对暴涨楼市-负外部性-的分析

二、解决楼市“负外部性”的策略
解决好楼市暴涨失控的“负外部性”问题，不仅成为宏观经济问题，而且是重大的政治和社会问题。 这需要从改善制度供给、坚决执行宏观调控政策等多方面加以努力。 第一，改善制度供给是治本之策。当前房地产价格不断攀升与高位运行是各级政府、房地产商和消 费者共同博弈的结果。由于房地产市场的准垄断性质，在政府和房地产商瓜分了大量超额利润的同时， 普通购房者的利益受到严重损害，导致了社会福利的净损失。这样的制度供给显然是非均衡的，即存在 通过改变制度增进社会总福利的可能性，制度变革的总收益大于总成本的可能性。从房价上涨和制度 供给非均衡二者的关系来看，前者是后者非均衡的结果，是表象，后者是前者的根源，是实质。因此，要 抑制房价，必须从改善制度供给上下工夫。 第二，坚决贯彻落实已出台的各项调控政策，防止政策在执行中被软化。截至目前，我国已经出台 了许多关于调控房地产的政策措施，但实施的效果并不理想。究其原因，主要在于国家政策在执行的过 程中变了“样子”，或走了“调子”，使政策执行效果大打折扣。因此，下一步政策调控的重点不在于出台 更多的政策，而是不折不扣地坚决贯彻好已出台的政策。防止利益集团与执行者在政策执行的博弈过 程中，使政策执行效果软化。 第三，严格限制国际游资炒作房地产，控制和降低房地产风险。外资进入中国地产市场，有人认为 绝大多数是为了做长期投资，不应当做出相应限制。但事实上，外资尤其是国际游资进入中国主要是赌 人民币升值，进入中国地产也主要是做短期投资，投机成分很大。一旦市场预期、国内外经济金融一有 风吹草动，外资就会迅速撤离，从而引起房价跳水，严重威胁金融和经济稳定。
从２００２年至今，我国的房地产市场经历了一轮长达八年的大牛市，除了在２００８年金融危机中稍作
休整外，楼市一直呈现昂扬、亢奋之势，其惊人的经济泡沫效应、财富聚敛效应、阶层分化效应和严峻的
负外部效应１３渐凸现，为维稳市场、重构民生、打造和谐社会，国家数度推出房地产新政，仅２０１０年，国 务院就颁布了以《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》为核心的大小政令４２条，试欲以重拳组 合干预楼市，可每次楼市都在调控中逆流而上，深陷屡调屡涨的怪圈！从中国房产信息集团提供的数据 来看，２０１０年，北京、上海、广州、深圳等四大一线城市房价持续走高，全年均价比上年增长了４０％以上， 全面突破两万元大关，全国其他大中小城市的楼市也随之节节攀升，同比房地产市场启动初期，我国大 部分地区的房价已上涨了几倍至十几倍、甚至更多，高起的房价已和百姓的实际购买力渐行渐远！我国 的楼市到底怎么了？涨无止境的房价究竟折射出怎样的社会隐忧？如何让楼市这头疯牛真正地镇静下 来，接受治疗，重返康复之路？以下将用经济“外部性”原理，对此进行分析和探究。
［收稿日期］２０１ｌ—０２一ｌＯ ［作者简介］刘劲松（１９６９一），男，安徽滁州人，副教授，博士，从事科技与社会研究。
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水，发电厂向空气中排放废气和粉尘就会产生负外部性。私人消费也会产生负外部性，如吸烟、醉驾、半
夜放音响等。
那么楼市的涨落有没有“外部性”？答案是肯定的。我们知道房地产也是一种商品，一种普通而又
特殊的商品，从规划、投资、开发、交易和使用等一系列的环节和流程，都牵涉到社会经济的方方面面，合 理的房价、协调的发展，将使百姓安居乐业，社会安康、和谐，其“正外部性”十分显著；然而，现在的问题 是，我国楼市近几年来的非理性暴涨，已经使房价严重地背离了应有的价值，高涨的房价已经到了令人 咋舌的地步，像北京、上海、深圳、广州等中心城市，房价已跃上几万一平方的台阶，２０１０年，上海新开楼 盘“汤臣一品”更创下每平方１８．９万元的纪录！这样的高房价下，普通百姓买不起房，工薪阶层不敢买 房，举家借债沦为“房奴”甚众！最近更有报道：郑州一退休矿工因买不起房，竟然开挖地洞，过上了穴 居生活，在后工业社会的今天，这岂不是对人类文明发展的极大讽刺吗？由此可见，楼市暴涨带来的
“负外部性”已经像洪水一般，正向我们扑面而来，那么到底是什么原因导致我国的房价暴涨难跌，居高
难下呢？ 中国三星经济研究院宏观组首席研究员马兹晖认为，房价奇高的主要原因有三点：一是经济发展和 城市化推动房价正常上涨；二是低利率引起的流动性过剩，开发商以极低的成本融资，可以大量囤积土 地和捂盘惜售，投机者则利用低成本贷款大肆炒房，制造泡沫；三是地方政府为了增加财政收入和ＧＤＰ 增长，减少土地供给推动房价上涨。除了第一点外，后二点影响因素超越了经济范畴，它所推动的房价 快速上涨，已经给社会与民生带来了极大的“负外部性”效应。 首先，房地产交易双方在交易过程中，似乎遵循着买卖平等自愿的原则，但事实上，民众在巨大的生 存的压力下，在开发商的巧取豪夺下，在我国畸形的房地产市场中，这种貌似公平的房产交易背后，隐藏 的是一种掠夺与被掠夺的关系，每一个购房者都不是单一的消费者，而是以家庭为单位的社会小群体中 的一员，购房者在交易过程中所支付的超额费用，不仅给本人，也给其家庭及周边提供资金支持的亲友 圈带来了沉重的资金压力，这种表现在家庭关系中的“负外部性”非常显著。调查表明：以当今的房价， 一个年收入在１５万元的中等家庭，要买一套１００平方米的住房，在零消费的情况下，要耗用１０多年的 积蓄，而占大多数的中低收入家庭则要为一套住房付出一代甚至几代人的努力。当一个个家庭把它的 全部资金、甚至透支了未来几十年的收入都用来购买住房时，它所带来的影响就绝不仅仅是购房者本人 在资金上的损失与负债贷款的压力，而是牺牲了他们家族成员可能的接受教育、投资、创业的诸多机会， 因此也透支了大多数民众向上发展的资本，挤占了他们生存发展的空间。 不断上涨的房价限制普通百姓和中等收入者的发展权，这个严重的“负外部性”，不仅是个经济问 题，更是个政治问题。改革开放以来，全国各个行业都取得了令人瞩目的成就，换言之，改革开放给国家 和国民带来了发展生机，人民群众应该充分享受改革发展成果。然而，持续高位运行的房价，给普通百 姓增添了一份沉重的经济负担，不仅对眼下的生活造成困难，而且还制约了以后数年的发展。在构建社 会主义和谐社会的语境下，关注民生、改善民生是当今最紧迫的主题，而主要对象是那些低收入群体。 他们的生活得到了保障，构建和谐社会才有了群众基础。如果他们连基本的住房都成为愁事，望房兴叹 或成为房奴，那么，缩小贫富差距不仅会成为泡影，甚至会愈加拉大贫富距离，造成社会阶层断裂，甚至 有可能葬送改革开放三十年来之不易的成果。如果说，房价上涨是局部的暂时现象，还可以用市场竞 争、价值规律理论进行解释，但当这一现象成为困扰民生、加剧财富分化，阻碍社会健康发展且有加速、 加重之势时，这就不是市场机制引发的波动性问题了，而是制度出现了毛病。制度一旦出现问题，不仅 会危及现实，而且对今后一个时期的发展，也必将产生直接的、严重的影响。起码，无形中制造了社会阶 层的隔阂，加剧了仇富心理，甚至目前国家现有的一些社会保障体系，在巨大的冲击下也会出现危机，甚 至崩溃。可以这么说：偏离常轨而高位运行的房价，不仅限制甚至剥夺了普通百姓和中等收入者的发展 权，同时，对社会体系的合理构建和国家的和谐发展极其不利，其“负外部性”是用金钱无法衡量的。 其次，房地产市场的过度繁荣，也使得我国的产业结构的良性发展遭到了严重打击。这个“负外部 性”对经济与社会的发展所带来的影响是巨大的，也更是深远的。据不完全统计，由于房地产市场的虚 高价格导向的作用，仅以２００２年至２００７年的５年为例，全国各界投资房地产的资金量达到了空前的９．
利增加（收益），则可称之为“正外部性”。全体社会成员都可以无偿享受的公共物品，可以说是正外部
性的特例。个体经济活动付出的成本和得到的收益可谓个体成本和个体收益，而这一活动带给旁观者
的额外成本和额外收益就是社会成本和社会收益，社会成本与社会收益也就是“正”“负”外部性的另一 种表述形式。经济生活中的外部性是广泛存在的，比如，生产中养蜂人放蜂使果农收成增加，企业的技 术发明被其他企业无偿引用从而创造出更多的社会财富等，都会产生正外部性；而化工厂向江河排放污
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２万亿，而２００７年我国全年的ＧＤＰ不过２４．６６万亿元，比较可知，近几年，房地产开发用掉的资金，相当 于我国半年的国民生产总值，是同期教育投资的２倍，是农业开发投资的５０倍，是创业投资的１００倍 ……当然，房地产行业的发展，也带动了其上下游产业链上诸如钢材、水泥、装饰材料等部门的发展，产 生了一定的“正外部性”，但社会资金纷纷流入房地产板块，导致了国民经济的其他部门的发展面临着 资金严重不足的困境，这其中的隐性损失，机会成本无法统计。对社会的隐性危害更是不可估量。一个 国家经济环境的有序、平稳与健康，靠的是各部门、各行业有机协调和均衡发展，一个部门的发展以牺牲 其他部门的发展为前提，它不仅损害了当前的利益，也更是断送了未来的发展基础，其“负外部性”已远 远大于了“正外部性”，正所谓得不偿失，这样的经济注定是不会长远的，因而最终也必定是失败的。 第三，房地产高价泡沫最直接的“负外部性”是加大了金融风险，加大了产生金融危机的可能性。 由于房地产的资产性质，其价格走向必须要符合价值规律，接受市场调节，当高昂的楼市长期背离市场 轨道、游离于价值规律之外时，市场内在的规律性一定会以某种激烈的方式，在沉积蓄势后，突然暴发， 使其以破坏性方式实现硬着陆，具体地说就是当房价膨胀到一定程度时必然会引起房地产泡沫的破灭， 此时银行大量的房地产信贷将无法收回而变成坏账，使社会资金链突然断裂，随着多米诺骨牌效应的传 递，社会其他的经济部门必然受到冲击，这不仅让整个国民经济背上了沉重的包袱，而且极易导致更深 层次的金融危机。像上世纪八十年代中后期的日本，其以房地产为代表的泡沫经济的破灭，给国家所带 来的危机和影响，直到今天也没有完全消失。前车之鉴，足以为戒。 第四，房地产过度开发，另一个最重要的“负外部性”就是不利于耕地的严格保护。房地产开发热 使城市房地产开发所利用的土地资源转向取得成本较低的新增建设用地上，这样将会不可避免地占用 宝贵的耕地资源，特别是城市近郊区的耕地资源，造成城市新增建设用地盲目扩张和耕地资源的不断减 少。众所周知，我国是一个人多地少的国家，国土面积虽然在世界上位列第三，但三山六水一份田的地 理格局，使得我国的耕地面积十分有限，据国土资源部统计，２０１０年，我国的耕地面积总数约为１８亿 亩，人均不足１．４亩，只相当于印度的一半。近十年，每年耕地净减少在６００万亩左右，而这其中，建设 用地占了近一半。庞大的建设用地，挤占了宝贵的农业发展用地，使得粮食生产因耕地的减少而年年减 产，长此下去，有１４亿人口的世界第一人口大国的我国必将面临着严重的粮食危机，粮食危机又必将导 致国家的生存危机，其“负外部性”已远远超越了经济所能涵盖的范畴。
一、楼市暴涨的“负外部性”分析
在现代经济学理论体系中，所谓“外部性”也称外在效应或溢出效应，主要是指一个经济主体的活 动对旁观者福利的影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此，其影响是外
在的；如果给旁观者带来的是福利损失（成本），可称之为“负外部性”；反之，如果给旁观者带来的是福
２０１１年５月 总第２０６期 第５期
学
术
交
流
Ａｃａｄｅｍｉｃ Ｅｘｃｈａｎｇｅ
Ｍａｙ。２０１１ Ｓｅｒｉａｌ Ｎｏ．２０６ Ｎｏ．５
对暴涨楼市“负外部性”的分析
刘劲松
（东南大学人文学院，南京２１１１１７；江苏海事学院港航物流系，南京２１１１７０）
［摘要］进入２１世纪，我国的房地产市场异军突起，各地楼市、房价轮番上涨，一轮近十年的 牛市不期而至。房价的强势上涨，使楼市的“负外部性”日渐显现，对经济发展与社会和谐带来了 巨大的冲击。微观层面：过高的房价透支了大多数民众向上发展的资本，挤占了他们生存发展的 空间；宏观层面：泡沫房地产的敛财效应，阻碍了产业结构的调整与升级，影响了国家金融的安全； 同时，随着房地产开发的盲目扩张，大量耕地被侵占，粮食生产不断萎缩，农业的社会维稳功能正 在受到严峻的挑战。鉴于此，应改善供给制度，坚决贯彻已出台的各项调控政策，严格限制国际游 资炒作房地产，继续加大对中低档住房的供给，保证民众在公共决策中的参与权和选择权，建立全 国统一的房地产市场运行预警预报制度。 ［关键词］楼市；负外部性；市场规律；宏观调控 【中图分类号］Ｆ２９３．３［文献标志码】Ａ［文章编号］１０００—８２８４（２０１１）０５－００９６一０４