我国房地产金融风险管理模式之探析
商业地产项目投资中的法律风险探析[1][1] 22
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商业地产项目投资中的法律风险【摘要】随着商业地产开发经营的多样化, 商业地产投资开发赢利模式也逐步呈现多样性, 新事物的出现亦伴随着新的法律问题的出现, 商业地产投资开发赢利模式的特殊性在于不以单纯的商品房买卖为载体, 同步体现出债与物权的法律特性。
本文就商业地产项目投资中的前述两大法律属性做初浅分析, 以求了解商业地产项目投资中的法律风险同时提出风险防范措施之拙见。
【关键词】商业地产；地产投资；赢利模式；商铺经营；售后包租；物业管理；法律风险一、商业地产的概念现在, 房产投资者中流传着这么一句话——“投资商铺是金、投资写字楼是银、投资住宅是铜”。
随着住宅价格的攀升, 住宅投资的收益减少、风险增大；而商业房产则显现出一派蓬勃气象, 让不少投资者趋之若鹜。
从底商, 到商业街、再到MALL, 短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。
商业地产包括有商业和地产两个概念。
商业地产有4个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。
按4个分开和其他特点, 商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润, 二是投资者出租商铺赚取租赁利润, 三是商铺经营者赚取经营利润, 四是商业物业管理者赚取管理利润。
(一)商业地产投资开发赢利模式具有如下多样性选择:第一是只售不租, 出让产权, 很快收回投资。
很多开发商都采取了降低置业门槛, 来化解大卖场面积消化的难题。
大部分都用“出售后返租”, 并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号, 营造了许许多多的概念。
商铺以其潜在的升值空间, 已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。
继北京、上海、广州、深圳、武汉以后, 重庆的投资商铺热也已经开始逐渐升温。
开发商纷纷涉足不断被看好的商业地产, 一些实力雄厚的房地产开发商陆续圈定了极具升值潜力的项目, 投资开发产权式商铺, 从中获取高额利润。
产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。
房地产金融风险探析
１ 房 地 产金 融风 险概述
房地 产金融风 险 ， 经 营房 地产 金融 业务 的金 融机 构 ， 指 由于决策 失误 、 管理 不 善或 客 观环 境 变化 等 原 因导 致其 资 产、 收益或信誉 遭 受损 失 的 可能 性 。就 房地 产 资金 融通 业 务 而言 ， 房地产 金融 风 险 主要 有 信用 风 险 、 动性 风 险 、 流 系 统 性 风 险 、 率 风 险 、 率 风 险 、 货 膨 胀 风 险 和 房 地 产 金 利 汇 通
绩 不 如 基 准 风格 指 数 ， 有 战 胜 基 准 风 格 指 数 获 得 超 额 收 的基 金 都 将 会 望 尘 莫 及 。 没 益 ； １只 基 金 的 风 格 调 整 收 益 大 于 零 ， 明 这 些 基 金 经 过 有 说 此 外 ， 数 基 金 的 风 行 造 就 了 市 场 上 的 指 数 进 出 效 应 指 从 两 方 面 强 化 了 指 数 基 金 的 表 现 。 一 是 没 有 投 资 “ 指 股 人 本 文 还 统 计 了 目前 最 为 流 行 的 衡 量 基 金 风 险 调 整 收 益 票 ” 管 理 型 基 金 无 法 分 享 股 价 飙 涨 的 喜 悦 ； 是 含 有 “ 的 二 离 指 标— — Ｊｎ ｅ 险 调 整 后 指 标 。经 过 比 较 发 现 这 两 种 模 指 股 票 ” 管 理 型 基 金 却 会 因 此 而 招 致 飞 来 横 祸 。 ｅ ｓｎ风 的 型的统计结果基 本相 同 ， 没 有表 明基金 能够 显 著 的战胜 都
摘 要 ： 析 了我 国房 地 产 金 融 风 险 的 现 状 ， 出 了寻 求 房 地 产 金 融 风 险 防 范 的 方 法 。 分 提 文献标 识码 ： Ａ 文 章 编 号 ：６ ２３ ９ （ ０ ８ １—２ ００ １ ７ —１ ８ ２ ０ ） ００ ５—２
南京房地产金融市场框架体系探析
职工缴存的长期住房储蓄 ，即在职职工 及其所在单位按规定 比倒缴存柏具有保
障 性 和互 助 性 的 职 工个 人 住 房 基 金 ， 归 职工 个 人 所 有 ，存 人 个 人 住 房 公 积 金 帐 户 ， 工 只 有 在 购 买 、 造 、 修 住 房 时 职 建 维 才 能 动 用
经过十年的运作 ，南京市在住 房公 积金 的缴 交率 和储 存 比例 上都稳 步 上 升 ，尤 其在储存 比例上 ，南京市走 在全
国 、 省 前列 南 京市 １９ 年实 行 公 积 金 垒 ９２
制度 时 ，缴存 比例为职工标准工 资的两
个５ ， ％ 即单 位 和 个 人 各 缴 职工 标 准 工 资
维普资讯
南 房 产融 场 架系新 京地 金 市 框 体探
陶 美珍
“ 国房 改 大 事 记 第 一 件 大 事定 全 将
陶 隆福
融 超市 ， 一连 串 改 革 的步 伐 本 文对 当 是
１９ 年 ． 京 的房 改还 在等 待观 望 向 ９２ 南 横
如此等等 ， 还可 以有多种形式 ， 不同
的 品种 适 应 不 同 的 消费 者 、 资者 ， 拓 投 既
２曩行贷款。包括政策性个人住房 化的几种抵押贷款为基本 框架 ，辅 以保 宽 了金融信 贷市场 ，又扩大 了房地产市 ．
抵 押贷 款 、 业性 个 人 住 房抵 押贷 款 、 商 组 合 性 个 人 住 房抵 押 贷 款 等 多 种 形 式 ， 其
后 的２０ 年 即上 升 为 １ １１ ， 保 债 务 ００ ３０ 件 担 价 值 ２ ４ 亿 元 ；而 ２０ 年 仅 １ ８ ． ０５ ０１ — 月就 办
新形势下房地产融资模式创新及相关税务处理探析
新形势下房地产融资模式创新及相关税务处理探析熊㊀琳(武汉兴茂置业有限公司ꎬ湖北㊀武汉㊀４３００００)摘㊀要:房地产行业属于资金密集型行业ꎬ从土地获取到开发建设环节资金投入金额大㊁回收周期长ꎬ融资性现金流对房地产企业而已至关重要ꎮ在 房住不炒 三道红线 的政策监管背景下ꎬ过去多种激进的融资手段被监管叫停和整改ꎬ规范化的融资工具及创新利用对房地产企业提出了严峻的挑战ꎮ房地产企业要想在激烈的市场竞争中始终占据一席之地ꎬ保持自身竞争优势ꎬ构建完善的融资模式ꎬ规范税务处理是企业发展的重中之重ꎮ文章结合房地产行业融资的主要渠道ꎬ深入分析了房地产行业融资模式中存在的问题㊁创新融资模式及相关税务处理的有效措施ꎬ为推动房地产行业实现健康㊁可持续性发展ꎬ提供相关可借鉴性的建议ꎮ关键词:房地产ꎻ融资模式ꎻ创新ꎻ税务处理中图分类号:Ｆ８３０.５７２㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)０４－００７７－０４㊀㊀房地产行业经过多年高速规模扩张ꎬ高杠杆高周转的经营模式在 房住不炒 政策调控背景下出现问题ꎮ近几年来ꎬ围绕着房地产去杠杆的一系列金融调控政策的出台ꎬ使得过去为规避监管创新层出不穷的融资模式已经不能满足经济新形势下房地产行业的现实需求ꎬ需要适应新政策㊁创新行业融资模式ꎬ改变传统的㊁被监管的融资模式ꎬ实现融资模式规范化㊁多渠道ꎬ以确保房地产项目有足够的资金顺利开发建设ꎮ一㊁房地产行业融资的主要模式按照资金是否由企业自身筹集可将融资模式分为内部融资和外部融资ꎮ内部融资主要依靠自身富余暂未使用的资金㊁未分配利润获得ꎬ除企业自身筹集以外的渠道获得的资金均为外部融资ꎮ外部融资按照从企业自身以外获取途径分为直接融资和间接融资ꎮ直接融资指的是从投资者股东或者市场直接获取的资金ꎬ间接融资指的是从非银行金融机构或者资本市场获得的资金ꎮ间接融资是房地产企业创新融资模式的主要途径ꎮ以下罗列了几种目前房企主要的融资模式ꎮ(一)传统融资模式１.银行信贷融资银行贷款是房地产企业进行融资最常用的渠道ꎬ房地产项目一旦开工建设ꎬ需要大量的资金投入ꎮ选择银行贷款融资具有成本低㊁利息低㊁效率高的优点ꎮ银行在批准项目贷款融资时ꎬ会对房地产企业进行一定的授信评估ꎬ符合银行综合授信条件的项目ꎬ才能取得银行贷款ꎮ目前银行信贷主要为开发贷款和住房按揭贷款ꎮ开发贷款是银行向房地产开发建设环节投放的贷款ꎬ只要开发主体符合四证齐全(四证指的是国有土地使用证㊁建设用地规划许可证㊁建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证)㊁自有资本金投入达３０％㊁二级以上资质(业内简称 ４３２ )则可申请ꎮ住房按揭贷款是针对我国商品房预售制度下商品房按揭部分投放的贷款ꎬ购房者在履行相关网签及期房预抵押手续后则可向银行申请按揭贷款ꎬ按揭贷款直接投放到房企公司账户ꎬ是目前房企除预售首付款以外回流房款的最主要资金来源ꎮ２.股权融资传统的股权融资主要指房地产企业通过公开市场ＩＰＯ或者增发股票获取的资金ꎮＩＰＯ融资是近些年来房地产企业普遍兴起的一种新型融资方式ꎮ这种融资方式还款的利息少ꎬ还款压力整体较小ꎬ好多房地产企业选择ＩＰＯ融资模式ꎮ但是ＩＰＯ融资模式也存在一定的不足ꎬ融资手续较为烦琐ꎬ融资审核时７７作者简介:熊琳(１９８６—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ湖北孝感人ꎮ主要研究方向:房地产融资㊁房地产税务ꎮ间长ꎬ短时间内不能实现项目融资ꎮ受 房住不炒 政策影响ꎬ资本市场对房地产相关行业的市场估值预期不断下降ꎬ这种融资模式的瓶颈也越发凸显ꎮ在选择ＩＰＯ融资模式时ꎬ需要结合房地产企业自身实际需求以及当年的外部经济环境变化综合考虑ꎮ３.债券融资传统的债券融资主要是指在资本市场发债ꎬ境内的上市房企主要依靠Ａ股上市主体发行境内公司债或者中期票据ꎬ境外上市房企主要依靠境外上市主体发行美元债居多ꎮ信用评级良好的房企获得资本市场认可ꎬ在发债的成本㊁期限及募集时间上均收到投资者青睐ꎬ此类融资属于纯信用类融资ꎬ对融资主体的综合信用评级依赖度高ꎬ并不适用所有房企ꎮ(二)创新融资模式１.合作开发融资近些年来ꎬ资本市场对房企的规模及销售榜单排名和资本市场信用评级是强关联的ꎬ这也导致绝大部分房企为了获得更多的土地资源而不断扩张规模ꎬ合作开发模式在近些年遍地开花ꎬ有些城市的招拍挂项目甚至出现６家股东联合开发ꎬ这也是规模效应的产物ꎮ房地产企业在项目获取之初ꎬ为了规模扩张用小资金撬动更多项目ꎬ通过联合操盘共同开发㊁引入房地产私募基金或信托设立合伙企业股权合作等方式能够减轻拿地及建设环节资金压力ꎬ减少自有资金占用ꎮ常见的房地产企业合作开发有以下两种形式:一是成立联合开发项目公司ꎮ招拍挂项目在土地竞拍环节成立合营公司共同拿地ꎬ或者一方已获取土地后通过股权转让方式引入联合开发公司ꎬ双方通过联合操盘㊁一方操盘一方并表㊁分条线操盘等各种操盘模式实现联合开发ꎮ二是信托及私募基金股权引入ꎮ房地块开发企业获取土地时或者取得土地使用权后ꎬ通过与房地产信托㊁房地产私募股权基金等纯资金投资不负责后续经营操盘的财务投资人合作ꎬ明股实债㊁兜底收益等各种合作模式获取超股权比例的垫资ꎬ缓解项目建设阶段资金压力ꎮ由于房企前几年扩张规模增加杠杆ꎬ在拿地环节的前端融资时过多使用杠杆ꎬ监管层出台资管新规及各种新政策ꎬ禁止信托资金涉及前融拿地ꎮ为规避监管的各种夹层嵌套式ＳＰＶ架构及ＧＰ㊁ＬＰ合伙企业制模式的设立ꎬ都在近几年不断涌现出来ꎮ２.房地产资产证券化房地产证券化是以房地产抵押贷款债券为核心逻辑的融资体系ꎬ目的是通过对房地产存量资产进行现金流分析ꎬ通过证券市场功能ꎬ将房地产存量资产实现大众化㊁经营专业化ꎬ并分散投资风险ꎬ从资本市场直接融资ꎬ降低融资主体的债务杠杆ꎬ从而降低金融与资本市场风险ꎮ目前我国房地产资产证券化的主要操作模式包括ＣＭＢＳ(商业房地产抵押贷款支持证券)㊁运营收益权ＡＢＳ/ＡＢＮ(如酒店收入)㊁类ＲＥＩＴｓ㊁应收物业费ＡＢＳ和应收购房尾款ＡＢＳ等创新产品类型ꎮ资产证券化在盘活房地产企业持有公寓㊁写字楼㊁购物中心㊁产业园区等无法短期出售的业态上面起着重要的作用ꎮ依托证券化产品ꎬ房企在社会民生的运营周期较长的项目上ꎬ可实现 投融管退 的退出问题ꎬ有利于更多社会资本参与到经济实体建设中ꎬ有利于培育出更多产业运营业态ꎮ３.供应链金融保理ＡＢＳ/ＡＢＮ㊁商业承兑汇票供应链金融保理ＡＢＳ/ＡＢＮ是指对供应链内部的交易结构进行分析的基础上ꎬ运用自偿性贸易融资的信贷模型ꎬ并引入核心企业㊁资金流引导工具等新的风险控制变量ꎬ对供应链的不同节点提出封闭的授信支持及其他结算㊁理财等综合金融服务ꎮ房地产供应链金融ＡＢＳ/ＡＢＮ主要解决的是上游供应商因项目开发建设提供货物或服务㊁承包工程等ꎬ对房地产开发商形成的应收账款债权ꎮ供应链金融保理ＡＢＳ/ＡＢＮ的基础资产通常为上游供应商与开发商签订具有真实交易背景的工程施工及采购等合同ꎬ在为房地产开发商提供劳务或者服务后ꎬ形成的应收工程款等ꎮ通过房地产企业㊁供应商㊁保理商三方签订的融资合同ꎬ约定付款主体ꎬ还款主体ꎬ还款时间ꎬ且购买方的资产质量情况及评级符合供应链发行方的标准ꎮ目前市面上的供应链保理有无追索权保理和有追索权保理两类ꎬ部分信用评级良好的房企选择了无追保理ꎬ相当于将风险转移给了保理商ꎬ通过保理商对房企的综合授信及定价发行ꎮ供应链保理付款目前已成为房企解决工程应付款资金来源端常用的手段ꎬ有效缓解了现金支付压力ꎮ８７商业承兑汇票以签约法人主体的信用为依托ꎬ签发手续简便㊁手续费用更低ꎮ房地产企业使用商业承兑汇票能延迟付款时间ꎬ提高资金使用效率ꎻ通过签发商业承兑汇票将自身信用输出并辐射到企业生态链各个环节中ꎬ能够有效缓解房企对供应商工程款支付的现金压力问题ꎮ二㊁房地产行业融资现状问题(一)未能构建完善的房地产融资结构体系当前的房地产融资结构较为单一ꎬ银行类贷款是绝大部分房企普遍主流的融资渠道ꎮ受 三道红线 监管政策的影响ꎬ房企在主动披露资产负债率责任和义务上受到窗口指导ꎬ降负债㊁去金融杠杆已成为所有房企要持续发展和能否持续发展所关切的问题ꎮ目前ꎬ大部分房企过度依赖债权融资ꎬ通过开发项目及主体包装获取银行及机构投资人的债券及票据认购额ꎮ房地产企业开发周期长ꎬ如果开发项目在销售环节出现资金缺口ꎬ债权融资无法及时补足则会形成经营性现金流短缺ꎬ特别是出现监管趋严㊁销售回款不畅的局面ꎬ企业就会出现现金流断裂的风险ꎮ(二)缺乏房地产融资市场的有效监管举措随着我国经济的快速发展ꎬ房地产企业发展机遇多ꎬ已经成为我国国民经济发展的支柱性产业ꎮ由于房地产企业的过快发展带来的房价居高不下㊁居民住房成本日益剧增等一系列社会民生问题的出现ꎬ国家出台了关于抑制房地产过快过热发展㊁抑制资金违规投向房地产市场方面的金融监管政策ꎬ对房地产行业的稳健发展起到的效力也是微乎其微ꎮ由于近几年政策加码不断ꎬ房地产企业系统性的现金流断裂引发的 爆雷 ㊁资本市场违约等新问题也不断涌现ꎮ国家缺乏对房地产融资市场的有效监管ꎬ切不可政策一刀切导致房地产市场 硬着陆 ꎮ国家应出台完善的房地产金融市场监管体系ꎬ明确各项法律法规ꎬ让房地产金融市场的运行做到有法可循ꎬ有据可依ꎬ有利于规范房地产金融市场ꎮ房地产企业在经济大发展的时代背景下迅速发展ꎬ企业资产形成了规模ꎬ企业的融资渠道多元化ꎬ融资活动复杂化ꎬ一旦不能把握好融资的风险ꎬ融资资金来源不可靠ꎬ房地产产业将会面临出现高额负债的问题ꎬ极大地增加了房地产企业融资的风险ꎮ(三)企业对融资风险认知过于片面房地产企业融资是一项涉及环节多㊁专业性强㊁风险大的综合性复杂工作ꎬ受到多种不确定因素的影响ꎬ各种融资问题贯穿于房地产企业整个经营的全过程ꎮ经济的快速发展ꎬ带动了房地产行业的发展ꎬ房地产企业的资金量在不断上涨ꎬ融资也比传统的融资方式更加复杂化ꎬ企业的资本结构不仅仅只有盈利ꎬ极大的可能也会出现负债的结构ꎮ在实际中ꎬ房地产企业管理人员对融资风险的认识过于片面ꎬ未能认识到融资风险对企业发展的严重影响ꎬ不能做到未雨绸缪ꎬ缺乏高度的风险管控能力ꎬ缺乏融资的风险管控意识ꎬ一旦不能有效把控融资风险ꎬ都会使企业在发展过程中面临着严重的安全隐患ꎮ三㊁房地产融资模式创新措施及税务处理建议(一)房地产企业融资模式创新优化措施１.优化融资管理结构在进行房地产企业融资过程中ꎬ企业需要充分考虑到各种影响融资的因素ꎬ优化调整融资结构ꎮ例如ꎬ平衡成本与效益㊁控制风险收益等ꎬ各个环节的制定都需要充分考虑到地产企业发展的实际情况ꎬ确保企业融资结构的最优化ꎬ能够实现房地产企业经济效益与社会效益的同步提升ꎬ推动房地产企业实现可持续的积极发展ꎮ房地产企业需要结合不同地产项目的开发ꎬ选择多元化的融资模式ꎬ能够有效避免单一融资模式带来的风险ꎮ２.完善市场化多渠道融资政策进一步建立并优化融资市场政策的监管体系ꎬ根据市场不同需求确定房地产不同的融资金融政策ꎮ基于当前的金融市场政策监管体系ꎬ对具有创新型的资产证券化等融资模式的相关金融㊁财税政策进行完善并具备可落地性ꎮ特别是针对商办持有等业态ꎬ政府在 Ｒｅｉｔｓ 未来发展趋势上要给予更多的政策支持ꎬ鼓励发展供应链金融保理ＡＢＳ/ＡＢＮ的融资ꎬ完善市场征信监管机制ꎬ降低保理企业面临的业务风险ꎬ支持保理业务健康发展ꎬ降低供应商面临的风险ꎬ加大票交所的信息披露制度ꎬ激发企业提高资金流动性的动力ꎮ另外ꎬ出台相关政策规范金融机构融资规模及准入制度ꎬ能够更有效推动整个金融市场体系及房地产行业融资的科学化㊁规范化发展ꎮ９７３.打造专业化融资团队为了能够推动房地产企业实现更好㊁更快的发展ꎬ实现融资模式的创新与税务处理的优化ꎬ实现房地产企业经济效益与社会效益的同步提升ꎮ融资与税收的专业人员培养必不可少ꎬ房地产企业需要加大对融资领域与税收领域的专业性人才的培养ꎮ房地产融资与税收处理是一项涉及环节多㊁专业性的综合性复杂作业ꎬ相关人员需要掌握金融㊁法律㊁证券㊁资产评估等方面的专业知识ꎮ因此ꎬ企业需要重视专业人员的培养和激励ꎮ除了规范化经营理念的培训外ꎬ企业还可在员工持股计划㊁融资创新专项奖励等物质层面给予专业团队肯定和激励ꎮ(二)房地产融资创新模式的税务处理建议房地产企业融资成本根据企业自身增信评级和融资资金来源不同而不同ꎬ由于存在通道收费和管理人收费等中间成本ꎬ信托和房地产私募股权基金的固定收益类成本要远高于银行类开发贷款ꎮ同时ꎬ由于房地产开发周期长ꎬ资金缺口在多地块同时开发中也存在存续融资问题ꎬ利息资本化还是费用化直接会导致当期企业所得税的纳税金额ꎮ过高的借款利率和如何按照税法界定魏专项借款资本化ꎬ在实务中也存在较多争议ꎮ建议企业财务人员做好融资相关资料的整理和利息分摊合理化的举证ꎬ避免所得税纳税环节的争议ꎮ供应链金融保理和商票在实务中的使用ꎬ存在贴息如何开票和如何认定税前扣除的问题ꎮ由于保理和商票的业务实质均为融资ꎬ在工程合同之外承担的贴息本质均为融资利息ꎮ实操中企业为了规避贴息认定和存在虚假开具增值税发票问题ꎬ往往在合同签订时将相关贴息成本包含在了总合同价款中ꎬ以工程补充签证的方式将此部分贴息用工程类发票列入了企业的工程造价成本ꎮ在土地增值税加计扣除环节ꎬ此部分是否能够以建安成本加计扣除在实务中仍存在争议ꎬ建议企业提前沟通工程合同的签订ꎬ避免此部分成本界定不清导致的税务争议ꎮ融资利息发票的开具在实务中也存在科目是否可认定的问题ꎬ部分金融机构通过财务顾问费㊁中间业务收入等名目ꎬ增加了融资成本ꎬ是否能够按照财务利息名目列支ꎬ需要企业财务人员结合业务实质做好提前预判和分类ꎬ规避纳税环节的风险ꎮ房地产融资的涉税风险不容忽视ꎬ企业需要构建完善的融资涉税风险监控体系ꎬ将税收预警纳入房地产融资框架之中ꎮ四㊁结语房地产企业应结合自身发展现状和行业发展前景ꎬ创新融资模式㊁优化税务处理㊁做好融资与税务无缝衔接ꎬ实现企业整体利益最大化ꎮ监管部门需要出台相应的金融财税政策ꎬ帮助房企构建完善的融资体系与税务优化体系ꎬ推动我国房地产行业朝着体系化㊁规范化㊁现代化的方向不断发展ꎮ参考文献:[１]翟超颖.房地产企业跨境融资模式㊁特点及政策建议[Ｊ].海南金融ꎬ２０２１(９):４１－４９.[２]刘俞华.房地产融资模式㊁现状及对策研究[Ｊ].当代会计ꎬ２０１９(１３):４７－４８.[３]金鑫ꎬ彭娣娣.房地产企业融资模式创新探析[Ｊ].内蒙古科技与经济ꎬ２０２０(１１):５０－５１.[４]吴超英.新时期房地产融资渠道探析[Ｊ].商讯ꎬ２０２１ꎬ４(１２):７７－７８.[５]李喆.我国房地产企业融资模式和效果研究以保利地产为例[Ｄ].上海ꎬ上海财经大学:２０２０.[６]李昱均.房地产企业多元化融资模式研究 以Ａ房地产企业为例[Ｄ].济南:山东财经大学:２０２２.０８。
房地产企业信用风险的度量与防范研究——以A公司为例
1引言A 公司成立于1998年，经过20余年的经营，已跨入千亿房企的行列，在房地产行业中占据举足轻重的地位。
但近年来，该公司逐渐显露出财务危机的迹象，具体表现为商业票据的偿付纠纷增多、债务展期工作开展。
截至2022年11月末，该公司有息负债规模为652.94亿元人民币，其中一年内到期的有息负债总计376亿元人民币，累计完成209.35亿元人民币有息负债的展期工作。
尽管如此，当年12月28日，公司仍然无法在30天的宽限期内支付其境外美元优先票据利息0.11亿美元，产生境外债券违约，反映了公司当前存在很大的信用风险。
2KMV 模型概述2.1KMV 模型理论KMV 模型是一种估计企业违约概率的方法，它以BSM期权定价理论为基础，将企业的价值分解为股权和债务两部分，将股权认定为看涨期权，将债务视作看跌期权。
该模型的核心思路是企业的期望资产价值如果不足以偿还其债务面值，就会发生债务违约。
因此，用企业的期望资产价值与债务违约点的差额来衡量违约风险，该差额便是违约距离。
违约距离越大，表明企业违约的概率越小；违约距离越小，表明企业违约的概率越大。
2.2KMV 模型计算步骤2.2.1资产价值与资产价值波动率计算根据BSM 期权定价理论，资产价值与资产价值波动率的计算公式如下：V E =V A N （d 1）-De -rT N （d 2）d 1=ln V A D+（r +σ2A 2）TσA T √d 2=d 1-σA T√⎧⎩⏐⏐⏐⏐⏐⏐⏐⏐⎨⏐⏐⏐⏐⏐⏐⏐⏐其中，V E 表示股权价值，V A 为企业资产价值，D 表示债务面值，e 为自然对数的底数，r 表示无风险利率，T 表示债务到期时限，σA 表示资产价值波动率，N （d 1）、N （d 2）表示标准累积正态分布函数。
资产价值波动率σA 与股权价值波动率σE 之间的关系为：σE =N（d 1）V A σA V E2.2.2违约点与违约距离的计算KMV 模型将违约点设置为公司短期负债与50%的长期负债之和，然后与资产价值、资产价值波动率结合计算违约距离[1]。
北京市房地产金融风险现状分析
同mi产rnciCHINA REAL ESTATE北京市房地产金融风险现状分析葛红玲杨海燕宋坤仪摘要：在我国市场经济的快速发展中，房地产行业也在蓬勃发展。
通过全面分析房地产市场的统计数据，结合北京市房地产市场现状和投融资情况，客观指出北京市房地产行业面临的金融风险及产生原因。
并针对其存在的金融风险，提出风险防范的针对性措施。
关键词：房地产市场；金融风险；防范对策中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-9138-(2021)04-0040-44收稿日期：2021-03-30作者简介：葛红玲，北京工商大学国际经管学院教授。
杨海燕、宋坤仪，北京工商大学经济学院。
基金项目：北京市社会科学基金项目“京津冀地区房地产金融风险传递及预警研究”(项目编号:17YJA003)的阶段性成果。
房地产市13CHINA REAL ESTATE表1:2015-2020年北京市房地产企业施工、新开工、竣工房屋面积及增速房地产企业施工房屋面积（万平方米）1309513089.812608.612962.61251513918.6增速-4%-0.04%-3.68% 2.81%-3.45%11.22%房地产企业新开工房屋面积（万平方米）2790.22813.72475.72321.12073.23006.6增速11%0.84%-12.01%-6.24%-10.68%45.02%房地产企业竣工房屋面积（万平方米）2631.52383.11466.71557.91343.31545.7增速-14%-9.44%-38.45% 6.22%-13.77%15.07%图1:北京市与全国房地产企业房屋建筑面积竣工率25.00%20.00%15.00%10.00%北京市与全国房地产企业房屋建筑面积竣工率5.00%0.00%2Q1520162017201820192020 -•■北京市房地产企业房屋建筑面积竣工率-•-全国房地产企业房屋建筑面积竣工率数据来源：北京市统计局、国家统计局、中国报告网1北京市房地产市场及投融资情况1.1北京市房地产市场情况1.1.1北京市房地产市场供给减少表1为2015-2020年北京市房地产企业施工、新开工、竣工房屋面积及增速。
房地产企业现金流风险管理探析
房地产企业现金流风险管理探析作者：侯英丽来源：《中国市场》2020年第11期[摘; 要]随着我国经济的转型发展，一直在我国经济发展中起着重要作用的房地产行业也面临着日益激烈的市场竞争。
资金是企业运转的关键，尤其是房地产企业高成本、长期性及高风险等特性在很大程度上考验着企业的资金承受力，大多数房地产企业都在经营过程中面临着现金流方面的问题。
本文介绍了房地产企业现金流量现状，阐述了房地产企业加强现金流量风险管理的现实意义，分析了目前存在的主要问题，并对如何加强现金流风险管理提出具体的对策建议。
[关键词]房地产企业;现金流;风险管理[DOI]10.13939/ki.zgsc.2020.11.1; 房地产企业现金流风险管理概述1.1; 房地产企业现金流的主要来源现金流是现代理财学中的一个重要概念，是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定经济活动（包括经营活动、投资活动、筹资活动和非经常性项目）而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称，即企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量。
房地产企业现金流主要来源三个方面：经营性现金流、投资性现金流、筹资性现金流。
经营性现金流一般包含住宅、商铺或车位等销售回款、项目日常运营各项成本费用的支付;投资性现金流指企业投资支出与收益所得，比如投资土地进行项目开发的支出与所得收益等;筹资性现金流则包含企业借助各种融资工具进行直接或者间接融资款项的流入以及归还借款本息等。
1.2; 房地产企业现金流风险的主要类型1.2.1; 资金供需不平衡形成的短缺风险房地产开发项目投入大，对前期资金需求高，房企在土地市场的竞争相当激烈，相互争夺土地资源容易形成高溢价，抬高土地的价格，竞拍成功后政府要求立马付清土地款。
如果前端融资收紧，融资成本过高而融资金额不足，当企业又没有稳定的资金存量时，就会对企业短期内的资金筹集形成巨大考验，甚至造成企业违约，存在没收投标保证金的风险。
房地产项目管理模式
房地产项目管理模式探析摘要：随着我国住房制度的改革进一步深化，21世纪的房地产产业已经进入了一个新的发展阶段，企业之间的竞争更加激烈，优胜劣汰的生存准则使得项目管理模式在房地产企业中的地位越显重要突出。
项目管理对企业来说非常重要，很多经营状况良好的房企由于没有加强项目管理，资金用度没有计划，投资项目之前没有经过充分论证而导致项目的失败。
无论企业经济效益好坏、企业规模大小，都离不开合适项目管理模式。
不同的企业管理模式有着自身的优缺点，各有千秋，企业应结合自身的特点选择一种管理模式，切忌盲目效仿成功案例。
关键词：房地产项目管理模式中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：近年来，项目与项目管理已经成为各行各业的热门词汇，并非项目与项目管理是新生事物，而是管理者越来越意识到项目与项目管理的重要性！一个企业如果没有项目管理，就不可能获得发展，只能稳步不前甚至倒闭死亡，所谓项目兴，企业兴；项目衰，企业衰，而与项目成败息息相关的重中之重，无疑就是项目管理运营的模式，全球化、多元化、专业化使项目管理日益受到各行各业的青睐。
就现阶段而言，中国房地产公司的运作模式可以概括为四种：传统项目管理模式、项目公司管理运作模式、集团运营管理模式、混合运营管理模式，这四种管理模式各有千秋，企业应根据自身特点慎选用之。
1 传统项目管理模式房地产项目是工程建设项目中的一种类型，与一般性项目相比，房地产具有特定的程序型、系统性、组织的特殊性、政策法规的多样性等特征。
同时还兼具消费和投资两大特征，物权在生产和使用阶段转换，因此，房地产项目管理比一般建设工程项目更为复杂和重要。
我国目前房地产开发项目中广泛运用的是传统项目管理模式。
业主首先委托咨询、设计单位完成项目的前期工作，包括施工图纸、招标文件等。
设计单位帮助业主通过竞争型招标把工程授予报价低而且具备资质的承包商，施工阶段，业主委托监理机构对承包商的施工进行管理。
业主需要同设计机构、承包商、监理机构分别签订合同。
关于房地产市场中的调控政策探析
关于房地产市场中的调控政策探析作者：李志国王亚军来源：《沿海企业与科技》2007年第11期[摘要]我国房地产市场经过几年的持续上涨，已严重脱离了其实际价值。
成为我国经济领域中的一个结构性矛盾，无论给社会还是给国家的经济发展都带来了很大的压力，成为我国创建和谐社会中的一个不和谐的音符。
我国先后颂布了“国八条”和“国六条”进行宏观调控，但效果很不理想。
文章在分析房地产市场的结构及其上涨的原动力基础上，提出“羊群效应”法。
[关键词]房地产；调控政策；和谐；“羊群效应”法[作者简介]李志国，南通职业大学经管系教师、经济学硕士，研究方向：投融资研究。
江苏南通。
226007；王亚军，南通职业大学经管系，研究方向：财政与税收。
江苏南通，226007[中图分类号]F293.31[文献标识码]A[文章编号]1007-7723(2007)11-0023-0002一、引言目前我国的房地产市场已成为经济发展过程中的结构性矛盾：低收入与高房价已对我国人民造成了严重的伤害。
中国普通人如果按职业的性质分，可分为农民、普通工人、白领、个体工商户、学生等。
房价的上涨对农民工来说意味着房屋租金将大幅提高，原本收入不高的他们在城市中将难以生存，不得不重返农村。
这样，我国农村的剩余劳动力将难以转移，农村仍将贫穷，中国的三农政策很难有很好的效果，社会难以和谐。
对普通工人来说，他们的命运比农民还要悲惨，因为农民在躲回农村后，还有农地作为依靠，而普通工人怎么办?白领原本是人们羡慕的一族，其实他们不少人的真实生活状态很艰难，因为他们已被中国的房价俘虏，房贷后的可支配收入严重影响了他们的生活质量，聪明的人都知道消费的减少将对我国的经济产生消极的影响，另外他们还贷是建筑在收入稳定的基础上进行的，职业生涯一旦出现危机，还贷几乎是空话。
个体工商户原是小规模的商人，房价上涨将使他们的经营成本急剧上升，利润急剧下降，经营难以为继。
学生在当前的社会中某种程度上已成为弱势群体的象征，他们刚走上社会，迎击他们的是高房租和新人低工资。
房地产企业的财务风险管理分析【文献综述】
文献综述房地产企业的财务风险管理分析中国改革开放以来，房地产作为一个新兴行业，得到了高速发展，成为国民经济名副其实的支柱产业。
由于房地产行业投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、属于资金密集型的高风险行业，历来都是社会关注的焦点和热点。
1房地产业概述房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发，建设，经营，管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
近几年来，我国的房地产价格上涨迅猛，意味着房地产业进入泡沫经济时代，在竞争激烈的市场中房地产必须提高自身的财务风险管理水平，以获得持续性核心竞争能力。
由于我国的房地产行业起步晚、基础差、规模小资产负债率高，其财务风险的不确定因素多，其企业行为远未实现规范化，与国外房产业相比有很大差距。
根据调查显示，目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达75%以上, 甚至有超过90%以上的，远高60%的警戒线。
如此高的资产负债率使企业承受着巨大的财务风险。
加之目前受国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的从紧，都对房地产财务风险有着及其重大的影响。
因此从中国具体国情出发对当前房地产业财务管理中普遍存在的问题及成因进行研究，分析相应的解决对策，化解房地产企业的财务风险，推动房地产企业财务管理的发展具有重要意义。
2财务风险的概念和特点风险无时不有，无处不在，在财政部企业司编制的《企业财务风险管理》中把风险概况为：在特定的客观情况下，在特定的期间内，未来事件的预期结果和实际结果发生偏离的可能性。
一般我们认为风险包括许多形式，其中财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。
3房地产的财务风险曲秀丽，王大凡（2009）房地产企业的财务风险具体表现为：第一资产负债率持续上升，资本结构不合理的风险：如果负债资金占全部资金的比例过高，即资产负债率高、资本结构不合理，就会导致企业财务负担沉重。
集团型房地产企业财务风险管理问题
FRIENDS OF近年来，我国房地产行业发展迅速，跨区域、大规模经营的集团型房地产企业不断增多。
房地产行业历来是资金集中的高风险行业，集团型房地产企业在自身规模壮大的同时，在财务方面承受着愈来愈多的风险。
目前，我国房地产企业财务风险的市场表现主要为市场环境不成熟、调控政策影响下销售量的大幅回落、开发资金短缺、资产负债率普遍偏高等，因此有必要通过分析集团型房地产企业的自身特征和财务风险以及房地产行业内部财务风险产生的原因，提出适当的操作性强的内部控制策略以规避集团型房地产企业的财务风险，降低企业的财务损失，达到集团型房地产企业有效控制财务风险的目的，进而提高集团型房地产企业的绩效。
一、集团型房地产企业类型及特点集团型房地产企业指的是统一管理多个房地产开发项目及配套的商业、物管，还可能涉及农业、工业、高科技产业等的企业集团。
目前我国集团型房地产企业主要采用专业化和多元化发展两种战略。
采用专业化发展战略的集团有步骤、有计划地储备土地，积极进行跨区域扩张，项目和现金流都具有持续性，如万科在全国46个城市开展房地产项目，形成珠三角、长三角、环渤海的战略布局。
采用多元化发展战略的集团产品趋于多元化，进行跨行业发展，如某些集团型房地产企业在开发房地产项目之余出租经营投资物业和开发销售物业。
根据集团型房地产企业的内部管理模式，集团型房地产企业可以分为操作管理型、战略管理型和财务管理型。
这三种集团型房地产企业各具特点，具体体现在以下方面：首先，操作管理型集团房企属于母子公司紧密联系的集团企业，母公司对控股子公司的日常经营运作直接管理，重视公司经营行为的一致性、公司整体成长的协调性，特别强调对子公司的集中控制和管理。
该种企业集中管理资金，在资金的调配和财务管理方面都实行统一控制，在一定程度上发挥了集团企业的资金规模优势，以较低的资金成本取得最大的经济效益。
其次，战略管理型集团房地产企业属于母子公司关系较“松散”的集团企业，集团公司的核心功能为管理资产和协调整体战略，总部对子公司的具体日常经营活动干预很少，仅仅按照外部环境和公司现有资源制定集团的整体发展战略。
房地产项目管理中存在的问题及解决措施
房地产项目管理中存在的问题及解决措施摘要：现阶段，我国社会不断的发展和进步，在这样的背景下，房地产行业发展迅速，房地产项目管理的重要性日益突出，目前房地产项目管理中还存在一些问题，如进度管理不合理、质量管理不达标、成本管理不重视、管理团队能力弱等问题仍然存在，如何优化房地产项目管理是工程项目管理关注的难点。
本文以房地产项目管理为切入点，阐述了房地产项目管理的基本内涵，并结合相关工程概况，针对当前存在的问题，重点从合理加强项目进度的管理、严格控制项目工程的质量、精细化管理项目工程成本、项目管理团队力求专业化四个方面进行了探讨，以期指导实践。
关键词：房地产；工程项目；项目管理引言伴随着我国社会与经济的飞速发展，房地产行业在经过了多年快速成长之后已然成为了我国国内经济的核心产业，但是今年以来，房地产行业改革工作如火如荼，政府对房地产行业有着更加严格的要求，行业门槛也日益升高，过往粗放式的地产项目管理方式显然难以满足当前企业发展需要，在此背景之下，当前各房地产企业将开发项目管理工作的优化作为企业竞争力提升的重要路径，基于此，为更好地推动房地产企业发展，助力广大企业项目管理能力的提升，本文将从房地产企业开发项目管理的难点进行分析，并针对性地提出当前房地产企业开发项目管理地优化策略。
1房地产项目管理的主要内容房地产项目一般规模较大，在项目开展之前做好总体规划，做好整体的房地产项目计划，应确保规划的可行性和适用性，在前期准备中充分调研和了解房地产项目的概况，助力房地产项目的顺利开展。
二是配合协调。
房地产项目管理的内容较多，在项目管理中往往需要多个部门协调合作，如何调度房地产项目各部门的人力和资源，如何做好各部门之间的衔接和过渡，也是房地产项目管理的重要内容。
三是质量监督。
房地产项目管理中，对项目质量的管理是重中之重，一旦某个环节出现问题，将影响整体的房地产项目运作周期，更有甚者，缺乏质量保障的房地产项目，其对生命和财产的威胁始终存在，将质量监督贯穿房地产项目管理的全过程必不可少。
房地产企业内部控制及风险管理分析
房地产企业内部控制及风险管理分析董万春摘㊀要:基于对近年的国内房地产实践发展状况来分析ꎬ一直以来都存在着重视企业经营却轻视管理的现象ꎮ大多数的房地产企业在实际经营中都未能将风险意识贯彻落实ꎬ致使内部风险管控力缺乏ꎬ并且对风险形成的因素也缺少认知ꎬ导致应对风险时能力不足和效率不高ꎬ这些都会影响新时期房地产企业稳健发展ꎮ对此ꎬ我国房地产业也在新形势下不断调控强化ꎬ现实中结合内部风险管控手段来推促企业能够更加稳健运行㊁发展ꎬ从而也大幅度提升了企业资金利用率ꎮ关键词:房地产企业ꎻ内部控制ꎻ风险管理一㊁房地产企业内部控制与风险管理现状分析(一)缺乏有效规范的内部控制监督内部控制缺乏有效规范的监督ꎮ内部控制监督的实质是有效地检查和监督生产各方面的运作效率和有效性ꎮ不过ꎬ中国的房地产公司只是将内部控制监管与监督财务报告的真实性等同起来ꎬ并耗费了大部分的精力来检查财务报告的信息是否真实可靠ꎮ因此ꎬ忽视了公司资产安全的实际有效监督和各个环节的实施ꎮ内部审计部门缺乏独立性ꎮ虽然一些房地产公司设立了内部审计部门ꎬ但是ꎬ他们却把管理权看得比内部审计还重要ꎬ这对内部审计部门的内部控制效率和有效性产生了严重的影响ꎮ大部分企业的高层管理者甚至还要求内部审计部门直接对管理者负责ꎬ这样一来不利于内部审计部门有效地对高层管理者的决策和行为进行监督ꎬ而且ꎬ一些房地产公司还要求财务部门或者其他部门的负责人或者员工同时兼顾内部审计的工作ꎬ从而达到降低内部控制成本的目的ꎮ这只会严重的影响内部审计师的独立性ꎬ进而严重影响内部控制的有效性ꎮ有些公司还忽视内部审计部门的存在ꎬ与此同时ꎬ也没有实际授权内部控制监督的权力ꎬ这使得内部审计部门成为一个无法有效地实施内部控制的有名无实的兼职组织ꎮ(二)风险意识不够由于内外部环境不断变化ꎬ房地产企业受各种不确定性因素的影响ꎬ面临各种风险ꎮ部分房地产企业的管理者在项目投资时存在着可行性研究的专业度和真实性㊁预判性不足ꎬ以及缺乏风险评估ꎬ盲目投资ꎬ为将来项目的顺利进行留下隐患ꎬ给企业带来了投资风险ꎻ管理者盲目乐观ꎬ筹集的资金不按规定用途使用ꎬ为防止资金链断裂ꎬ不考虑自身偿债能力ꎬ利用各种方式再融资ꎬ面临财务风险ꎻ在资金回笼阶段不制订合理的销售策略ꎬ不合理定价ꎬ出现经济纠纷ꎬ影响企业形象ꎬ对日后的销售活动带来不良后果ꎬ影响企业的良性运营ꎮ(三)内部控制制度执行能力低房地产公司的业务流程设计还不够清晰ꎮ房地产公司往往享受高额利润ꎬ同时伴随着高风险ꎮ因此ꎬ管理者并不是十分清楚每个环节中生产业务链接的设计ꎬ以及低水平的控制等方面ꎮ项目的建设和运营往往取决于高级管理人员的个人专业判断ꎬ并且几乎没有固定的规范可供参考ꎮ这样的生产经营管理形式显得有点混乱ꎬ与此同时ꎬ还不利于公司有效的执行内部控制制度ꎮ对成本管理和控制没有有效的限制ꎮ由于资本运作的特殊性ꎬ大多数房地产公司缺乏专门从事资金集中管理的相关部门ꎮ而且ꎬ房地产公司往往具有跨区域的特征ꎬ为了方便项目的正常投资ꎬ房地产公司一般会提前向项目开发公司支付一定的资金ꎬ以保证项目的正常执行与落实ꎮ但是ꎬ由于房地产企业和项目所设的地点常常不一致ꎬ导致房地产公司无法有效控制和限制投资项目资金ꎬ这很容易影响企业对资本的有效利用ꎮ二㊁房地产企业改进内部控制防范风险的关键路径(一)构建财务风险预警制度ꎬ提升运行安全资金是企业运行的基础ꎬ充足的资金支持ꎬ可以保证企业各项活动稳定开展ꎬ能够避免出现项目无法运行的问题ꎮ为了降低各个方面的资金风险ꎬ需要转变传统工作模式与状态ꎬ建立风险预警制度ꎬ加强对未知风险的防范ꎬ以此提升房地产企业运行安全ꎮ首先ꎬ建立风险预警机构ꎬ组织企业财务人员与监督管理部门人员共同参与ꎬ根据房地产市场变化及企业运行情况ꎬ制订风险预警目标ꎬ并围绕此制订相关的工作计划ꎮ其次ꎬ完善风险预警机制ꎮ该机制的建立ꎬ是对企业内部管理制度的完善与补充ꎬ能够及时发现各种问题ꎬ解决财务风险带来的问题ꎮ此外ꎬ还应加强对国家房地产发展的研究ꎬ了解最前沿的信息ꎬ并将此运用在风险预警机制建设中ꎬ制订符合企业自身发展的制度与手段ꎬ推动企业更好运行ꎮ(二)立足财务风险ꎬ完善内控制度现金流是房地产企业面对的主要财务风险ꎮ企业每个部门的运行都需要资金流动ꎬ如土地购买㊁材料设备咨询服务购买等ꎮ若是在运行管理中ꎬ出现资金缺乏的问题ꎬ那么整个企业就会陷入瘫痪ꎬ无法运行㊁开展各种项目ꎮ因此在实际工作中ꎬ应根据当前主要存在财务风险ꎬ优化内控制度ꎮ首先ꎬ完善全面预算控制ꎮ全面预算工作中ꎬ将房地产目标利润作为入手点ꎬ对企业运行所有项目进行全面的分析ꎬ了解业务特点与市场经济变化ꎬ并根据此制订预算方案ꎬ做好敏感性分析ꎬ并严格落实ꎬ以此展示预算工作价值ꎮ第二ꎬ做好投资决策工作ꎮ前期工作㊁工程建设㊁租售㊁物业管理是房地产开发的四个重要环节ꎮ这几个环节中ꎬ需要大量的资金ꎬ因此需要做好前期决策工作ꎬ明确这一工程的资金使用量及支出情况ꎬ并做好相关的预算ꎬ避免在实际工作中出现资金缺乏的问题ꎮ第三ꎬ加强对采购方面的管理控制ꎮ采购工作会消耗大量的资金ꎬ会因为材料市场的变化而出现各种类型的财务风险ꎮ因此ꎬ应加强对采购控制的重视ꎬ加强对此材料市场的调研ꎬ了解各种材料的价格浮动情况ꎬ并选择合规㊁合格的厂家作为供应商ꎬ降低因市场材料价格变化而出现的资金风险ꎮ(三)形成市场和经济风险监督机制如今市场大环境在社会进程中也变得越来越复杂化ꎬ房地产企业在运营中也就会深受一些国策风险所限制㊁影响ꎬ尤其是在价格风险方面ꎬ比方说ꎬ在控制限价限贷的政策推出时ꎬ就会相应的影响到企业运营的盈利ꎮ而且内领域内的竞争也会相应增添企业在运营上的风险ꎬ导致企业在经营时㊀㊀㊀(下转第５页)果ꎬ以此来保证委托内容能够贯彻落实ꎬ开展更加深层次设计管理方案ꎮ在最后阶段要进行施工配合和竣工验收工作内容ꎬ细致的进行相关文件的整理以及归档ꎮ另外还需要根据设计工作内容ꎬ做好技术交底工作ꎬ也要总结这一阶段设计管理的主要思路以及工作重点ꎬ在实际实施时施工图的技术交底布局是设计服务中的重要组成部分ꎬ还有助于优化相关的工作环节ꎬ因此需要贯彻落实技术交底的工作理念以及工作流程ꎮ通过整合性的控制以及全年交底工作解决存在于实际工作中的各种疑问ꎬ并且还要形成数据的纲要ꎮ在实际施工中要向相关专业人员讲解在施工过程中的一些问题以及偏差ꎬ做好不同阶段的验收工作ꎬ严格按照相关的标准ꎬ提升验收的效果和水平ꎮ(二)设计进度控制在当前设计管理工作中还需要加强对设计进度控制的重视程度ꎬ保证各个工作能够更加高效率的进行ꎮ首先需要注重项目设计计划和进度报告的编制内容ꎬ在正式开展之前要结合项目施工的概况和施工特点编制科学而完善的项目设计计划ꎬ准确的把握好各个工程的落实时间以及工作重点ꎬ将信息归结为文件清单和进度计划管理的重点内容ꎮ其次在各项设计工作中ꎬ需要严格按照固定时间提交相关的报告来确定相关工作重点ꎬ在实际中得以全面的落实ꎬ实现精准性的把握和控制ꎮ最后在实际工作中要通过动态化的管理通过可行性的研究进行具体性的落实ꎬ防止和实际存在一定的偏差ꎬ对于项目经理来说需要全面而认真的检查内外部的相关信息ꎬ给予充分的控制及妥善的处理ꎬ从而使得各个工作能够具备高效率的特点ꎬ保证各个工作的有序实施ꎮ在实际工作中要及时的提交项目相对应的设计文件㊁建筑项目设计成果ꎬ在进行严格的审查之后ꎬ要符合相关的设计要求和设计标准ꎬ要与合同中的内容进行全方位的比对以及研究ꎬ并且确定项目设计的主要程序以及相关规定ꎬ在确认无误之后要进行数据的全方位审核ꎮ在此同时为了提升后续管理的效果和水平ꎬ可以将相关数据录入到计算机平台中ꎬ不仅有助于便捷日常的操作行为ꎬ还有助于提升设计管理的效率ꎮ三㊁结束语伴随着我国建筑行业的持续性发展ꎬ为了提升建筑企业当前的发展水平和竞争力ꎬ需要加强对设计项目管理的控制力度ꎬ以保证项目质量为主ꎬ更加高效率的完成本职工作ꎬ对于复杂性的建筑工程来说ꎬ要实现全方位的控制ꎬ了解管控的要点和工作重点ꎬ规范工程设计的思路以及模式ꎬ从不同的工作环节入手ꎬ融入创新性的思路ꎬ从而提升工程建设水平ꎮ参考文献:[１]胡梦然.设计管理在建筑设计中的应用与启示[Ｊ].建筑 建材 装饰ꎬ２０１９(１４):３３－３４.[２]陈锋.建设项目工程设计管理存在的问题与对策[Ｊ].四川建材ꎬ２０１９ꎬ４５(３):１８８.作者简介:任妍妍ꎬ南京金基房地产开发集团有限公司ꎮ(上接第３页)深受市场利润的制约或影响ꎮ举个例子来说ꎬ某地产公司时常推广７折㊁８折等促销活动ꎬ无形就给其他房地产企业制造出一定竞争氛围和压力ꎬ进而也就加大了房地产领域在经营期间的风险ꎮ鉴于此类风险现象就有必要对房地产领域开展周期分析ꎬ要求做好针对性的市场经济环境预测工作ꎬ同时对于房地产业在发展过程中与当前国民经济两者间所形成的密切关联展开研究探讨ꎬ基于此ꎬ就要综合市场各阶段主导元素展开针对性和系统性的研究ꎬ在能够掌握宏观角度所带来的经济风险基础上推进企业各项管理活动ꎬ对于市场和宏观经济视角下的发展趋势和经济相关信息展开精确性探析ꎬ与企业合作伙伴㊁供应商㊁政府部门以及客户等各方单位形成良好互动关系ꎬ在业务推进中了解市场的演变状况ꎬ把市场相关信息传达到企业决策者ꎬ从而为企业决策层在决策阶段的判断和选取提供一定参考ꎮ要增强对于经济相关信息的汇集与整理ꎬ这对企业构建长效风险预警机制是极有帮助的ꎮ因此ꎬ企业要建立且完善对相关信息的汇集㊁整合机制ꎬ同时还要对行业领域内的各经济政策以及国策颁布和趋势分析等实施全面的收集ꎬ可以对全球经济走向以及汇率等经济相关的信息实施精准汇总与归纳ꎬ以便于开展综合性研究ꎬ为更有效降低企业经济风险或损失起到助益ꎬ更为决策的正确性给予有力支持ꎮ另外ꎬ还要对项目客户资信以及业主信息等展开调研ꎬ对预收款规模运用科学管控手段ꎬ对存在外币结算的项目要谨慎选取计价钱种ꎬ而且合同中各方计价币种须达成统一标准ꎬ或依据外币收支实施调剂处理措施ꎬ总之要加强资金方面的管控ꎬ确保其处于良性循环的可控状态下ꎮ综合以上举措可做到风险规避ꎬ在呈现企业对于风控方面的前瞻性以及应对危机处理时的及时和有效性ꎮ三㊁结语在房地产企业运行管理中ꎬ应加强财务方面的管理与内控ꎬ借此降低因财务风险而引发的各种问题ꎬ提升企业运行管理质量ꎮ企业中的管理者应当拥有良好风险意识方能更好推促各项管理活动落实ꎬ在贯彻过程中要细致且全面的将内部管控普及到位ꎬ真正融入各个阶段中去ꎬ切实做到优化内控和强化风险管理ꎮ在推进内控时也逐渐形成和完善科学管理体系ꎬ进而确保企业在长久稳健发展下赢得更好经济效益ꎮ参考文献:[１]王盟刚.房地产企业内部风险控制现状及其完善对策探究[Ｊ].建材与装饰ꎬ２０１８(５０):１１２－１１３.[２]余磊.浅析房地产企业内部控制存在的问题及对策[Ｊ].纳税ꎬ２０１８ꎬ１２(２７):２０８－２０９.[３]何春芳.浅谈房地产企业内部控制[Ｊ].经贸实践ꎬ２０１８(２３):２２３－２２５.[４]吴国华.房地产企业加强内部控制建设研究[Ｊ].现代经济信息ꎬ２０１８(２２):２１－２２.[５]田洪英.加强房地产企业内部控制建设的几点建议[Ｊ].会计师ꎬ２０１８(２０):５４－５５.作者简介:董万春ꎬ北京市ꎬ中交投资有限公司ꎮ。
房地产开发项目融资风险及防范措施
(上接第丨19页)壮大自身，才能得到投资者的青睐，从而构 建多元化的融资渠道，为企业战略发展目标的实现,创建良 好的资金基础。
(二) 健全融资风险管理机制 1. 程序规范化 融资风险防范是房地产企业的重要组成部分，而程序 的规范化就是首要环节。企业在充分认识风险管理重要性的 同时，需要进一步针对融资风险问题，进行有效地识别、评估 和分析，并做出相对应的策略,通过程序化的设定来严格控 制各种程序。外部风险对企业产生的影响，无法进行全面控 制,只能够跟随外部风险的变化情况,主动调整整体规划，从 而适应外部风的变化，做好融资风险的整体预估，提出针对 性的风险策略，尽可能降低融资风险造成的负面影响。 2. 引进融资风险管理人才 管理者的水平是决定融资风险管理质尿的重要因素， 所以在融资风险管理过程中，人才是其中的关键，企业在建 设过程中，应该不断地引入高水平的专业化人才，强化专业 人才对融资风险管理的重要影响，同时，进一步拓展就职人 员的专业培训，通过专家讲座、工作培训等，更好地提高风 险管理人才的能力。 (三) 完善融资外部制度环境 1.不断完善房地产融资立法 房地产企业的融资发展与良好的制度环境是密切相关 的，政府部门在融资风险管理过程中，也应该担负起自身的 职责,不断完善融资立法。同时针对法律空白地带，应该进 行全方位的分析，进一步强化政府法律对于融资风险管控 的作用，企业应该强化政府法律的学习，制定合理的融资策
（-）房地产开发项目存在的融资风险 房地产项目开发是一项系统性的工程,发展过程中所面 临的风险因素众多，从所处环境的不同，可将其分为内部风 险和外部风险两种。从概念的角度来看，内部风险指的是企 业管理以及决策所造成的风险问题，企业在发展过程当中 会面临众多决策,任何一个决策的失误或偏差，都会影响企 业的发展，相较于外部风险识别而言，内部风险的识别难度 更高,但由于企业控制权大，风险控制相对较为简单。例如， 房地产企业获得融资后，融资对象并没有按照融资协定履 行自身的相应责任,就会造成信用风险,房地产企业发展中 决策不健全，会形成决策风险，房地产企业缺乏相应的专业 化经营人才,会造成经营风险等。外部风险是受到社会大环 境的整体影响，企业在面临外部风险时，往往处于被动地 位，只能够主动地调整自身的发展策略来适应风险，从而达 到规避风险、实现利益最大化的目的。例如，国家针对房地 产行业，作出有效的政策调整，不利于企业发展的政策，造 成政策风险，国家宏观经济调控对企业造成不利影响，形成 经济风险等。无论是外部风险还是内部风险,同样都会对企 业发展造成巨大的影响,但是企业并非只能被动接受，可以 结合自身的发展战略，采取有效措施,从而达到规避风险的 目的。 （二）房地产开发项目融资风险存在的原因
探析房地产企业的财务管理
（一 ）集 中理 财 、优 化 筹 资 、投 资 管理
房地 产集 团公司遵循 的是集 团经营 战略 ，在这种 战略 中集 团财 务 管理 为集团决 策服务 的主要一 面是资金 调配 问题 财力？ 资金 ，有足够 的物质基 础 支持集 团决策 ，把握住商 机； 另一面是 由集团公 司对 子公司 、分公 司 实行 目标 考核制 ，确定利 润分配 制度 。由集 团财务进 行合理 调配资 金 ，实现 利润 分 配 ，扶持 资金 短缺 的 子项 目、子公 司 ，实现 资金 有效 合 理 调配 和 使 用 ，避 免 出现 资 金使 用 的 “ 真空” ，从 而能 有 力地 配合 经 营决策 ，做 出长远 的利 于集 团公 司发展 的 战略 目标 。
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２ ８ ・
商品与质量
财经与金融
探析 房地产企业 的财务管理
齐 艳
（ 河南四方会计 师事务所 有限责任公 司 ，河南 安 阳 ４ ５ ５ ０ ０ ０）
【 摘 要 】随着我国市场经 济的不断发展 ，房地产企 业发展 迅速 ，传 统的财务管理 方式 已不适应 现代 社会经济发展 的要 求 ，新形 势下 的
房地产企业的财务 管理 出现 了很 多新的问题 ，因此 ，加强房地产企业财务管理对房地产企业的发展具有重要 的意义。本文通过分析 当前房地产企
业财务 管理 存在 的问题 ，提 出了完善房地 产企业 财务 管理 的措施 ，以期提 升房地产 企业的财务 管理水 平。
【关键 词 】房 地 产 ；财 务 管 理 ；企 业
（ 四 ）房地 产财 务人 员的素质 不高
随着市场 经济 的快速发展 ，信息时代 的到来 ，要求企业 的经济 活动要更 快、更 准、更全面 。我国现有的房地产企业一般的机构设置 都是呈金字塔型的结 构 ，中间层次 的人员较多 ，并且素质不高 ，效率 低下缺 乏创新性 和灵 活性。并且房地产企业 的财务人员 的财务观念性 不强 ，没有完善 的财务 知识体 系 ， 并且通常没有更新其财务体系 ， 一 贯沿用 陈旧的财 务制 度 ， 缺乏创新性 。在掌握新的知识上也显得相 当 的被动 ，与市场的要求相脱节 ，妨碍了企业的发展和进步 。
毕业论文参考选题
毕业论文参考选题金融1.我国外汇储备经营管理问题研究2.我国国际投机资本流入的影响因素分析3.人民币国际化问题研究4.人民币汇率升值对我国经济的影响与对策5.金融创新条件下的金融监管研究6.论互联网金融与传统金融的关系7.互联网金融的发展与其法制监管8.我国投资银行的业务创新问题研究9.我国货币供应量过快增长问题探讨10.区域经济发展的金融思考11.我国民间借贷问题探讨12.我国中小企业融资难问题探讨13.利率市场化对中国银行业的影响分析14.对我国中小银行跨区域经营发展的思考15.我国商业银行个人理财业务发展策略研究16.提高我国商业银行核心竞争力的对策17.我国商业银行信贷风险的防范与化解18.我国消费信贷问题探析19.我国农村信用社发展模式问题研究20.论我国农村信用社信贷风险的防范21.美国量化宽松货币政策退出对我国经济的影响与对策22.论保险企业的社会责任23.社会保险基金投资运营问题研究24.银行业为“节能减排”承担社会责任问题研究25.浅议个人住房抵押贷款违约风险的防范26.我国房地产金融风险问题研究27.地方融资平台风险防范与管理工业管理工程1.某某企业员工绩效考核方法（指标体系）改革研究2.某某企业薪酬制度改革研究3.某某企业员工培训管理研究4.某某企业人力资源开发策略研究5.论信息化在企业管理中的作用6.某某企业核心竞争力研究7.某某企业创新管理模式研究8.某革企业知识型员工激励机制研究9.论知识资源的战略地位10.诚信在品牌建设中的作用研究11.民营企业发展条件与环境优化研究12.企业社会责任研究13.企业市场营销策略研究14.企业核心能力培育研究15.提高企业竞争力的战略思考16.公司质量管理问题研究会计1.我国企业会计的未来展望2.企业社会责任会计的现状与出路3.试论会计政策选择对会计信息的影响4.现代会计人员的责任问题探讨5.新《企业会计制度》问题研究6.会计信息与股份变动的相关性问题7.现金流量表问题研究8.租赁会计相关问题探讨9.企业会计准则中谨慎性原则的体现10.重要性原则在具体准则中的作用11.非货币性交易的会计问题研究12.债务重组相关问题研究13.企业借款费用相关问题探讨14.关联方关系与交易的相关研究15.合并会计报表的国际比较分析16.实质重于形式原则在具体准则中的表现17.财务报表附注披露内容的分析研究18.企业财务管理目标新论19.论企业负债经营20.变动成本法与全部成本法比较21.试论成本计算方法的改革研究22.试论市场经济条件下的企业成本管理23.公司制企业的成本控制24.试论短期资金筹集的风险与防范25.国有资产管理与国家财务管理26.收益分配与内部融资27.试论财务管理假设28.论财务管理主体与企业治理结构29.论财务管理环境30.论企业资金的综合调控31.论财力资源配置32.试论企业短期偿债能力的评价33.试论提高企业经济效益的途径34.论现代企业制度下的财务管理35.搞活国有大中型企业的财务决策36.现代企业制度的创新与财务管理改革人力资源管理1.某某公司员工绩效考核方法（或指标体系或考评制度）的问题与改进研究2.某某公司薪酬制度改革研究3.某某公司员工激励方法（或制度）研究4.某某公司员工培训管理研究5.企业人力资本投资收益评价指标研究6.某某公司组织文化建设研究7.某某公司人力资源开发策略研究8.企业人力资本投资收益评价方法研究9.某某公司员工职业生涯通道设计10.某某公司核心员工示范作用与其效果研究11.某某公司基层员工薪酬管理方法改进研究12.某革公司知识型员工激励机制研究13.某某公司人才流失问题与对策研究14.下岗职工再就业途径与扶持措施探讨15.某某公司技术员工激励需求调查与分析16.企业有效沟通的途径和措施研究17.某某公司营销人员激励需求调查与分析18.某某公司员工工作满意度调查与分析19.员工素质与企业社会责任的关系研究20.企业人力资本投资与核心能力培育的关系研究21.某某公司员工招聘的渠道和方法研究22.企业人力资源规划的作用与实证研究经济法1.我国民间金融合法化的分析与思考2.从“唐福珍案件”观我国房地产制度之失调原因3.证人作证：补偿比保护更重要4.可转换公司债券融资问题探析5.论农村宅基地使用权6.有限公司利润分配诉讼研究7.外商非法撤资问题与其研究8.公司股东红利分配请求权9.网上银行的保护10.论我国民间文学艺术作品的法律保护11.小产权房与我国农村宅基地使用权流转制度冲突的解决12.侵权行为中纯粹经济损失的赔偿制度探讨13.平等保护原则与私人物权制度14.对我国产品责任制度的批判与反思15.论价格减让的合法性与违法性16.建筑物区分所有权之共有权研究17.网络虚拟财产的物权法保护18.对我国贫富分化的法律思考19.对解决民间金融问题的法律思考20.论银行保密制度与信息披露之间的博弈仅供参考，可自己拟题。
探析我国房地产企业融资模式与金融创新
探析我国房地产企业融资模式与金融创新作者：张春研来源：《财经界·上旬刊》2020年第05期关键词：房地产 ;企业融资 ;金融创新2003年至今我国房地产行业进入发展的第五阶段，融资模式及金融创新对企业的发展起着重要的作用。
房地产行业需要加强对企业融资与金融创新的重视程度，才可以减少并控制房地產在开发运营中出现的问题。
（一）银行贷款融资目前我国的房地产企业在选择融资时，首先会选择银行贷款融资，该融资方式分为两种：第一种，信用贷款，该贷款方式是目前世界上最活跃的传统业务之一，银行或相关的贷款机构会对该企业的信用记录、未来的发展状况及目前企业的绩效情况并提供一定的抵押物品，或者有人员进行担保可完成放贷业务;第二种是房地产抵押贷款。
例如，天健集团的南宁市天健房地产开发有限公司向交通银行广州分行探宝申请的专项房地产开发基金10亿元，该项目由企业名下的房地产行业作为担保，并将该地的使用权抵押。
该贷款方式贷款额度高，降低了银行放贷的风险，也是目前为止最常见的融资模式。
但目前这种融资方式对于房地产来说仍有一定的弊端，必须在放贷后地5年内还清款项，为企业带来了一定的压力。
（二）股权融资股权融资需要企业的原有股东让出部分的企业所有权，通过企业增资的方式寻找新的股东，增加企业的总股本。
该融资方式有两方面的优势：第一，可以满足企业长期的资金需求，利用这种融资方式也有利于企业的发展;第二，企业的融资开支主要用于公司的上市成本和后期企业内部的分红，而企业可以决定分红的数额，所以该方式降低了企业的融资成本，减少融资开销。
但该融资方式也具备着一定的缺陷，例如，企业上市的流程繁琐，我国目前的股票市场及相关的法律政策并不健全，容易对企业产生一定的风险，故目前该融资方式并没有得到广泛应用。
（三）长期融资与短期融资长期融资一般的方式有债权融资和租赁两种方式，其融资券的期限在一年以上，可以满足企业长期的资金需求。
对于大型的房地产行业，在一段时间内很可能运行多个项目，所以对资金的要求较高，压力较大，故企业资金链一旦出现问题多选择该种方式进行融资。
后金融危机房地产集团管控模式探析
探讨房地产集 团化 组织 架构、 管控模 式的相关 问题 ， 抛砖 引玉、 敬请指正 。
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集 团化管控与组织架构 对应 关系之前， 先来 比较 三种 组织
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－ 跨地域经营 ｔ多项构 各有优点、 点和 适用条件。理论上 ， 缺
型： 业务管控型、 财务管控型和战略管控型。 业务管控型是一种集 权管控模式 ： 集团总部通过职能部 门 对子公司的日常经营运作进行管理 ， 特别强调公司经营行为的 统一、 公司整体协调成长和对关键因素的集中控制与管理。 战略管控型是 一种集权与分权相结合 的管控模式 ： 团 集 总部负责集 团财务、 投资、 资本运营和集团整体 的战略规 划； 各子公司同时也要制定 自己的职能战略规划， 并提 出达 成规划
国粗 放 的外 向型经济 也深受 中击， 口加工业 ， 别是纺 出 特 织、 机械 等行业 出口骤减 ， 场流动性 急 剧萎缩 。房地产 市 行业也深 受拖累 ， 望气 氛严 重 ， 观 万科 率先降价 ， 一时 间 市场成交 量、成交价 指标 双降。中央政 府投入 四万亿拉动
内需 ， 地 政 府 救 市 政 策 也 接 踵 出 台 ， 到 今 年 ３ 市 场 各 直 月
２ ０ 年 ３ 美国第五大投资银 行贝 尔斯登濒 临破产 ０ ８ 月，