农用地估价方法

农用地估价方法

一、农用地价格及其影响因素

（一）农用地与农用地价格

1 ．农用地含义

根据国土资源部2002 年1 月1 日试行的新《土地分类》标准的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地 5 个二级地类。其中，其他农用地包含8 个三级地类，分别为： 1 畜禽饲养地； 2 设施农业用地； 3 农村道路； 4 坑塘水面； 5 养殖水面； 6 农田水利用地；7 田坎；8 晒谷场等用地。

2 ．农用地价格含义农用地价格是指在正常市场条件下，农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日农用地所能够实现的价格。

农用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。

（ 1 ）从价格产生的根本原因上看：农用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。

（ 2 ）从价格形成的过程看：农用地价格是农用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。

（ 3 ）从价格的本质看：农用地价格是农用地权利及其预期收益的价格，农用地价格的本质是农用地地租的资本化。

3 ．农用地估价的含义所谓农用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响农用地价格因素的基础上，对农用地在估价期日客观合理价格的评定过程。

（二）农用地价格种类与特点

1 ．农用地价格种类

（ 1 ）从农用地价格的表达形式上分，农用地价格可以分为农用地基准地价和农用地宗地地价。

1 农用地基准地价，是指针对农用地不同级别或均质区域，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

2 农用地宗地地价，是指某一宗农用地在正常市场条件下的价格。

（ 2 ）从农用地价格未来规划用途上分，农用地价格可以分为农用地农用价格和农用地转用价格。

1 农用地农用价格是指农用地在现时农业基础设施条件和利用状况下，继续作为农用地使用时所评估的价格。

2 农用地转用价格是指依据土地利用总体规划在建设用地规划区内的农用地转为建设用地时的补偿价格。

一般认为：农用地转用价格=农用地农用价格+ 农用地社会保障价值+农用地生态环境价值。

其中：农用地社会保障价值=对农民的社会保障价值+国家粮食安全保障价值。

农用地生态环境价值= 耕地开垦费+土壤培肥费。

（ 3 ）从农用地价格的使用目的来分，农用地价格可以分为以下7 种：

1 农用地征用价格：指将集体农用地征为国有建设用地的价格。

一般地：征用价格=农用地农用价格+ 附属物补偿价格+社会保障价格。

2 农用地承包价格：指农用地在承包年期内的价格。

3 农用地转包价格：指承包的农用地在转包期内的价格。

4 农用地租金：指农用地在出租时的租赁价格。

5 农用地拍卖底价：指国有或集体的荒地在拍卖时确定的底价。

6 农用地抵押价格：指国有或集体的荒地在抵押时确定的价格。

7 农用地转让价格：指国有或集体的荒地在转让时确定的价格。

（ 4 ）从农用地的权利类型来分，农用地价格可以分为所有权价格、使用权价格、承包经营权价格。

1 农用地征用价格属于土地所有权价格。

2 农用地承包、转包价格属于承包经营权价格。

3 农用地转让、出租、抵押、拍卖价格属于土地使用权价格。

2 ．农用地价格特点农用地价格与市地价格相比，具有自己的特点：

（1 ）由于农用地价格主要反映的是农用地的农业生产能力，因此，农用地价格主要受自然因素的影响（光、温、水和农用地的自然属性），社会经济因素对农用地价格的影响是第二位的。

因此，正如黄贤金教授在《农地价格论》中所说：“就农用地价格形成因素而论，自然环境因素是第一性，社会经济因素是第二性的。”因此也可以从某种意义上说，因土地自然肥力形成的级差地租I在农用地租金中占有主导地位，因农业基础设施投入形成的级差地租n在农用地租金中占次要地位，因农用地所有权的垄断形成的绝对地租在农用地租金中占第三位。有些时候因特殊气候、土壤形成的垄断地租（属级差地租I范畴）更为突出。

（2）由于影响农用地价格的因素相对比较稳定，加之农用地的稀缺性与市地比相对较小，因而使得农用地价格变化平缓，即农用地的价格趋升性缓慢。

（3）农用地价格具有很强的地域性。由于农用地价格是受农用地的农业生产能力决定的，而农业生产能力不仅跟土地自身自然性状相关，而且与土地的位置、地貌类型及地上的气象气候环境相关。土地及其空间特征的综合作用，使得土地生产能力和利用类型呈现明显的垂直分异规律和水平分异规律，因而农用地价格的地理分异规律也十分明显。

4 ）农用地价格受报酬递减规律影响很大。土地报酬递减规律是英国古典经济学家爱德华•威斯特（Edward West ）在181

5 年其著作《论资本用于土地》一书中首次提出来的。该规律认为，随着投入的增加，土地的边际报酬初期逐渐增加，当达到一定程度时，边际报酬会逐渐减少。当边际报酬=0 时，

总报酬达到最大。

土地报酬递减规律说明，投入的增加对级差地租n的贡献是受限制的，并且这种限制是不可逾越的。

（三）农用地价格内涵

1 ．土地开发条件

农用地价格内涵除了土地用途（耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地如养殖水面、畜禽饲养地）估价

期日、年期外，主要包括以下五个方面的土地开发条件：

（1）土地平整程度。指田块内的土地平整状况。一般标准农田的田块内部高差在±3cm 左右。

（2）灌排设施完善程度。指农用地农田水利设施的配套程度，包括沟渠（干、支、斗、农、毛）、

涵洞、闸门、排灌泵站、倒虹吸等。一般标准农田的灌溉保证率，平原区达到90% 以上，丘陵山区达到

75% 以上。

（3）田间道路配套程度。指农用地田间道（连接田块与村庄之间，宽度4m ，路面为泥结碎石）、生

产路（连接田块与田块之间，宽度1-2m ，路面为素土夯实）、桥梁（宽度为4-5m ）等田间道路系统能否很好地满足农业生产需要。

（4）供电设施完善程度。指农用地内输电（电力线）、变电（变压器）设施是否完备，能否满足农业生产用电（灌溉、排涝、收割等）需要。

（5）农田防护设施完善程度。指农用地内围堤等防洪排涝设施和农田防护林网建设情况。一般地，标准农田的防洪排涝标准达到十年一遇；农田防护林垂直主害风向布置，江苏的树种一般选择意杨或水杉。

注意：农用地的土地开发条件主要指农用地内部的上述五个方面的土地开发条件。若农用地宗地外有干、支级沟渠、4m 以上宽度的道路、大型输变电设施和大型防洪堤坝及防护林网，则应考虑这些设施对农用地的幅射作用，在运用成本法确定土地开发费时，应将上述大型设施的投资按照服务面积分摊到本宗地上。

2．农用地农用价格构成农用地农用价格的主体构成为土地取得费、土地开发费及土地取得开发过程中产生的利息、税金和开发商应得的利润及土地增值收益。

由于农用地农用价格只涉及从未利用地开发为农用地时的土地用途转换，不涉及土地所有权的改变，故农地农用价格构成所含土地增值收益较少。

（四）农用地价格影响因素

农用地价格影响因素包括 3 个方面：自然因素、社会经济因素、特殊因素。

1 ．自然因素：是土地自身的特性和土地的自然环境。包括以下 4 个因素。

（ 1 ）气候条件。太阳辐射、温度、降雨是气候的三个基本要素。具体可以包括以下气候因子：

1 > 10 C有效积温。

2 日照条件，用日照时数来反映。

3 降雨量，一般苏南地区1000mm 左右，有效降雨在4-9 月之间。

4 降雨均衡度。