2020年自学考试《资产评估》复习资料：房地产评估
房地产评估自考试题及答案
房地产评估自考试题及答案一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 房地产评估的最终目的是为了（）A. 确定房地产的市场价值B. 确定房地产的抵押贷款额度C. 确定房地产的税务价值D. 确定房地产的保险价值答案：A2. 在房地产评估中，市场比较法主要依据的是（）A. 替代原理B. 预期收益原理C. 贡献原理D. 边际原理答案：A3. 下列哪项不是房地产评估的基本原则？（）A. 合法原则B. 客观原则C. 一致性原则D. 独立性原则答案：C4. 房地产评估中的收益法评估主要适用于（）A. 住宅房地产B. 商业房地产C. 工业房地产D. 农业房地产答案：B5. 土地使用权出让合同中规定的土地使用年限，对房地产评估价值的影响是（）A. 无关紧要的B. 有影响，但不是主要因素C. 有显著影响D. 没有影响答案：C6. 房地产评估报告中，评估目的的描述应当（）A. 简洁明了B. 详细具体C. 模糊不清D. 可有可无答案：B7. 在房地产评估中，成本法评估通常不适用于（）A. 新建房地产B. 二手房地产C. 特殊用途房地产D. 土地开发项目答案：C8. 房地产评估中的折旧指的是（）A. 房地产的磨损和损坏B. 房地产价值的自然下降C. 房地产的功能性陈旧D. 房地产的实体性陈旧答案：A9. 房地产评估中，土地使用权的评估价值通常不包括（）A. 土地的购买成本B. 土地的开发成本C. 土地的转让税费D. 土地的未来收益答案：D10. 房地产评估报告的有效期限通常由（）决定。
A. 评估机构B. 委托人C. 相关法律法规D. 评估师的个人判断答案：C二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产评估中的市场比较法需要考虑的因素包括（）A. 地理位置B. 房屋结构C. 交易时间D. 交易价格答案：A, B, C, D12. 房地产评估报告应当包含以下哪些内容？（）A. 评估目的B. 评估对象C. 评估方法D. 评估结果答案：A, B, C, D13. 以下哪些因素会影响房地产的评估价值？（）A. 周边环境B. 交通便利性C. 房屋面积D. 房屋所有权年限答案：A, B, C, D14. 房地产评估中的成本法评估通常包括哪些成本？（）A. 土地成本B. 建筑成本C. 设计成本D. 管理费用答案：A, B, C, D15. 房地产评估报告的使用者可能包括（）A. 卖方B. 买方C. 银行D. 税务机关答案：A, B, C, D三、判断题（每题1分，共5分）16. 房地产评估只能由具有专业资质的评估机构进行。
资产评估-房地产评估(一)
资产评估-房地产评估(一)(总分：170.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：53，分数：53.00)1.待估土地年总收入为300万元，年总费用250万元，剩余使用年限40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于( )万元。
（分数：1.00）A.700B.800C.833D.752 √2.运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( )。
（分数：1.00）A.房地产总费用＝管理费+折旧费+保险费+税金B.房地产总费用＝管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C.房地产总费用＝管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D.房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金√解析：房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金3.对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( )评估。
（分数：1.00）A.假设开发法B.成本法C.形象进度法√D.市场法解析：整个工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估。
4.某可比案例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年期修正该宗土地的价格最接近于( )元/m2。
（分数：1.00）A.2900B.3223 √C.3322D.4000解析：P＝3000×(P/A，7%，30)＝修正后土地价格×(P/A，7%，40)；修正后土地价格＝3000×(P/A，7%，30)÷(P/A，7%，40)＝3223(元/m2)。
5.某宗土地4000m2，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为2500m2，第2层至第10层每层建筑面积为2000m2，则由此计算出的建筑容积率为( )。
（分数：1.00）A.4B.5.125 √C.2D.66.在房地产开发中的“三通一平”费用属于( )。
（分数：1.00）A.基础设施配套费√B.公共事业配套费C.小区开发配套费D.城市建设配套费解析：基础设施配套费常常概括为“三通一平”、“七通一平”。
2020年10月浙江自考房地产项目评估试题及答案解析
浙江省2018年10月房地产项目评估试题课程代码：00972一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.房地产是实物、权益和区位三者的结合，其中实物又可进一步分为( )A.有形实体和建筑物外观两方面B.有形实体、建筑物的质量、组合完成的功能三方面C.有形实体和功能两方面D.有形实体、建筑物的外观和质量三方面2.在房地产的权益中，_____是指在法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利。
( )A.地役权B.租赁权C.所有权D.使用权3.随着时间的推移，一定减少的是房地产( )A.原始价值B.投资价值C.市场价值D.帐面价值4.建筑密度又称建筑覆盖率，是指地块上的_____与土地总面积之比。
( )A.建筑基底总面积B.总建筑面积C.总使用面积D.地块绿化面积5.有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/M2，乙土地的单价为510元/M2；甲、乙两块土地的容积率分别为5和3，则楼面地价甲比乙( )A.高B.低C.相等D.无法判断16.以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济学原理是( )A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.理性人假设原理7._____要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
( )A.替代原则B.估价时点原则C.合法原则D.公平原则8.类似房地产是指估价对象处在_____，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
( )A.一个完全竞争的市场B.同一供求范围内C.同一城市D.相似环境的地段上9.在实际估价中，设定标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地临街深度的( )A.平均数B.众数C.中位数D.中位数和众数的平均值10.用比较法估价，在经过交易日期修正后，就将可比实例在成交日期的价格变成了_____的价格。
房地产评估自学考试复习资料
第一章、绪论（评估对象、房地产价格、特点必要性）1.房地产评估的定义：房地产评估就是指由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
2.房地产评估的特点：科学性、实践性、公正性。
3.房地产价格评估制度：房地产价格评估制度，就是对从事房地产估价的人员与机构的条件及行为加以某种约束，并令其对所估价的结果负相当的责任，借以维护房地产价格的正常秩序及相关者的权益而制定的法规和准则。
4.房地产估价师的概念：房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。
5.房地产估价师的基本素质：1.必须具备创新能力2.要有良好的知识结构3.要具备市场信息分析能力4.要具备较强的社交能力。
6.土地的定义：土地是地球表面自然要素—大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。
7.土地的自然属性：1.土地资源的有限性2.土地资源的不可替代性3.土地使用的可持续性4.土地自然性状的地域差异性。
8.土地的社会经济属性：1.利用方式的多样性2.土地区位的可变性3.土地使用潜力的有限性。
9.土地利用的制约因素：1.自然条件2.经济因素3.科学技术4.社会行政因素。
10.建筑物的定义：建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。
11.建筑物的分类：1.居住建筑2.公共建筑3.工业建筑。
12.房地产的定义：房地产是房产和地产的总称，也称不动产。
它包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。
13.房地产的类型：1.居住房地产2.商业房地产3.旅游房地产4.工业房地产5.农业房地产。
14.土地的特性：1.自然特性：（位置固定性、面积有限性、质量差异性、功能永久性）2.经济特性：（土地供给的稀缺性、土地利用方式的相对分散性、土地报酬递减的可能性、土地利用后果的社会性）。
2020年08月自考00158资产评估试题及答案
2020年8月高等教育自学考试全国统一命题考试资产评估试卷(课程代码00158)一、单项选择题：本大题共30小题，每小题1分，共30分。
1.按流动性可以将企业中的资产分为（B）A.可确指资产和不可确指资产B.短期资产和长期资产C.有形资产和无形资产D.单项资产和整体资产2.资产评估得以进行的一个最基本的前提假设是（A）A.交易假设B.公开市场假设C.持续经营假设D.最佳使用假设3.广义的资产评估程序开始于（B）A.资产评估机构和人员接受委托B.承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项C.签订资产评估业务委托合同D.编制资产评估计划4.政府实施新的环保政策，限制了某些资产的使用，造成资产价值降低。
这是一种（B）A.功能性贬值B.经济性贬值C.实体性贬值D.非评估考虑因素5.现评估某通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，估算6台通用设备总重置成本为25万元，从会计记录中查得这6台设备的历史总成本为30万元，该通用设备账面历史成本为5万元，则该通用设备的重置成本为（C）A.3.57万元B.4万元C.4.17万元D. 4.48万元6.下列方法不属于收益法中确定折现率的是（D）A.加和法B.加权资本成本法C.市场比较法D.差额法7.下列表述中，符合超额投资成本涌义的是（B）A.由于技术进步，新设备与老设备相比，生产效率提高了B.由于技术进步，使得相同功能的新设备比老设备的重置成本低C.由于技术进步，新设备与老设备相比，能耗降低了D.由于技术进步，新设备与老设备相比，操作工作量降低了8.进口机器设备增值税的计税基数是设备的（C）A.FOB+关税B. FOB+关税+增值税C.CIF+关税+消费税D. CIF+关税+增值税9.某被评估设备于2010年12月31日购置，账面原值为20万元，评估基准日为2018年12月31日。
目前市场上无法获得该设备相关售价信息，已知该类设备2010年12月的定基物价指数为105%，2018 年12 月的定基物价指数为115%，则该设备的重置成本为（C）A.20万元 B.21万元C.21.9万元D.23 万元10.被评估设备已使用5年，根据该设备的技术状态还可以正常使用10年，但根据国家新出台的环保政策规定，该设备5年后必须报废，则该设备的经济性贬值率约为（B）A.15% B.17%C.33%D.50%11.依据房地产基准地价的特征，下列关于房地产基准地价表述中，不正确的是（D）A.基准地价是区域性地价B.基准地价是平均地价C.基准地价是单位土地面积的地价D.基准地价不是由政府组织评估测算、论证并公布的土地价格12.从建筑物个别性看，不属于影响房地产价格的主要个别因素的是（B）A.面积、结构(构造)、材料等B.供水、供电、供热等C.设计、设备D.楼层、朝向.13.运用房地产假设开发法的前提是（C）A.被评估房地产能够正常使用B.被评估房地产已濒临倒塌C.被评估房地产未来售价可准确预测D.被评估房地产建筑成本可算得14.从假设开发法的适用对象与条件来看，假设开发法不适用于下列哪一项房地产评估情况?（D）A.待开发的土地B.待拆迁改造的房地产C.未开发完工的房地产D.已开发完工的房地产15.某企业拥有一项专有技术，无其他无形资产。
房地产估价试题及答案自考
房地产估价试题及答案自考一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 房地产估价中，成本法的计算公式不包括以下哪一项？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售价格D. 开发利润答案：C2. 在房地产估价中，市场比较法的基本原理是？A. 替代原理B. 预期收益原理C. 风险与收益平衡原理D. 供求关系原理答案：A3. 下列哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 产权年限C. 建筑风格D. 国际政治形势答案：D4. 房地产估价报告中，估价目的通常包括哪些？A. 买卖C. 租赁D. 所有以上答案：D5. 房地产估价中的收益法，主要用于评估哪种类型的房地产？A. 住宅B. 商业C. 工业D. 农业答案：B6. 土地使用权出让合同中，土地使用权的出让年限通常是多少年？A. 40年B. 50年C. 70年D. 100年答案：C7. 房地产估价中的剩余法适用于评估以下哪种情况的房地产？A. 单独的建筑物B. 土地和建筑物的组合C. 土地上的附着物D. 土地和建筑物的分离答案：B8. 在房地产估价中，哪种方法可以用于评估房地产的未来价值？B. 市场比较法C. 收益法D. 假设开发法答案：D9. 房地产估价报告的有效期限通常为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：C10. 房地产估价师在进行估价时，需要遵循以下哪项原则？A. 客观公正B. 客户利益最大化C. 估价机构利益最大化D. 估价师个人利益最大化答案：A二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产估价中，市场比较法需要考虑的因素包括哪些？A. 位置B. 面积C. 建筑结构D. 交易情况答案：A, B, C, D12. 下列哪些因素会影响房地产的收益法估价？A. 房地产的年收益B. 资本化率C. 土地使用权年限D. 估价师的个人偏好答案：A, B, C13. 房地产估价报告应该包括哪些内容？A. 估价目的B. 估价依据C. 估价方法D. 估价结果答案：A, B, C, D14. 房地产估价中的成本法估价通常包括哪些步骤？A. 土地成本估算B. 建筑成本估算C. 开发利润和税费估算D. 市场调研答案：A, B, C15. 房地产估价中，哪些因素可能影响土地使用权的评估价值？A. 土地的位置B. 土地的使用年限C. 土地的规划用途D. 土地的所有权形式答案：A, B, C三、判断题（每题1分，共5分）16. 房地产估价报告可以由非专业人士编写。
2020年资产评估师考试- 资产评估实务0420第20讲 适用于房地分估模式下房屋建筑物的评估_wrapper
第20讲适用于房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）适用于房地分估模式下房屋建筑物的评估重置成本法是房屋建筑物评估中的常见方法，它是以现时条件下被评估房屋建筑物全新状态的重置成本，减去房屋建筑物的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，据以估算房屋建筑物价值的一种评估方法。
计算公式为：1.确定重置成本*本表格列式为基础框架，完整、详细内容在下面逐步解释。
注：“营改增”后，涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税，不同情况下重置成本构成存在差异。
实务中的通常处理是：对于企业价值评估中涉及单项房屋的，如果被评估企业是一般纳税人，则假定增值税可以抵扣，房屋重置成本按照不含税考虑。
如果是小规模纳税人，可考虑包含增值税，但税率适用简易征收税率。
对于单项房屋评估，重置成本根据经济行为情况，可以是含税，也可以是不含税，但不论哪种处理，都需说明重置成本内涵。
（1）建安综合造价的确定。
房屋建筑物的建安综合造价包括通过查勘待估房屋建筑物的各项实物情况和调查工程竣工图纸、工程结算资料齐全情况，采取不同的方法分别确定待估房屋建筑物建安工程综合造价。
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定评估对象的建安工程综合造价。
①重编预算法以待估房屋建筑物的工程竣工资料、图纸、预决算资料为基础，结合现场勘察结果，重新编制工程量清单，按各地现行建筑工程预算定额和取费标准计算出评估基准日房屋建筑物的工程造价。
②决算调整法对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的房屋建筑物，评估专业人员通过对待估房屋建筑物的现场实地查勘，在对房屋建筑物的各项情况等进行逐项详细的记录后，以待估房屋建筑物决算资料中经确认的工程量为基础。
分析房屋建筑物建安工程综合造价决算中的各项构成费用，并根据评估基准日当地市场的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对房屋建筑物建安工程综合造价决算进行调整，最后经综合考虑待估房屋建筑物及当地建筑市场的实际情况，确定其建安工程综合造价。
自考《资产评估》复习资料（二）
第四节资产评估⽅法的⽐较和选择 ⼀、资产评估⽅法之间的关系 （⼀）资产评估⽅法之间的联系 从整体上来说，评估⽅法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其共同⽬标就是获得令⼈信服的可*的评估价值。
⼀般来说，成本法、收益法的运⽤都是建⽴在现⾏市基础之上的，只是它们的运⽤不像市场法运⽤表现的那么直接⽽已。
（⼆）市场法与成本法的区别 1.成本法是按现⾏市场价格确定重新购买该项资产的价值，⽽市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。
前者主要从买者⾓度，即以购建某基资产的耗费来确定；后者则是从卖者⾓度，即市场上销售价格来确定。
2.市场法中的现⾏市价指的是资产的独⽴的价格，是交易过程中采⽤的。
⽽重置成本不仅包括该项资产的⾃⾝价格（购建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试等。
3.市场法的运⽤与原始成本没有直接联系，⽽成本法中的某些计算，则要利⽤被评估资产的原始成本和原始资料。
4.成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进⾏调整来确定评估值。
两种⽅法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。
⼆、资产评估⽅法的选择 资产评估的⽅法主要有成本法、市场法、收益法等多种⽅法。
资产评估⽅法的选择主要应考虑以下因素。
1.资产评估⽅法的选择必须与资产评估价值类型相适应。
2.评估⽅法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。
3.选择评估⽅法还要考虑不同的评估途径。
第三章机器设备评估 第⼀节机器设备评估的特点 ⼀、机器设备及其分类 （⼀）机器设备的特点 机器设备是指由⾦属或其他材料组成，由若⼲零部件装配起来，在⼀种或⼏种动⼒驱动下，能够完成⽣产、加⼯、运⾏等功能或效⽤的装置。
⼀般来说，典型的机器设备主要是由原动机部分、传动部分和⼯作部分三⼤部分组成。
机机器设备的特点： 1.机器设备作为主要劳动⼿段，属于会计学中所称固定资产，具有单位价值⾼、使⽤期限长的特点，要求评估者充分认识其功能的适⽤性和可能的风险性。
自考《房地产估价》必备.
第一章房地产估价概论第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义（一）专业估价与非专业估价的本质区别①专业估价由专业人员和专业机构完成，即具有相应资格的估价师和具备足够数量估价师、取得相应估价资质的估价机构完成；②专业估价是提供的专业意见，不是凭直觉，凭感觉得的，是根据科学的方法测算出来的；③专业估价具有公信力，即提供的专业意见具有证明有效力；④专业估价是有偿服务，即向委托人收取一定的费用；⑤专业估价承担法律责任，即估价师和估价机构对自己评估的过程和结果要承担法律责任。
(二)专业房地产估价的概念房地产估价的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算并提供相关专业意见。
通常把特定目标称为估价目标，特定房地产称为估价对象，特定时间称为估价时点，公认的原则称为估价原则，严谨的程序称为估价程序，科学的方法称为估价方法。
房地产估价：房地产估价师和房地产估价机构是根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
（三）估价与评估异同相对于价值分析、测算和判断活动。
估价的含义更加精确、明确、具体，就是专指对价值进行评估。
评估的含义很广泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。
特别需要指出的是，区分估价和评估，并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值的评估业务。
还可以从事房地产估价衍生业务、房地产咨询顾问业务等。
二、房地产估价的本质（一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格价值和价格之间的关系及本质区别是:价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动中心；价格是价值的外在表现，围绕着价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。
应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。
自考房地产估价试题及答案
自考房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 合法原则B. 客观原则C. 预测原则D. 替代原则答案：C2. 下列哪项不是房地产估价的常用方法？A. 比较法B. 成本法C. 收益法D. 投票法答案：D3. 房地产估价中，土地使用权的评估通常采用哪种方法？A. 比较法B. 成本法C. 收益法D. 以上都是答案：D4. 房地产估价报告的有效期通常为多久？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：C5. 以下哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 交通便利性C. 房屋朝向D. 房屋颜色答案：D二、多项选择题（每题3分，共15分）6. 房地产估价中，以下哪些因素会影响土地价格？A. 土地位置B. 土地用途C. 土地所有权D. 土地使用年限答案：A、B、D7. 房地产估价报告应包含以下哪些内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法和过程D. 估价结果答案：A、B、C、D8. 以下哪些属于房地产估价的合法原则？A. 估价依据合法B. 估价程序合法C. 估价结果合法D. 估价人员资格合法答案：A、B、D9. 房地产估价中的成本法估价通常包括哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 设计成本D. 管理费用答案：A、B、D10. 在房地产估价中，比较法估价需要考虑的因素包括：A. 估价对象与参照物的相似性B. 参照物的交易时间C. 参照物的交易价格D. 参照物的交易条件答案：A、B、C、D三、简答题（每题10分，共20分）11. 简述房地产估价的目的有哪些？答案：房地产估价的目的主要包括：确定交易价格、抵押贷款、税收计算、保险估价、财产分割、投资决策等。
12. 描述房地产估价中的收益法估价的基本步骤。
答案：收益法估价的基本步骤包括：确定收益期限、估算年净收益、选择适当的资本化率、计算房地产价值。
四、计算题（每题15分，共30分）13. 假设一块土地的年净收益为20万元，资本化率为8%，使用收益法计算该土地的价值。
自学考试《资产评估》第四章复习资料
第四章房地产评估第一节房地产评估概述1、房地产的含义是指土地、建筑物及其他地上定着物。
具有三种形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产(国外称之为不动产)。
由以下三者结合：(1)实物：是房地产中看得见、摸得着的部分(建筑物的结构、设备、装修、基础设施完备程度等)，它又可分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三方面。
(2)权益：是房地产无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益(所有权、使用权、租凭权、典权、地役权等)。
(3)区位：是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，还包括它与重要场所(市中心、港口、机场、车站、政府机关等)的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，该宗房地产的周围环境、景观等。
2、房地产的特征(1)位臵固定性：房地产不可能通过移动位臵调节一个地区的房地产供求。
位臵固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。
(2)耐用性：建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。
房地产使用的长期性决定了其用途、功用可以随着社会的进步不断地加以改善、调整，以达到最佳利用的状态。
(国家土地使用制度规定，土地使用权是限期的。
土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的一个重要因素)(3)影响因素多样性：从社会因素来看，政府的城市规划具体规定了房地产的用途和使用强度(覆盖率、建筑高度、绿地率等)。
另外，政府可以从满足社会公共利益的角度，对任何房地产实施强制性征用，对某些房地产实施课税等。
从周边环境的角度来看，良好的和恶劣的周边环境对任何房地产的效用和价值特别是用途造成影响(造成影响的还有政府的房地产政策、住房制度、社会有效需求等)。
(4)投资大量性：房地产投资数额是可观的，投资房地产需要较大数额的资金。
房地产投资应事先做好可行性研究，要有的放矢、有效地进行投资。
另一方面也说明房地产变现不是一件轻而易举的事情。
(5)保值增值趋势：由于土地资源特别是城市土地面积的有限性，土地供给一般会滞后于土地需求而出现房地产价格上升的趋势。
自考房地产评估复习资料
自考房地产评估复习资料房地产评估第一章绪论第一节房地产评估的对象1.1 土地的内涵与特点房地产评估的对象是房屋和土地的价值。
1、其中：土地的内涵土地是地球表面自然要素-大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。
2、土地的特征根据土地的自然属性，土地具有以下特征：（1）土地资源的有限性（2）土地资源的不可替代性1.1 土地的内涵与特点。
（3）土地使用的可持续性（4）土地自然性状的地域差异性。
根据土地的经济属性，土地具有以下特征：（1）利用方式的多样性（2）土地区位的可变性（3）土地使用潜力的有限性。
1.1 土地的内涵与特点3、影响土地利用的主要因素（1）自然因素：包括地质、地貌、气候、水文、土壤等自然条件。
（2）经济因素：包括市场需求、资金投入、税收、劳动工资、地租等方面。
（3）科学技术。
（4）社会行政因素：包括土地使用制度、权益、政策、法规、土地利用管制等方面。
1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分1、建筑物的定义建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。
其中房屋建筑主要为居民的生产、生活和各种政治、经济、文化活动服务，如：住宅、厂房、办公楼、影剧院等。
构筑物是房屋以外的工程建筑，人们不直接在此进行生产和生活活动，如：道路、桥梁、塘坝、烟囱等。
1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分2、房屋的分类按使用功能进行分类：（1）居住建筑：供人们生活起居的建筑。
（2）公共建筑：专为人们进行各类公共活动的建筑。
（3）工业建筑。
按结构划分：（1）钢结构：以钢材作为主要的承重物（2）钢筋混凝土结构（3）砖混结构（4）砖木结构（5）其他结构1.3 房地产的定义以及特性1、房地产的定义房地产是房产和地产的总称，也称不动产。
包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。
（1）土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格。
（2）房屋使用权的年限取决于土地使用权的年限。
（3）城市土地是人类改造自然、经过各种加工的产物，其上凝住了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施或建筑物。
《房地产估价》复习资料
《房地产估价》复习资料一、房地产估价的基本概念房地产估价，简单来说，就是对房地产的价值进行评估和测算。
它是一个综合性的过程，需要考虑众多因素，以得出客观、合理的价值结论。
房地产作为一种特殊的商品，其价值受到多种因素的影响。
包括地理位置、房屋的建筑结构和质量、周边的配套设施（如学校、医院、商场等）、市场供求关系、政策法规等。
二、房地产估价的原则1、合法原则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提。
例如，对于违章建筑，就不能按照正常的房地产进行估价。
2、最高最佳使用原则要求在合法的前提下，评估房地产在最高最佳使用状态下的价值。
这意味着要考虑房地产的用途是否能够达到最优化，以实现最大的价值。
3、替代原则在同一市场上，相同或相似的房地产价格应该趋于一致。
通过比较类似房地产的价格，可以为估价提供参考。
4、估价时点原则房地产的价值会随着时间的变化而变化，因此估价结果对应的是特定的时间点。
5、公平原则估价人员应当保持中立、客观，不受利益相关方的影响，给出公平的估价结果。
三、房地产估价的方法1、市场比较法这是最常用的方法之一。
通过选取与估价对象在地理位置、用途、建筑结构等方面相似的房地产作为比较实例，对它们的成交价格进行修正，从而得出估价对象的价值。
在运用市场比较法时，需要收集大量的房地产交易实例，对比较实例与估价对象的差异进行分析和量化，如交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等。
2、收益法如果房地产能够带来持续的收益，如出租的房屋，就可以采用收益法进行估价。
其基本原理是将未来的收益折算为现值。
需要确定房地产的未来收益、收益期限和折现率等关键参数。
3、成本法以房地产的重新开发建设成本为基础，减去折旧来计算房地产价值。
主要包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等。
4、假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产。
先预测房地产开发完成后的价值，再扣除开发成本、税费和利润等，得到估价对象的价值。
2023年自考资产评估复习资料
2023自考复习资料：00158资产评估第一章总论本章是资产评估旳理论性、措施性、基本概念旳章节，在历年考试中，本章旳比重较大。
1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值旳估算2资产评估旳特点：现实性、市场性、预测性、公正性、征询性3资产评估与会计计价旳区别：发生旳前提条件不一样、目旳不一样、执行操作者不一样。
当然，资产评估与会计计价也是有联络旳，两者相辅相成。
4资产旳价值是由资产所具有旳获利能力决定旳。
5按资产存在旳形态可以分为有形资产和无形资产。
6有形资产是指那些具有实体形态旳资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。
按资产能否独立存在可以分为可确指旳资产和不可确指旳资产。
7不可确指旳资产是指不能独立于有形资产而单独存在旳资产，如商誉。
目前不可确指旳资产只有商誉。
8价值类型制约资产评估措施旳选择。
重要价值类型有：市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常旳市场营销之后所到达旳公平交易中某项资产应当进行交易旳价值估计数额，当事人双方必须谨慎，不受任何强迫压制。
在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者旳价值。
投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目旳旳特定投资者或某一类投资者所具有旳价值。
9资产评估旳假设：继续使用假设：资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。
公开市场假设：公开市场是指发达与完善旳市场条件。
公开市场假设是基于市场客观存在旳现实，即资产在市场上可以公开买卖，不管资产旳买者或卖者都但愿得到资产最大最佳效用。
清算（清偿）假设：资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上发售。
10资产评估旳原则包括两个层次旳内容，即资产评估旳工作原则和资产评估旳经济原则。
资产评估旳工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则资产评估旳经济原则：奉献原则、替代原则、预期原则11资产评估基础日一般旳基准时点是日。
第二章资产评估旳基本措施规定掌握资产评估旳基本措施、评估基本措施旳运用及措施中各个指标确实定。
自考—资产评估习题带答案第四章房地产评估(供参考)
第四章房地产评估一、单项选择题1.城镇土地的基准地价是（）A.某时点城镇土地的单位价格B.某时期城镇土地的单位价格C.某时点城镇区域性土地平均价D.某期城镇土地区域性平均价2.待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为（）A.11 5万元3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（）A.交通运输业建筑物B.厂房C.行政事业用建筑D.道路、桥梁4.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。
A.高于B.低于C.等于D.不确定5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。
A.钢材、钢筋混凝土、砖B.钢材、木材、水泥C.木材、水泥、砖D.钢材、水泥、钢筋混凝土6.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）A.61 667元B.92 500元C.789 950元D.58 041元7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（）A.职工的培训B.地上附属物拆除费C.资金成本D.建筑安装工程费8.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。
A.收益法B.市场法C.收益法或市场法D.收益法或成本法9.预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。
A.用途相同B.结构相同C.数量较多D.数量较少10.土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（）A.地价＋建筑费B.地价＋建筑费＋利息C.地价＋建筑费＋专业费＋利息D.地价＋专业费＋建筑费11.交易实例土地的价格为1 800元／m2，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定为9％，则待估土地的价格为（）D.900元12.土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（）A.土地的功能性贬值B.建筑物的功能性贬值C.土地的经济性贬值D.建筑物的经济性贬值13.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（）A.砖木结构B.砖混结构C.木结构D.简易建筑物14.国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（）A.70年B.40年C.60年D.50年15.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（）申请续期。
2020房估考试试题：房地产估价理论与方法
2020房估考试试题：房地产估价理论与方法判断题1、成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
( )对错2、成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。
( )对错3、成本法不适宜评估过于老旧的房地产价格。
( )对错4、在运用成本法估价时，现实中的房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。
( )对错5、管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。
( )错6、土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。
( )对错7、成本法中房地产价格构成中的销售税费包括由买方缴纳的契税等税费以及由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。
( )对错8、把旧的房地产作为一个整体，采用成本法估价的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建成本一房地折旧。
( )对错9、建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在。
( )对错10、由于环境污染引起的折旧属于功能折旧。
( )错答案判断题1、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是成本法概述。
成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
参见教材P284。
2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是成本法概述。
成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建成本”的来源方式3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是成本法概述。
成本法估价比较费时费力，因为测算估价对象尤其是建筑物较老旧的房地产的重新购建成本和折旧，难度都较大。
如果建筑物过于破旧，基本上没有了使用价值，通常就不宜采用成本法估价。
4、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是成本法概述。
现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。
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2020年自学考试《资产评估》复习资料：房地产评估房地产评估
第一节房地产评估概述
一、房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
房地产有三种存有
形态，即单纯的土地;单纯的建筑物;土地与建筑物合成一体的房地产。
在国外一般称之为不动产。
1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。
2、权益(物权)是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、
利益和收益。
3、区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上
的关系，除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离。
距离有
空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。
二、房地产的特征
(一)位置固定性：房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。
(二)耐用性：从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。
建筑物
一经建造完成，其寿命是相当长的。
(三)影响因素多样性：房地产效用的发挥以及其价值的实现，要
受到诸多因素的制约。
(四)投资大量性：其投资数额是可观的。
(五)保值增值趋势
三、房地产评估程序
(一)明确评估基本事项：明确评估本身、目的、基准日。
(二)拟定评估工作方案(三)实地勘查搜集资料
(四)选用评估方法评定估算：假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。
(房地产专用法)
(五)确定评估结果，撰写评估说明和报告
第二节土地使用权评估的特点
一、土地使用权及其实质
土地使用权是土地使用者依法对土地实行使用或依法对其使用权实行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
土地资产能够作为单独的对象实行评估，也能够与地上建筑物一起作为评估对象实行评估，还能够作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并实行评估。
二、土地的分类及其特性
(一)土地资产及其分类
从评估角度，土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，能够从纵横两方面理解。
1、按社会经济用途
2、按经济地理位置
3、按所有权归属
4、按利用水准
5、按开发水准与开发趋势
(二)土地资产的特性
土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。
土地的自然特性表现在以下方面：1、土地面积的有限性。
2、土地空间位置的固定性。
3、土地使用价值的永续性和增值性。
4、土地的不可替代性。
土地的经济特性主要表现在以下几方面：
1、用途多样性。
2、经济地理位置的可变性。
(2005年4月考过选择)
3、可垄断性。
土地资产的可垄断性构成了土地资产市场价格的基础。
三、土地资产价格体系
(一)土地资产价格类型
1、基准地价。
基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。
基准地价评估是以城镇整体为单位实行的。
定义中能够看到：
(1)基准地价是一个区域性的平均低价，它能够是级别或区段的平均地价，也能够是路段地价的平均值;
(2)基准地价是各类用地的平均地价，即用地条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价;
(3)基准地价市政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格;
(4)基准地价是单位土地面积的地价。
2、标定地价。
标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
定义中能够看到：(1)标定地价市政府评估的具体地块的地价，即宗地地价;。