一季度营销推广策略及推广计划(PPT 38张)

低楼层23232元 中楼层24078元 低楼层291万元 中楼层301.6万元
低楼层 中楼层 高楼层
116.2万元
低楼层2 中楼层2 高楼层2
贰|客群分析
客群结构
核心客群：公务员、事业单位、企业高管、个体户 客群比例：核心客群占比约60% 客群区域：以福州市区及五区八县为主。
1.市区客户60.6%，其中鼓楼19.4%，台江24.3%。（需求趋于饱和） 2.八县客户32.9%，其中长乐8.9%，闽侯6.9%，连江3.8%，永泰3.8%。 3.省内各市客户5.39%。
• 危机： • 建议：
叁|SWOT分析
本案尾盘阶段
优势分析
• • • •
低楼层的产品低总价与景观优的性价比，全面吸引自住型客群 地段认同度高、环境认同度高 正荣集团品牌认同度高 主要推盘时机把握好
– 市场空档期 – 新政利好因素
• 优势最大化策略是本案主要策略
– 进一步优化现状景观，加深市场对景观的直观印象 – 用低总价吸引人气，率先消化总价较低的低楼层产品
约120㎡
五房 24套 [低楼层12套] [中楼层4套] [高楼层8套] 5# [201|204|301|304|4 01|404|501|504|60 4|704|801|804] [904|1004|1404|24 04] [2804|3001|3004|3 1041|3201|3204|33 01|3304] 低楼层20801元 中楼层21856元 高楼层25419元 低楼层252.4万元 中楼层267.4万元 高楼层305.7万元
楼 号 1# 3套
[约93㎡，为2802|2803| 样板房402]
2# 4套
[约85㎡为3104] [约65㎡为407样板房|706关 系户|906关系户]
3# 56套
[约107㎡18套|约125㎡14套 |约126㎡24套]
4#
[约93㎡为2802] [约119㎡为 2301|2801|901]
销售分析
面积段 房 型
3. 目前余房94套中，以5#楼约120㎡及3#楼126㎡产品为主。其中高、低楼层
品均价差价约3000元，低楼层产品总价处于250万上下，高于市场期待。
约65㎡
三房 3套 [低楼层2套] [中楼层1套] 2# [407样板房|706 关系户|906关系 户]
约90㎡
四房 8套 [低楼层1套] [高楼层7套] 1#[2802|2803|样板 房402] 2#[3104] 4#[2802] 5#[3202|3302|3303]
– 新政调控对住宅与投资交易的限制，将使此类客群减少 – 开盘后优质楼号及单元基本售罄，余房在户型、朝向、价格等方面优势不明显 – 说明核心的客群（自住型）消化之后，次客群与边缘客群没有进场 – 政策引发的市场涨因已开始消失 – 客群量的减少，制约价格的短线涨幅与涨速 – – – – 需根据客群细分进行产品细分定价 项目景观形象，将是稳固低楼层单元关注度的重要因素 应将价格竞争力基于产品本身 开拓吸引新客户新客源
约107㎡
四房 18套 [低楼层7套] [中楼层5套] [高楼层6套] 3# [204|404|604|804| 203|403|603] [1004|2204|2403|2 404|2604] [2803|2804|3003|3 004|3203|3204]
约119㎡
五房 3套 [低楼层1套] [中楼层1套] [高楼层1套] 4# [901|2301|2801]
5#
余房量
4套
[约90㎡3套|约 24套]
27套
概 述
余房总计94套，其中 低楼层（2F-8F）பைடு நூலகம்0套：65平3套|93平1套|107平7套|119平1套|120平12套|125平8套|126平 8套 中楼层（9F-27F）28套：107平5套|119平1套|120平 4套|125平6套|126平12套 高楼层（>28F）26套：85平1套|90平3套|93平3套|107平6套|119平1套|120平 8套|126平 4套
购买目的：以自住为主，自住约占95%，投资约占5%
按揭比例：占约 80%
年龄结构：已购客户年龄集中在25-40之间，以30-40岁居多
购买分析
• 动机： • 问题：
– 核心客群：95%为自住型客户|对地段价值的判断是一个重要的动因 – 次边缘客群：自住与投资型 – 边缘客群：投资型|炒房型
劣势分析
• • • • • 余房价值受对比冲击较大，相对周边同类产品价格提升已呈一定抗性。 户型、朝向等对自住型客群有一定影响 余房中单元号码含“4”的有42套，约占余房的45%，八县客户存在忌讳 单价、总价无优势 同等总价与同类产品相比，本案余房在采光及景观面上无优势
• 本案余房的对比劣势与固化劣势同在 • 对于自住客群而言，看到实景将会大大提升产品信心。需要以直接的景观冲 击与销讲来打消对比劣势。 • 同时，需要低总价或低单价吸引新客户，弱化产品自身劣势
约125㎡
六房 14套 [低楼层8套] [中楼层6套] 3# [202|205|402|405|6 02|605|802|805] [1005|1205|1405|1 605|2205|2402]
约1
六
套 数
2 [低楼 [中楼 [高楼
分布& 单元号
3# [201|206| 1|606|801 [1001|100 01|1406|1 2006|220 6|2601] [2801|280 06]
均 价 [表价] 总 价 [表价]
17949元
低楼层17977元 高楼层24681元 低楼层168.1万元 高楼层219.7万元
低楼层22383元 中楼层24113元 高楼层26068元 低楼层241.2万元 中楼层259.8万元 高楼层280.9万元
低楼层21142元 中楼层22507元 高楼层25273元 低楼层251.9万元 中楼层22507万元 高楼层299.1万元
一季度营销推广
鼎力地产顾问机构
目录
壹|销售分析 贰|客群分析 叁|购买分析 肆|SWOT分析 伍|策略选择 陆|销售建议 柒|推广计划
壹|销售分析
销售概况
1. 项目总户数678套，3期基本实现约86%的去化 2. 销售难点：项目目前余房94套，约占总销售体量的14%， 主要集中在3#、5#楼的靠西、靠北单元。