房地产静态、动态评价指标和基准收益率的确定

关于房地产静态、动态评价指标和基准收益率的确定

不考虑资金时间价值的经济效益指标称为静态评价指标，主要包括静态投资回收期和投资收益率。

优点有：经济意义明确、直观，计算简便；在一定程度上反映了投资效果的优劣；可适用于各种投资规模。

缺点有：只考虑投资回收之前的效果，不能反映回收投资之后的情况，即无法准确衡量项目投资收益的大小；未考虑资金的时间价值，因此无法正确地辨识项目的优劣。

动态评价指标常用的一般有：净现值（率）、内部收益率、净年率、动态投资回收期等。

优点：考虑了资金的时间价值并全面考虑了项目在整个寿命周期内的经济状况；经济意义明确直观，能够直接以货币额表示项目的净收益；能直接说明项目投资额与资金成本之间的关系。

缺点：必须首先确定一个符合经济现实的基准收益率，而基准收益率的确定往往是比较困难的；不能直接说明在项目运营期间各年的经营成果；不能真正反映项目投资中单位投资的使用效率。

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房地产业目前应该没有基准收率，和区位、取地成本、市政配套、房屋性质（住、商、办等）关系极大。一般来看，投资年收益率在10---15左右。

本人所见的一些大型房地产企业的项目，其内部编制的excel表中显示大概在15%

一般项目总体利润30%,开发周期2-3年,所以基准收益率应在10%-15%之间.

做可研一般用12%

万科的主营业务利润率有28.54%

首先要明确什么是“基准收益率”，不要将某个项目的财务内部收益率（FIRR）和基准收益率（Hurdle Cut-Off Rate）混为一谈。

基准收益率也称基准折现率是企业或行业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的受益水平。是投资决策者对项目资金时间价值的估值。基准收益率是投资资金应当获得的最低盈利率水平，是评价和判断投资方案在经济上是否可行的依据，是一个重要的经济参数。

各行业投资项目的基准收益率各不相同，做可研报告的必须熟悉如何查到该行业的基准收益率。可从国家发改委和建设部发布的《建设项目经济评价方法和参数》第三版P202~205查到。

房地产项目的基准收益率，规定融资前财务内部基准收益率为12%，资本金税后财务内部收益率为13%。（

正确理解基准收益率含义，基准收益率也称基准折现率是企业或行业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的受益水平。是投资决策者对项目资金时间价值的估值。基准收益率是投资资金应当获得的最低盈利率水平，是评价和判断投资方案在经济上是否可行的依据，是一个重要的经济参数。