发展公共租赁住房论文

关于发展公共租赁住房的思考

中图分类号：c916 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2011）01-104-01

摘要为解决城市“夹心层”的住房问题，国家有关部门继经济适用房和廉租房后又推出了公共租赁住房这一惠民政策。这项政策的推出被舆论寄予厚望，但如不妥善解决资金和土地问题，则公共租赁住房政策的实施不能达到预期的目标。

关键词公共租赁住房资金问题土地问题对策

一、公共租赁住房的含义及产生背景

（一）公租房的含义

公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非营利性组织）将持有的房源以低于市场价格的方式租给特定人群的一种保障性

住房，目的是为了解决城市“夹层人群”的临时性住房。

（二）公租房的产生背景

自1998年国家实行城镇住房改革以来，以单位福利房分配为主的住房制度正式让位于以市场化供应为主的住房制度。但市场供需不平衡的现状在不断推高房价，使中低收入者无力承担。且实践证明，经济适用房因价格竞争力不足、销售监管不到位等问题而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面过窄而无法让城市“夹心层”人群受益。于是，为了进一步提升城市住房保障水平，2010年6月12日，中央七部委联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，公租房正式成为我国住房保障体系的一个重要组成部分。

二、发展公共租赁住房的意义

1．完善了我国住房供应体系。大力发展公共租赁住房，培育住房租赁市场，是满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，有助于引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构。

2．可以遏制投机，起到在一定程度稳定目前高房价的作用。公租房由政府和公共机构所有、只租不售，退租后还是归政府或公共机构所有。居住多年后，允许个人买下来，但买下来之后，如果再想退出的话，只能再退还给公租房的管理部门，然后再由其转给低收入人群，不能当商品房自由买卖。

3．有利于城市吸引高素质人才。《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》指出有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。由此可见，公租房的建设可以解决一些刚毕业的高学历人群和一些技术性农

民工的暂时居住问题，有助于为城市留住人才。

三、公共租赁住房建设中存在的问题

（一）资金短缺、来源渠道单一

在融资渠道方面，我国公租房建设资金目前仍停留在以财政拨款、社会保障等纯政策性的支持上，而更为灵活的财政及金融制度支持或者商业化运作还有待发掘。政府财政资金支持不足、资金来源渠道过于单一严重影响了公租房的建设。2010年中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，地方配套资金在700亿左右，加起来共1300亿左右。这些钱如果全部用来建设公租房，所能建

的面积是1亿平米左右，按60平米一套计算，所能建的公租房也就是300万套左右，与需求相距甚远。厦门市规划在未来几年将投入136亿元完成45000套保障性租赁住房的建设，目标是基本解决“夹心层”的住房难问题。但由于存在资金短缺和来源渠道不明确等问题，计划难以实施。

（二）土地供应不足，用地选址相对偏远且配套设施不健全

公租房的目的是救急和救困，具有保障的性质，因此与商品房建设相比对地方财政的贡献微乎其微。地方政府在公租房的土地供给方面动力不足，容易导致供地计划数大量结余。据统计，鄂湘黔三省2009年度保障性住房土地供应计划是4878.7809公顷。但是截至2009年10月31日，实际供应土地1514.0245公顷，只占计划数的31.03%。

此外，由于越靠近市中心土地成本越高，所以公共租赁住房建设的选址大多距离市中心较远，伴随着交通等配套设施不完善等诸多原因，一些地区出现了“弃租”现象，导致土地资源的浪费。2007年和2008年，深圳市两次推出公共租赁房，但最终因公租屋位置偏远，配套不健全，导致大量公租屋空置。据官方统计，2009年初深圳保障性住房的2730套公共租赁房只租出894套。

四、发展公共租赁住房的对策

首先，鼓励金融机构和企业参与公租房建设。逐步改变政府作为唯一的投资主体和管理经营主体的模式，鼓励金融机构发放公租房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹

集资金，专项用于公租房建设和运营。但同时必须加大监管力度，防止建设资金转移。

其次，可以参照英国的住房改革，建立专业的政策性住房金融机构，用于向中低收入的居民家庭提供优惠的低息住房贷款和向公租房开发建设机构提供长期信贷资金支持，解决资金的瓶颈问题。

最后，继续大力发展房地产投资信托基金（reits），不断引导民间资本进入公租房建设。

各级地方政府要提高认识，转变土地观念，在提供建设土地时，要舍得放弃部分地方利益。重庆在这一问题上堪称典范，其计划未来10年内在主城区兴建2000万平方米公租房，占地约需3万亩，全部由政府无偿划拨，累计放弃约650亿元的土地收益。

要不断完善配套设施，使公共租赁住房与商品房楼盘有机融合在一起。在土地拍卖过程中，可把公租房开发的面积、地块与商品房的面积、地块捆绑在一起，防止贫民窟的出现。此外，公租房建设的选址不能离市区过于遥远，以节约其出行的成本，促使其效用最大化。

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