农用地估价专题
农用地分等定级估价实施方案
农用地分等定级估价实施方案一、前言农用地分等定级估价是我国农村土地管理法规定的一项基础性工作。
其目的在于合理评估农地价值并作为政策扶持和市场交易的基础。
本文将阐述我国农用地分等定级估价的实施方案。
二、农用地分等定级估价的意义1.有助于科学合理界定农用地的使用范围农用地的级别高低直接影响用地范围、土地性质、权属制度以及政策的适用范围等各方面。
分好层次，能更好地加强对农用地的规划管理。
2.有助于公平合理的补偿农民政府通过征收土地、土地征用补偿费等方式对农民的土地合法权益进行补偿。
对不同等级的农用地进行分层分类，既能更好地保护农民的合法利益，也能合理地承担经济责任。
3.有助于规范农用地的转让市场通过实施好农用地分等定级估价，建立健全农用地经济监管体系，就能促进规模化、现代化、市场化的农业生产模式，同时规范土地市场，推动农村土地资源变现，增加官方决策者和企业农业家们投资农业的动力。
三、农用地分等定级估价的工作流程农用地分等定级估价的工作流程主要包括五个阶段：1.第一阶段：明确目标和任务。
审议合理利用农用地的政策要求，确定估价目标和范围。
建立工作组织机构，组织开展相关研究，制定估价方案。
2.第二阶段：搜集农用地基本信息。
以乡镇为单位，分析分级评价依据及实物数据。
包括基础地理信息、农业生产信息、土壤、水资源、气候、交通和市场等信息。
3.第三阶段：选取适宜的评估方法。
针对不同等级、不同类型的农用地进行筛选和评价。
通过现场调查、抽样检验、指标赋值等方法，选取适宜的评估方法。
4.第四阶段：制定估价报告。
根据评估结果，制定估价报告。
报告包括全区域农用地分等定级估价情况，不同等级、不同类型农用地估价结果、耕地面积依次减少的效果以及政策等。
5.第五阶段：估价报告审核。
对估价报告逐项分析，核查相关数据期限，修改具体方案。
报告审核结束后就可以发布公示，并依据报告结果进行动态管理。
四、总结根据《农村土地管理法》、《关于农村集体土地上房屋征收和补偿的若干规定》等法规和政策要求，在实施工作中，应充分重视各区域、各等级、各类型农用地的特点和规律，以确保分等定级估价方案制定合理、科学、公正、有效。
农用地基准地价评估
2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1)(1)样点地价平均法①评估步骤采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。
具体评估步骤如下：a)资料调查；b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型；c)投入产出资料抽样调查；d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价；e)利用市场交易案例资料，计算样点地价；f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。
②资料调查的内容和要求a)资料和外业调查的内容•农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；•农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等；•社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；•其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。
b)资料和外业调查要求•资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理；•调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库；•农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位；•样点调查应符合数理统计要求。
③确定土地利用类型根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。
④投入产出样点和市场交易资料调查农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。
市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。
a)调查样点的要求•样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中；•样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；•样点要有代表性，样点分布要均匀，样点数据应调查最近的连续三年的资料；•样点单位总数、调查样点单位总数、各类样点单位数及调查样点单位数，应符合下式的要求：Eni ／En=ENi／EN式中：Eni ——第i 类用地抽取的样点单位数；En——各类用地抽取的样点单位总数；ENi——第i 类用地的样点单位数；EN——各类用地的样点单位总数。
农用地估价专题
合理有效利用原则
变动原则 供需原则
三、农用地估价基本理论
农用地评估方法概述
收益还原法 市场比较法 成本逼近法 剩余法 基准地价系数修正法
三、农用地估价基本理论
收益还原法 概念： 收益还原法是将待估农用地未来各期正常年
纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而估算出 待估农用地价格的一种方法。
农用地价格内涵
土地平整程度。指田块内的土地平整状况。 灌排设施完善程度。指农用地农田水利设施的配套程 度。 田间道路配套程度。指农用地田间道、生产路、桥梁 等田间道路系统能否很好地满足农业生产需要。 供电设施完善程度。指农用地内输电、变电设施是否 完备，能否满足农业生产用电需要。 农田防护设施完善程度。指农用地内围堤等防洪排涝 设施和农田防护林网建设情况。
确定农用地开发费
农用地开发费是为使土地达到一定的农业利用条件而进 行的各种投人的客观费用
确定各项税费
主要是指取得待开发农用地和在进行农用地开发过程中 所应支付的有关税费
3、成本逼近法
确定农用地开发利息
土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所 经历的时间计算利息，利息率按评估期日的中国人民银 行公布的贷款利息率来确定。Biblioteka 1、收益还原法年总费用
年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中 所支付的年平均客观总费用。 ★待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产 农副产品的费用之和作为总费用。 ★ 待估宗地为租赁经营，用农用地租赁过程中发生的年 平均费用作为年总费用。
1、收益还原法
土地还原率的确定
★ 租价比方法 ★ 安全利率加风险调整值法 ★ 投资风险与投资收益率综合排序插人法
农用地宗地估价
农用地宗地估价一、不同利用类型的农用地宗地估价（一）耕地地价的评估耕地包括灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地等。
1．耕地地价的影响因素根据本章第一节中所确定的因素体系并结合耕地的利用性质确定耕地的地价影响因素。
根据耕地的利用方式，可以分为水田与旱地。
在确定水田的地价影响因素时，要注意保水能力、水源条件、灾害性气候等因素对地价的影响。
在确定旱地的地价影响因素时，要注意地块形状、地形坡度、灌溉条件、灾害性气候等因素对地价的影响。
2．耕地地价的评估方法耕地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和基准地价修正法等；如果是新开发整理的耕地，可采用成本逼近法；如果是待开发的耕地，可采用剩余法。
3．耕地地价评估的技术要点（1）在评估耕地价格时，应首先根据土地所处区域条件、近3年来耕地的实际耕作状况及可能的新的耕作利用方式，确定耕作制度、复种指数等，并根据其耕作制度分析其利用状况及收益能力。
（2）要充分考虑农田基本设施对耕地价格的影响，包括引水渠、排水渠、田间道路、机耕道路等，分析其可用程度对地价产生的影响，对于通过性设施可能产生的负面影响也应充分考虑。
（3）用收益还原法评估耕地地价时，其估价结果的可信度主要取决于土地的预期纯收益和还原率的准确与否。
在测算耕地纯收益时，总收益和总费用的测算要全，一般宜采用实测的方式，即具体计算待估宗地在1年内各种产出物的经济价值和各种投入的费用总和，收益及费用数据应采用近3年的平均值。
（4）采用市场比较法时，应注意区分比较案例的交易对象与评估对象的构成是否一致，即交易对象是否包括地上农作物、农田设施等，如果不一致应进行一致性调整。
比较案例的利用方式和耕作制度也应与评估对象一致。
（二）园地地价的评估园地包括果园、桑园、橡胶园、茶园、其他园地等。
1．园地地价的影响因素根据本章第一节中所确定的因素体系并结合园地的利用性质确定园地的地价影响因素。
农用地评估方法
注意：农用地的土地开发条件主要指农用地内部的上述五个方面的土地开发条件。若农用地宗地外有干、支级沟渠、4m以上宽度的道路、大型输变电设施和大型防洪堤坝及防护林网，则应考虑这些设施对农用地的幅射作用，在运用成本法确定土地开发费时，应将上述大型设施的投资按照服务面积分摊到本宗地上。
2农用地承包、转包价格属于承包经营权价格。
3农用地转让、出租、抵押、拍卖价格属于土地使用权价格。
2．农用地价格特点
农用地价格与市地价格相比，具有自己的特点：
（1）由于农用地价格主要反映的是农用地的农业生产能力，因此，农用地价格主要受自然因素的影响（光、温、水和农用地的自然属性），社会经济因素对农用地价格的影响是第二位的。
2．农用地价格含义
农用地价格是指在正常市场条件下，农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日农用地所能够实现的价格。
农用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。
（1）从价格产生的根本原因上看：农用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。
（2）从价格形成的过程看：农用地价格是农用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。
（2）由于影响农用地价格的因素相对比较稳定，加之农用地的稀缺性与市地比相对较小，因而使得农用地价格变化平缓，即农用地的价格趋升性缓慢。
（3）农用地价格具有很强的地域性。由于农用地价格是受农用地的农业生产能力决定的，而农业生产能力不仅跟土地自身自然性状相关，而且与土地的位置、地貌类型及地上的气象气候环境相关。土地及其空间特征的综合作用，使得土地生产能力和利用类型呈现明显的垂直分异规律和水平分异规律，因而农用地价格的地理分异规律也十分明显。
农用地估价方法
农用地估价方法一、农用地价格及其影响因素（一）农用地与农用地价格1．农用地含义根据国土资源部2002年1月1日试行的新《土地分类》标准的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地5个二级地类.其中，其他农用地包含8个三级地类,分别为：1畜禽饲养地;2设施农业用地；3农村道路;4坑塘水面;5养殖水面；6农田水利用地；7田坎；8晒谷场等用地。
2．农用地价格含义农用地价格是指在正常市场条件下,农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日农用地所能够实现的价格。
农用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性.（1)从价格产生的根本原因上看:农用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。
（2）从价格形成的过程看：农用地价格是农用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果.（3）从价格的本质看：农用地价格是农用地权利及其预期收益的价格，农用地价格的本质是农用地地租的资本化。
3．农用地估价的含义所谓农用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法,在综合分析影响农用地价格因素的基础上，对农用地在估价期日客观合理价格的评定过程。
（二）农用地价格种类与特点1．农用地价格种类（1）从农用地价格的表达形式上分，农用地价格可以分为农用地基准地价和农用地宗地地价.1农用地基准地价，是指针对农用地不同级别或均质区域，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。
2农用地宗地地价,是指某一宗农用地在正常市场条件下的价格.(2）从农用地价格未来规划用途上分，农用地价格可以分为农用地农用价格和农用地转用价格。
1农用地农用价格是指农用地在现时农业基础设施条件和利用状况下，继续作为农用地使用时所评估的价格。
2农用地转用价格是指依据土地利用总体规划在建设用地规划区内的农用地转为建设用地时的补偿价格。
一般认为：农用地转用价格=农用地农用价格+农用地社会保障价值+农用地生态环境价值.其中：农用地社会保障价值=对农民的社会保障价值+国家粮食安全保障价值。
第六章 农用地估价
市场比较法
市场比较法的评估程序 1.收集和选择比较交易实例 2.建立价格可比基础 3.进行交易情况修正 4. 进行日期修正 5. 进行影响因素修正 6. 进行年期修正
市场比较法
市场比较法的评估程序 1.收集和选择比较交易实例 遵循原则: 与评估对象处于同一地区的实例，次选处于临近地区或类似 地区的实例； 所选实例与待估土地用途相同，价格类型应相同或者可比， 成交日期与估价日期应接近，不宜超过3年； 应至少选择3个可比较的正常交易实例。
农用土地转用包括农用土地向
市地、独立工矿用地、交通运输 用地等的流转。 所有权由基体变为国家所有。
（1）农用土地内部流转价格内涵：以不改变农用土地用途为前提条件
下从农业社会角度评定的农用土地价格。农用土地内部流转价格水平取 决于农用土地生产能力即农用土地质量，因而又可称之为农用土地质量
价格。
收益还原法适用于正常条件下有客观收益且土地纯收益较易测 算的农用地价格评估。采用收益还原法进行宗地价格评估时，应 以宗地为单位进行评估，即应考虑农用地收益是由宗地总面积产 生的，不能只考虑农用地收益面积。
收益还原法
收益还原法的评估程序
公式：农用土地价格 = 土地年纯收益 ÷ 土地还原率 公式：土地纯收益 = 土地总收益 - 土地总费用 公式：土地总收益=主产品产量 ×单价 + 副产品产量 × 单价 公式：土地总费用=物质费用 + 人工费用 +投资机会成本 + 税金 公式：物质费用 =种子费 +肥料费+植保费+机械费+劳力作业费 +排 灌作业费 +畜力+ 其他 公式：人工费用 = 标准工日 × 标准工值 公式：投资机会成本 =物质费用 ×社会平均利润率
房地产估价第十章农用地估价
3.有助于提高社会、生态效益。 4.有助于农村土地产权制度改革，促进农村土地 市场发育，实现城乡土地市场一体化。
5.有利于国家调节级差收益。
二、农用地估价的理论基础
1.地租和地价理论 2.土地肥力理论 3.生产力理论 4.区位理论 5.市场理论 6.生态经济理论 7.土地报酬理论 8.土地外部经济理论
第五节 农用地征用价格评估
一、农用地征地价格概述 二、农用地征用价格评估 三、农用地征用价格的确定
一、农用地征地价格概述
农用地征用价格是指国家征用集体土地农用地时， 按照正常条件确定的征用补偿价格。在进行农用 地价格评估的时候，要考虑以下因素对农用地价 格的影响： 1.权利因素 2.用途因素 3.社会保障因素 4.其他因素
一般来说，农用地基准地价评估对象是县 （市）行政区内现有农用地和宜农未利用 地。
二、农用地基准地价评估的技术路线及其步骤
（一）样点地价平均法 采用样点地价平均法评估基准地价，是在农用地定级基础上，调查
农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以 各样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。 1.资料调查 2.按农用地级别确定农用地的土地利用类型 3.投入产出资料抽样调查 4.投入产出资料和市场交易资料分析计算 5.样点地价的修正及样点地价处理 6.根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价
（二）市场比较法 1.搜集和选择比较交易实例 2.建立价格可比基础 3.进行交易情况修正 4.进行交易期日修正 5.进行影响因素修正 6.进行年期修正 7.计算比准价格
（三）成本逼近法 1.确定土地取得费 2.确定农用地开发费 3.确定各项税费 4.确定农用地开发资金利息 5.确定农用地开发利润 6.确定农用地增值收益 7.求取农用地积算价格 8.对农用地价格进行年期修正 9.区位修正
农用地分等定级与估价方案
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4. 进行初步估价
运用选定的估价方法，进行初步的价 值评估。
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6. 编制估价报告
将估价过程、方法、结果等详细记录，编制成 估价报告，以供使用和参考。
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农用地分等定级与估价应用
农用地流转市场
提供定价参考
农用地分等定级与估价可以为农用地流转市场提 供合理的定价参考，促进市场的公平交易。
优化土地资源配置
通过农用地等级和估价的综合分析，可以指导土地资源的优化配置 ，提高土地利用效率。
促进农村经济发展
农村土地制度改革的推进，结合农用地分等定级与估价的应用，有助 于激发农村经济发展活力，提升农村整体发展水平。
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案例分析与实证研究
案例一：某地区农用地分等定级与估价实践
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在方案框架下，制定详细的实施细则和操 作规程，确保方案实施的规范化和标准化 。
加强数据共享与信息化建设
落实经费保障
推动相关部门之间的数据共享，加强农用 地信息化建设，提高方案实施效率和准确 性。
确保方案实施所需经费的落实，为方案顺 利推进提供物质保障。
对未来农用地市场的建议与展望
完善农用地市场机制
估价流程与步骤
1. 明确估价目的和对象
根据估价需求，明确估价目的，确定估价对象 及其范围。
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3. 选择合适的估价方法
根据农用地的实际情况和估价目的， 选择合适的估价方法。
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5. 调整和完善估价结果
根据初步估价结果，结合市场情况、政策因 素等，对估价结果进行调整和完善。
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2. 收集基础数据
农用地分等定级第四章 农用地估价
第四章农用地估价4.1 农用地估价的基本原则和方法4.1.1 农用地价格的特点与分类1）农用地价格的基本特点农用地作为一种资源性资产，其价值是农用地生产力决定的生产力价格和农用地的无形价值之和。
在我国土地资源特别缺乏的情况下，农用地的无形价值更加重要，它主要指农用地的存在对农民所具有的社会保障及为社会提供粮食安全作用而产生的社会稳定功能，以及农用地的存在对保持良好的生存环境所具有的生态环境功能这两种功能价值之和。
但现实经济活动，农用地价格得到体现的主要是生产力价格即经济收益价格。
当前，以生产力或经济收益价格为主体的农用地价格，具有以下特点：（1）以其收益能力作为价格基础。
土地生产力、生产成本和利用方式因地而异，导致土地纯收益的差异，也决定了土地价格的不同。
（2）价格评估难。
由于依法转让的农用地案例较少，运用市场法和长期趋势法比较困难，通常采用收益法评估。
但同块土地因作物种类不同，生产水平有很大差异，收益计算很难精确，所以此法实际运用中也存在困难。
（3）价格具有不确定性。
土地在作为农用地使用时可按照土地收益确定价格，如果农用地转为非农用地，土地市场售价应按照未来预期收益扣除未来的开发成本定价。
由于影响地租地价的因素的多样性和动态性，也加剧了地价的不确定性。
（4）农用地价格水平式其他用地价格的基础。
如农村非农用地的价格可参考农地价格，并经加权修正得到。
2）农用地价格的分类根据市场流通交易的类型，农用地价格可分作农用地承包价格、农用地转包价格、农用地租用价格、农用地抵押价格和农用地拍卖底价等。
根据价格的适用空间范围，农用地价格可分为宗地地价、基准地价两种类型。
根据农用地功能，可分为农用地经济收益价格、农用地生态收益价格和农用地社会收益价格等类型。
根据农用地所转向经营主体的差异，农用地价格可分为3个类型：①农用地内部流通价格。
它是农用地在不改变用途的前提下，在农业经营主体之间流通的价格，价格水平取决于农用地的生产能力及农用地质量，因而又称为农用地质量价格。
农用土地价格评估——以新疆库尔勒市为例
提要根据农用土地的具体特征选择适当的方法和评估中具体的操作是本文探讨的重点。
解决不同利用方式下农用土地收益差异的综合平衡计算是关键。
结合库尔勒市农用土地分等定级的具体实践，建立一套较为完整的农用土地价格评估体系，为今后开展的工作提供范例。
关键词农用土地价格评估标准粮库尔勒市分类中图法 f301.3科学、合理地评估土地价格，有利于土地资源优化配置，有利于土地有偿使用制度改革，亦为土地市场的培育提供保障。
经过近几年的实践，城市土地的定级估价已形成了比较完善的方法与理论体系。
但在广大的农村，由于土地市场的不完善，农用土地价格评估的特殊性等原因，农用土地资源评估理论与实践滞后[1]。
因此，有必要对农用土地评估进行全面探讨与研究。
1 农用土地价格的特征土地价格是土地资源价格和土地资本价格构成的一种二元价格。
尽管土地资本价格的具体界线界定和计算相当复杂，但毕竟是真实的，理论上价格应当是生产价格加平均利润[2]，即级差地价ⅱ。
因此，合理地计算土地资源价格对确定土地价格显得更为重要。
马克思指出，土地价格无非是出租土地的资本化的收入。
土地价格并不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格[3]。
这种意义上的地价，正是土地资源的价格[2]。
可以表示：土地资源价格 = 土地绝对价格＋土地级差价格 i＋土地垄断价格土地绝对价格是评估区内最劣地的价格；级差地价 i 是由土地自然肥力和位置决定的，但对于农用土地向城市土地更替过程而言，有些投入因素已经与土地自然属性合为一体而不可分离（如水利投入等），它们不仅是形成土地生产力的重要内容，而且随着土地使用方式的转变继续发生作用，也应该成为土地资源价格固有属性之一[2]；土地垄断地价主要在一些特殊用地地区有限范围内存在，在此不作讨论。
根据上述对农用土地价格的解释，评估具有以下一些特征：(1) 农用土地以其收益能力为价格的基础。
土地生产力、生产成本、利用方式因地而异，导致土地纯收益的差异，也决定了土地价格的千差万别。
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是农业生产中不可或缺且无法替代的生产资料
是增值的经济资产或生产性资本
是最基本的自然生态环境要素
源自于农用地固有的自然和社会经济特性
社会稳定价值功能 关系我国经济和社会可持续发展的全局性战略问题
其他条件 下，相对估价期日，依据农用 地的自然因素、社会经济因素 和特殊因素等，农用地所能够 实现的价格。
确定农用地开发费
农用地开发费是为使土地达到一定的农业利用条件而进 行的各种投人的客观费用
确定各项税费
主要是指取得待开发农用地和在进行农用地开发过程中 所应支付的有关税费
3、成本逼近法
确定农用地开发利息
土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所 经历的时间计算利息，利息率按评估期日的中国人民银 行公布的贷款利息率来确定。
1、耕地地价评估
耕地地价的评估方法
耕地地价评估根据其利用状况和所处地区条件， 可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和 基准地价修正法等；如果是新开发整理的耕地， 可采用成本逼近法；如果是待开发的耕地，可采 用剩余法。
1、收益还原法
年总费用
年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中 所支付的年平均客观总费用。 ★待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产 农副产品的费用之和作为总费用。 ★ 待估宗地为租赁经营，用农用地租赁过程中发生的年 平均费用作为年总费用。
1、收益还原法
土地还原率的确定
★ 租价比方法 ★ 安全利率加风险调整值法 ★ 投资风险与投资收益率综合排序插人法
所有权价格、使用权价格、承包经营权价格
农用地内部流通价格 、农用地内部转用价格 和农用地征用价格
农用地价格构成
农用地价格一般是以其收益能力为构成基础。 目前，就农用地价格构成有三种观点：
——经济价值、社会价值和生态价值。 ——经济收益价格 、生态收益价格和社会收 益价格 ——使用价值与非使用价值。 ——市场价值与非市场价值。
适用范围：市场比较法适用于农用地市场交易
比较活跃的地区。
2、市场比较法
评估程序
收集和选择比较交易实例; 建立价格可比基础; 进行交易情况修正; 进行交易期日修正; 进行影响因素修正; 进行年期修正; 计算比准价格。
2、市场比较法
收集与选择比较交易实例
首选与评估对象处于同一地区的实例，次选处 于近邻地区或类似地区的实例; 用途应相同; 价格类型应相同或可比; 成交日期与估价期日应接近，不宜超过3年; 应尽量为正常交易; 应至少选择3个可比较实例。
农用地价格的基本特点
1
2 3 4
受自然因素影响大
趋升性缓慢
具有很强的地域性
以其收益能力作为价格基础
农用地价格种类
表达形式
未来规划用途 使用目的 权利类型 所转向经营 主体的差异
农用地基准地价和农用地宗地地价
农用地农用价格和农用地转用价格
农用地征用价格 、农用地承包价格 、农用地转包 价格 、农用地租金 、农用地拍卖底价、农用地 抵押价格 、农用地转让价格
三、农用地估价基本理论
农用地价格评估的意义
促进土地合理地配置、流动和补偿，促进土地产权 制度改革 为实施耕地占补平衡制度和农田保护提供依据 促进社会和生态效益的提高
帮助国家调节土地级差收益
三、农用地估价基本理论
1 农 用 地 估 价 的 理 论 基 础 2 3 4 5 6 7 8
地租与地价理论 土地肥力理论 生产力理论 区位理论 市场理论 生态经济理论 土地报酬理论 土地外部经济理论
三、农用地估价基本理论
农用地价格评估原则
预期收益原则 替代原则 报酬递增递减原则 贡献原则
在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益
以类似地区功能相同、条件相似、交易方式一致 农用地交易实例为参考
在农业生产经营中普遍存在
农用地总收益是由各种投人要素共同作用结果 持续的使用、有效的使用、合法的使用 由各种价格影响因素互相作用而形成 以农用地市场供需决定农用地价格为依据
农用地价格内涵
土地平整程度。指田块内的土地平整状况。 灌排设施完善程度。指农用地农田水利设施的配套程 度。 田间道路配套程度。指农用地田间道、生产路、桥梁 等田间道路系统能否很好地满足农业生产需要。 供电设施完善程度。指农用地内输电、变电设施是否 完备，能否满足农业生产用电需要。 农田防护设施完善程度。指农用地内围堤等防洪排涝 设施和农田防护林网建设情况。
农用地宗地价格评估
农用地 农用地价格 农用地估价基本理论 不同类型农用地价格评估 农用地基准地价评估
农用地
按照《农用地估价规程》规定， 农用地是指直接用于农业生产的土 地，包括耕地、林地、草地、农田 水利用地、养殖水面等。
农用地特点
农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料
估。
4、剩余法
评估步骤
调查待估农用地的基本情况; 确定待估农用地的最有效利用方式; 估计开发周期和投资进度安排; 估算开发完成后的农用地总价格; 估算开发成本和开发者合理利润; 确定待估农用地价格。
4、剩余法
估算开发完成后的农用地价格，可以采用市场比较法进 行，也采用收益还原法确定。 开发成本是项目开发期间所发生的一切费用的总和，主 要包括开发建设投资成本、有关专业费用、投资利息和 税收等。 开发项目的正常利润一般以农用地总价格或全部预付资 本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似农用 地开发项目的平均利润率进行确定。 确定待估宗地的价格。利用剩余法的基本公式求出待估 宗地的价格。
确定农用地开发利润
利润率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用 地的利用类型(行业特点)和开发周期等方面确定。 农用地增值收益率根据开发农用地所处地区的经济环境、 开发农用地的利用类型(行业特点)等方面确定。
确定农用地增值收益
3、成本逼近法
计算农用地价格 P=Ea+Ed+T+ R1+R2+R3 对农用地价格进行年期修正
市场比较法
成本逼近法
剩余法
基准地价 系数修正法
只适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。
四、不同类型农用地价格评估
耕地地价的评估 园地地价的评估 林地地价的评估 牧草地地价的评估 养殖水面地价的评估
1、耕地地价评估
耕地地价的影响因素的选择
水田地价的影响因素 在确定水田的地价影响因素时，要注意保水能力、水源 条件、灾害性气候等因素对地价的影响。 旱地地价的影响因素 在确定旱地的地价影响因素时，要注意地块形状、地形 坡度、灌溉条件、灾害性气候等因素对地价的影响。
三、农用地估价基本理论
基准地价系数修正法 概念：它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评
估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别 条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系 数表选取相应的修正系数，对基准地价进行修正，进而 求取待估宗地在估价期日价格的方法。
适用范围：基准地价系数修正法适用于有基准地价
2、市场比较法
建立价格可比基础
统一地价内涵; 统一付款方式; 统一采用单位面积地价; 统一币种和货币单位。
2、市场比较法
交易情况修正 期日修正
影响因素修正
土地使用年期修正
Kn Ioi / I bi
2、市场比较法
确定待估农用地价格
简单算术平均法; 加权算术平均法; 中位数法; 众数法。
合理有效利用原则
变动原则 供需原则
三、农用地估价基本理论
农用地评估方法概述
收益还原法 市场比较法 成本逼近法 剩余法 基准地价系数修正法
三、农用地估价基本理论
收益还原法 概念： 收益还原法是将待估农用地未来各期正常年
纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而估算出 待估农用地价格的一种方法。
影响农用地价格的主要因素
自然因素 是土地自身的特性和土地的自然环境 ， 主要包括四个因子： 气候条件 、地形地貌 、土壤条件 、水文状况
社会经济 因素
主要包括四个因子： 社会经济发展条件 、土地制度 、交通条件 、 农田基本设施状况
特殊因素
指农用地所独有的特性与条件。主要包括三个因子： 特殊气候条件 、特殊土壤条件 、特殊的环境条件
三、农用地估价基本理论
成本逼近法 概念： 成本逼近法是指以新开垦农用地或土地整
理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再 加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值 收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。
适用范围： 成本逼近法适用于经过未利用土地开
发或土地整理后的农用地价格评估 。
3、成本逼近法
1、收益还原法
计算农用地价格
★ 基本公式
P=a/r
★ 有限年期基本公式
★土地纯收益每年有变化的计算公式
三、农用地估价基本理论
市场比较法 概念：市场比较法是根据替代原理，将待估农
用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行 比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正， 以此估算待估农用地价格的方法。
评估程序
判断评估对象是否适用成本逼近法; 搜集资料; 求取土地取得费、农用地开发费及相关的税费、 利息、利润; 确定农用地增值收益; 求取待估农用地的价格; 确定已开发土地的修正因素，并进行修正; 确定待估农用地的最终地价。