。
2、拆迁成本费用范围：主要包括了村民住宅和集体物业（包括有证和无证）的临迁费、房屋拆运费、房屋建安成本补偿，搬家补偿和历史建筑修缮费用。
成本速记：住宅临迁费每月每平20~40元，物业临迁费每月每平30~60元/㎡，搬家补偿4000元/户，房屋拆运费一律60元/㎡，无证拆除后一律补偿建安1500元/㎡。
3、复建成本费用范围：主要包括按照1:1复建的住宅、核定复建量超出现状建筑权益住宅、商业等。
成本速记：住宅4157元/㎡、权益住宅2657元/㎡、商业5160元/㎡，上述高度均在100m以下并包含地下室。
4、融资地块补缴地价费用依据：《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）第四十条：按申请办理土地出让手续时点市场评估价20%计收土地出让金；《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗建规字〔2019〕13号）第十四条：其融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金可纳入旧村庄全面改造成本。
成本速记：补缴地价=（拆迁+复建成本）*25%5、拆迁奖励和不可预见费不可预见费一般按前期费用、拆迁费用、复建费用与其他费用总和的4%计算。
拆迁奖励一般按照改造成本的3％计算（计算基数不含融资地块补缴出让金）。
6、其它费用包括地质处理、土地农转用、建设用地增减挂钩、整合周边地块费用等，上述基本是专项评估，所以并没有严格的价格标准。
旧改产生的可售面积旧改可售面积在广州叫法为融资面积，根据政策，目前广州旧村改造以经济平衡方式获得融资面积。
穗更新规字〔2017〕3号 广州市旧村庄全面改造成本核算办法
广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算穗更新规字〔2017〕3号广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算办法的通知各有关单位：现将《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》印发给你们，请认真贯彻执行，执行中遇到的问题，径向市城市更新局反映。
广州市城市更新局2017年12月29日广州市旧村庄全面改造成本核算办法第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。
第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。
第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。
住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。
广州市旧村庄更新实施办法
广州市旧村庄更新实施办法广州市旧村庄更新实施办法第一章总则第一条为进一步推进和规范本市旧村庄更新改造工作，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域范围内，符合旧村庄改造政策且纳入城市更新（“三旧”改造）数据库的旧村庄的更新改造，以及经市政府同意，旧村庄与其他存量建设用地、零星农用地统筹整理进行成片更新改造，适用本办法。
第三条旧村庄更新改造包括全面改造和微改造两种方式：（一）全面改造。
按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。
（二）微改造。
以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的的更新方式，包含整治修缮和局部改造。
整治修缮是对环境较差、公共服务配套设施不完善的旧村庄，以改善居住环境和保护历史文化为目的，通过增加市政公共服务设施，管线下地，打通交通道路、消防通道，对单体建筑进行整治修缮和重建，实现“三线”下地、“雨污分流”，改善人居环境和提升社区功能。
局部改造是保持村庄传统特色风貌，改善居住环境，通过局部拆除、抽疏建筑等办法实施的整治。
第四条旧村庄全面改造主要包括以下三种模式：（一）征收储备。
由政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收益分成。
（二）自主改造。
由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。
（三）合作改造。
由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；或者通过融资地块公开出让引入合作企业进行改造。
广州市城中村改造成本核算指引
广州市“城中村”改造成本核算指引为进一步明确“城中村”改造成本核算标准，规范“城中村”改造成本核算方式，科学控制改造成本，加快推进“三旧”改造工作，制订本指引。
一、“城中村”改造范围内安置住宅复建总量的核定“城中村”改造范围内村民安置住宅复建总量上限应按照户均不超过宅基地房屋基准建筑面积（240平方米至280平方米）控制。
改造范围内被拆迁村民住宅具体应按照如下方式分类安置补偿：有证建筑面积按“拆一补一”复建安置。
2007年6月30日之前已建的历史建筑，若已完善历史用地手续且符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（2001年广州市人民政府令第5号），经村集体批准使用宅基地的，现状房屋不超过三层半部分建筑面积按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，可给予建安成本补偿；属于未经村集体批准，私自占地建设的一律拆除不予复建，可给予建安成本补偿。
2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村民住宅一律拆除，不予补偿。
在改造范围内规划建筑总量不突破规划极限的情况下，被拆迁房屋有证建筑面积不足户均基准建筑面积的部分可作为安置住宅权益面积予以复建，即改造规划给予复建指标，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。
在改造范围内规划建筑总量突破规划极限的情况下，被拆迁房屋按上述规定准予复建的建筑面积超出户均基准建筑面积的部分，可按被拆迁房屋重置价给予货币补偿，也可在村民自愿的基础上，将其货币补偿折算成股份参与集体物业收益分红，具体可按照一定折算比例（以住宅租金收益和物业租金收益相当的原则确定比例，如按三比一或二比一）转化为商业物业。
户均宅基地房屋基准建筑面积为240平方米至280平方米（具体数值由区参考各村的建设用地规模确定）。
村民户籍证明应取得区或当地公安机关确认，其中用于核算住宅权益面积的村民户数应由区审核符合一户一宅的条件。
二、“城中村”改造范围内集体经济物业复建总量的核定村集体物业不能按现状建筑面积“拆一补一”复建安置。
广州旧村全面改造政策介绍交流
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STEP
粤府〔2016〕 96号文第二条
• 基准地价
• 结合土地市场，参照半 • 按照市场价缴交土地
年内土地公开出让成交
出让价款。6号文具
价格和周边区域新建商
体要求融资地价为上
品房交易交割确定。
会审议时间从6个月
调整为12个月。
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（三）成本核算、融资楼面地价、融资面积
1、分期开发要求（《旧村更新办法》第29条）
（3） （4）
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（五）分期开发，安置房和公建配套的建设移交
2、复建安置房优惠（《旧村更新办法》第39条）
（指复建村民住宅部分），依据棚户区改造政策，按照安 置复建面积“建一免一”减免城市基础设施配套费。
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（五）分期开发，安置房和公建配套的建设移交
3、公建配套移交（《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规
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（二）选择合作企业
问题：选择合作企业的具体要求和程序
引入合作企业政策对比
城市更新“1+3” 政策
穗府规〔2017〕6 号 穗更新规字〔2018〕1号
时点
实施方案批复后
区政府基础数据公示后（成本固化后）
引入平台
市公共资源交易 政府公共交易平台（市、区公共资源交易平台、集体建设用地使用权
平台
流转交易中心、“三资”平台等）（公开的方式协议出让）
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（二）实施方案
（2）村民意愿（第16条）
重新组织村民表决
实施方案
征求 草案 村民
意见稿
表决稿
送审稿
实施方 案批复
• 征求村集体经济组 织、村民和相关权 属人意见，征求意 见时间不得少于 30日；
广州市城中村改造成本核算指引
广州市城中村改造成本核算指引随着城市化进程的加快，广州市的城中村问题日益凸显。
城中村作为城市发展中的一大难题，不仅影响城市形象，还存在着安全隐患和环境污染等问题。
为了改善城中村的居住条件，广州市政府积极推进城中村改造工作，但在实施过程中，如何进行成本核算成为一个重要的问题。
一、城中村改造成本核算的意义城中村改造涉及到大量的资金投入，因此成本核算是必不可少的。
成本核算可以帮助政府和相关部门了解改造项目的实际费用，为项目的决策提供参考依据。
同时，成本核算还可以帮助规范改造项目的投资行为，避免资源浪费和财务风险。
二、城中村改造成本核算的内容城中村改造成本核算包括以下几个方面的内容：1. 土地成本：城中村改造需要占用大量土地资源，土地成本是改造项目的重要组成部分。
土地成本的核算要考虑到土地收购费用、征地补偿费用等因素。
2. 建设成本：建设成本是改造项目的核心成本。
建设成本包括建筑物的设计、施工和装修等费用，以及相关设备和材料的采购费用。
3. 管理费用：城中村改造项目需要进行管理和监督，管理费用是不可忽视的成本。
管理费用包括项目管理人员的工资、办公用品费用和差旅费用等。
4. 环境治理费用：城中村改造项目通常伴随着环境治理工作，环境治理费用是改造成本的重要组成部分。
环境治理费用包括污水处理、垃圾清运和绿化等费用。
5. 社会保障费用：城中村改造项目还需要考虑到居民的社会保障问题，社会保障费用是改造成本的一部分。
社会保障费用包括居民的搬迁补偿费用、就业培训费用和医疗保险费用等。
三、城中村改造成本核算的方法城中村改造成本核算可以采用以下几种方法：1. 直接成本法：直接成本法是最常用的成本核算方法之一，它将改造项目的直接成本按照项目阶段进行核算，包括设计阶段、施工阶段和运营阶段的成本。
2. 抽样调查法：抽样调查法是通过对改造项目的抽样调查，统计改造项目的平均成本，并据此推算整体成本。
抽样调查法可以提高成本核算的准确性和可靠性。
2018年06月01日《旧村庄全面改造更新项目报批指引》
3.《旧村庄全面改造更新项目报批指引》〔黄埔区、南沙区、增城区按区政府规定办理，广州空港经济区按市空港委规定办理，其余区域按本指引办理〕总体指引一、业务解释旧村庄全面改造：按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。
二、政策依据（一）《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6 号）（二）《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第 134 号）（三）《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56 号）（四）《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗府办〔2016〕2 号）（五）《广州市城市更新年度计划编制指引》（六）《广东省农村集体经济组织管理规定》（七）《广东省实施（中华人民共和国招标投标法）办法》（八）《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175 号）（九）《广州市土壤污染防治行动计划工作方案》（十）《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》广州市人民政府令（第 157 号令）（十一）《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗更新规字〔2018〕1 号）（十二）《关于印发广州市污染地块再开发利用环境管理实施方案（试行）的通知》（穗环〔2018〕26 号）（十三）《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施的通知》（粤国土资规字〔2018〕3 号）三、报批流程旧村庄全面改造更新项目报批程序流程图阶段指引第一阶段计划申报一、操作流程二、操作说明（一）标图建库城市更新项目地块应纳入省国土资源厅“三旧”改造地块数据库。
1．依据：《广州市城市更新办法》第 49 条，《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175 号），《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施的通知》（粤国土资规字〔2018〕3 号），标图建库流程图。
广州市城中村改造成本核算指引
广州市城中村改造成本核算指引广州市城中村改造是当前城市建设中的一项重要任务。
城中村改造的成本核算是评估改造项目可行性和决策的重要依据。
本文将从成本核算的角度分析广州市城中村改造的相关问题。
一、城中村改造的背景和意义城中村是城市发展过程中形成的一种特殊现象，存在着土地使用混乱、建筑质量低劣、居住条件恶劣等问题，已经成为城市发展的瓶颈。
改造城中村可以提升城市形象、改善居住环境、提高居民生活质量，对于城市可持续发展具有重要意义。
二、城中村改造的成本核算指引1. 成本核算的目的和意义成本核算是对城中村改造项目所需资金的评估和管理，主要用于预算编制、资金安排、项目控制等方面。
成本核算的目的是确保改造项目能够合理利用资金，实现经济效益和社会效益的统一。
2. 成本核算的内容和流程成本核算的内容主要包括土地成本、拆迁补偿费用、建筑改造费用、基础设施建设费用、管理费用等。
成本核算的流程一般包括项目可行性研究、预算编制、资金安排、项目实施和监督管理等环节。
3. 成本核算的方法和技术成本核算的方法和技术主要包括物价指数法、比较方法、估算法、成本模型等。
在具体实施中，可以根据项目的不同特点选择合适的方法和技术进行成本核算。
4. 成本核算的要求和注意事项成本核算的要求包括准确性、可靠性、可比性和可控性等。
在进行成本核算时，需要注意数据的来源和真实性、参数的选择和合理性、成本的估算和分析等方面的问题。
三、广州市城中村改造成本核算的实施情况广州市作为中国南方经济中心城市，城中村改造任务重、规模大。
广州市政府在城中村改造方面投入了大量的资金和人力资源，取得了一定的成效。
根据相关数据统计，广州市已完成了多个城中村的改造，改造项目的成本核算也得到了较好的实施。
四、城中村改造成本核算存在的问题和对策1. 数据不准确：城中村改造的成本核算需要大量的数据支持，但由于城中村的特殊性，一些数据来源不稳定或不准确，影响了成本核算的准确性。
解决这一问题需要加强数据采集和统计工作，确保数据的真实性和准确性。
广州市旧村庄全面改造成本核算办法
附件广州市旧村庄全面改造成本核算办法（征求意见稿）第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》《广州市旧村庄更新实施办法》等相关政策文件，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费在内的项目前期工作费用。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户每次2000元的标准核算，按2次计算；屋内装有电话、有线电视、管道煤气、宽带网等设施需迁移的，按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规〔2017〕10号）的有关规定计算迁移费。
第五条不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的保护方案确定，并计入改造成本。
第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”、“户”或者“人”三种方式进行核定。
住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，并以不超过10%的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
“户”的核定标准参照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
（三）以“人”的方式核定的，由征收主体或改造主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予奖励回购。
政策对比丨广东省旧改2018年3号文与2019年71号文对比
政策对比丨广东省旧改2018年3号文与2019年71号文对比文章来源：广东城金一、“三旧”地块数据库3号文：1、以宗地为基本单元，可以将相邻多个宗地作为整体入库，对无合法用地手续的地块，合理确定入库地块范围。
2、改造范围：地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上，符合土地利用总体规划，“二调”和最新的土地利用现状图认定为建设用地。
特别情况可纳入标图建库范围：上盖物基底面积占入库地块面积比例不足30%的，经原土地权利人自愿申请，可按照2009年12月31日前上盖物占地面积确定；上盖物占地比例符合规划条件，可不受30%比例限制；属于生态修复类改造项目，规划用途为非建设用地；“二调”认定为非建设用地，但在2009年12月31日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求。
已认定为闲置土地的，不得申请纳入改造范围。
可纳入标图建库的用地面积。
3、各地级以上市只需按年度（每年12月底前）一次性报送省国土资源技术中心备案，可拟增或删减的地块。
已按“三旧”政策完善用地手续，享受“三旧”改造相关政策优惠，或已计入往年改造成效的地块不得删减。
4、土地征收和标图建库同步办理：改造条件成熟、改造需求迫切的地块。
符合农用地转用、土地征收正常办理条件的新增建设用地，仍按照现行法律法规及政策规定进行相关报批。
严禁通过违规纳入“三旧”改造标图建库的方式，规避正常的征地审批程序。
71号文：1、 2009年12月31日前已建设使用且符合上盖物占地比例要求，二调或最新的土地利用现状图确定为非建设用地，不涉及复垦且确需改造建设的，落实建设用地规模后可纳入标图建库范围。
2、将相邻多宗地整体入库的，可以整体核算上盖物占地比例。
3、上盖物占地比例未达到30%，但符合相关规划条件或行业用地标准规定的下限，或改造后用于建设教育、医疗、养老、体育等公益性项目的，可纳入标图建库范围。
4、不得包含已认定为闲置土地的地块。
二、规划调整3号文：1、“三旧”用地的规划审核参照新增建设用地的规划审核标准执行。
穗更新规字〔217〕3号 广州市旧村庄全面改造成本核算办法
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。
第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。
第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。
住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。
第七条旧村庄改造范围内安置住宅复建改造成本的核定有以下几种情形：（一）合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照按1：1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。
（二）合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量超过核定复建总量的，按核定复建总量复建，超出面积可按房屋重置价给予货币补偿，或在不超过集体经济物业复建总量的前提下，可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则，按比例折算转化为集体商业物业，计入改造成本。
广州各旧村住宅补偿差异如何？村改流程成本核定标准全解！
广州各旧村住宅补偿差异如何？村改流程成本核定标准全解！01广州旧村改造流程广州旧村改造流程主要分为五个阶段，分别为项目申报阶段、项目方案编制阶段、项目方案审核审定阶段、项目方案批复阶段，以及项目方案批后实施阶段。
下面来一起看看具体的流程吧政策来源：旧村改造更新项目报批程序流程图（试行）PS：各区在流程顺序及具体操作上会略有不同哦~在了解完广州旧改流程后我们来学习下广州旧改成本在政策上的核定标准吧！02广州旧村改造成本核定标准广州市旧村庄全面改造政策核定成本主要包括前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用、拆迁奖励、不可预见费、20%土地出让金。
前期费用包括土地、房屋现状测量费、基础数据成果核查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费。
拆迁费用包括住宅和集体物业的房屋拆运费用、房屋建筑成本补偿费用、临迁费、祠堂等历史建筑修缮与迁建费、搬家补偿费用、电话有线电视迁移费。
复建费用包括各类合法建筑复建以及公共配套、市政设施建设费用。
其他费用包括地质处理费、土地农转用费用、城乡建设用地增减挂钩费用、整合周边地块费用。
政策来源：广州市旧村庄全面改造核算办法Q1：如何核定复建总量呢？01住宅复建总量在成本核定标准中，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”“户”或者“人”三种方式进行核定，同一项目只可以采用其中一种方式核算安置住宅复建总量。
按“栋”核定：280㎡×合法栋数×（1+上浮10%）按“户”核定：280㎡×总户数按“人”核定：本村村民总人数×（50+奖励25）㎡政策来源：广州市旧村庄全面改造核算办法02集体物业复建总量在成本核定标准中，集体物业有以“现有建筑面积”及“用地范围”两种方式核定，原则上同一权属证明文件的地块只可采用其中一种方式核算村集体经济物业复建总量。
按“现有建筑面积”：合法建面按1:1核定复建量按“用地范围”：现用地面积和毛容积率1.8计算政策来源：广州市旧村庄全面改造核算办法Q2：怎么才算合法建筑呢？在成本核定标准中规定，“合法住宅建筑”是指具有下列文件之一的住宅建筑，包括：房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2009年12月31日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府（广州空港经济区管委会）实施村民建房登记管理的证明、属于一户一宅建设的确认文件等。
广州市2018年旧村庄改造成本核算办法
广州市城市更新局关于印发《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》的通知发布时间：2018-01-05 09:33:47 来源：广州市城市更新局各有关单位：现将《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》印发给你们，请认真贯彻执行，执行中遇到的问题，径向市城市更新局反映。
广州市城市更新局2017年12月29日广州市旧村庄全面改造成本核算办法第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。
第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。
第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。
住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。
广州市旧村庄全面改造成本核算办法
2017年12月29日，市城市更新局印发新的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（下简称《办法》），即日起实施。
《办法》明确划定了旧村庄全面改造成本核算具体的适用范围，其内容涵盖了旧村庄全面改造过程中成本核算时主要包括的前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等，也规定了各项费用的核定方式和计费方法。
《办法》的出台，使旧村庄全面改造成本核算的标准更为明确，核算方式更加规范，成本测算更加科学、准确、客观，对于规范和推进旧村庄全面改造工作具有积极的推动作用。
《办法》共十七条，以下是全文及官方权威“条文释义”！《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（附条文释义）第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。
✦【说明】本条是关于本办法编制的目的和依据。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。
✦【说明】本条明确了本办法适用于片区策划方案、项目实施方案的编制和审核阶段。
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。
✦【说明】本条前款是根据《广州市旧村庄更新实施办法》的第四十八条规定，对旧村庄改造成本的构成进行列举式概括说明。
第二款是根据《广州市城市更新办法》第十六条“应当建立常态的基础数据调查制度”、第二十三条“纳入城市更新片区实施计划的区域，应当编制片区策划方案”、第二十九条“纳入城市更新年度计划的项目，由区政府组织编制城市更新项目实施方案”，并结合近年来“三旧”改造实践的实际情况，将此类前期工作费用列入改造成本。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。
广州全面改造“城中村”改造成本构成一览表
一次性整体拆除重建按3年计，分期开发建 设按2年计
30 1000
元/m 元/m
2 2
按此标准核算补偿总值，具体单栋建筑补偿 由改造主体根据实际情况予以核定 以具体保护方案确定金额为准 以具体保护方案确定金额为准
元/m2 2 元/m 1000 元/户
五
原屋内装有电话、有线电视集资款的，按有 关主管部门规定的标准计算迁移费
6层及6层以下多层住宅 7及7层以上100米以内 住宅（带地
元/m
2
20-30 30 30 1000
元/m ·月 元/m
2
2
一次性整体拆除重建按3年计，分期开发建 设按2年计
元/m 元/m
2 2
按此标准核算补偿总值，具体单栋建筑补偿 由改造主体根据实际情况予以核定
30-50 30
元/m2·月 元/m2
2257 2831 2918 3724 3170 2814 3876
元/m2 元/m2 元/m2 元/m2 元/m 元/m
2 2
120米以内高层 住宅 （带地下室和 电梯，一般框剪（简）结构） 160米以内高层 住宅 （带地下室和 电梯，一般框剪（筒）结构） 非住宅类独立用地商场 （带地下 室和电梯配中央空调） 非住宅类独立用地多层办公楼 (带地下室和电梯) 非住宅类独立用地高层办公状测量（土地、房屋） 二 村民住宅 2.1 有产权证 2.1.1 临迁费 2.1.2 房屋拆运费用 2.2 无产权证 2.2.1 房屋拆运费用 2.2.1 房屋建筑成本补偿 三 集体物业 3.1 有产权证 3.1.1 临迁费 拆迁费用 3.1.2 房屋拆运费用 3.2 无产权证 3.2.1 房屋拆运费用 3.2.2 房屋建筑成本补偿 四 祠堂等历史建筑 4.1 修缮费 4.2 迁建费 其他补偿 5.1 搬家补偿 5.2 电话、有线电视等迁移费 六 建设费用 6.1 （不带地下室和电梯） 6.2 下室和电梯） 6.3 复建费用 6.4 6.5 6.6 6.7
旧改成本核算全盘点：前期费用、建安费用、临迁费用、拆除费用等
旧改成本核算全盘点：前期费用、建安费用、临迁费用、拆除费用等不久前，番禺南村镇人民政府正式公示了里仁洞村旧改补偿安置方案。
里仁洞村在去年被越秀地产以210亿拿下，是“淘宝第一村”。
在里仁洞村旧改补偿方案中，提到了在货币补偿方面，属于“拆一补一”的面积部分，按20000元/㎡的标准进行补偿；超出“拆一补一”的权益面积部分，按18500元/㎡的标准进行补偿。
旧村改造一直备受关注，其中拆补安置方法不仅是村民所关心的，也是开发商所关注的。
最新一版的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗建规字〔2019〕13号）（下简称13号文）在去年发布，其中对补偿安置办法做了多处修改。
今天，和大家分享旧改成本核算中值得注意的细节。
旧改成本的决定因素旧改成本主要取决于四大因素。
第一因素是土地出让价格，这主要取决于被改造区域所处的地段价值，这属于不可控因素。
但没关系，对于开发商来说，后来三个因素还有机会可以在一定范围内浮动。
剩下三个因素分别是合法性面积认定、拆补面积标准与成本以及容积率。
先来看一个公式：融资地块容积率=改造成本/（评估楼面地价*融资地块面积）也就是说，政府认定的改造成本与融资地块可开发建设量挂钩。
如果想获得更高的利润，就要做大成本。
拆补面积标准与成本与合法性面积认定环环相扣。
都说旧村改造的战线很长，其实一半的时间都花在和村民进行拆迁谈判上。
要想在这一环节和村民达到双赢的局面，需要关注13号文中的复建费用。
13号文给出了三种核定方式：栋、户、人在2019年之前，大家都是按照栋或是户来核算住宅复建总量的。
但之前的这种核算方法常常造成家庭纷争，所以最新出台的安置住宅复建总量核定标准按“人”来核算在很多种情况下，无疑是最好的选择，如此对村民来说，补偿可以提高，对开发商而言，又可以做大政府认定的成本，降低实际成本。
对比一下三种核定方式栋：核定量=280㎡*栋数，以不超过10%的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，以不超过10%的比例上浮后核定。
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广州市城市更新局关于印发《广州市旧村庄全面改造成本核
算办法》的通知
发布时间：2018-01 -05 09:33:47 来源：广州市城市更新局
各有关单位：
现将《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》印发给你们，
请认真贯彻执行，执行中遇到的问题，径向市城市更新局反
映。
广州市城市更新局
2017年12月29日
广州市旧村庄全面改造成本核算办法
第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案
编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000 元的标准核算
（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。
第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历
史建筑保护方案确定，并计入改造成本。
第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。
住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%勺比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280
平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。
第七条旧村庄改造范围内安置住宅复建改造成本的核定
有以下几种情形：
（一）合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照按
1:1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积
予以复建，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。
（二）合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量超过核定复建总量的，按核定复建总量复建，超出面积可按房屋重置价给予
货币补偿，或在不超过集体经济物业复建总量的前提下，可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则，按比例折算转化为集体商业物业，计入改造成本。
（三）2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量之外的建筑，可按每平方米1500
元核算给予房屋建筑成本补偿，计入改造成本。
（四）2007年6月30日后建成的违法建筑，不计入改造成本。
第八条旧村庄改造范围内集体经济物业复建总量可按
现有建筑面积或用地范围两种方式核定。
（一）以现有建筑面积方式核定的，集体经济组织物业合法建筑面积按1:1核定复建量；2007年6月30日前建成的无
合法证明的建筑，按照现有建筑面积2: 1核定复建量，剩
30日后建成的违法建筑，不予核定。
（二）以用地范围方式核定的，包括纳入旧村庄改造范围的村级工业
园、堆场、货仓、露天停车场等用地，参照《广州市旧厂房更新实施办
法》有关村级工业园的相关政策，即按现有用地面积和容积率1.8 （毛）计算权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。
改造主体可根据实际情况选择其中一种方式核算村集体经济物业复建总量。
纳入旧村庄改造的现状合法建设用地属于已批准未建或已建但尚未达到已批准建设规模的情况，可按批准建设规模补足复建集体经济物业权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。
第九条2007年6月30日前建成的无合法证明的住宅和村集体物业建安成本价按每平方米1500元为基数，并按照当
年我市居民消费价格指数（CPI）涨幅每年做相应调整核算。
具体补偿由村集体在不突破房屋建筑成本补偿核定总额的前提下自行统筹实施。
第十条临迁费标准参照房屋管理部门最新发布的《广州
市房屋租金参考价》，结合该区域市场实际租金和村所在区域的市场租金水平评估确定。
住宅临迁费单价可在每平方米每月20元至40元范围
内浮动；集体经济物业等商业面积临
迁费单价可在每平方米每月30元至60元范围内浮动
合法的房屋建筑与2007年6月30日前建成的准予复建的建筑，旧村规模较大、整体实施改造、一次性搬迁的，可按5年时间核算临迁费用（即“准予复建的住宅建筑面积X临迁单价x 60个月+准予复建的集体物业建筑面积X临迁单价x 60个月”）；旧村规模较大、分期实施改造、分步搬迁的，可按4年时间核算临迁费用（即“准予复建的住宅建筑面积
X临迁单价X 48个月+准予复建的集体物业建筑面积x临迁单价X 48个月”）。
核算的权益建筑面积不得计算临迁费。
2007年6月30日之后建成的违法建筑，不得计算临迁费。
第十一条旧村庄改造范围内规划的市政配套及公共服务
设施应无偿移交政府及相关职能部门，设施用地应当与融资用地同步转为国有。
其中非经营性的设施建设投资均计入改造成本，并优先配套建设。
第十二条复建成本的计算应根据复建住宅及其配套设施，
复建经济物业的建设等级，严格按照《旧村庄改造成本构成一览表》核定的综合单价（包含前期费、含深基坑支护地下室的单体建安工程费、小区配套设施费、预备费等）标准执行。
第十三条整合权属范围外周边地块的改造成本，按照政
府土地整备有关规定由专业机构进行评估。
第十四条不可预见费按总改造成本的3%计算，确实需要突破的，最高不超过5%用于安置补偿过程中实际发生但又未纳入改造成本部分的费用。
包括拆迁补偿安置协议签订、动迁奖励、风险评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计入改造成本的费用。
第十五条旧村庄改造个案需突破以上条款规定的核算标准或需在成本构成项目以外新增加专项成本的，需提交相应的证明材料，进行充分论证。
第十六条拆迁补偿安置方案（含具体细化的补偿标准和操作办法）由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行统筹实施。
第十七条本办法自发布之日起实行，有效期两年。
2016
年9月26日发布的《广州市城市更新局关于印发广州市旧
村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字〔2016〕2号）同时废止。
附件
旧村庄全面改造成本构成一览表。