银河SOHO案例分析学习

银河SOHO
目录
一、项目定位分析 (3)
（一）项目基本情况： (3)
（二）项目地块分析: (3)
（三）项目定位： (4)
二、银河SOHO规划设计理念 (5)
（一）参数化设计 (5)
（二）流线动力构筑、奇特地标景观 (5)
（三）演绎自然 (5)
（四）360度全角视野 (5)
三、建筑形式、特点及高科技在其中的应用 (6)
（一）节能环保绿色建筑 (6)
（二）中国式流线 (6)
四、你认为银河SOHO项目的优势及劣势分别是什么？ (7)
（一）优势 (7)
（二）劣势 (7)
一、项目定位分析
（一）项目基本情况：
1.项目名称：银河SOHO
2.区位：银河SOHO为朝阳门SOHO三期，位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻朝阳门SOHO一期、二期，地处东二环交通商务区的核心区域。

3.项目周边交通状况：项目紧邻东二环，经东二环从东直门桥进入机场高速，20分钟到达飞机场；经东便门桥进入北京火车站，10分钟可到达；项目地点位于双地铁的交汇点：2号线（北京第1条环线地铁）、6号线（预计2012年竣工），方便换乘各路地铁；公共交通方面：项目周边有44路（大小环）、101路、109路、110路、112路、202路、208路、420路、800路（内外环）、810路、813路、820路（内外环）、846路、特2路、康恩专线等18条公交车均在朝阳门设用停靠站。

总体分析，项目紧邻城市主干道，周边交通便捷，可达性强。

4.项目总体概况：
开发单位：北京凯恒房地产有限责任公司
土地使用年限：商业的土地使用年限为40年，写字楼和地下车位的土地使用年限为50年，商业土地使用年限至2047年，办公车位使用年限至2057年。

交房时间：2012年11月30日。

5.项目主要经济指标:
总建筑面积33万平米：地上21万，地下8万。

可售面积: 商业8万，办公16万。

楼层：地上15层，地下3层。

层高：B1 5.4米，一层6米，二层5.2米，三层5.2米（精装），5-17层 3.5 米，顶层（2号楼除外）4.5米。

柱距8.4米左右，行距11—15米左右。

项目目前销售情况:该项目于2010年6月30日开盘3号，5号楼，十天内销售52亿，至今已销售140多亿。

银河SOHO共4栋楼，是东二环最大的商办购物中心，目前2,3,5号楼的销售状况是商业已全部售罄，办公已无整层，零散套数28套，1号楼11月10日开盘。

（二）项目地块分析:
1. 区域商圈市场分析:
东直门--朝阳门商圈：北至安定门东大街，南至朝阳门内大街，西至鼓楼大街—地安门大街，东至工人体育场西路，以及朝阳门南小街、通惠河、日坛东路交汇范围内的区域。

东直门-朝阳门商圈是依托交通枢纽概念发展起来的新兴商圈。

它汇集了十八条公交、城市铁路和环线地铁线路，使得该商圈具有了发散式的交通优势，带动了该区域写字楼、商业的蓬勃发展。

东直门-朝阳门商圈不仅有特色小街，一些新兴商业综合体也相继进入，如来福士广场和优唐生活广场的加盟，给该区域带来了新的商业活力，而东方银座和天恒大厦等新兴写字楼也吸引了大量的商务人流，未来东直门-朝阳门商圈将会出现更多的高档写字楼及高级商住公寓、大型商业设施等，商圈的发展也将更多元化。

（三）项目定位：
银河SOHO是大型高端商业办公综合体，总建筑面积约330000平方米，其中约160000平方米为办公区域面积，97000平方米为商业区域面积。

主要客户群体为北方投资人士。

二、银河SOHO规划设计理念
最初构思这个项目时，北京宏大的城市规模成为项目组面临的有趣难题，因为北京城的幅员广阔有时与身置其中的个人不是那么合拍。

为了让这个建筑群富有吸引力，项目组把它拆散成为四个塔状形体；但在二环路上观察它，依然能体验到“盛大恢弘”的气势，希望这四个塔状形体能够富有动感地相互连接，这个设想通过众多的联桥和诱人联想的外形得到了实现。

（一）参数化设计
参数化设计是一种新涌现的设计过程。

在过程中各种参数互相联系在一起成为一个系统，因此一个参数的变动就会产生全局的影响。

它在城市、建筑、室内、家具等各个设计领域都创造了系统性、具有适应性的多元化，连续渐变的差异化，以及动感的视觉形式。

（二）流线动力构筑、奇特地标景观
设计的一个主题是借鉴中国院落的思想，创造一个内在世界。

而同时，这又是一个完全二十一世纪的建筑：不再是刚硬的矩形街区及街区之间的空间，而是通过可塑的、圆润的体量的相互聚结、溶合、分离以及通过拉伸的天桥再连接，创造了一个连续而共同进化的形体以及内部流线的连续运动。

（三）演绎自然
设计的另外一个灵感来源于中国传统的梯田。

参数化设计本身是通过现代数字技术将自然的形态予以提炼，从而与现代文明相融合。

这一项目中不断伸展，充满变化的楼层及平台将各个空间有机地组合在一起，如同山间的梯田，绵延不断，如梦如幻。

（四）360度全角视野
在建筑设计策略上，此项目通过单体的整合营造出一个壮观的整体。

每栋建筑个体均有它的中庭和交通核心，且在不同层面上融合一起，从而创造出丰富流动的空间景致和室外平台。

平台的相互错综位移，不同层面对彼此视角的介入，产生环绕着的、引人入胜的环境。

建筑在从下至上的不同层面各个方向展开，所以它是一个360度的建筑世界，没有角落也没有不平滑的过度，源自自然的启迪，建筑的外观展示了连续流动的深空间。

数百米长的景观构成深远的、全角度的视野。

访客可以仰望，也可以向前远眺，透过百米长的空间找到下一目标和方向。

这里的关键策略是空间的流动性和导向性。

当走近建筑的时候，访客会观察到光影的游戏，开放空间和封闭空间的转换。

三、建筑形式、特点及高科技在其中的应用
（一）节能环保绿色建筑
项目在前期设计规划中采取了一系列绿色建筑策略以争取通过美国LEED 绿色建筑认证。

包括设置自行车位和更衣室、低排放机动车位等措施以激励员工采取更加绿色的出行方式，选择冷屋面系统减少建筑热岛效应影响；景观节水，中水回收利用及节水器具的使用，以达到项目综合节水减少至少20%；采用节能灯具、高效冷机、高性能双银-LOW E 玻璃等节能策略以达到综合节能14%，选择绿色制冷剂，减少对大气臭氧破坏和全球气候变暖；办公空调设置分户计量，以有效利用能源，减少能源浪费等等。

目前已取得美国绿色建筑委员会认可，预期目标为LEED CS 2.0 银级。

（二）中国式流线
该项目设计主题借鉴了中国传统梯田和院落思想，通过大胆解构空间、运用参数，以现代数字技术提炼自然形态，实现自然景观与现代文明的完美契合，创造了一个内在的流动世界，为访客缔造了一个360度的全角视野。

建筑设计策略上，扎哈通过单体的整合营造出一个宏观的整体。

四个塔状形体均有其中庭和交通核心，且在不同层面上相融合，从而创造出流动感强烈的空间景致和室外平台。

这是一种演绎自然的淳朴艺术，却也是代表二十一世纪的时尚建筑。

不再是呆板刚硬的矩形街区和直线条空间，没有角落和不平滑的过度，而是通过可塑圆润体量的相互聚结、溶合、分离及联桥的拉伸，以充满幻想和超现实主义的理念塑造了一种连续流动的深度空间。

四、你认为银河SOHO项目的优势及劣势分别是什么？（一）优势
1.地块稀缺：该项目是区域内少有的具有高品质的物业。

2.区位优越：地处东二环“国家核心企业聚集地”及双地铁交汇处。

3.地标性建筑：银河SOHO外观设计独特，建成后将形成新的地标性建筑。

4.内部动线顺畅：下沉广场与地铁2号线和6号线以及和SOHO项目一期、二期的地下一层贯通，为这里办公和商业人群提供方便快捷的商业交通通道。

（二）劣势
1.商业规模小，现只有
2.5万平米的整体商业，无法形成规模效益。

2.区域商业氛围差。

尽管该区域商务氛围浓厚，但商业氛围较差，需要较长的培养期。

3.项目已分割销售，难以实现统一经营管理，商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。

4.投资数额较大。

购买2.5万平米的物业需付出近20亿人民币的代价，成本高，风险大。